קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל
(הופנה מהדף קובץ החלטות רמ"י)
קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל מתוך
קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל
בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, החליטה מועצת מקרקעי ישראל כלהלן:
תוכן עניינים
פרק 1: הגדרות כלליות
הגדרות כלליות [תיקון: 2.12.2019, 12.6.2023]
בקובץ החלטות זה -
”אגודה“ – אגודה שיתופית שהיא מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית, כהגדרתם בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות) (תיקון), התשס״ו–2005, אשר מושכרת או מוחכרת לה קרקע כמשבצת בתנאי נחלה.
”אזור עדיפות לאומית“ – ישובים ואזורים בעדיפות לאומית א׳ ו־ב׳ בהתאם לסימן א׳ לפרק משנה 4.2 ואזור קו עימות.
”אזור קו עימות“ – כהגדרתו בסעיף 40ה׳ לחוק יסודות התקציב, התשמ״ה–1985.
”בנייה נמוכה“ – בנייה למגורים שאינה בנייה רוויה.
”בנייה עצמית“ – בנייה נמוכה עצמית בייעוד למגורים בלבד.
”בנייה רוויה“ – בנייה למגורים של 2 קומות לפחות, שיש בה לא פחות מ־4 דירות – דירה אחת לפחות בכל קומה, הרשומות כבית משותף או ראויות להירשם כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ״ט–1969.
”דמי היתר“ – תשלום עבור זכויות נוספות או שונות בקרקע, עבורן לא שולמה לרשות תמורה.
”דמי הסכמה“ – תשלום שעל החוכר לשלם לרשות עבור עליית ערך הקרקע בנכס לא מהוון בעת בקשה להעברת זכויות.
”דמי חכירה סמליים“ – דמי חכירה המשולמים מראש לתקופה של 49 שנה בסך 18 שקלים חדשים בהקצאה לרשויות מקומיות לצורכי ציבור, או בסך 6,000 שקלים חדשים על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל או ההסדרים התקפים.
”דמי חכירה ראשוניים“ – תשלום חד פעמי השווה לחלק מערך הקרקע ששילם החוכר לרשות מקרקעי ישראל או שנזקף לזכותו בעת רכישת זכות החכירה.
”הגליל“ – כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ״ג–1993.
”הנגב“ – כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ״ב–1991.
”הוועדה לתכנון ופיתוח“ – כהגדרתה בסעיף 3.8.1.
”היוון“ – תשלום מראש של דמי חכירה שנתיים, עבור תקופת החכירה או יתרתה.
”הנחת אזור“ – כהגדרתה בפרק משנה 4.2 סעיפים 4.2.1 – 4.2.11.
”הסכם הרשאה“ – הסכם בין רשות מקרקעי ישראל לבין מורשה, המוגדר כהסכם הרשאה לשימוש זמני בקרקע.
”הסכם חכירה“ – הסכם בין רשות מקרקעי ישראל לבין בעל זכויות בקרקע המסדיר את תנאי החכרת הקרקע.
”הסכם חכירה מהוון“ – הסכם חכירה אשר תשלומי דמי החכירה, המשולמים על פיו, שולמו מראש לכל תקופת החכירה או יתרת תקופת החכירה.
”הסכם פיתוח“ – הסכם בין רשות מקרקעי ישראל לבין יזם המייעד קרקע לבנייה למטרת מגורים ו/או תעסוקה ו/או מוסדות ציבור, בתנאים שאישרה רשות מקרקעי ישראל. בהתקיים תנאיו של הסכם זה זכאי היזם להתקשר עם הרשות בהסכם חכירה.
”העברת זכויות“ – העברתה של זכות בקרקע או הסבתה בדרך כלשהי לאחר, בתמורה או ללא תמורה.
”הרשות“ או ”רשות מקרקעי ישראל“ – רשות מקרקעי ישראל שהוקמה לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960.
”הרשות לתכנון במשרד הנגב, הגליל והחוסן הלאומי“ – הרשות לתכנון ופיתוח ההתיישבות והכפר במשרד הנגב, הגליל והחוסן הלאומי.
”חלף היטל השבחה“ – חלף היטל השבחה שיתקבל בידי הרשות המקומית עקב שיווק מקרקעי ישראל עליהם חל הסכם מיוחד, בהתאם לסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965.
”חלקה א׳“ – חלק מנחלה שהוא שטח רצוף של קרקע, המיועד בתוכנית למגורים, למבני משק ולעיבוד חקלאי של בעל הזכויות בנחלה; אם צורף לנחלה בהסכמת הרשות מגרש מגורים לצורך בניית יחידת מגורים שנייה למגורי דור המשך, יהיה המגרש שצורף לנחלה חלק בלתי נפרד מחלקה א׳, אף אם אינו מהווה שטח רצוף.
”חלקה ב׳“ – חלק מתוך נחלה המיועד לשימוש חקלאי בלבד על ידי בעל הנחלה בנוסף לחלקה א׳.
”חלקה ג׳“ – חלק מתוך נחלה המיועד לשימוש חקלאי בלבד במשותף על ידי האגודה.
”חלקת המגורים במושב“ –
(א)
חלקת המגורים תהיה שטח מתוך חלקה א׳ של נחלה בגודל כולל של עד 2.5 דונמים, ובלבד שמתקיימים בה במצטבר התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (3):
(1)
חלקת המגורים תהיה שטח רציף;
(2)
השטח מיועד למגורים בתוכנית;
(3)
השטח כולל את יחידות הדיור הקיימות בחלקה א׳ וכן את התעסוקה הלא חקלאית.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א)(1), אם עד למועד ה־27.3.2007 קיים שטח המיועד למגורים שאינו רציף בתוכנית במגרש שצורף לנחלה או בשטחים לא רציפים בתוך חלקה א׳ של הנחלה, חלקת המגורים תכלול גם שטח זה ובלבד ששטחה הכולל של חלקת המגורים המוטבת לא יעלה על 2.5 דונמים.
(ג)
חלקת המגורים תכלול אף שטח שנוסף בהתאם להוראות בעניין השלמת חלקת המגורים וחלקת מגורים הגדולה מ־2.5 דונמים (סעיפים 8.3.43 ו־8.3.44).
”יובל חכירה“ – חידוש תקופת החכירה ל־49 שנים, ממועד סיום תקופת החכירה המקורית.
”יובל מוקדם“ – חידוש תקופת החכירה ל־49 שנים, אם נותרו פחות מ־8 שנים לסיום תקופת החכירה המקורית.
”יישוב חקלאי“ – מושב או קיבוץ.
”יישובי עוטף עזה“ – היישובים אשר בתיהם, כולם או חלקם, שוכנים עד 7 קילומטרים מגדר המערכת המקיפה את רצועת עזה.
”יישוב קהילתי“ – יישוב שהוא אגודה שיתופית שסווגה לפי פקודת האגודות השיתופיות כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית או כיישוב קהילתי כפרי.
”מגרש“ – כהגדרתו בחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965.
”מוסד ציבורי“ – עמותה רשומה על פי חוק העמותות, התש״ם–1980, או חברה לתועלת הציבור הרשומה בפנקס החברות לתועלת הציבור בהתאם לסעיף 345ב לחוק החברות, התשנ״ט–1999, או הקדש ציבורי כמשמעו בסעיף 26 לחוק הנאמנות, התשל״ט–1979, הקיימים וכן מוסד שנקבע על ידי ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל כמוסד ציבורי ואושר על ידי יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל כמוסד ציבורי, בין בדרך כלל ובין לעניין מסוים – הפועלים למטרה ציבורית ונכסי והכנסות המוסד הציבורי משמשים להשגת המטרה הציבורית בלבד.
”מושב“ – אגודה שיתופית שהיא מושב עובדים, כפר שיתופי או אגודה חקלאית כהגדרתם בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), התשנ״ו–1995, למעט קבוץ כהגדרתו להלן, אשר מושכרת או מוחכרת לה קרקע כמשבצת בתנאי נחלה או מוחזקת על ידה כמשבצת בתנאי נחלה כבת רשות.
”מטרה ציבורית“ – מטרה שעניינה דת, תרבות, חנוך, מדע, בריאות, אמנות, רווחה, התיישבות, עלייה, ספורט, מחקר וכן מטרה שהוגדרה על ידי ועדת משנה של מועצת מקרקעי ישראל כמטרה ציבורית ואושרה על ידי יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל כמטרה ציבורית.
”מכסת קרקע“ – מכפלת תקן מספר הנחלות בתקן גודל נחלה.
”משבצת“ – הקרקע המושכרת או המוחכרת לאגודה בתנאי נחלה או מוחזקת על ידה כבת רשות בתנאי נחלה, למעט קרקע שלגביה האגודה לא זכאית לחתום על הסכם חכירה לדורות.
”משק עזר“ – קרקע שהוחכרה או נמסרה למטרת משק עזר, הכוללת מגורים ועיבוד חקלאי ובלבד שהקרקע אינה נחלה.
”נחלה“ – קרקע חקלאית בגודל שקבע שר הנגב, הגליל והחוסן הלאומי בהתייעצות עם הרשות לתכנון ופיתוח במשרד הנגב, הגליל והחוסן הלאומי, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה.
”נחלה בודדת“ – קרקע חקלאית בגודל שנקבע על ידי שר הנגב, הגליל והחוסן הלאומי בהתייעצות עם הרשות לתכנון ופיתוח במשרד הנגב, הגליל והחוסן הלאומי, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה ואינה מהווה חלק מן השטחים המוחזקים על ידי אגודה שיתופית חקלאית.
”נכס ציבורי“ – נכס אשר הוקצה למטרה ציבורית וההסכם כולל את התנאים המפורטים בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
נכסים אשר הוקצו עד ליום 16.5.1965 הכוללים אחד מן התבחינים המפורטים בפסקאות משנה (א) ו־(ב):
(א)
שולמו דמי חכירה מופחתים. לעניין זה, דמי חכירה מופחתים הם דמי חכירה בשיעור קטן או שווה ל־2% מערכו המלא של המגרש כקבוע בהסכם החכירה.
(ב)
העסקה בוצעה על בסיס שומת קרקע בייעוד ציבורי. מקום בו השומה הייתה בייעוד סחיר וערכו של המגרש כקבוע בהסכם החכירה שווה או קטן מ־60% מהשומה, תיחשב שומה זו כשומה לייעוד ציבורי.
(2)
נכסים אשר הוקצו מיום 17.5.1965 ואילך, הכוללים שניים מהתבחינים המפורטים בפסקאות משנה (א) עד (ג):
(א)
שולמו דמי חכירה מופחתים. לעניין זה, דמי חכירה מופחתים הם דמי חכירה בשיעור קטן מ־4% מערכו המלא של המגרש כקבוע בהסכם החכירה.
(ב)
העסקה בוצעה על בסיס שומת קרקע בייעוד ציבורי. מקום בו השומה הייתה בייעוד סחיר וערכו של המגרש כקבוע בהסכם החכירה שווה או קטן מ־60% מהשומה, תיחשב שומה זו כשומה לייעוד ציבורי.
(ג)
הנכס הוקצה בפטור ממכרז.
”סיום בנייה“ – סיום בניית שלד וגג.
”ערך קרקע“ – שווי זכות הבעלות בקרקע כשהיא ריקה ופנויה, וללא הוצאות פיתוח.
”פיצול מגרש“ – חלוקת מגרש המוחכר על פי הסכם חכירה לשני מגרשים או יותר, באופן שכל אחד מהם יהיה מגרש עצמאי הניתן לניצול בפני עצמו. פיצול מגרש יתאפשר בהתאם לתוכנית או תשריט חלוקה מאושר על ידי מוסדות התכנון.
”קיבוץ“ – אגודה שיתופית שהיא מושב שיתופי או קיבוץ כהגדרתם בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), התשנ״ו–1995, אשר מושכרת או מוחכרת לה קרקע כמשבצת בתנאי נחלה או מוחזקת על ידה בתנאי נחלה כבת רשות.
”קרקע חקלאית“ – קרקע שנמסרה למטרת פעילות חקלאית, לרבות מגורים ותעסוקה של אגודה, חבריה ו/או בעלי זכויות בנחלות, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות.
”קרקע עירונית“ – כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, התש״ך–1960.
”רמת הגולן“ – שטח רמת הגולן כמתואר בתוספת לחוק רמת הגולן, התשמ״ב–1981.
”שטח המחנה“ – שטח אזור הבינוי במושב או בקיבוץ, המיועד בתוכנית למטרת מגורים, מבני משק, מבני ציבור ותעשייה, למעט הקרקע המוחכרת או מושכרת על ידי הרשות בהסכמים נפרדים.
”שינוי ייעוד“ – ייעודה של הקרקע, כפי שהוגדר בהסכם החכירה, שונה במוסדות התכנון ואושרה תוכנית חדשה המתירה ייעודים נוספים בקרקע או שינוי שימוש ממטרת החכירה בהסכם בהתאם לתוכנית התקיפה במועד ההקצאה.
”שומה“ – אומדן שווין של זכויות במקרקעי ישראל המנוהלים על ידי הרשות, אשר נערך על ידי שמאי מקרקעין מטעמו של השמאי הממשלתי הראשי לצורך עשיית עסקה בהן.
”תוכנית“ – תוכנית בתוקף כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965.
”תוספת בנייה“ – תוספת שטח בנייה למבנה קיים ו/או תוספת זכויות בנייה, שמשמשים למטרת החכירה המקורית, וכן הקמת יחידות דיור נוספות, ובלבד שיתקיימו התנאים הבאים:
(1)
בבנייה נמוכה – לא תתווסף, בעקבות מימוש תוספת הבנייה, יותר מיחידה אחת ובלבד שהמגרש אינו ניתן לפיצול סטטוטורי.
(2)
בתעסוקה ובנכס ציבורי – תוספת הבנייה תהא במסגרת הרחבת המבנה הקיים או הקמת מבנה נוסף, שבעקבות מימושם לא יגדלו אחוזי הבנייה במגרש למעלה מפי שניים.
(3)
בבנייה רוויה מהוונת למגורים – תוספת יחידה או יחידות דיור ו/או תוספת זכויות.
”תעסוקה“ – תעשייה, תעשייה עתירת ידע, מלאכה, אחסנה, תחנת דלק, משרדים, מסחר, תיירות, מלונאות, ולמעט חקלאות או גידול בעלי חיים.
במגזר החקלאי – תעשייה, תעשייה עתירת ידע, מלאכה, אחסנה, תחנת דלק, משרדים, מסחר, תיירות, מלונאות או לשימוש כלכלי אחר, למעט משק חקלאי ומגורים.
”תקן מספר נחלות“ – מספר הנחלות שאושר ליישוב על ידי הרשות לתכנון במשרד הנגב, הגליל והחוסן הלאומי.
”תקן גודל נחלה“ – גודל הנחלה כפי שקבע שר הנגב, הגליל והחוסן הלאומי בהתייעצות עם הרשות לתכנון ופיתוח במשרד הנגב, הגליל והחוסן הלאומי.
פרק 2: מועצת מקרקעי ישראל
הגדרות
בפרק זה –
”היועץ המשפטי“ – היועץ המשפטי לרשות מקרקעי ישראל;
”המועצה“ – מועצת מקרקעי ישראל שהוקמה לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960;
”חבר“ – חבר מועצת מקרקעי ישראל לרבות ממלא מקום על פי סעיפים 4 ו־5 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960;
”יושב ראש המועצה“, ”יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל“ – השר הממונה על רשות מקרקעי ישראל;
”מזכיר המועצה“ – מזכיר מועצת מקרקעי ישראל.
מקום ישיבות המועצה
ישיבות המועצה יתקיימו בירושלים, במקום שיקבע יושב ראש המועצה. יושב ראש המועצה רשאי, בנסיבות מיוחדות, לקבוע כי ישיבת המועצה תתקיים מחוץ לירושלים.
ישיבות המועצה
(א)
(1)
המועצה תקיים ישיבות מן המניין באופן קבוע, לפחות אחת ל־3 חודשים, ולא פחות מ־6 ישיבות בשנה. הזמנה לישיבות תישלח בדוא״ל על ידי מזכיר המועצה לכל החברים ולמוזמנים הקבועים 21 ימים לפחות לפני המועד שנקבע לישיבה, לפי כתובת הדוא״ל שעליו הודיעו בכתב, למזכיר המועצה.
(2)
אי מסירת הזמנה אין בה כדי לפגום בחוקיות הישיבה, ובלבד שהיה בה מניין חוקי.
(ב)
יושב ראש המועצה רשאי לכנס את המועצה לישיבות שלא מן המניין, ובלבד שהודעה על כך מסרה מזכירות המועצה לחברים לפחות 3 ימים מראש, זולת אם דחיפות העניין מחייבת כינוס המועצה בתוך זמן קצר יותר.
(ג)
(1)
יושב ראש המועצה יקבע ישיבה שלא מן המניין, אם דרשו זאת לפחות שליש מהחברים. נדרש כינוס המועצה כאמור, תתכנס המועצה בתוך תקופה שלא תעלה על 14 ימים מיום הדרישה, זולת אם בשל דחיפות העניין מתחייב כינוסה בתוך זמן קצר יותר.
(2)
הדרישה תוגש ליושב ראש המועצה, בכתב, ויצוינו בה הנימוקים שביסודה.
(3)
בישיבה תדון המועצה רק בנושאים המפורטים בדרישה.
סדר יום
(א)
יושב ראש המועצה יקבע את סדר היום של ישיבות המועצה, והוא רשאי, מיוזמתו או לפי בקשת חבר, להורות, עד 6 ימים קודם למועד הישיבה, על הוספת נושא לסדר היום.
(ב)
(1)
חבר המבקש לכלול נושא בסדר היום לפי סעיף קטן (א), יגיש בקשה בכתב ליושב ראש המועצה בצירוף העתק למזכיר המועצה, לפחות 21 ימים לפני המועד שנקבע לישיבה;
(2)
יושב ראש המועצה יחליט אם לקבל את הבקשה או לדחותה. החליט יושב ראש המועצה לדחות את הבקשה, יודיעו על החלטתו למגיש הבקשה.
(3)
חבר שיושב ראש המועצה דחה את בקשתו, רשאי להגיש ערר על ההחלטה לפני מליאת המועצה.
(4)
בחר מגיש הבקשה שלא להגיש ערר לפני מליאת המועצה, יוכל להגיש שאילתה בעניין נושא בקשתו לפי סעיף 2.14.
(ג)
סדר היום ובו פרוט העניינים שיידונו בישיבה מן המניין והצעות ההחלטה האמורות להידון בה יצורפו להזמנה או יומצאו בנפרד, 7 ימים לפחות לפני המועד שנקבע לישיבה ולכל הפחות 5 ימי עבודה.
(ד)
להצעות ההחלטה יצורפו סקירת עיקרי ההצעות העומדות להחלטה, הסבר תמציתי, התייחסות היועץ המשפטי והתייחסות להיבטים כלכליים אם נדרש.
(ה)
חבר רשאי לפנות למזכיר המועצה בבקשה להבהרות ביחס להצעת החלטה מוצעת; מזכיר המועצה ישיב לפנייה, בין במישרין ובין בהפניה לגורם המקצועי ברשות, לפי העניין.
(ו)
סדר היום ובו פרוט העניינים שיידונו בישיבות שלא מן המניין, יועבר לחברים, אם הדבר ניתן, באמצעות פקסימליה או דוא״ל, ובמידה שאין הדבר ניתן, יונח על שולחן המועצה במועד הישיבה.
(ז)
הרשות תפרסם באתר הרשות באינטרנט את סדר היום ואת הצעות ההחלטה האמורות להידון במועצה, מיד לאחר המצאתן לחברים.
(ח)
תגובות להצעות ההחלטה יתקבלו עד 48 שעות קודם למועד הישיבה, ולכל הפחות יום עבודה אחד קודם לכן.
השתתפות של מי שאינו חבר בישיבות המועצה
(א)
מנהל הרשות, היועץ המשפטי לרשות, היועץ המשפטי לקק״ל ומשקיף כהגדרתו בסעיף 4א(א2) לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, יוזמנו דרך קבע לישיבות המועצה; בעלי תפקידים ברשות יוזמנו בהתאם לצורך.
(ב)
יושב ראש המועצה רשאי להזמין לישיבה או לאשר לבקשת חבר, השתתפות של מי שאינו חבר.
(ג)
יושב ראש המועצה רשאי ליתן לאדם שהוזמן רשות דיבור.
מניין חוקי
שליש מחברי המועצה, ובהם יושב ראש המועצה, יהווה מניין חוקי בישיבות המועצה ובעת קבלת החלטותיה, ובלבד שרוב הנוכחים אינם בעלי עניין במדיניות הקרקעית.
ניגוד עניינים
(א)
חבר אשר לדעתו אינו יכול להשתתף בדיון בשל חשש לניגוד עניינים אישי או מוסדי, יודיע על כך ליושב ראש המועצה וליועץ המשפטי עד 3 ימים קודם למועד הישיבה.
(ב)
סבר היועץ המשפטי כי חבר אשר לא נתן הודעה כאמור, מנוע מלהשתתף בדיון, יודיע על כך ליושב ראש המועצה ולחבר המועצה הנוגע בדבר קודם לישיבה.
סדר הדיונים
(א)
יושב ראש המועצה יפתח וינעל את הישיבה.
(ב)
יושב ראש המועצה יפתח ויסיים את הדיון על כל סעיף וייתן את רשות הדיבור למשתתפים לפי סדר שיקבע. נכלל סעיף בסדר היום לפי בקשת חבר, תינתן לחבר רשות הדיבור לפתוח את הדיון בו.
(ג)
(1)
יושב ראש המועצה רשאי לקצוב את זמן הדיבור של כל משתתף בישיבה בסעיף מסוים.
(2)
משתתף לא ידבר יותר מפעם אחת בדיון על אותו סעיף, אלא ברשות יושב ראש המועצה.
(ד)
יושב ראש המועצה רשאי להפסיק את דבריו של משתתף החורגים מהעניין הנדון או העוברים את הזמן שהוקצב לו.
ממלא מקום יושב ראש המועצה
(א)
יושב ראש המועצה, באישור המועצה ימנה ממלא מקום ליושב ראש המועצה מקרב חברי המועצה.
(ב)
מונה חבר כממלא מקום יושב ראש המועצה, יהיו לו, לעניין אותה ישיבה, כל סמכויות יושב ראש המועצה.
החלטות
(א)
הצעות ההחלטה יועברו לעיון החברים קודם לישיבה כאמור בסעיף 2.4(ג).
(ב)
חבר המציע תיקון להצעת החלטה במהלך הישיבה, ינמק הצעתו, ורשאי יושב ראש המועצה לדרוש כי נוסח הצעת ההחלטה המתוקן יימסר בכתב.
(ג)
(1)
הוצעו במהלך הישיבה תיקונים או שינויים בנוסח המוצע, יובאו ההחלטות להצבעה הן בנוסחן המקורי והן בתיקונים אשר הוצעו להן, אלא אם כן ויתר, מי מהמציעים, על העמדת התיקון שהציע להצבעה.
(2)
היו התיקונים המוצעים מורכבים באופן שאינו מאפשר ביצועם במהלך הישיבה והמחייב ניסוחה מחדש של הצעת ההחלטה, יכין מזכיר המועצה, מיד לאחר קבלת הפרוטוקול, נוסח מתוקן ויעבירו להערות החברים.
(3)
החברים יהיו רשאים להעיר לנוסח המתוקן המוצע בתוך 5 ימים מיום שהועבר אליהם.
(4)
קיימת מחלוקת בין החברים בדבר התאמת הנוסח המתוקן להחלטה כפי שאושרה, יובא הנושא לדיון מחודש במועצה.
(ד)
קודם לקבלת החלטה או מיד לאחריה, יודיע היועץ המשפטי אם ההחלטה טעונה אישור שר האוצר.
(ה)
החלטות, כפי שהתקבלו בישיבת המועצה, יהוו חלק מפרוטוקול הדיון ויישלחו לחברים.
הצבעות
(א)
בתום הדיון, יעמיד יושב ראש המועצה את הצעת ההחלטה להצבעת חברי המועצה. הצבעה תתבצע בדרך של הרמת ידיים. מזכיר המועצה ימנה את קולות המצביעים בעד ונגד ההצעה וכן את קולות הנמנעים מהצבעה.
(ב)
(1)
החלטות המועצה יתקבלו ברוב קולות המצביעים;
(2)
היו הקולות שווים, יהיה ליושב ראש המועצה קול נוסף באותו העניין;
(3)
יושב ראש המועצה רשאי להעמיד את ההצעה להצבעה חוזרת טרם שמימש זכותו לקול הנוסף.
(ג)
יושב ראש המועצה יודיע על תוצאות ההצבעה על פי ספירת הקולות.
(ד)
לבקשת חבר יירשם בפרוטוקול אופן הצבעתו.
(ה)
הייתה יותר מהצעת החלטה אחת לנושא, יחליט יושב ראש המועצה על סדר ההצבעה וכן הוא רשאי לקבוע כי ההצעות תעמודנה להצבעה זו כנגד זו.
קבלת החלטה של המועצה שלא בישיבה
(א)
ראה יושב ראש המועצה צורך בקבלת החלטה של המועצה בעניינים נקודתיים שאינם בגדר מדיניות מקרקעין או בעניינים טכניים, רשאי הוא להורות כי קבלת ההחלטה תידון בדרך של חלופת דואר אלקטרוני בין כל החברים בו זמנית. מוזמנים קבועים שאינם חברים, יכותבו לחלופת הדואר האלקטרוני.
(ב)
ביקש אחד מהחברים, מנהל הרשות או היועץ המשפטי, כי הנושא יידון בישיבת מועצה, לא יוכרע בו בדרך אחרת.
(ג)
דין החלטה שהתקבלה על פי סעיף זה כדין החלטה שהתקבלה בישיבת מועצה.
(ד)
על החלטה זו יחולו הוראות סעיף 2.4(ז) לעניין פרסום הצעות החלטה המוגשות למועצה ברשת האינטרנט.
דיון חוזר
על פי דרישת יושב ראש המועצה או שליש מהחברים תדון המועצה מחדש בכל נושא שהחליטה בו, ובלבד שחלף לפחות חודש ימים מיום קבלת ההחלטה.
שאילתה
(א)
חבר רשאי להגיש שאילתה ליושב ראש המועצה על עניין עובדתי שבתחום פעולתה של המועצה.
(ב)
השאילתה תימסר ליושב ראש המועצה בידי מזכיר המועצה, עד 5 ימים קודם למועד הקבוע לישיבת המועצה; יושב ראש המועצה ישיב עליה בישיבה הקרובה של המועצה או בישיבה שלאחריה; לא סיפקה תשובת יושב ראש המועצה את השואל, רשאי הוא להוסיף ולשאול באותו נושא.
(ג)
עם פתיחתה של ישיבת מועצה, רשאי חבר להודיע על רצונו להציג שאילתה בעל פה.
על שאילתה שהוצגה כאמור לא תחול חובת תשובה בישיבה שבה הוצגה.
מועד כניסת ההחלטות לתוקף
(א)
מועד כניסת ההחלטות לתוקף הוא במועד אישורן ברוב קולות בהצבעה במועצה.
(ב)
למרות האמור בסעיף קטן (א) לא ייכנסו ההחלטות המפורטות להלן לתוקף עם קבלתן בהצבעה במועצה ומועד כניסתן יהא כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
הייתה ההחלטה טעונה אישור שר האוצר, תיכנס ההחלטה לתוקפה עם חתימתה בידי שר האוצר;
(2)
(א)
נקבע בהחלטה מועד לכניסתה לתוקף, תיכנס ההחלטה לתוקף במועד שנקבע.
(ב)
אם טעונה ההחלטה גם אישור שר האוצר, תיכנס ההחלטה לתוקף במועד שנקבע או עם חתימתה על ידי שר האוצר, המאוחר מביניהם.
(3)
הייתה ההחלטה טעונה ניסוח מחודש, כמפורט בסעיף 2.10(ג)(2) אך לא הוגשו הערות או הושגה הסכמה בדבר הנוסח המתוקן ללא צורך בהבאת ההחלטה לדיון מחודש במועצה, תיכנס ההחלטה לתוקפה לאחר 7 ימים מהמועד שבו הועבר הנוסח המתוקן לחברי המועצה; לא הושגה הסכמה בדבר הנוסח המתוקן, לא תיכנס ההחלטה לתוקף עד לאישורה מחדש בידי המועצה.
פרסום החלטות המועצה
(א)
החלטות מועצה או ועדה מוועדותיה תפורסם ברשומות ובאתר האינטרנט של הרשות.
(ב)
(1)
החלטות מועצה אשר נכנסו לתוקף יפורסמו על ידי הרשות סמוך לכניסתן לתוקף;
(2)
החלטות מועצה אשר נקבע בהן מועד לכניסתן לתוקף יצוין בפרסום המועד שנקבע.
(ג)
תחילת תוקפה של החלטה לא תהיה מותנית בפרסומה אלא אם כן נקבע אחרת בהחלטה.
רישום דיוני המועצה
דיוני המועצה יירשמו במלואם בקצרנות או יוקלטו. תמלול ישיבות המועצה או קבצי השמע, יישמרו במזכירות המועצה.
פרוטוקול
(א)
לכל ישיבה של המועצה ייערך פרוטוקול שיכלול פרטים אלה:
(1)
שמות החברים שנכחו בישיבה;
(2)
שמות החברים שנעדרו מהישיבה;
(3)
שמות הנוכחים שאינם חברים;
(4)
סדר היום;
(5)
החלטות;
(6)
אם נערכו הצבעות – תוצאות ההצבעות;
(7)
הסתייגויות בקשר להחלטות;
(8)
פרטים נוספים, לפי הוראות יושב ראש המועצה.
(ב)
הפרוטוקול יישלח לכל החברים.
(ג)
חבר יקבל לפי בקשתו עותק מתמלול ישיבת המועצה.
(ד)
מצא חבר צורך להתייחס לאמור בפרוטוקול, יעשה זאת בישיבת המועצה הבאה.
פרסום תוכן הדיון
(א)
יושב ראש המועצה או המועצה רשאים להחליט שתוכן מסוים מדיוני המועצה יובא לידיעת הציבור.
(ב)
החליטה המועצה כאמור, תבוצע ההחלטה בידי יושב ראש המועצה או מי שהוא הסמיך לכך.
מזכיר המועצה
(א)
מזכיר המועצה ירכז את עבודת המועצה ואת עבודת ועדות המשנה שלה.
(ב)
מזכיר המועצה או נציגו ישתתפו בכל ישיבה של מוסדות אלה, והם רשאים לעיין בכל חומר הנוגע לעבודתם.
ועדות
(א)
המועצה תקבע ועדות קבועות.
(ב)
המועצה רשאית לקבוע ועדות נוספות, קבועות או לעניין מסוים.
(ג)
יושב ראש המועצה יקבע את הרכב הוועדות.
(ד)
(1)
המועצה רשאית להחליט על העברת נושא מסוים העומד על סדר יומה לדיון ולגיבוש המלצות או לדיון ולהחלטה באחת מהוועדות הקבועות, וכן היא רשאית להורות על הקמת ועדה מיוחדת לדיון ולגיבוש המלצות או לדיון ולהחלטה בנושא מסוים;
(2)
החליטה המועצה כאמור, יחולו על דיוני הוועדה הוראות פרק זה בשינויים המחויבים.
(ה)
החלטות הוועדות יהיו בבחינת המלצות למועצה, זולת אם החליטה המועצה לאצול מסמכויותיה לוועדה.
(ו)
יושב ראש ועדה לא יהיה בעל עניין במדיניות הקרקעית שבתחום טיפולה של הוועדה וחברי הוועדה שהם בעלי עניין כאמור, לא יהוו יותר משליש ממספר חבריה.
(ז)
(1)
הוועדות יתכנסו בהתאם לצורך ולהחלטת יושבי ראש הוועדות;
(2)
ועדה אשר מינתה המועצה לעניין מוגדר ומסוים תתכנס לישיבות בתדירות גבוהה עד לסיום עבודתה והגשת המלצותיה ליושב ראש המועצה ו/או למליאת המועצה.
(ח)
(1)
חבר רשאי להשתתף בישיבות של ועדה גם אם הוא אינו חבר בה;
(2)
חבר המעוניין בכך יודיע למזכירות המועצה באיזו ישיבה או באיזה נושא הוא מבקש להשתתף, בין אם דרך קבע או לנושא מסוים. הודיע כאמור – יצורף לרשימת המוזמנים;
(3)
משקיף רשאי להשתתף בדיוני שתי ועדות, על פי בחירתו. המשקיף יודיע למזכיר המועצה על הוועדות שבדיוניהן ברצונו להשתתף, והזמנה לישיבותיהן תישלח גם לו;
(4)
חבר המשתתף בישיבת ועדה שאינו חבר בה, רשאי להשתתף בדיון ולהציע החלטה, אך לא ייטול חלק בהצבעה לקבלת החלטה.
ועדת קבע
(א)
בוועדת הקבע יכהנו 3 חברים, כולל יושב הראש.
(ב)
לישיבות ועדת הקבע יוזמן באופן קבוע היועץ המשפטי.
(ג)
ועדת הקבע תקבע אלו החלטות של המועצה יתקבלו שלא בישיבת מועצה בהתאם למפורט בסעיף קטן (ד).
(ד)
אלה סוגי ההחלטות אשר בסמכות ועדת הקבע לקבוע שיתקבלו שלא בישיבת מועצה:
(1)
החלטות על תיקון סעיפים בהחלטות מועצה קיימות אשר אינן בגדר קביעת מדיניות חדשה השונה באופן מהותי מהמדיניות שנקבעה בהחלטות המועצה הקיימות;
(2)
החלטות על עדכון תעריפים בהחלטות מועצה קיימות;
(3)
החלטות על הארכת תוקף החלטות מועצה קיימות.
(ה)
קבעה ועדת הקבע כי החלטה תתקבל שלא בישיבת מועצה, תתקבל ההחלטה בהתאם להוראות סעיף 2.12.
(ו)
הוועדה יכולה לקבל החלטותיה בחלופת דואר אלקטרוני בין כל חברי הוועדה והמוזמנים הקבועים.
(ז)
2 מבין חברי הוועדה יהוו מניין חוקי לדיוניה ולקבלת החלטותיה.
ועדת הביקורת
(א)
בוועדת הביקורת יכהנו 3 חברים, כולל יושב הראש.
(ב)
מוזמנים קבועים – מנהל הרשות, היועץ המשפטי, המבקר הפנימי של הרשות.
(ג)
תפקידיה וסמכויותיה של ועדת הביקורת הם:
(1)
לפקח על ביצוע המדיניות הקרקעית כפי שנקבעה בהחלטות המועצה;
(2)
לוודא קיום בקרה וביקורת יעילה ברשות;
(3)
לדון בממצאים שהעלה מבקר המדינה, המבקר הפנימי או גוף המוסמך לערוך ביקורת על הרשות;
(4)
להזמין כל אדם להופיע בפניה ולבקש להמציא לה כל מסמך כפי שתמצא לנכון;
(5)
לדווח למועצה על כל נושא שבטיפולה לרבות נושאים שהועברו לבדיקתה על ידי המועצה ועל התקדמות הטיפול בכל אחד מהנושאים;
(6)
להמליץ למועצה ולרשות על נקיטת צעדים לתיקון הליקויים שנתגלו ולמניעת הישנותם;
(7)
להמליץ, במקרים שמצאה לנכון, שנושאים מסוימים ייכללו בתוכנית העבודה של יחידת הביקורת הפנימית.
נוהלי עבודת ועדת הביקורת
(א)
המבקר הפנימי יציג בפני הוועדה את תוכנית העבודה לשנה הקרובה כפי שאישר מנהל הרשות.
(ב)
המבקר הפנימי ידווח לוועדה מעת לעת, אם יידרש, על פעילות יחידת הביקורת ועל התקדמות בנושאים שבטיפולו. דיווחים אלה יהיו בידיעת מנהל הרשות.
(ג)
אם בממצאים יש משום סטייה מהמדיניות או שהם בניגוד להחלטות המועצה – ידווח המבקר לוועדה.
(ד)
אחת לתקופה שתקבע המועצה תדווח הוועדה למועצה על סיכומיה והמלצותיה.
(ה)
לפי שיקול דעת יושב ראש הוועדה תדווח הוועדה למועצה על מקרים שבהם היו ממצאים מהותיים שטרם תוקנו שייקרא ”דיווח על המלצות שלא בוצעו“.
(ו)
2 מבין חברי הוועדה יהוו מנין חוקי ובלבד שאחד מהם הוא יושב ראש הוועדה.
סמכות המועצה במקרקעי ישראל שאינם קרקע עירונית ששטחם מעל 100 דונמים [תיקון: 6.6.2021]
(א)
בסעיף זה –
”קרקע עירונית“ – כהגדרתה בחוק נכסי המדינה, התשי״א–1951.
(ב)
החכרה או השכרה של מקרקעי ישראל שאינם קרקע עירונית וששטחם מעל 100 דונמים תאושר על ידי המועצה, בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (4):
(1)
הרשות תמליץ בפני המועצה לאשר החכרה או השכרה של מקרקעי ישראל המיועדים לעיבוד חקלאי ובלבד שהיקף שטח העסקה אינו עולה על 10,000 דונמים;
(2)
החכרה או השכרה של מקרקעי ישראל שאינם נכללים באמור בפסקה (1), יובאו לדיון בפני ועדת המשנה אשר תיתן את המלצתה למועצה;
(3)
המלצת הרשות והמלצת ועדת המשנה יישלחו לכל חברי המועצה. אם לא תתקבל במזכירות המועצה התנגדות של חברי המועצה להמלצות בתוך 14 ימים מיום משלוח ההמלצות, הדבר יהווה את אישור המועצה;
(4)
אם תתקבל במזכירות המועצה בתוך פרק הזמן האמור בפסקה (3) התנגדות להמלצה, תובא הבקשה לדיון במועצה.
תחולת החלטות המועצה על בעלי הסכמי חכירה פרטניים
חוכר המבקש למצות זכויות שבהסכם החכירה הפרטני אשר הוא צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהגת הרשות על פי החלטות המועצה המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות הסכם החכירה הפרטני.
פרק 3: תכנון, פיתוח ושמירה על מקרקעי ישראל – יצירה ושמירה על עתודות קרקע
3.1. תכנון במקרקעי ישראל
תכנון שטחים
רשות מקרקעי ישראל תהא שותפה פעילה בהכנת תוכניות עם הרשויות המקומיות, באותן קרקעות שהיא מנהלת, על מנת להבטיח את ניצול הקרקעות במידה מרבית.
ייצוג בוועדות תכנון
הרשות תיוצג, על פי חוק, בוועדות התכנון השונות (מחוזיות, מיוחדות וכו׳) הקובעות את ייעוד הקרקעות.
תכנון שטחים לבניית שיכונים ציבוריים
השטחים הדרושים לשם בניית שיכונים ציבוריים הכלולים במסגרת מדיניות הממשלה, תקציב המדינה ובדברי ההסבר של התקציב, יתוכננו ויפותחו על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם להסכם העבודה אשר אושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 25.8.1969.
3.2. פיתוח במקרקעי ישראל
הגדרות
”ועדת מיזמים“ – ועדה לעניין מיזמים העוסקים בעיקר בתיירות ובתעסוקה המורכבת מנציג משרד האוצר, נציג אגף תקציבים, מנהל אגף הנדסה ופיתוח ברשות מקרקעי ישראל ונציג היועץ המשפטי ברשות מקרקעי ישראל ונציג משרד הכלכלה והתעשייה או התיירות, במקרים הרלוונטיים, המפורטים בפרק משנה זה.
”שטח ציבורי פתוח“ – שטחים ציבוריים פתוחים, גנים ציבוריים ושטחים פתוחים אחרים המיועדים לשימוש הציבור.
”משרדי ממשלה“ – רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, משרד הכלכלה, משרד התיירות.
פיתוח במקרקעי ישראל על ידי הרשויות המקומיות
(א)
ככלל, רשויות מקומיות יבצעו את הפיתוח במימון אגרות והיטלים בהתאם לחוקי עזר המאושרים על ידי משרד הפנים.
(ב)
הרשות המקומית תהיה האחראית הבלעדית לכל הכרוך בביצוע עבודות הפיתוח לרבות תכנון מפורט לתשתית ציבורית במיזם.
פיתוח במקרקעי ישראל על ידי המדינה
(א)
מיזמים לפיתוח תשתיות ציבוריות יידונו ויאושרו על ידי הוועדה לתכנון ופיתוח, בהתאם לסמכויותיה בפרק משנה 3.8.
(ב)
במקרים שבהם הוכחה יכולת הנדסית ביצועית נמוכה של הרשות המקומית ו/או חוקי העזר המאושרים לרשות המקומית אינם מאפשרים כיסוי תקציבי למיזם בייעוד מגורים, יבוצעו עבודות הפיתוח לרשויות מקומיות על ידי רשות מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון.
(ג)
במיזמים העוסקים בעיקר בתיירות ובתעסוקה שבהם תקבע ועדת המיזמים כי נדרשת מעורבות ממשלתית בפעילות הפיתוח, יבוצע הפיתוח על ידי משרד הכלכלה והתעשייה או משרד התיירות או רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון בהתאם לייעוד המיזם. במידת הצורך, יזומנו נציגי משרד התיירות או משרד הכלכלה והתעשייה, או משרד הבינוי והשיכון לפי העניין, לדיוני ועדת המיזמים.
פיתוח במקרקעי ישראל על ידי הרשויות המקומיות באמצעות גביית הוצאות פיתוח על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון
(א)
רשויות מקומית, אשר הוכיחו, כי יש ביכולתן לבצע את עבודות הפיתוח וחוקי העזר מאפשרים כיסוי תקציבי למיזם, אך נדרשת הקדמת מימון על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, יחתמו על הסכם פיתוח תשתיות עם רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, להסדרת גבייה מראש של הוצאות פיתוח, בסכום שלא יעלה על סך היטלי הפיתוח, והכל בכפוף לאישור הוועדה לתכנון ופיתוח.
(ב)
במקרים שבהם אין לרשות המקומית חוקי עזר מעודכנים המאפשרים כיסוי תקציבי למיזם, רשאית הוועדה לתכנון ופיתוח לאשר, כי פיתוח המיזם יבוצע על ידי הרשות המקומית באמצעות גביית הוצאות פיתוח מראש על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון לפי העניין, וזאת בהיקף אומדן עלויות פיתוח הנדרש לביצוע המיזם (להלן בפרק משנה זה – תקציב המיזם).
(ג)
הוועדה לתכנון ופיתוח תקבע הוראות בדבר מרכיבי תקציב המיזם, כגון: עמלת ניהול ופיקוח של הגורם המפתח, תעריפי תכנון, מחירון עבודות הפיתוח ומפתחות למימון ביצוע שטחי ציבור פתוחים. כללים כאמור יהיו אחידים לרשות מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון.
(ד)
הוועדה לתכנון ופיתוח תאשר את תקציב המיזם על סמך תכנון ארעי באמצעות רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון או מי מטעמם.
(ה)
הרשות המקומית תפתח חשבון בנק מיוחד למיזם, אשר בו ינוהלו כל התקבולים וההוצאות. כמו כן, תקיים הרשות המקומית שקיפות מלאה על כל פעילויותיה במיזם ותאפשר לרשות מקרקעי ישראל או למשרד הבינוי והשיכון או למי מטעמם לבקר את כל פעילויותיה לרבות פיקוח על ניהול החשבון.
(ו)
האחריות הכוללת לנעשה באתר, לרבות איכות הביצוע, עמידה בהתחייבויות בתחום התשתית כלפי יזמים אחרים, בטיחות וכיוצא בזה, תחול באופן מלא על הרשות המקומית.
מימון ביצוע שטחי ציבור פתוחים עבור יחידות דיור למגורים
לעניין סעיף 3.2.2, בנוסף לאגרות והיטלי פיתוח על פי חוקי העזר שאושרו לרשויות המקומיות על ידי משרד הפנים, במקרים שבהם אין חוקי עזר או היטל למימון גינות ציבוריות או שטחי ציבור פתוחים, יגבו רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, לפי העניין, סכומים נוספים עבור ביצוע פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים בהתאם לתעריפים הבאים:
| שיפוע קרקע | תשלום ליחידת דיור |
|---|---|
| 8%-0% | 10,000 |
| 13%-8% | 11,000 |
| 20%-13% | 13,000 |
| למעלה מ־20% | 15,000 |
הסכומים המפורטים בטבלה נכונים וצמודים למדד תשומות לבנייה למגורים כפי שפורסם לחודש אוקטובר 2010.
הסכמים שנחתמו לפני 10.10.2018
הסכמי פיתוח תשתיות והסכמי הגג שנחתמו לפני 10.10.2018 אשר מבוססים על החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1434 יוותרו בתוקפם ללא שינוי.
3.3. שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות – ישן מול חדש
שדרוג תשתיות בשכונות הוותיקות – ”ישן מול חדש“ [תיקון: 24.9.2020]
(א)
רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון יסייעו בשדרוג התשתיות הקיימות בשכונות שהוקמו לפני 31.12.2000 (להלן בפרק משנה זה – שכונות ותיקות) ביישובים עירוניים, ששנת יסודן על פי נתוני הלמ״ס הוא עד יום 31.12.1992 (להלן בפרק משנה זה – המועד הנקוב). בכל שנה קלנדרית החל מ־31.12.2014 תתווסף שנה נוספת למועדים האמורים.
(ב)
סיוע רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון בשדרוג תשתיות בשכונות הוותיקות, יבוצע באמצעות התקבולים שיתקבלו משיווק קרקעות לבנייה למגורים במסגרת מכרזים פומביים ו/או הקצאות קרקע ראשוניות המפורסמים על ידי רשות מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון.
הסיוע יחול בכל הקרקע שבניהול רשות מקרקעי ישראל.
עלויות הפיתוח הנוספות [תיקון: 9.3.2023]
לעניין פרק משנה זה: ”עלויות הפיתוח הנוספות“ – עלויות הפיתוח המוטלות על היזם בנוסף לעלויות הפיתוח החלות על הקרקע, והמיועדות לשדרוג התשתיות הקיימות בשכונות ותיקות בתחום הרשות המקומית, לרבות הקמת/
חישוב עלויות הפיתוח הנוספות
חישוב עלויות הפיתוח הנוספות (להלן בפרק משנה זה – תעריף ישן מול חדש) יבוצע כלהלן:
| עמודה 1 | עמודה 2 | עמודה 3 | עמודה 4 | עמודה 5 | עמודה 6 |
|---|---|---|---|---|---|
| ** ערך קרקע | הערכת חלף היטל ההשבחה הצפוי בשקלים חדשים ליחידת דיור | תעריף ישן מול חדש – תעריף בסיס | תוספת תמריץ שיווק לרשות המקומית | תוספת תמריץ לרשויות המקומיות בהסכם גג | יחידות דיור קטנות - תקנה 2(9)(א)(1) לתקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), התשס״ב–2002 |
| עד 120,000 | 14,500 | 7,200 | 3,800 | 1,000 | 3,000 |
| 120,001 – 215,000 | 14,501 – 26,000 | 6,000 | 2,500 | 1,000 | |
| 215,001 – 310,000 | 26,001 – 37,000 | 5,000 | 1,000 | 1,000 | |
| 310,001 – 380,000 | 37,001 – 46,000 | 3,600 | 500 | ||
| 380,001 ויותר | 46,001 ויותר | 2,400 | 500 |
*
הסכומים הנזכרים הינם בשקלים חדשים ומוצמדים למדד תשומות הבנייה הידוע לתאריך 15.06.2014.
**
לעניין סעיף זה, ערך קרקע ליחידת דיור (כמפורט בעמודה 1 בטבלה) בשקלים חדשים לאחר הפחתת הנחת אזור לעסקאות הקצאת קרקע בפטור ממכרז, ללא מע״מ וללא הוצאות פיתוח.
תנאים לקבלת תוספת תמריץ שיווק לרשות מקומית [תיקון: 9.3.2023, 12.6.2023]
(א)
(ב)
רשות מקומית אשר תחתום על ”הסכם גג“, תקבל את תעריף הבסיס, תוספת תמריץ שיווק, כמפורט בטבלה בעמודה 4, ותוספת תמריץ לרשויות מקומיות בהסכם גג, כמפורט בטבלה בעמודה 5, לכל יחידת דיור אשר תשווק בפועל.
(ג)
רשות מקומית אשר תפעל לקידום שיווק תוכנית מתאר או תוכנית מפורטת כהגדרתן בחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 ותתמוך, בהחלטה תקיפה של מועצת הרשות המקומית, בשיווק כל יחידות הדיור בתוכנית, בתוך שנה קלנדרית מיום אישור התוכנית, תקבל תוספת תמריץ שיווק לרשות מקומית עבור כל יחידות הדיור אשר מיועדות לשיווק, כמפורט בטבלה בעמודה 4. התחייבות זו תיכלל גם בהסכם שייחתם בין הצדדים כאמור בסעיף 3.3.5(א).
(ד)
על אף האמור בסעיף קטן 3.3.4(ג), במקרים שבהם מספר יחידות הדיור לשיווק הנכללות בתוכנית מהווה אחוז יחסי גבוה ביחס למשקי הבית הקיימים ביישוב, בהתאם לנתוני הלמ״ס, כמפורט בעמודה 1 בטבלה שבסעיף קטן זה, והרשות המקומית תפנה בבקשה לפרוס את השיווק על פני תקופת זמן של עד שלוש שנים מיום אישור תוכנית המתאר או התוכנית המפורטת, לפי העניין, הרשות המקומית תהיה זכאית לקבל את תוספת התמריץ בכפוף להתחייבותה לעמוד בפריסת שיווק בהתאם לטבלה שלהלן:
אחוז יחסי = מספר יחידות דיור לשיווק בתוכניתמשקי הבית הקיימים ביישוב בהתאם לנתוני הלמ״ס × 100
פריסת שיווק על פני שנים
| גודל הרשות המקומית (בהתאם להגדרות בפרסומי הלמ״ס) | עמודה 1 | עמודה 2 | עמודה 3 |
|---|---|---|---|
| בתוך שנה | בתוך שנתיים | בתוך 3 שנים | |
| רשות גדולה (מ־17,001 משקי בית ומעלה) | אחוז יחסי עד 20% | 20% ≤ אחוז יחסי ≤ 30% | אחוז יחסי מעל 30% |
| רשות בינונית (מ־5,001 עד 17,000 משקי בית) | אחוז יחסי עד 25% | 25% ≤ אחוז יחסי ≤ 35% | אחוז יחסי מעל 35% |
| רשות קטנה (עד 5000 משקי בית) | אחוז יחסי עד 30% | 30% ≤ אחוז יחסי ≤ 40% | אחוז יחסי מעל 40% |
(ה)
כל הסכומים שבסעיף 3.3.3 ייקבעו על פי שומה לגבי ערך הקרקע ולגבי חלף היטל ההשבחה הצפוי.
(ו)
השומה תעמוד בתוקפה עד תום 3 שנים ממועד עריכתה.
(ז)
בתום 3 שנים ממועד עריכת השומה, תיערך שומה חדשה, ובהתאם יעודכנו עלויות הפיתוח הנוספות לגבי יתרת יחידות הדיור שטרם שווקו.
(ח)
אם בשיווק הראשון לא נקבעו זוכים או שמחירי הקרקע בשיווק הראשון נמוכים ביותר מ־30% ממחיר הקרקע בשומה, תיבחן אפשרות לעדכון השומה. שינוי בערך הקרקע, אם ייעשה, יחול רק על שיווקים עתידיים.
(ט)
השומה תשמש אך ורק לצרכי האמור בפרק משנה זה, ולא תשמש לכל צורך אחר, לרבות לאומדנים שאותם עורכת הרשות לצורך עריכת מכרזי שיווק והיא לא תהווה מדד כלשהו לגבי ערך הקרקע הצפוי במכרזי שיווק.
(י)
בעד כל יחידת דיור נוספת לפי תקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), התשס״ב–2002, יינתן סכום של 3,000 שקלים חדשים בהתקיים שני התנאים הבאים:
(1)
החלטה תקיפה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או המלצה של מהנדס הרשות המקומית שלפיה הם תומכים עקרונית בתוספת מלוא יחידות הדיור לפי תקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), התשס״ב–2002. על סמך ההחלטה או ההמלצה ובנייה כאמור, ייגבו הוצאות פיתוח בסך כאמור בסעיף קטן 3.3.4(י) מהיזמים בעת שיווק הקרקע;
(2)
העברת הכספים לרשות המקומית תתבצע לאחר מתן היתרי בנייה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הכוללים את תוספת יחידות הדיור שבתקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), התשס״ב–2002.
התוספת לפי סעיף קטן זה תחול גם על מכרזים בשיטת מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכל מסלול אחר של שיווק שיאושר.
(יא)
הכספים שיתקבלו על פי האמור בפרק משנה זה ירוכזו בקופה נפרדת, שתוקם לצורך הענקת הסיוע למטרות שנקבעו בפרק משנה זה, שתנוהל במשרד הבינוי והשיכון או ברשות בהתאמה (להלן בפרק משנה זה – קופת המיזם). כספים אלו יועברו לרשות המקומית לאחר חתימת ההסכם, ופתיחת חשבון תקציב בלתי רגיל ייעודי למיזם (להלן בפרק משנה זה – התב״ר).
תנאים ואישורים נדרשים [תיקון: 9.3.2023]
תשלומים שיועברו על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, על פי האמור בפרק משנה זה, ישמשו למטרות שיוגדרו בהתאם למפורט בסעיף 3.3.6(א).
הקצאת עלויות הפיתוח הנוספות [תיקון: 9.3.2023]
(א)
רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, בתיאום עם משרד האוצר, יעדכנו במידת הצורך את נוהל רשות מקרקעי ישראל לעניין שדרוג תשתיות בשכונות הוותיקות ישן מול חדש, רשימה סגורה של מטרות אפשריות לכספים בקופת המיזם והוראות והסדרים בדבר העברת הכספים מקופת המיזם לרשות המקומית או לקבלני ביצוע מטעמה.
(ב)
שיפוץ חזיתות יאושר כאשר העבודות יתרמו לשיפור פני העיר.
שיפור פני העיר ישרת את כלל הציבור, מלבד דיירי הבניינים, לפי תבחינים שוויוניים, בשקיפות מלאה ובאישור מועצת העיר, ובלבד שמרבית הבניינים שבהם יבוצע שיפוץ חזיתות יהיו בנייני מגורים.
(1)
(נמחקה);
(2)
(נמחקה);
(3)
תשלום על פי סעיף זה טעון אישור ועדת המיזמים העליונה של רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון.
(ג)
המיזמים שאותם תבקש הרשות המקומית להכליל במסגרת פרק משנה זה יובאו לאישור רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון ויידונו בכפוף\ להוראות סעיף 3.3.6(א).
(ד)
נקבע בשומת רשות מקרקעי ישראל כי ערך הקרקע הוא אפס, יתקצב משרד הבינוי והשיכון את עלויות הפיתוח הנוספות, במישרין, על פי אמות המידה ונוהלי משרד הבינוי והשיכון, ובכפוף למגבלות התקציב.
רשויות מקומיות החולקות חלף היטל השבחה עם מועצות אזוריות או מקומיות [תיקון: 9.3.2023]
רשויות מקומיות החולקות את חלף היטל ההשבחה עם מועצות אזוריות או מועצות מקומיות, יהיו זכאיות לעלויות הפיתוח הנוספות בהתאם לחלקן היחסי בחלף היטל ההשבחה ששולם על ידי רשות מקרקעי ישראל.
קדם מימון [תיקון: 9.3.2023]
רשויות מקומיות אשר תומכות בשיווק ושיש צפי לשיווק עד שנה מיום אישור התוכנית, יוכלו לקבל קדם מימון בכפוף לאישור הועדה לתכנון ופיתוח כהגדרתה בסעיף 3.8.1.
תחולה
(א)
פרק משנה זה לא יחול על יחידות דיור שפורסמו לשיווק ומועד הגשת ההצעות למכרז חלף או יחידות דיור ששווקו לפני ה־8.11.2015.
(ב)
פרק משנה זה יחול על שיווק עתידי של תוכניות בייעוד מגורים, באמצעות מכרז או באמצעות פטור ממכרז שבהן קיימות 30 יחידות דיור ומעלה.
ניתוח גובה השמאויות
בתום שנה מיום 8.11.2015, צוות משותף לרשות מקרקעי ישראל, משרד השיכון ומשרד האוצר ינתח את גובה השמאויות הממוצעות במהלך השנה שחלפה. במידה וערך הקרקע ירד ב־20% תיבחן האפשרות לתיקון קבוצות שווי הקרקע ויביא העניין במידת הצורך לדיון נוסף במועצת מקרקעי ישראל
3.4. מימון ביצוע מבני ציבור – הוצאות פיתוח נוספות (הוראת שעה)
הגדרות [תיקון: 12.6.2022, 18.7.2023]
”הוצאות פיתוח נוספות“ – עלויות הפיתוח המוטלות על היזם בנוסף לעלויות הפיתוח החלות על הקרקע, והמיועדות לביצוע מבני ציבור;
”מבני ציבור חובה“ – מוסדות חינוך קדם יסודי, על יסודי, חינוך מיוחד – משרד החינוך;
”מבני ציבור רשות“ – מעונות יום, בתי תפילה, מקוואות, מעונות – משרד הרווחה והשירותים החברתיים, מתנ״ס, מועדון נוער, אולם או מגרש ספורט, ספרייה, תחנה לבריאות המשפחה, אודיטוריום, אולם מופעים, בריכת שחיה, אולם תרבות, קונסרבטוריון, משרדים ראשיים של רשויות מקומיות;
”מכפיל גודל משק בית“ – היחס בין גודל משק הבית הממוצע בישוב לבין הממוצע הארצי של גודל משק בית, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
גביית הוצאות פיתוח נוספות [תיקון: 12.6.2022]
(א)
בנוסף להיטלי הפיתוח שאושרו לרשויות המקומיות על ידי משרד הפנים, או עלויות הפיתוח כפי שאושרו על ידי הוועדה לתכנון ופיתוח, לפי העניין, יגבו משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל, לפי העניין, הוצאות פיתוח נוספות, בהתאם לתעריפים המפורטים בטבלה שבסעיף 3.4.4 (להלן בפרק משנה זה – הטבלה).
(ב)
הוצאות פיתוח נוספות, כמפורט בטבלה, ייגבו לגבי יחידות אשר ישווקו במכרזי מחיר מטרה, בהתאם להוראות פרק משנה 4.7 לגבי יחידות אשר ישווקו בשיטות מכרז אחרות ייגבו, הוצאות הפיתוח המפורטות בטבלה למעט שורות 7 ו־11, וביחס לשורה 3 עד 5,000 שקלים חדשים בלבד.
תשלומים עבור מבני ציבור
רשות רשות מקומית אשר קיבלה או צפויה לקבל, תשלומים עבור מבני ציבור רשות או חובה, בסכומים אשר מעבר לקבוע בפרק משנה 3.2, או בפרק משנה 3.5, או בהתאם לסעיפים 2 ו־3 להחלטת ממשלה מספר 1535 (דר/45) מיום 3.4.2014, תהיה זכאית לקבל תשלומים עבור מבני ציבור רשות בהתאם להוראות פרק משנה זה בניכוי הסכומים שקיבלה אשר הם מעבר לסכומים שהייתה זכאית בהתאם לקבוע בפרק משנה 3.2 או לקבוע בפרק משנה 3.5.
מימון וקביעות הוצאות הפיתוח הנוספות [תיקון: 18.7.2023]
מימון וקביעת הוצאות פיתוח נוספות עבור מבני ציבור רשות
| 1 | הכנסות מחלף היטל השבחה (ש״ח\יח״ד בממוצע) | 0–14,400 | 14,401–25,800 | 25,801–37,200 | 37,201–45,600 | 45,601 ומעלה | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | ערך קרקע בשקלים חדשים, ללא מע״מ, לאחר הפחתת הנחת איזור לעסקאות הקצאת קרקע בפטור מממכרז, וללא הוצאות פיתוח שאינן כוללות את הוצאות פיתוח הנוספות כמפורט. | 0–120,000 | 120,001–215,000 | 215,001–310,000 | 310,001–380,000 | 380,001 – ומעלה | |
| 3 | הוצאות פיתוח נוספות בעד מבני ציבור רשות (ש״ח ליח״ד) | 8,000 | 7,100 | 6,300 | 5,000 | 5,000 | |
| 4 | תוספת לרשויות מקומיות באיזור עדיפות לאומית (ש״ח ליח״ד) | 6,000 | 3,500 | 3,000 | 2,500 | 2,500 | |
| 5 | תוספת ליחידות הכלולות במסגרת הסכמי גג (ש״ח ליח״ד) | 4,000 | 4,000 | 4,000 | 4,000 | 4,000 | |
| 6 | תוספת בעד יישובים באשכולות פריפריאליים 1–4 שאינם באיזור עדיפות לאומית (ש״ח ליח״ד) | 5,000 | 2,000 | 1,000 | 0 | 0 | |
| 7 | תוספת גודל ליח״ד שאינן צמודות קרקע (תוספת ב־% לכל מ״ר מעל 90 מ״ר – ועד 150 מ״ר, שטח ממוצע לדירה), ביחס לסך התוספות המגיעות ליח״ד על פי שורות 3+4+5+6 | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | 0.5% | |
| 8 | תוספת לישובים באשכולות סוציו – אקונומיים 1–4 (ש״ח ליח״ד) | 1,400 | 1,400 | 1,400 | 1,400 | 1,400 | |
| 9 | תוספת בשל הגדלה משמעותית ביחס למספר משקי הבית הקיימים בישוב (ש״ח ליח״ד), על פי האמור בסעיף 3.4.5(ה) | 1,000 | 1,000 | 1,000 | |||
הסכומים המצוינים בטבלה הינם בשקלים חדשים וצמודים למדד תשומות הבנייה שהתפרסם ביום 15.06.2014.
תוספת מימון [תיקון: 12.6.2022, 18.7.2023]
(1)
נוסף על המימון הכלול בסעיף 3.4.4, רשות מקומית תהא זכאית לתוספת מימון כמפורט להלן, בכפוף לשיווק יחידות הדיור ולנהלי הרשות ומשרד הבינוי והשיכון:
| ערך קרקע ליח״ד – בש״ח ללא מע״מ | 0–40,000 | 40,000–120,000 | 120,000–215,000 | 215,000–310,000 | 310,000–380,000 |
|---|---|---|---|---|---|
| תוספת מימון | 10,000 | 8,000 | 6,000 | 4,000 | 2,000 |
*הסכומים במונחי מדד תשומות הבניה למגורים 01/2023.
(2)
(א)
לסכום התקצוב הכולל שבסעיפים 3.4.4, 3.4.4א ו־3.4.6 יתווסף מכפיל גודל משק בית אשר יהווה מקדם הכפלה, שלא יפחת מ־1 ולא יעלה על 2.5 בהתאם לנוסחה שלהלן:
גודל משק בית ממוצע בשכונה, לחלק ל־גודל משק בית ממוצע ארצי.
(ב)
במקרים בהם השכונה המשווקת מהווה חלק מיישוב הומוגני, גודל משק הבית יחושב בהתאם לנוסחה שלהלן:
גודל משק בית ממוצע יישובי לחלק ל־גודל משק בית ממוצע ארצי.
(ג)
במקרים בהם השכונה המשווקת נמצאת ביישוב לא הומוגני, הכללים לקביעת גודל משק בית ייקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, בהסכמת אגף התקציבים בהתאם לצביון השכונות המתוכנן וככל הניתן, בהתחשב בהיבט התכנוני של השכונות.
(ד)
גודל משק בית ממוצע בשכונה, גודל משק בית ממוצע יישובי, וגודל משק בית ממוצע ארצי – ייקבעו לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
(3)
במכרז בו לא הוכרז על זוכה, בסמכות רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון להפחית את תוספת המימון, על מנת להבטיח את הצלחת המכרז בשיווק חוזר.
(4)
(נמחק).
(5)
(נמחק).
(6)
(נמחק).
יישום [תיקון: 23.5.2021, 12.6.2022, 18.7.2023]
(א)
סיוע רשות מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון בהקמת מבני ציבור רשות, יבוצע בהתאם להוראות סעיף קטן (ו), באמצעות התקבולים שיתקבלו משיווק קרקעות לבנייה במסגרת מכרזים פומביים ו/או הקצאות קרקע ראשוניות המפורסמים על ידי רשות מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון.
הסיוע יחול בכל מקרקעי ישראל.
(ב)
לקביעת הכנסה ממוצעת ליחידת דיור מחלף היטל השבחה, יילקחו בחשבון ההכנסות בעבור יחידות למגורים, דיור מוגן, שטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות המצויים בתוך תוכניות למגורים על פי המפתח המפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
יחידת דיור מלונאות – מספר חדרי מלון, שוות ערך ל־30% מיחידות דיור למגורים. החיוב ייקבע בהתאם למדרגות החיוב למגורים;
(2)
כל 300 מ״ר של שטח מבונה עיקרי במסחר ותעסוקה שווה ערך ל־1 יחידת דיור אקוויוולנטית;
(3)
יחידת דיור מוגן שוות ערך ל־50% מיחידת דיור למגורים. החיוב ייקבע בהתאם למדרגות החיוב למגורים.
(ג)
תנאי לקבלת תוספת כמפורט בשורה 7 בטבלה הוא תמיכה עקרונית מראש בכתב של ראש הרשות המקומית או מהנדס הרשות המקומית ליצירת דירות קטנות בהתאם לתקנה 9 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה נכרת מתוכנית), התשס״ב–2002.
(ד)
במקרה שלפי הסכם שנחתם לפני תאריך 1.1.2015 צריכה הרשות המקומית שבתחומה מתבצע השיווק, להעביר חלק מהכנסות חלף היטל השבחה לרשות מקומית אחרת, הנתון הקובע לעניין המימון לביצוע מבני ציבור יהיה הכנסות חלף היטל ההשבחה הנותר בידי הרשות המקומית לאחר העברת הסכום המוסכם לרשות המקומית האחרת.
(ה)
תוספת, בעבור הגדלה משמעותית ביחס למספר משקי הבית הקיימים ביישוב, שורה 9 בטבלה, תינתן בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
(1)
יישוב שבו מספר יחידות הדיור ביישוב הקיים, על פי נתוני הלמ״ס, לפני שיווקן של התוכניות החדשות, עולה על 401 יחידות דיור;
(2)
התוכניות החדשות הגדילו את מספר יחידות הדיור ביחס למשקי הבית הקיימים ביישוב בלמעלה מ־100%;
(3)
הרשות המקומית תתמוך בשיווק התוכנית על פני תקופת זמן של עד שלוש שנים מיום אישור התוכנית.
(ו)
הכללים לגביית הוצאות הפיתוח הנוספות והעברתן לרשות המקומית:
(1)
ערכי הקרקע שבשורה 2 בטבלה שבסעיף 3.4.4, ייקבעו על פי שומה שתתייחס לכל הקרקעות המצויות בתחומי תוכנית אחת, ובהתאם להנחיות שתקבע רשות מקרקעי ישראל;
(2)
הרשות המקומית תתחייב כי במידה ויחוקק חוק עזר למבני ציבור תהא זכאית לגבות מהזוכה לא יותר מההפרש שבין החיוב לפי חוק העזר לבין הסכומים שישולמו לה בהתאם להוראות פרק משנה זה;
(3)
המימון ישמש לביצוע מבני ציבור רשות בהתאם לכללי תקן מבני ציבור – ”תקן ברודט“ (להלן בסעיף זה – תקן ברודט), ויוכל לשמש, בהיקף של עד 50% מגובה המימון, גם לביצוע, שדרוג, או שיפוץ מבני ציבור חובה המיועדים לשרת, במישרין או בעקיפין, את יחידות הדיור הכלולות בתוכניות החדשות (להלן בפרק משנה זה – מבני ציבור);
(4)
על אף האמור, רשות מקומית רשאית לבנות מבני ציבור שלא בהתאם להוראות פרק משנה זה, וזאת בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, לפי העניין, ובלבד שהרשות המקומית הציגה את מלאי מבני ציבור הרשות שבתחומה;
(5)
(נמחקה);
(6)
הוצאות הפיתוח הנוספות שייגבו במיזם מסוים, לרבות תקצוב משלים כאמור לעיל, אם יידרש, ירוכז בקופה נפרדת שתנוהל במשרד הבינוי והשיכון או ברשות מקרקעי ישראל בהתאם לאותו מיזם (להלן בפרק משנה זה – קופת מבני ציבור המשויכת למיזם מסוים) התקציב יועבר לרשות המקומית כנגד פתיחת חשבון לתקציב בלתי רגיל (תב״ר) ייעודי מאושר ברשות המקומית ששימושיו עונים לשימושים המותרים על פי פרק משנה זה, בהתאם לנהלים שיסוכמו מראש בין רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון לבין הרשות המקומית;
(7)
לסכומים המפורטים בטבלה שבסעיף 3.4.4, יתווספו מרכיבי עלות, כמפורט בטבלה שבסעיף 3.4.6;
(8)
רשויות מקומיות אשר תומכות בשיווק שביחס אליו ייגבו הוצאות הפיתוח הנוספות ואשר קיים צפי לביצוע השיווק לא יאוחר משנה מיום אישור התוכנית, יוכלו לקבל קדם מימון על חשבון תקציב מבני הציבור בכפוף לאישור הוועדה לתכנון ופיתוח.
(ז)
הוראות מעבר:
(1)
הוראות פרק משנה זה יחולו על מכרזים, אשר המועד האחרון להגשת הצעות בהם הוא החל ממועד כניסת החלטה זו לתוקף.
(2)
על אף האמור בסעיף קטן (1) רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון בהסכמת אגף תקציבים במשרד האוצר ובשיתוף חבר מועצה נציג הקק״ל, רשאים לקבוע כללים בדבר גבייה של 30,000 ₪ ליחידת דיור על ידי משרד הבינוי והשיכון או רשות מקרקעי ישראל, לגבי מכרזים שפורסמו על ידי הרשות בטרם כניסת החלטה זו לתוקף.
(3)
ביחס לרשויות מקומיות אשר חתמו הסכם גג בהתאם לקבוע בפרק משנה 3.5, רשאית הוועדה לתכנון ופיתוח להחיל את תנאי פרק משנה זה ביחס לכל יחידות הדיור ששווקו בהתאם להסכם הגג. במקרה האמור ימומן ההפרש מתקציב רשות מקרקעי ישראל.
(4)
(נמחקה).
מרכיבי עלות נוספים
מרכיבי עלות נוספים –
| מס׳ סד׳ | סעיף משנה | תוספות לפי ”תקן ברודט“ | ||
|---|---|---|---|---|
| 1 | א | אחוז שיפוע טופוגרפי | 0%-6% | 0.00% |
| ב | 6%-7% | 3.00% | ||
| ג | עד 8% | 4.00% | ||
| ד | עד 9% | 5.00% | ||
| ה | עד 10% | 7.00% | ||
| ו | עד 11% | 9.00% | ||
| ז | עד 12% | 11.00% | ||
| ח | עד 13% | 13.00% | ||
| ט | עד 14% | 14.00% | ||
| י | עד 15% | 15.00% | ||
| יא | עד 16% | 16.00% | ||
| יב | עד 17% | 17.00% | ||
| יג | עד 18% | 18.00% | ||
| יד | עד 19% | 19.00% | ||
| טו | עד 20% | 20.00% | ||
| 3 | א | סוגי קרקע ביסוס | אדמה כבדה קרקע תופחת | 4.00% |
| ב | סלעית ואינרטית, גילום חציבה | 6.00% | ||
| ג | מי תהום וביסוס מיוחד | 6.00% | ||
| 5 | תוספת מרחק כפי שנקבעו בועדת עלות | 0.00% | ||
| 5.00% | ||||
| 6.00% | ||||
| 8.00% | ||||
| 24.00% | ||||
| 7 | א | ציפוי אבן קשיח | צ. אבן מינימום 50% וקשיח 100% | 3.00% |
| ב | לקירות חוץ | ציפוי אבן מינימום 75% | 4.00% | |
| ג | לפי תוכנית | ציפוי אבן 100% | 5.00% | |
| 8 | הסקה לישובים | בגובה מעל 600 מ׳ | 10.00% | |
| 9 | מיזוג אויר | אילת, טבריה, בית שאן (אזור ד׳) | 10.00% | |
| 10 | כולם למעט אזור ד׳ וזכאי הסקה | 2.00% | ||
3.5. עקרונות להסכמי גג עם רשויות מקומיות לצורך הסרת חסמי שיווק ופיתוח
הגדרות [תיקון: 25.4.2023]
”הקרקע“ – עתודות הקרקע המצויות בתחום שיפוטה של הרשות המקומית והמנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל.
”הוועדה לתכנון ופיתוח“ – הוועדה לתכנון ופיתוח כהגדרתה בסעיף 3.8.1.
”הסכם“ או ”הסכם גג“ – הסכם בין רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון ובין רשות מקומית בדבר שיווק של קרקעות לבנייה למגורים, שנחתם לפי הוראות פרק משנה זה.
”מוסדות חינוך“ – מוסדות חינוך מכל סוג ולכל אוכלוסיית יעד, אשר הקמתם מחויבת על פי פרוגראמות ותקני משרד החינוך.
”מוסדות ציבור רשות“ – מעונות יום, מקוואות, בתי כנסת, אולמות ספורט, מתנ״סים, ספריות ומגרשי ספורט.
”תשתיות על“ – התשתיות המשרתות את כלל תחום התוכנית או התוכניות שעליהן חל ההסכם, ולא מתחם מסוים בלבד בתחום התוכנית או התוכניות האמורות.
”תשתיות צמודות“ – תשתיות המצויות בשטח התוכנית או התוכניות שעליהן חל ההסכם, ומשרתות את אותן תוכניות בלבד, לרבות תשתיות מתקדמות למחזור ולסילוק פסולת, במידת האפשר, ולפי קביעת הרשות המקומית.
”תשתיות תחבורתיות“ – תשתיות תחבורה כגון מחלפים ועורקי תחבורה ראשיים, אשר מצויות, כולן או חלקן, מחוץ לגבולות התוכנית או התוכניות שעליהן חל ההסכם ואשר הקמתן היא תנאי לקידום התוכנית או התוכניות.
אפיון הרשויות המקומיות [תיקון: 12.6.2022, 20.11.2023]
(א)
(1)
הסכמי גג מפורטים ייערכו מול רשויות מקומיות אשר בתחומן קיימות תוכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ־5,000 יחידות דיור, אשר ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה, או תוכניות כאמור אשר צפויות להיות מאושרות על ידי מוסדות התכנון המוסמכים לכך, בתוך לא יותר מ־18 חודשים ממועד חתימת ההסכם.
(2)
בסמכות הנהלת הרשות ומשרד הבינוי והשיכון לאשר חתימה על הסכם גג מול רשויות מקומיות אשר אוכלוסייתן מונה עד 30,000 תושבים ערב החתימה על הסכם הגג ובתחומן קיימות תוכניות, כאמור בסעיף קטן (1)(א), בהיקף שלא יפחת מ־4,000 יחידות דיור וזאת במקרים המצדיקים זאת, בהתחשב בין היתר במאפייני הרשות המקומית, גודלה, ושיעור גידול האוכלוסייה הצפוי כתוצאה מחתימה על הסכם הגג.
(ב)
(1)
הסכמי גג יערכו עם מועצות אזוריות, אשר בתחומן קיימות תוכניות, כאמור בסעיף קטן (1)(א), בהיקף שלא יפחת מ־850 יחידות דיור.
(2)
מועצה אזורית החתומה על הסכם גג תהא זכאית למימון עבור ישן מול חדש בהתאם להוראות פרק משנה 3.3, וכן למימון נוסף עבור מבני ציבור בהתאם להוראות פרק משנה 3.4 בהתאם למפורט בפסקאות משנה (א) עד (ג) להלן. לגבי מועצה אזורית כאמור, יחולו הוראות אלה חלף הוראות סעיפים 8.6.6 ו־8.6.11 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ובלבד שסך התעריפים לא יפחת מן הסכומים הנקובים בסעיף 8.6.11.
(א)
הסכם גג בהיקף של 850 עד 1,600 יחידות דיור יזכה ב־50% מהתעריפים הקבועים בטבלה בסעיף 3.3.3 ו־50% מהתעריפים הקבועים בטבלה בסעיף 3.4.4 ובתוספת המימון הקבועה בסעיף 3.4.4א.
(ב)
הסכם גג בהיקף של 1,601 עד 2,500 יחידות דיור יזכה ב־75% מהתעריפים הקבועים בטבלה בסעיף 3.3.3 ו־75% מהתעריפים הקבועים בטבלה בסעיף 3.4.4 ובתוספת המימון הקבועה בסעיף 3.4.4א.
(ג)
הסכם גג בהיקף של 2,501 עד 4,000 יחידות דיור יזכה ב־85% מהתעריפים הקבועים בטבלה בסעיף 3.3.3 ו־85% מהתעריפים הקבועים בטבלה בסעיף 3.4.4 ובתוספת המימון הקבועה בסעיף 3.4.4א, ובכל מקרה התשלום לא יעלה על התעריפים הקבועים בסעיפים אלו.
(ד)
הסכם גג בהיקף של 4,001 יחידות דיור ומעלה יזכה במלוא התעריפים הקבועים בטבלה בסעיף 3.3.3, ובמלוא התעריפים הקבועים בטבלה שבסעיף 3.4.4 ובתוספת המימון הקבועה בסעיף 3.4.4א, ובכל מקרה התשלום לא יעלה על התעריפים הקבועים בסעיפים אלו.
(3)
ביישוב חקלאי בתחום מועצה אזורית החתומה על הסכם גג ניתן יהיה להקצות עד 30% ממגרשי המגורים בעדיפות לבעלי תעודת זכאות של מחוסרי דיור על פי התבחינים של משרד הבינוי והשיכון שהם בני מקום או בני יישוב כהגדרתם בסעיף 4.5.7 בהתאם לחלוקה הבאה:
(א)
40% לפחות לבני המועצה האזורית;
(ב)
עד 60% לבני היישוב.
(ג)
ברשויות מקומיות ביישובי מיעוטים יערכו הסכמי גג מפורטים מול רשויות אשר בתחומן קיימות תוכניות, כאמור בסעיף (1)(א), בהיקף שלא יפחת מ־3,500 יחידות דיור.
תקציב המיזם
(א)
סך השימושים במיזם לא יעלה על סך ההוצאות בו, וזאת בהתבסס על עיקרון משק כספי סגור.
(ב)
הרשות המקומית תתחייב לבצע בעצמה את התכנון, עבודות הפיתוח ומבני הציבור למיזם, בהתאם להסכם הגג, ותתחייב לעמוד בלוחות הזמנים האמורים בו.
(ג)
רשות מקרקעי ישראל תקצה קדם מימון לרשות המקומית על חשבון תקבולי השיווק, לצורך ביצוע עבודות התכנון בקרקע, עריכת אומדנים לעלויות הפיתוח, ביצוע תשתיות על ותשתיות צמודות ובעבור תקורות הרשות המקומית הנגזרות מכך.
(ד)
תקציב המיזם, ובכלל זה קדמי מימון, יכלול מטלות הנכללות בתיק השיווק שעל פיו אושר התקציב, בהתאם להחלטת הוועדה לתכנון ופיתוח, כהגדרתן בהסכמים המפורטים שייחתמו, ואותן בלבד.
(ה)
שינויים בתקציב המיזם יאושרו על ידי הוועדה לתכנון ופיתוח בהתאם לכללים הקבועים לעניין זה ברשות מקרקעי ישראל או במשרד הבינוי והשיכון, לפי העניין.
(ו)
הרשות המקומית תישא בעלויות מימון המטלות החורגות מתקציב המיזם כאמור, בדרך של קיזוז הכספים המגיעים לה בעבור חלף היטל השבחה ו/או בדרך של קיזוז תשלומים המגיעים לה בעד ביצוע עבודות הפיתוח במסגרת ההסכם ו/או בדרך של השבת הכספים בפועל לרשות מקרקעי ישראל, והכול בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של רשות מקרקעי ישראל.
קצב שיווק ולוח זמנים למתן היתרי בנייה [תיקון: 12.6.2022, 20.11.2023]
(א)
רשות מקומית אשר חתמה על הסכם גג בהתאם לסעיף 3.5.2(א), תתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ- 2,000 יחידות דיור לשנה. מועצה אזורית אשר חתמה על הסכם גג בהתאם לסעיף 3.5.2(ב), תתחייב לאפשר שיווק יחידות דיור בתחומה בקצב שלא יפחת מ- 20% מכלל יחידות הדיור בשנה הראשונה שלאחר החתימה על הסכם הגג ו- 30% מכלל יחידות הדיור החל מהשנה השנייה ואילך. מסלולי השיווק ייקבעו על ידי המדינה.
(ב)
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תתחייב להיות ערוכה מקצועית לאשר בקשות להיתרי בנייה בתוך 90 ימים ממועד הגשת הבקשה.
(ג)
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תביע תמיכה עקרונית לאישור הקלות לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור בתוכנית, אם יוגשו בקשות להקלות כאמור, והכול בכפוף לשיקול דעתה ובכפוף לכל דין.
תכנון וביצוע תשתיות על ותשתיות צמודות, ומקורות למימון הפיתוח
(א)
ככלל, תשתיות העל והתשתיות הצמודות, הנדרשות לתוכנית הכלולה בהסכם גג, יתוכננו ויבוצעו על ידי הרשות המקומית ו/או מי מטעמה.
(ב)
הרשות המקומית תתחייב לתכנן ולבצע את התשתיות הנדרשות בלוח הזמנים המתחייב ממועד שיווקן ואכלוסן של יחידות הדיור.
(ג)
הקמת תשתיות העל והתשתיות הצמודות על ידי הרשות המקומית בהתאם להוראות חוקי העזר העירוניים תמומן על ידי אגרות והיטלים שתגבה לצורך כך הרשות המקומית, ולחילופין על ידי גביית משרד הבינוי והשיכון ו/או הרשות מהיזמים.
מוסדות חינוך
(א)
מוסדות החינוך הנדרשים לתוכנית הכלולה בהסכם גג יתוכננו ויבוצעו על ידי הרשות המקומית.
(ב)
הרשות המקומית תתחייב להשלים את הקמת מוסדות החינוך הנדרשים לתוכנית הכלולה בהסכם הגג, לא יאוחר ממועד אכלוס יחידות הדיור הכלולות בתוכנית הסכמי הגג, וזאת בכפוף לכך שמשרד החינוך, בתיאום עם הממונה על התקציבים במשרד האוצר, יקצה מתוך התקציב המאושר של משרד החינוך, את התקציב הנדרש לרשות המקומית לצורך הקמת מוסדות החינוך כאמור, והכול בהתאם לתעריפי משרד החינוך הקבועים לעניין זה, ובהתאם ללוחות הזמנים הקבועים לשיווק ולאכלוס יחידות הדיור. אם ייווצר פער בין עלות הקמת מוסדות החינוך בפועל, לבין תעריפי משרד החינוך, ימומן הפער ממקורות הרשות המקומית, לרבות מחלף היטל השבחה והיטל השבחה.
התניות תחבורתיות
(א)
מימון תשתיות התחבורה הנדרשות לצורך קידום התוכניות שיכללו בהסכמי הגג לפי הוראות פרק משנה זה (להלן בפרק משנה זה – תשתיות התחבורה) יבוצע בהתאם להסכמות לעניין זה בין משרד האוצר, משרד התחבורה והבטיחות בדרכים, משרד הבינוי והשיכון והרשות.
(ב)
לוחות הזמנים לתכנון וביצוע תשתיות התחבורה ייקבעו בהתאם ללוחות הזמנים לשיווק ובניית יחידות דיור הכלולות בהסכמי הגג.
מוסדות ציבור רשות
(א)
הרשות המקומית תתחייב להשלים הקמת מוסדות ציבור רשות, הנדרשים לתוכנית הכלולה בהסכם גג, בהתאם לתקן ברודט, וזאת לא יאוחר ממועד אכלוס יחידות הדיור הכלולות בתוכנית שבהסכם גג.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), רשאית הרשות המקומית לבצע מוסדות ציבור שלא בהתאם לכללי תקן ברודט, וזאת בכפוף לאישורה של הוועדה לתכנון ופיתוח ובהתאם לכללים שייקבעו על ידה לעניין זה.
(ג)
אם ייווצר פער בין עלות הקמת מבני הציבור בפועל ובין ההיטלים שייגבו על ידי הרשות המקומית לצורך הקמת מבני ציבור או הכספים שייגבו לצורך הקמת מוסדות ציבור על ידי משרד הבינוי והשיכון או הרשות מאת היזמים, ימומן פער זה מתוך ההכנסות שיתקבלו על ידי הרשות המקומית בעד היטל השבחה או חלף היטל השבחה.
בנייה בהיקף נרחב
לגבי הסכם גג שייחתם עם רשות מקומית הממוקמת באשכול פריפריאליות 6 ומטה בהתאם למדד הפריפריאליות של רשויות מקומיות אשר מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ואשר במסגרתו ישווקו למעלה מ־12,000 יחידות דיור (להלן בסעיף זה – הסכם הגג), יחולו הכללים הבאים:
(א)
רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון יאפשרו סיוע נוסף בשדרוג התשתיות הקיימות בשכונות הוותיקות, מעבר לקבוע בפרק משנה 3.3, וזאת באמצעות גביית עלויות פיתוח נוספות בעת שיווק קרקעות במסגרת מכרזים פומביים ו/או הקצאות קרקע ראשוניות המפורסמות על ידי רשות מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון, במתחמים הכלולים בהסכם הגג, בסכום מקסימלי של 3,500 שקלים חדשים ליחידת דיור.
(ב)
ועדת ההיגוי, כהגדרתה בסעיף 3.5.10, רשאית לאשר בקשה של הרשות המקומית להסבת כספים שנגבו במסגרת הקצאת הקרקע לטובת מימון תכנון וביצוע תשתיות העל, לצורך מימון הקמת מוסדות ציבור והשלמת מבני חינוך, וזאת לאחר שקבעה כי הסבת הכספים כאמור אינה צפויה לפגוע בתשתיות הדרושות לאכלוס כלל יחידות הדיור בהסכם הגג, ובלבד שסך הכספים המוסבים כאמור לא יעלה על 25% מהתקציב הכולל המיועד להקמת תשתיות־העל הכלולות בהסכם־הגג.
(ג)
הוראת סעיף 3.3.5(א), לא תחול לעניין הקצאת כספים מהכנסות רשות מקומית מחלף היטל השבחה לטובת שדרוג תשתיות קיימות.
ועדת היגוי
(א)
לטובת כל מיזם תוקם וועדת היגוי אשר חבריה יהיו נציגי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון לפי העניין, משרד האוצר והרשות המקומית, ואשר ייעודה יהיה קביעת סדרי עדיפויות לתכנון, פיתוח ושיווק, קביעת אסטרטגיה שיווקית, מעקב ובקרה אחר ניהול תקציב המיזם בהתאם למסגרת התקציבית שנקבעה בוועדה לתכנון ופיתוח וכל תפקיד נוסף הכרוך בנושאים אלה.
(ב)
קבלת החלטות וועדת ההיגוי תהיה בהסכמת כל חבריה.
הבטחת תכנון וביצוע המיזם
על מנת להבטיח תכנון וביצוע המיזם, בהתאם לתקציב המאושר וללוחות הזמנים כמפורט בהסכם, יוסכמו מול הרשויות המקומיות מנגנוני העבודה, אופן קבלת ההחלטות וגורמי האחריות במיזם.
קדם מימון
(א)
רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון לפי העניין, בתיאום עם אגף התקציבים באוצר, יהיו רשאים להעמיד לרשות המקומית קדם־מימון, וזאת לצורך ביצוע כלל המטלות שבאחריות הרשות המקומית כאמור בסעיפים 3.5.1 – 3.5.8.
(ב)
העמדת קדם מימון למוסדות חינוך תוגבל לשימושים הבאים:
(1)
מימון תכנון מוסדות החינוך;
(2)
מימון הפער בין עלות הקמת מוסדות החינוך לבין התקציב שיוקצה על ידי משרד החינוך, וזאת בכפוף לאישור וועדת המיזמים העליונה ולהעברת התקציבים בפועל על ידי משרד החינוך.
פיקוח ובקרה
ביצוע ויישום ההסכמים, יפוקח ויבוקר על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, לפי העניין, בהתאם לכללים המקובלים.
יחידות דיור ששווקו עובר לחתימת הסכם גג [תיקון: 25.4.2023]
(א)
נחתם הסכם גג עם רשות מקומית, יחולו ההוראות שבהחלטות המועצה לעניין הסכם גג, גם ביחס ליחידות הדיור ששיווקה רשות מקרקעי ישראל באותה רשות מקומית ב־12 החודשים שקדמו לחתימת ההסכם, ככל שלא נגבתה לגביהן תוספת הוצאות הפיתוח הנובעת מהסכם הגג בהתאם לסעיף 3.5.13ב להלן.
(ב)
הרשות או המשרד, לפי העניין, יגבו את תוספת הוצאות הפיתוח הנובעת מהסכם הגג בגין יחידות דיור כאמור בסעיף קטן (א), מיחידות הדיור שישווקו באותה רשות מקומית לאחר חתימת הסכם הגג. תוספת הוצאות פיתוח כאמור, תיגבה החל מהשיווקים הראשונים, בגין כמות זהה של יחידות דיור שוות ערך ליחידות הדיור ששווקו כאמור בסעיף קטן (א). הוועדה לתכנון ופיתוח תהיה רשאית לאשר יחס העמסה אחר.
הסכם גג הצפוי להיחתם [תיקון: 25.4.2023]
(א)
הועדה לתכנון ופיתוח רשאית לקבוע כי ההוראות שבהחלטות המועצה לעניין הסכם גג, יחולו גם לגבי שיווק יחידות דיור ברשות מקומית אשר רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון דיווחו לוועדה על כוונתם לחתום עמהם על הסכם גג בתוך 18 חודשים.
(ב)
רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון יעבירו את תוספת הוצאות הפיתוח הנובעת מהסכם הגג בגין יחידות הדיור לרשות המקומית, רק לאחר חתימת הסכם הגג כאמור. לא נחתם הסכם הגג בתוך התקופה האמורה, יועברו הכספים לידי רמ״י כחלק מתקבולים עבור הקרקע.
תוקף [תיקון: 12.3.2020, 23.5.2021, 12.6.2022, 25.4.2023, 20.11.2023]
תוקף פרק משנה זה יהיה עד ליום 31.12.2025.
3.6. הסדרי עבודה לתכנון ופיתוח עם משרד הביטחון
מסמך הבנות בין מועצת מקרקעי ישראל ומשרדי הביטחון והאוצר
(א)
מועצת מקרקעי ישראל מאשרת את מסמך ההבנות שנחתם ביום 25.6.2012 בין משרדי הביטחון והאוצר לרשות (להלן בפרק משנה זה – מסמך ההבנות הבין משרדי), שמטרתו קידום תכנון, פיתוח ושיווק של קרקעות באזורי ביקוש, שעליהן ממוקמים כיום מחנות צה״ל, כמפורט בסעיף קטן (ב).
(ב)
מסמך ההבנות הבין משרדי מתבסס על העקרונות הבאים:
(1)
קידום תכנון הקרקעות שעליהן ממוקמים המחנות, ייעשה על ידי משרד הביטחון לפי אבני דרך מוסכמות, עד לשלב מתן תוקף ויצירת אפשרות לשיווקן על ידי הרשות. תכנון הקרקעות יתבצע בהנחיית הרשות בכל הנוגע לאופי הבינוי, תמהיל ייעודי הקרקע וגודל יחידות הדיור;
(2)
הקמת צוות מעקב ובקרה משותף של החותמים על מסמך ההבנות הבין משרדי שילווה באופן שוטף את יישום ההבנות, ויטפל בהסרת חסמים;
(3)
הכספים שתעביר הרשות למשרד הביטחון כנגד השבת הקרקעות והעתקת מחנות צה״ל, יתחלקו בהתאם לזכויות בקרקע וייגזרו מהתקבולים שיתקבלו בפועל בעד שיווק הקרקעות ובניכוי חלף היטל ההשבחה ועלויות הבינוי החלופי וטיהור הקרקע;
(4)
לרשות הזכות לקחת על עצמה את קידום תכנון הקרקעות בכל עת.
(ג)
נציג קק״ל יהא חבר בצוות המעקב והבקרה לביצוע פרק משנה זה.
3.7. מדיניות הרשות להפרשות לצרכי ציבור
כללי
מדיניות הרשות בכל הנוגע להפרשות לצרכי ציבור בתוכניות החלות על מקרקעי ישראל, מאמצת את העקרונות המפורטים בעדכון ”מדריך הקצאת שטחים לצרכי ציבור“ (2016) כפי שאושר בהחלטת ממשלה מספר 1828 (דר/87) מיום 11.8.2016, ואשר נועד להביא לניצול מיטבי של הקרקע בצפיפויות בנייה הולכות וגוברות, ותהיה כמפורט בפרק משנה זה.
שיעור ההפרשות לצרכי ציבור בתוכנית למגורים
ככלל, שיעור ההפרשות המיועדות לצרכי ציבור בתוכנית למגורים ייבחן על פי המדריך להקצאת קרקע לצרכי ציבור, 2016.
שיעור ההפרשות בתוכנית לתעסוקה
ככלל, שיעור ההפרשות לצרכי ציבור בתוכנית לתעסוקה, לא יעלה על 40%.
אישור העמידה בהנחיות המדריך
הרשות תקבע כללים ליישום פרק משנה זה ומנגנוני בקרה נאותים ביחס לתוכניות על מקרקעי ישראל, כמו כן, תקבע הרשות כללים לקביעת שיעור הפרשות לצורכי ציבור גבוה יותר בתוכניות, אם יידרש.
תוקף ותחולה
הוראות פרק משנה זה ייושמו בכל התוכניות החלות על מקרקעי ישראל וטרם יושמו בהן הוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1069, בין אם נערכו ביוזמת הרשות ובין אם נערכו ביוזמת גורם אחר.
3.8. הוועדה לתכנון ופיתוח – התאמת מבנה ניהול הנדל״ן בממשלה נוכח משבר הדיור
הגדרות
”מטה הדיור“ – כמשמעותו בהחלטת הממשלה מספר 16 מיום 19.5.2015; בראשו יעמוד ראש מטה הדיור אשר ישמש כיושב ראש ועדת הרשאות, התכנון והפיתוח והוועדה לתשתיות לאומיות;
”הוועדה לתכנון ופיתוח“, ”הוועדה“ – כהגדרתה בהחלטת הממשלה מספר 125 (דר/2) מיום 25.6.2015, ואשר חבריה יתמנו על ידי שר האוצר. מספר חברי הוועדה יהיה 6; בראשה יעמוד נציג שר האוצר, ראש מטה הדיור, אשר יכהן כיושב ראש, חברי הוועדה הנוספים הם מנהל הרשות או מי מטעמו, מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון או מי מטעמו, מנהלת מינהל התכנון או מי מטעמה, נציג אגף תקציבים ונציג החשב הכללי. נציג הקק״ל ימונה למשקיף קבוע בוועדה;
”דירה להשכיר“ – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע״מ. כהגדרתה בהחלטת ממשלה מספר 796 מיום 20.10.2013 ובהחלטת ממשלה מספר 770 (דר/31) מיום 9.10.2013;
”גורמים מתכננים“, ”גורמים מתכננים ומפתחים“, ”גורמים מפתחים“ – מינהל התכנון, משרד הבינוי והשיכון, הרשות, וכן חברת ערים, חברת דירה להשכיר, עמידר, הרשויות המקומיות והמועצות האזוריות.
תפקידי הוועדה
תפקידי הוועדה לתכנון ופיתוח יהיו כמפורט בפסקאות (1) עד (11):
(1)
הוועדה תהיה הגורם המוסמך להורות לרשות על הענקת הרשאות לתכנון במקרקעי ישראל עבור דיור או מתחמים המשלבים דיור עם שימושים נוספים;
(2)
להטיל על הגורמים המתכננים לאתר עתודות קרקע למגורים או למגורים המשולבים בתעסוקה;
(3)
להסדיר כללים ונהלים למתן הרשאות לתכנון ולפיתוח התשתיות;
(4)
להורות לרשות על הקצאת הרשאות לתכנון ופיתוח על מקרקעי ישראל בתוכניות חדשות ובתוכניות בתהליך לגורמים המתכננים והמפתחים, בהתאם לנוהליה וזאת בהתחשב ביעדי התכנון והשיווק שיאושרו על ידי הממשלה:
(א)
גורם מתכנן שקיבל הרשאה לתכנון מהוועדה ימנה צוות תכנון לא יאוחר מ־30 יום מיום החלטת הוועדה;
(ב)
ככלל, החליטה הוועדה על מתן הרשאה לתכנון למיזם בתחום הרשות המקומית, לאחד מן הגורמים המתכננים, יבצע הגורם המתכנן המורשה את התכנון הסטטוטורי ואת פיתוח התשתיות, אם אינו מבוצע על ידי הרשות המקומית, ואת שיווק המיזם, על פי כל דין; השיווק האמור, יבוצע על ידי הגורם המתכנן הנבחר לאחר קבלת האישורים הנדרשים מהרשות ועל פי נוהליה;
(5)
להורות לכל אחד מהגורמים המתכננים והמפתחים מול אלו רשויות מקומיות ומועצות אזוריות ובאלו מתחמים, באפשרותם לדון ולערוך הסכמי פיתוח;
(6)
להורות לכל אחד מהגורמים המפתחים על אופן ההתקשרות לצורך ביצוע עבודות הפיתוח – אם בהתקשרות ישירה, באמצעות חברות מנהלות או באמצעות חברות מפתחות;
(7)
לאשר את תקציבי הפיתוח במיזמים האמורים, לרבות תשתיות צמודות, תשתיות־על/ראש שטח, תקורות, עמלות ואופן העמסת העלויות על המגרשים (להלן בפרק משנה זה – הוצאות הפיתוח), עבור כלל גופי הממשלה העוסקים בפיתוח;
(8)
לשמור, ככל האפשר, על אחידות בקביעת עקרונות תקציבי הפיתוח;
(9)
הוועדה תהיה רשאית להאציל מסמכויותיה בכל הקשור להתנהלות השוטפת של המיזם לגורמים המפתחים, בהתאם לשיקול דעתה; הגורמים המפתחים ידווחו על עמידה ביעדים, אשר נקבעו על ידי הוועדה;
(10)
לקבוע את נוהלי עבודתה – בין היתר מדיניות מנחה אודות חלוקת ההרשאות בין הגורמים המפתחים;
(11)
החלטה על מתן ההרשאות תיקבע על ידי הצבעה של חברי הוועדה. במקרה של שוויון קולות ליושב הראש יהיה קול נוסף מכריע.
פעילות הוועדה
פעילות הוועדה תתבצע בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (6):
(1)
פעילות הוועדה תרוכז על ידי מטה הדיור, אשר יתאם ויתכלל את פעילות כלל הגורמים מטעמו של שר האוצר;
(2)
לצורך כלל פעילותה של הוועדה יעבירו משרד הבינוי והשיכון והרשות את המידע הנדרש לה אם זה קיים ברשותם;
(3)
הרשות תעניק לוועדה את השירותים המקצועיים הנדרשים לצורך פעילותה ולצורך ניהול ומעקב אחר ההרשאות והמיזמים;
(4)
סמכות ועדת ההרשאות בעניין ההחלטה לגבי הגורם המתכנן הנבחר לבצע את התכנון לענייני מגורים או תעסוקה המשולבת במתחמי מגורים ברשות תועבר לוועדה;
(5)
סמכויות וועדת המיזמים במשרד הבינוי והשיכון וברשות כמשמעותה בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1263, בתחומי המגורים או תעסוקה המשולבת במתחמי מגורים תועברנה לוועדה, וזאת במטרה לתאם את פעילות כלל הגורמים המפתחים בממשלה;
(6)
עלויות הפיתוח המאושרות כיום ללא הוועדה לתכנון ופיתוח, ייכללו במסגרת פעילות הוועדה.
מנכ״ל חברת דירה להשכיר
מנכ״ל חברת דירה להשכיר יהיה משקיף קבוע בוועדה, ויצורף כחבר בדיונים העוסקים במתחמים אשר בתחום אחריותה של החברה.
3.9. פינוי והסדרי פינוי
פינוי מחזיקים
הרשות תפעל לפינוי מחזיקים משטחי מקרקעי ישראל, הדרושים לצורך בנייה על פי תוכנית ו/או לצורך יצירת עתודת קרקע לתכנון ובנייה עתידית.
הסרת מטרדים
הרשות תפעל להסרת מטרדים במקרקעי ישראל, לצורך יצירת עתודת קרקע לבנייה ו/או לצורך בנייה על פי תוכנית.
לעניין זה, ”הסרת מטרדים“, לרבות ביצוע סקרים ארכיאולוגים ו/או אחרים, לצורך איתור ותיחום אלמנטים ארכיאולוגים או אחרים, אשר מהווים מגבלת בנייה.
השתתפות הרשות בפינוי
(א)
השתתפות הרשות בפינוי מחזיקים ומטרדים, לא תעלה על 80% מהשווי המלא של הקרקע כפנויה, על סמך אומדן או שומה.
(ב)
השתתפות הרשות בפינוי מחזיקים מעבר ל־80% משוויה המלא של הקרקע כפנויה, תחייב אישור ועדה שתמונה על ידי מנהל הרשות.
תחולה
(א)
פרק משנה זה יחול גם על קרקעות שבהם הקרקע מוקצית בדמי חכירה מופחתים, לרבות בקרקעות המוקצות ב־0% משווי הקרקע.
(ב)
פרק משנה זה יחול גם על פינוי שטחים המתוכננים על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם להסכם העבודה אשר אושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 25.8.1969.
תוספת
תוספת: החלטה בדבר פינוי שטחים
(א)
הרשות תפעל לפינוי שטחים באותם המקרים שהיא תחליט שיש לפנותם.
(ב)
כאשר פיתוח דורש פינוי, ייעשה הפינוי על ידי היזמים או על חשבונם.
(1)
השתתפות הרשות בהוצאות הפינוי לא תעלה על 80% מערך הקרקע כפנויה.
(2)
השתתפות הרשות בהוצאות פינוי מעל ל־80% מערך הקרקע כפנויה, טעונה החלטת מועצת מקרקעי ישראל.
(ג)
על פינוי השטחים המתוכננים על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם להסכם העבודה אשר אושר על ידי מועצת מקרקעי ישראל ביום 25.8.1969 תדון, פעמיים בשנה, ועדה מורכבת מנציגי הרשות ומשרד הבינוי והשיכון ותקבע מי יהיה הגוף אשר יבצע את הפינויים. השתתפות הרשות בהוצאות הפינוי לא תעלה על 80% מערך הקרקע כפנויה.
3.10. שמירה על מקרקעי ישראל
פלישות, פינוי וסילוק יד
הרשות תפעל בכל הדרכים החוקיות כדי למנוע פלישות במקרקעי ישראל וכדי לפנות ולסלק ידם של פולשים אלה.
שמירה על שטחים פתוחים
מועצת מקרקעי ישראל והרשות רואים את השמירה על השטחים הפתוחים וכן את קיומם של פארקים ויערות, כמרכיב חיוני שיקבל ביטוי בכל החלטה על הקצאה וניהול קרקע, וזאת בהיבטים הבאים:
(1)
חיסכון מיטבי בהקצאת קרקע לפעולות פיתוח;
(2)
ביסוס ניהול הקרקע על מצאי ערכי טבע, נוף ומורשת תרבות המאפיינים את הארץ;
(3)
הקפדה על הכוונת הפיתוח לשטחים המיועדים לכך בתוכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות;
(4)
קידום מזורז של הקצאת קרקע ליערות, לשמורות טבע, גנים לאומיים, פארקים ושטחים חיוניים לשמירה על המגוון הביולוגי והנופי של הארץ;
(5)
עידוד השמירה על שטחים פתוחים חקלאיים;
(6)
הגברת האכיפה נגד פלישות ושימושים שלא כדין בשטחים פתוחים טבעיים וחקלאיים.
פרק 4: מדיניות הקצאת קרקע
מדיניות הקצאת קרקע – כללי
4.1. הקצאת קרקע עירונית – כללי
כללי [תיקון: 12.3.2020, 20.3.2024]
(א)
ככלל הקצאת קרקע עירונית, תיעשה במכרז פומבי, בהסכם חכירה מהוון.
(ב)
למרות האמור בסעיף קטן (א) רשאית הרשות להקצות קרקע עירונית בפטור ממכרז בהתאם לחוק חובת המכרזים, התשנ״ב–1992, ותקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, בהסכם פיתוח מהוון.
(ג)
שווי הקרקע ייקבע על פי שומה.
(ד)
בעת ההקצאה ישלם החוכר דמי חכירה מהוונים לכל משך תקופת החכירה.
(ה)
היזם/החוכר אחראי לכל הפעולות המשפטיות הנובעות מהיותו בעל הזכויות בקרקע, הכנה ורישום פרצלציה, רישום החכירה, רישום בית משותף, העברת זכויות לרבות רישום משכנתאות לטובת רוכשי יחידות הדיור, רישום הערות אזהרה, ורישום הזכויות על שם רוכשי היחידות. במקרים חריגים הרשות רשאית לבצע את הפרצלציה בעצמה ולחייב את בעלי הזכויות בחלקות בתחום הפרצלציה בהוצאות עבור ביצוע הפרצלציה.
(ו)
על הקצאות בהתאם לסעיף קטן (ב) תחול הנחת אזור.
(ז)
ככלל, מועד סיום הבנייה בהסכם הפיתוח או בהסכם החכירה ייקבע בהתאם לאמור בסעיף 5.7.2, אלא אם נקבע אחרת בתנאי העסקה או המכרז. מתן אורכות למועד סיום הבנייה בהסכם הפיתוח או בהסכם החכירה ייערך בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות.
(ח)
אם בוצע שימוש בקרקע טרם ביצוע העסקה, יידרש תשלום עבור כל תקופת השימוש הנ״ל על פי השיעור השנתי המפורט להלן:
באזור קו עימות – 1%;
באזור עדיפות לאומית א׳ – 3%;
באזור עדיפות לאומית ב׳ – 4%;
באזור שאינו אזור עדיפות לאומית – 6%.
(ט)
נוסח סעיף שמירת השבת וחגי ישראל הנכללים בהסכמים הנחתמים על ידי הרשות בעד החכרת קרקע עירונית יהיה:
”על החוכר וכל הבא מזכותו להימנע מכל עבודת בניין ומלאכה במוחכר בשבתות ובחגי ישראל“.
בסעיף [צ״ל: קטן] זה –
”מלאכה“ – ניהול עסק וכל עבודת כפיים המבוצעת דרך קבע על ידי החוכר או הזולת בעד תמורה ובפרהסיה.
”בניין“ – כל עבודה הקשורה בבנייה המבוצעת על ידי החוכר או הזולת בעד תמורה ובפרהסיה. האיסור בסעיף זה לא יחול בכל מקרה שהחוכר הורשה לבצע עבודות בניין ומלאכה על ידי רשות מוסמכת לפי כל דין כל עוד ההרשאה בתוקף.
(י)
הרשות תקצה קרקע עירונית לנכים במסגרת הקצאות במכרז פומבי ובפטור ממכרז. הנהלת הרשות תקבע את התבחינים לגבי הקצאות אלו.
מגורים ותעסוקה [תיקון: 6.12.2020, 19.1.2022]
(א)
הקצאה במכרז
(1)
ככלל החכרת קרקע בדרך של מכרז בתנאי חכירה מהוונים מרשות מקרקעי ישראל, תיעשה בהסכם חכירה לדורות לתקופה של 98 שנים (להלן בסעיף קטן זה – תקופת החכירה) עם אופציה לתקופה נוספת של 98 שנים.
(2)
בתנאי המכרז להקצאת קרקע למגורים ותעסוקה, יצוין כי הענקת הזכויות בהסכם החכירה שייחתם עם הזוכה במכרז, תכלול את כל הזכויות הקיימות והעתידיות, הניתנות למימוש בתוכנית קיימת ועתידית.
(3)
התמורה שתתקבל עבור הקרקע מאת הזוכה במכרז, תיחשב כתשלום של 91% מערך הקרקע. תשלום זה יהווה דמי חכירה מהוונים לכל תקופת החכירה ולתקופת חכירה נוספת ובלבד שמולאו כל תנאי הסכם החכירה המקורי. התשלום יקנה לזוכה במכרז זכויות חכירה, החל מיום אישור העסקה על ידי הרשות.
(ב)
הקצאה בפטור ממכרז
(1)
ככלל, החכרת קרקע למגורים ותעסוקה בדרך של פטור ממכרז בתנאי חכירה מהוונים, תיעשה בהסכם פיתוח. בהתקיים תנאיו של הסכם הפיתוח יהיה היזם זכאי לחתום על הסכם חכירה. סך התקופה של הסכם הפיתוח והסכם החכירה לא תעלה על 49 שנים (להלן בסעיף קטן זה – תקופת החכירה) עם אפשרות לתקופה נוספת של 49 שנים. מקום בו הוקצתה הקרקע עם זכויות עתידיות, לפי פרק משנה זה, ההקצאה תיעשה בהסכם חכירה ישיר.
(2)
אם בשטח ההקצאה כלולים מבנים התשלום עבור המבנים יהיה בשיעור של 100% מערכם על פי שומה. על תשלום זה לא תחול הנחת אזור.
(3)
החוכר ישלם עבור הקצאת קרקע למטרת מגורים או תעסוקה, דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע על פי שומה.
(4)
עבור הקצאת קרקע במכר למטרת מגורים או תעסוקה, ישלם הרוכש 100% מערך הקרקע על פי שומה.
(5)
(א)
השומה להקצאת קרקע תיערך למלוא זכויות הבנייה ולשימוש המיטבי על פי תוכנית. באזור עדיפות לאומית וכאשר ההקצאה נערכת לפי המלצת המשרד הממשלתי בהתאם לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, השומה תיערך בהתאם לשימוש ונוהלי הרשות.
(ב)
על אף האמור בסעיף משנה (ב)(5)(א) השומה להקצאת קרקע למטרת מגורים בניה עצמית תערך למלוא זכויות הבנייה על פי תכנית תקפה בתוספת זכויות עתידיות. באזור עדיפות לאומית ההקצאה תערך לפי המלצת המשרד הממשלתי בהתאם לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, ונוהלי הרשות.
(6)
בהקצאות לתעסוקה בהן הופסקה הפעילות שלשמה הוקצתה הקרקע, הרשות רשאית לבטל את הסכם החכירה ולהחזיר לחוכר את דמי החכירה ששולמו בעד יתרת תקופת החכירה.
(7)
בהקצאות בפטור ממכרז, למטרות תעשייה ומלאכה על בסיס המלצה של משרד הכלכלה, באזור עדיפות לאומית א׳ או בקו עימות, הנהלת הרשות רשאית לקבוע טבלאות ערכי קרקע.
הרשאה זמנית [תיקון: 6.12.2020]
(א)
הקצאת קרקע עירונית לזמן קצר, נעשית במקרים שבהם רוצה הרשות להבטיח את החזרת השטח לידיה בתום תקופת ההרשאה ויחד עם זאת לנצל את הקרקע לתקופה קצרה לשימושים שונים.
(ב)
מתן הרשאות לזמן קצר מותנה בכך, שלא ייבנה בשטח המוקצה מבנה של קבע. הקמת מבנים ארעיים מותנית בהסכמה מראש של הרשות.
(ג)
ככלל, הרשות תעניק הרשאות לזמן קצר לתקופה מצטברת מרבית, שלא עולה על 10 שנים. בהרשאות זמניות למטרות תעשייה ותיירות, הנהלת הרשות תהא מוסמכת לקבוע תקופה אחרת בהתאם לנסיבות העניין והמלצת המשרד הממשלתי הרלוונטי.
(ד)
דמי שימוש ישולמו מראש בעד כל תקופת ההרשאה. בשיעור המפורט להלן מערך הקרקע לשנה, במכפלת מקדם ההיוון.
באזור קו עימות – 0%
באזור עדיפות לאומית א׳ – 2%
באזור עדיפות לאומית ב׳ – 3%
באזור שאינו אזור עדיפות לאומית – 5%
(ה)
הרשאות לשימוש זמני שהוענקו למיזמים תיירותיים, במסגרת הוועדה המשותפת של הרשות ומשרד התיירות, שפג תוקפן בין השנים 2019 – 2021, יוארכו בשנתיים. הרשות תהיה מוסמכת לקבוע את התשלום עבור האורכה על בסיס שומה לפיה נערכה עסקת ההרשאה שפג תוקפה, בתוספת הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית.
סמכות הנהלת הרשות
הנהלת הרשות רשאית בהתאם לצורך לקבוע כללים והנחיות ביחס לפרק משנה זה.
4.2. הנחות בהקצאת קרקע
סימן א׳: הנחות אזור
הגדרות [תיקון: 24.9.2020, 18.7.2023, 5.5.2024]
בסימן זה –
”יישובים סמוכי גבול“ ו”יישובים חדשים“ – כהגדרתם בהחלטת ממשלה 561 מיום 21.5.2023 ”קביעת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון“, לרבות תיקוניה בהחלטת ממשלה מספר 1069 מיום 16.11.2023 ”קביעת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון“ – תיקון החלטת ממשלה;
”מחיר תקרה“ – מחיר קרקע שאינו כולל מע״מ, למגרש מפותח מהוון ליחידת דיור לאחר הפחתת עלויות הפיתוח או מ״ר קרקע לאחר הפחתת עלויות הפיתוח, בהתאם לעניין, שמעליו לא תינתן הנחה בקרקע ותשולם תמורה מלאה;
הקצאת קרקע למגורים, מוסדות ציבור וצורכי ציבור [תיקון: 24.9.2020, 20.10.2020, 18.7.2023, 26.12.2023, 5.5.2024]
(א)
בהקצאת קרקע למגורים, מוסדות ציבור וצורכי ציבור יחולו הכללים המפורטים בסעיפים קטנים (ב) עד (ט).
(ב)
בהקצאת קרקע לבנייה למגורים שלא בדרך של מכרז, ובהקצאת קרקע לבנייה עצמית בדרך של מכרז הרשמה והגרלה בהתאם לסעיף 4.6.2, ובהקצאת קרקע למוסדות ציבור ולצרכי ציבור, ישולמו לרשות דמי חכירה מהוונים מופחתים כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
אזור קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים לרבות דמי חכירה סמליים, לתקופת חכירה מלאה ולחידוש במסגרת יובל חכירה, ומדמי חכירה שנתיים, לא כולל היוון יתרת שנות חכירה;
(2)
אזור עדיפות לאומית א׳ – 31% מערך הקרקע;
(3)
אזור עדיפות לאומית ב׳ – 51% מערך הקרקע.
(ג)
על אף האמור בסעיף קטן (ב), לבעל תעודת זכאות של חסר דיור על פי התבחינים של משרד הבינוי והשיכון, בהקצאת קרקע לבנייה עצמית בדרך של מכרז הרשמה והגרלה בהתאם לסעיף 4.6.2, או בהקצאה כאמור שלא בדרך של מכרז ישולמו לרשות דמי חכירה מהוונים מופחתים כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
אזור קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים לתקופת חכירה מלאה ולחידוש במסגרת יובל חכירה ומדמי חכירה שנתיים, לא כולל היוון יתרת שנות חכירה;
(2)
אזור עדיפות לאומית א׳ – 26% מערך הקרקע;
(3)
אזור עדיפות לאומית ב׳ – 46% מערך הקרקע.
(ד)
(1)
הפחתת דמי החכירה המהוונים תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 500,000 שקלים חדשים, ערך קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע״מ ליחידת דיור. כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על החלק שמעל 600,000 שקלים חדשים ישולמו לרשות דמי חכירה מלאים.
(2)
על אף האמור בפסקה (1), בהקצאת קרקע לבנייה עצמית בדרך של מכרז הרשמה והגרלה בהתאם לסעיף 4.6.2 או בהקצאה כאמור שלא בדרך של מכרז, לבעל תעודת זכאות של חסר דיור על פי התבחינים של משרד הבינוי והשיכון, יחולו ההוראות הבאות:
(א)
הפחתת דמי החכירה המהוונים תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 900,000 שקלים חדשים, ערך קרקע ללא הוצאות פיתוח ולא כולל מעמ ליחידת דיור. כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על החלק שמעל 900,000 שקלים חדשים ישולמו לרשות דמי חכירה מלאים.
(ב)
(1)
על אף האמור בסעיף קטן 5.4.8 לא תתאפשר העברת זכויות לפני תום 7 שנים ממועד החתימה על חוזה החכירה.
(2)
הנהלת הרשות רשאית לאפשר העברת זכויות במקרים חריגים לפני תום התקופה האמורה בפסקת משנה (ב)(1), וכנגד תשלום שיעור נוסף מערך הקרקע על פי חלקה היחסי של התקופה.
(3)
על הרוכש תחול חובה להתגורר בנכס במשך 5 שנים מסיום הבנייה.
(3)
ביישובים באזור קו עימות לא יחול מחיר תקרה לפי סעיף קטן זה.
(ד1)
(נמחק).
(ד2)
(נמחק).
(ה)
בהקצאת קרקע לבנייה עצמית בדרך של מכרז הרשמה והגרלה בהתאם לסעיף 4.6.2, או בפטור ממכרז בהתאם לפרק משנה 4.16 סימן ב׳ או לפרק משנה 8.6, יחולו הכללים המפורטים בפסקאות (1) עד (3):
(1)
שיעורי התשלום המפורטים בסעיף קטן (ג) והוראות סעיף קטן (ד)(2) יחולו רק לגבי יישובים אשר בהם בתקופה שמיום 1.10.2023 ועד 31.3.2028, יפורסמו לציבור מגרשים להקצאה, מתוך יתרת המגרשים המאושרים בתוכנית אשר ניתן להוציא לגביהם היתר בניה, על פי המנות הבאות:
(א)
יפורסמו לפחות 25% בסך הכל – עד ליום 31.3.2026;
(ב)
יפורסמו לפחות 25% – מיום 1.4.2026 עד ליום 31.3.2027;
(ג)
יפורסמו לפחות 10% – מיום 1.4.2027 עד ליום 31.3.2028.
(2)
(א)
לגבי ישוב אשר לא עמד בתנאים האמורים בפסקה (1), יחולו שיעורי התשלום המפורטים בסעיף קטן (ב) ועד למחיר תקרה כאמור בסעיף קטן (ד)(1);
(ב)
על אף האמור, שיעורי התשלום הקבועים בסעיף קטן (ג) והוראות סעיף קטן (ד)(2) יחולו לגבי עסקאות פרטניות אשר הוגשו לרשות בתקופת הזכאות להם על פי הקבוע בפסקה (1).
(3)
החל מיום 5.5.2028, שיעורי התשלום המפורטים בסעיפים קטנים (ב) ו־(ג) יחולו רק לגבי מגרשים ביישוב כאמור בפסקה (1) אשר גודלם יהיה בהתאם לגודל המגרשים הקבוע בתמ״א 35 על תיקוניה מעת לעת.
(ז)
בהקצאת קרקע למבני קיט, צימרים, שאינם עונים על הגדרות משרד התיירות למלונית, מלון או אטרקציה, תחול הנחת אזור הנהוגה להקצאת קרקע למגורים כאמור בסעיף קטן (ב).
(ח)
סיווג היישובים למתן ההנחות, כמפורט בסעיף זה, ייעשה על פי החלטת ממשלה מספר 561 מיום 21.5.2023 לרבות תיקוניה בהחלטת ממשלה מספר 1069 מיום 16.11.2023 (להלן בפרק משנה זה – החלטה 561), שעניינן ”קביעת אזורי עדיפות לאומית לעניין מתן הטבות בתחום הבינוי והשיכון“ בשינויים הבאים:
(1)
יישובים עירוניים:
(א)
קבוצה א׳1 על פי החלטה 561 תסווג כאזור עדיפות לאומית א׳ למתן הנחות על פי סימן זה. ישובי הפריפריה החברתית בקבוצה זו יהיו זכאים להנחות על פי פרק משנה זה בבנייה רוויה בלבד;
(ב)
קבוצה א׳2 על פי החלטה 561 תסווג כאזור עדיפות לאומית ב׳ למתן הנחות על פי סימן זה. ישובי הפריפריה החברתית בקבוצה זו יהיו זכאים להנחות על פי פרק משנה זה בבנייה רוויה בלבד;
(ג)
יבוטל מבחן ערכי הקרקע כמפורט בסעיף 2 ”יישובים עירוניים“ ב׳ להחלטה 561. היישובים שיתווספו לרשימת היישובים למתן הנחות על פי פרק משנה זה יסווגו באזור עדיפות לאומית ב׳, למעט אם הם יישובים סמוכי גבול אשר יסווגו באזור עדיפות לאומית א׳;
(ג1)
על אף האמור לעיל, לישובי מפת הפריפריה החברתית לא יבוטל מבחן ערכי הקרקע והיישובים לא יהיו זכאים להנחות על פי פרק משנה זה;
(ד)
יישובים אשר על פי המדידות שאימצה הממשלה בהחלטת ממשלה מספר 919 מיום 10.9.2023 בעניין ”הגדרת יישובים ואזורים כבעלי עדיפות לאומית“ (להלן בפרק משנה זה – החלטה 919) ויישובים בשטח רמת הגולן אשר עומדים בהגדרת קו עימות, יהיו זכאים להנחות הניתנות בקו עימות לפי סימן זה;
(ה)
על אף האמור בפסקה זו, ביישובים עירוניים בהם המדד הכלכלי חברתי על פי קביעת הלמ״ס הוא 7 – 10, לא יינתנו הנחות בקרקע.
(2)
יישובים כפריים:
(א)
קבוצה א׳1 ו־א׳2 על פי החלטה 561 יסווגו כאזור עדיפות לאומית א׳ למתן הנחות על פי סימן זה;
(ב)
קבוצה ב׳ על פי החלטה 561 תסווג כאזור עדיפות לאומית ב׳ למתן הנחות על פי סימן זה;
(ג)
יבוטל מבחן ערכי הקרקע כמפורט בסעיף 2 ”יישובים כפריים“ ב׳ להחלטה 561, והיישובים שיתווספו לרשימת היישובים למתן הנחות על פי החלטה זו יסווגו באזור עדיפות לאומית ב׳ ואם הם יישובים סמוכי גבול יסווגו באזור עדיפות לאומית א׳;
(ד)
יישובים אשר על פי המדידות שאימצה הממשלה בהחלטה 919 ויישובים בשטח רמת הגולן אשר עומדים בהגדרת קו עימות, יהיו זכאים להנחות הניתנות בקו עימות לפי סימן זה;
(ה)
שכונות במועצות מקומיות במרחבים צפון ודרום, בעלות תוכנית, שאינן צמודות דופן לנקודת היישוב הקיימת, והמרוחקות ממרכז היישוב הקיים באופן שתושביו אינם יכולים ליהנות מן השירותים הניתנים על ידי המועצה המקומית וממוסדות הציבור שלה, אשר הוקמה לגביהם ועדה לחקירת גבולות מתוך כוונה לבדוק את הפיכתן ליישובים עצמאיים במועצה אזורית, יוכרו לצורך סימן זה כיישובים חדשים ויסווגו באזור עדיפות לאומית א׳.
(ט)
סיווג היישובים לפי סעיף זה יהיה כמפורט בסעיף 4.2.11.
(י)
הנתונים שביסוד סימן זה (המדדים והנתונים השונים להלן בסעיף קטן זה – נתוני הבסיס), וכן רשימות האזורים והיישובים הנגזרות מהתבחינים המפורטים בנספח א, קבועים בהתאם לנתונים ולרשימות שבהחלטה 919 והחלטה 561 וזאת כל עוד מדיניות הנחות האזור נסמכת על החלטות אלו ואף אם פורסמו נתוני בסיס חדשים. האמור בסעיף קטן זה לא יחול ביחס ליישובים חדשים, כהגדרתם בסימן זה, אשר יתווספו לרשימות בהתאם להחלטות ממשלה שיתקבלו.
הקצאת קרקע לתעשייה ומלאכה
(א)
בהקצאת קרקע לתעשייה ומלאכה יחולו הכללים המפורטים בסעיפים קטנים (ב) עד (ה).
(ב)
בהקצאת קרקע לתעשייה ומלאכה, למעט הקצאות קרקע לתעשייה ומלאכה כמפורט בסעיף קטן (ג), ישולמו לרשות דמי חכירה מופחתים בהתאם למפת אזורי עדיפות לאומית בתעשייה לפי החוק לעידוד השקעות הון, התשי״ט–1959 (להלן בסימן זה – החוק לעידוד השקעות הון) כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
אזור קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים לתקופת חכירה מלאה ולחידוש במסגרת יובל חכירה ומדמי חכירה שנתיים, לא כולל היוון יתרת שנות חכירה;
(2)
אזור עדיפות לאומית א׳ לפי החוק לעידוד השקעות הון – 31% מערך הקרקע להקמת מפעל ולהרחבת מפעל;
(3)
אזור עדיפות לאומית ב׳ לפי החוק לעידוד השקעות הון – 51% מערך הקרקע בעת הרחבת מפעל קיים, תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים בעת הקמת מפעל.
(ג)
בהקצאת קרקע לתעשייה ומלאכה בהתאם לפרק משנה 8.12, ישולמו דמי חכירה מופחתים בהתאם לסעיף 4.2.2(ב).
(ד)
הפחתת דמי החכירה המהוונים תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 400 שקלים חדשים למ״ר קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע״מ. כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על ערך הקרקע למ״ר שמעל 400 שקלים חדשים לא יחולו ההנחות.
(ה)
על אף האמור בסעיף קטן (ג), הפחתת דמי החכירה המהוונים בירושלים תוגבל למחיר תקרה של 2,500 שקלים חדשים למ״ר קרקע לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע״מ. כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על ערך הקרקע שמעל 2,500 שקלים חדשים למ״ר לא יחולו ההנחות.
(ו)
אזורי תעשייה ומלאכה אשר עמדו בתנאי הוראת המעבר 6ב בהחלטת מספר 1273, אזורי תעשייה ומלאכה שבמועד קבלת החלטה 1273 היו בעלי תוכנית אשר שילבה חלקים מאזור תעשייה באזור קו עימות וחלקים באזור עדיפות לאומית אחרים, מינימום 20% באזור קו עימות – תחושב ההנחה כנהוג באזור קו עימות לכל המתחם המאושר באותה התוכנית.
הקצאת קרקע לתיירות [תיקון: 20.10.2020, 16.3.2021]
(א)
בהקצאת קרקע לתיירות, ישולמו לרשות דמי חכירה מופחתים, בהתאם למפות אזורי עדיפות לאומית בתיירות למלונאות, מלוניות ואטרקציות, על פי החוק לעידוד השקעות הון, כפי שתעודכנה מעת לעת, כמפורט בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
באזור קו עימות – פטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים לתקופת חכירה מלאה ולחידוש במסגרת יובל חכירה ומדמי חכירה שנתיים, לא כולל היוון יתרת שנות חכירה;
(2)
שאר האזורים במפות תיירות בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון – 51% מערך הקרקע.
(ב)
בהקצאת קרקע לתיירות בהתאם לפרק משנה 8.12, ישולמו דמי חכירה מופחתים בהתאם לסעיף 4.2.2(ב), ללא הגבלת מחיר תקרה. על אף האמור, למעט בקו עימות, לא יפחת שיעור התשלום מ־51% מערך הקרקע.
הקצאת קרקע למסחר
בהקצאת קרקע למסחר יחולו הכללים הבאים:
(א)
בהקצאת קרקע לבנייה למסחר, ישולמו לרשות דמי חכירה מהוונים מופחתים בהתאם לקבוע בסעיף 4.2.2(ב) לעניין הקצאת קרקע למגורים.
(ב)
הפחתת דמי החכירה המהוונים תוגבל למחיר תקרה אשר יעמוד על 300 שקלים חדשים למ״ר, לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע״מ. כאשר ערכי הקרקע עולים מעל לסכום זה, על ערך הקרקע שמעל 300 שקלים חדשים למ״ר לא יחולו ההנחות.
הקצאת קרקע בתחומי מועצות אזוריות שלא בתחום יישובים עם סמל יישוב [תיקון: 20.10.2020]
(א)
בהקצאת קרקע, בתחומי מועצות אזוריות, שלא בתחום יישובים עם סמל יישוב, תחול הנחת אזור על פי הנחת אזור הנהוגה בלפחות 50% מיישובי המועצה האזורית אשר הקצאת הקרקע בתחומה, אלא אם כן נקבע אחרת בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), הנחת אזור קו עימות תחול בתחום קו עימות צפון ובכל תחום קו 7 ק״מ מגבול רצועת עזה גם במועצות אזוריות אשר לפחות 50% מיישוביהן אינם באזור קו עימות, ולא תחול מעבר לתחומים אלו גם במועצות אזוריות אשר לפחות 50% מיישוביהן באזור קו עימות.
הנחות בהקצאת תוספת קרקע
על אף האמור בסעיף 4.1.2(ב)(4), בהקצאת תוספת קרקע בפטור ממכרז לבעלי קרקע פרטיים או חוכרים אשר קיבלו בעלות במסגרת הרפורמה במקרקעי ישראל, תחול הנחת אזור בהתאם לסימן זה בתוספת של עד 50% משטח המגרש המקורי ולא יותר מדונם וחצי. תוספת הקרקע שמעל לשטח של 50% משטח המגרש המקורי או דונם וחצי יחויבו בתשלום מלא.
הקצאת קרקע בשטח גלילי
בהקצאת קרקע בשטח גלילי שאינו בשטח שיפוט של רשות מקומית, מוסמכת הנהלת הרשות לקבוע את הנחת האזור על פי כללים שתקבע.
רשימות יישובים [תיקון: 20.10.2020, 18.7.2023, 5.5.2024]
הרשות תכין רשימות יישובים בהתאם לפרק משנה זה. התבחינים האמורים בהחלטה 561 ובסימן זה, הם הקובעים ורשימות היישובים ישמשו ככלי עזר בלבד.
תחולה
סימן זה יחול על הקצאות קרקע שלא בדרך של מכרז פומבי.
רשימות יישובים [תיקון: 20.10.2020, 5.5.2024]
רשימות יישובים לעניין הנחת אזור:
(א)
(ב)
(ג)
(ד)
(ה)
רשימת יישובים באזורי עדיפות לאומית למטרת הקמת מתקן תיירות ללינה בהתאם בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון.
הוראות מעבר [תיקון: 20.10.2020]
הרשות מוסמכת לקבוע הוראות מעבר לעניין פרק משנה זה.
סימן ב׳: הנחות בהקצאת קרקע לחיילי מילואים
הגדרות [תיקון: 6.8.2023, 5.5.2024]
בסימן זה –
”חייל מילואים פעיל“ – כל אחד מאלה:
(1)
חייל, אשר נמנה על מערך המילואים של צה״ל והמציא אישור משרת מילואים פעיל שש שנתי מצה״ל (להלן בפרק משנה זה – חלופה א).
(2)
חייל אשר נמנה על מערך המילואים של צה״ל 6 שנים לפחות ואשר צבר 80 ימי מילואים החל משנת 2000 במשך תקופה רצופה של עד 6 שנים קלנדריות, אך אין הכרח שבכל שנה בתוך התקופה, החייל ביצע שירות מילואים, (להלן בפרק משנה זה – חלופה ב). לצורך אישור זכאות זה, יש להמציא אישור מצה״ל על שירות מילואים במשך תקופה רצופה של 80 ימי מילואים עד 6 שנים קלנדריות.
(3)
חייל אשר נמנה על מערך המילואים של צה״ל ואשר שירת למעלה מ־45 ימים בתקופה שבין 7.10.23 ועד להכרזה על תום מלחמת חרבות ברזל, (להלן בפרק משנה זה – חלופה ג׳). לצורך אישור זכאות זה יש להמציא אישור מצה״ל על שירות מילואים במשך למעלה מ־45 ימים בתקופה האמורה.
(4)
לעניין הגדרה זו, מועד הזכאות יהיה לא יאוחר ממועדי ביצוע התשלום הקבועים בעסקה או עד 90 ימים מיום אישור העסקה, המוקדם מבין השניים.
(5)
לעניין הגדרה זו, ניתן יהיה לממש את ההטבות הנזכרות בסימן זה לפי חלופה א׳ או ב׳ עד 6 שנים מיום שחרור החייל משירות מילואים בצה״ל ולפי חלופה ג׳ – עד 6 שנים מיום סיום השירות המילואים במלחמת חרבות ברזל.
הקצאות קרקע למגורים בבנייה נמוכה בדרך של פרסום הרשמה והגרלה או בפטור ממכרז [תיקון: 6.8.2023, 5.5.2024]
(א)
בהקצאות קרקע למגורים בבנייה נמוכה בדרך של פרסום הרשמה והגרלה או בפטור ממכרז בהתאם לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, חייל מילואים פעיל אשר זכה בהגרלה או בהקצאה בפטור ממכרז יהיה זכאי להפחתה של 10% נוספים על השיעורים הקבועים בסעיף קטן 4.2.2(ב) או בסעיף קטן 4.2.2(ג). ההנחה תהא חד פעמית ותינתן עבור יחידת דיור אחת בלבד.
(ב)
בהקצאות קרקע למגורים בבנייה נמוכה בדרך של פרסום הרשמה והגרלה או בפטור ממכרז בהתאם לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, חייל מילואים פעיל אשר זכה בהגרלה או בהקצאה בפטור ממכרז יהיה זכאי להנחה במחיר הקרקע על ידי הפחתת התמורה בשיעורים הנקובים בפסקאות (1) עד (3) ובלבד שגובה ההנחה לא יעלה על 100,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ. ההנחה תהא חד פעמית ותינתן עבור יחידת דיור אחת בלבד.
(1)
אזורים שאינם אזור עדיפות לאומית – 10%;
(2)
אזור עדיפות לאומית ב׳ – 20%;
(3)
אזור עדיפות לאומית א׳ – 35%.
הקצאות קרקע למגורים בבנייה נמוכה בדרך של מכרז פומבי [תיקון: 6.8.2023]
(א)
בהקצאות קרקע למגורים בבנייה נמוכה בדרך של מכרז פומבי, חייל מילואים פעיל אשר זכה במכרז פומבי זכאי להנחה במחיר הקרקע מהמחיר שהוצע על ידיו במכרז על ידי הפחתת התמורה ב־15% לאחר קביעת הזוכה במכרז ובלבד שגובה ההנחה לא יעלה על 100,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ. ההנחה תהא חד פעמית ותינתן עבור יחידת דיור אחת בלבד.
(ב)
חייל מילואים פעיל אשר רכש קרקע למגורים בבנייה נמוכה, במסגרת חברותו בעמותה אשר השתתפה במכרז פומבי לרכישת הקרקע, יוכל לקבל החזר של 15% ממרכיב הקרקע שאותה רכש לצורך מגוריו ובלבד שגובה ההחזר לא יעלה על 100,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ. ההחזר יהא חד פעמי ויינתן עבור יחידת דיור אחת בלבד.
כפל הנחות
חייל מילואים פעיל יהיה זכאי לכפל הנחות במחיר הקרקע. אולם רשאית הנהלת הרשות לקבוע סוגי הנחות אשר לגביהם לא יהיה כפל הנחות.
הקצאה לבני זוג [תיקון: 6.8.2023]
סימן ג׳: הנחות בהקצאת קרקע לנכה צה״ל שדרגת נכותו 100% מיוחדת
הגדרות
בסימן זה –
”חסר דיור“ – כהגדרתו בסעיף 4.7.23;
”נכה צה״ל שדרגת נכותו 100% מיוחדת“, ”הרוכש“ – נכה שנקבעה לו דרגת נכות בהתאם לתקנות הנכים (כללים לקביעת דרגת־נכות מיוחדת), התשכ״ו–1965.
הקצאת מגרשי מגורים לבנייה עצמית בפטור ממכרז
(א)
הרשות תקצה מגרשי מגורים לבנייה עצמית בפטור ממכרז לפי תקנה 25(18) לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, לנכה צה״ל חסר דיור שדרגת נכותו 100% מיוחדת בשיעור תשלום מופחת של 31% מערך המגרש, בהתאם לתנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (3):
(1)
הרוכש יהיה זכאי לרכוש מגרש מגורים בפטור ממכרז בהתאם לסעיף זה פעם אחת בלבד;
(2)
בקרקע שתוקצה בדרך של הסכם פיתוח – הרשות תאפשר העברת זכויות ללא הגבלה וללא שתיגבה תמורה נוספת, החל מתום 5 שנים ממועד החתימה על הסכם החכירה;
בקרקע שתוקצה בהסכם חכירה ללא הסכם פיתוח – הרשות תאפשר העברת זכויות ללא הגבלה וללא תמורה נוספת, החל מתום 10 שנים ממועד החתימה על הסכם החכירה;
(3)
שיעור התשלום המופחת יחול ביחס לערך קרקע, לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מע״מ, עד 2,000,000 שקלים חדשים. עלה ערך הקרקע על הסכום האמור, הרוכש לא יהיה זכאי לתשלום מופחת מערך הקרקע העולה על הסכום האמור.
(ב)
ערך הקרקע ייקבע על פי שומה למלוא זכויות הניצול הקבועות בתוכנית החלה על המגרש.
(ג)
הנהלת הרשות רשאית לאפשר העברת זכויות במקרים חריגים לפני תום התקופות האמורות בסעיפים קטנים (א)(2) ו־(א)(3), וכנגד תשלום שיעור נוסף מערך הקרקע על פי חלקה היחסי של התקופה.
[תיקון: 1.2.2022]
סימן ד׳: הנחות בהקצאת קרקע למשרתי כוחות הביטחון במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צה״ל ובאישור שר הביטחון
הגדרות [תיקון: 1.2.2022]
הקצאה בפטור בהתאם לתקנה 25(24) [תיקון: 1.2.2022]
בהקצאות מגרשי מגורים בבנייה רוויה או בבנייה טורית ביישובים -בערים ובמועצות מקומיות – באזור עדיפות לאומית, בהתאם לתקנה 25(24) לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, למשרתי כוחות הביטחון או עבורם, במסגרת מיזם של בניית שכונת מגורים המתבצעת ביוזמת צה״ל ובאישור שר הביטחון, תינתן הנחה על פי העקרונות המפורטים בסעיפים 4.7.3(א)(1) ו־4.7.3(ג) ובתנאים המפורטים בפסקאות (א) עד (ד) להלן, ובהתאם להתאמות הנדרשות ונוהלי הביצוע שיקבעו על ידי הרשות בעניין:
(א)
הזכאי הוא חסר דיור כהגדרתו בסעיף 4.7.1.
(ב)
חסר דיור אשר רכש את יחידת הדיור בהנחה בהתאם לסעיף זה, אינו רשאי למכור או להשכיר את יחידת הדיור לצד שלישי במשך 5 שנים מיום קבלת תעודת גמר.
(ג)
הרשות ומשרד הביטחון יקבעו כללים להעברת זכויות ולהשכרה במקרים חריגים לפני תום התקופה האמורה בפסקה (ב). בכל מקרה, לא ניתן יהיה למכור או להשכיר את הדירה בתקופה האמורה בפסקה (ב) ללא קבלת המלצה של משרד הביטחון ואישור הרשות.
(ד)
במקרה של העברת זכויות, מכל סיבה שהיא, בתוך התקופה האמורה בפסקה (ב), יחויב הזכאי להחזיר את ההנחה שקיבל במסגרת רכישת הדירה במסלול זה בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום קבלת החזקה בדירה ועד ליום התשלום בפועל.
חישוב הנחת מחיר מטרה לזכאי [תיקון: 1.2.2022]
חישוב הנחת מחיר מטרה לזכאי ייעשה בהתאם למפורט בפסקאות (א) עד (ג):
(א)
לאחר אישור הקצאת הקרקע למשרד הביטחון בהתאם לאמור בסעיף 4.2.19, יערוך משרד הביטחון תחשיב למחירי הדירות במיזם, בהתחשב בהוצאות פיתוח ותמורה בעד הקרקע שתשולם בפועל, עלויות תכנון, בנייה וכדומה, אשר יועבר לאישור שמאי הרשות.
(ב)
ממחירי הדירות כאמור בפסקה (א), תחושב ההנחה לפי הקבוע בסעיפים 4.7.3(א)(1) ו־4.7.3(ג).
(ג)
ההנחה לזכאי תינתן בנוסף להנחת אזור עדיפות לאומית ותגולם בתמורה בעד רכיב הקרקע.
4.3. מכר נכסי רשות הפיתוח
תנאי המכר
(א)
להלן התנאים למכר נכסי רשות הפיתוח לדיירים המוגנים ובמכרזים פומביים:
(1)
שיעור ההנחה על שווי זכויות הבעלים בחלק המוגן יהיה החל מיום 1.1.06 ואילך – 40%;
(2)
שיעור ההנחה על החלקים הפנויים וזכויות הבנייה העודפות יהיה החל מיום 1.1.06 ואילך – 25%;
(ב)
סכום ההנחה הכולל לא יעלה על 200,000 שקלים חדשים צמוד למדד ינואר שנת 1997.
נכס שצו סכנה הוסר לגביו
נכס אשר צו הסכנה לגביו הוסר, ועלויות הטיפול שנדרשו בעקבות צו הסכנה גדלו עקב דרישות רשות העתיקות, והדייר המוגן נשא בחלקה של רשות מקרקעי ישראל בעבודות, כלומר שילם 50% מעלויות הסרת צו הסכנה – בעת רכישת זכויות הבעלות, תינתן לדייר הנחה הגבוהה ב־10% מההנחה הניתנת באותה עת במכר של נכסי רשות הפיתוח.
שיווק זכויות בעלים במכרז חופשי
זכויות בעלים בנכסים שדייריהם לא נענו להצעה לרכוש את דירותיהם, ישווקו במכרז חופשי למכירת זכויות הבעלים.
4.4. עקרונות לתשלום בשל עסקה למכר עודפי עפר
תשלום בשל הוצאת עודפי עפר
בקרקע שהוקצתה במכרז התשלום בשל הוצאת עודפי עפר בקרקע שהוקצתה במכרז ייקבע בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
ככלל, תנאי המכרז יכללו את זכות השימוש בעודפי העפר בהצעה בשל הקרקע;
(2)
הצעת המחיר תכלול את שווי העודפים;
(3)
הרשות רשאית, בהתאם לשיקול דעתה, שלא לכלול את עודפי העפר במסגרת המכרז.
תשלום בשל הוצאת עודפי עפר בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז לבעל הזכויות [תיקון: 23.5.2021]
(א)
התשלום בשל הוצאת עודפי עפר בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז לבעל הזכויות ייקבע בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (2):
(1)
עסקה בשטח של עד 25 דונמים – יינתן פטור מתשלום תמלוגים בעד שימוש בעודפי עפר;
(2)
עסקה בשטח של מעל 25 דונמים – יינתן פטור מתשלום תמלוגים בעד שימוש בעודפי עפר, למעט במקרים שבהם החומר הוא איכותי בהתאם למפת זמינות חומרי חציבה כגון: חול סוכרי ובזלת.
(ב)
בעת הקצאה לרשויות מקומיות משרדי ממשלה ולחברות ממשלתיות ישולמו תמלוגים בעד שימוש בעודפי עפר כאשר העסקה בשטח של 1 דונם ומעלה, הכמות עולה על 20,000 קוב ושווי החומר על פי המחירון עולה על 200,000 שקלים חדשים.
עודפי עפר במסגרת פיתוח תשתיות ציבוריות
התשלום בעד עודפי עפר במסגרת פיתוח תשתיות ציבוריות, ללא הקצאת זכויות חכירה בקרקע, יהיה בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
מיזמים בניהול הרשות או משרדי הממשלה ובכללם משרד הבינוי והשיכון, משרד התיירות, משרד הכלכלה:
(א)
ככלל, תבוצענה עסקאות עודפי עפר כאשר הכמות עולה על 20,000 קוב ושווי החומר על פי המחירון עולה על 200,000 שקלים חדשים;
(ב)
במקרים שבהם נערך מכרז לביצוע עבודות פיתוח על בסיס תכנון מפורט לביצוע – הגורם המפתח יהיה רשאי להשתמש בעודפי העפר, ללא תשלום תמלוגים, בכפוף לאישור ועדת מיזמים או הוועדה לתכנון ופיתוח לפי העניין כמפורט בפרק משנה 3.2. שווי עודפי העפר יגולם באומדן שווי עבודות הפיתוח שייערך לפני פרסום המכרז. התשלום בעד עודפי העפר יבוא לידי ביטוי בהפחתת התשלום בעבור עבודות הפיתוח המשולמות לגורם המפתח.
(2)
פיתוח תשתיות ציבוריות על ידי רשויות מקומיות:
(א)
פיתוח תשתיות על בסיס אגרות והיטלים – הרשות המקומית תהא רשאית להשתמש בעודפי העפר בכפוף לאישור עסקה בעבור העודפים ותשלום תמלוגים על בסיס המחירון;
(ב)
פיתוח תשתיות על בסיס תקציב מיזם (פרק משנה 3.2) – הרשות המקומית תהא רשאית להשתמש בעודפי העפר, ללא תשלום תמלוגים, בכפוף לאישור הועדה לתכנון ופיתוח. שווי עודפי העפר יגולם באומדן שווי הוצאות הפיתוח שייערך לפני פרסום המכרז לשיווק הקרקע. התשלום בעבור עודפי העפר יבוא לידי ביטוי בהפחתת סכום הוצאות הפיתוח שיגבה מהזוכים במכרז;
(ג)
בפיתוח תשתיות על ידי הרשות המקומית על בסיס תקציב מיזם, כאמור בפסקה (ב), הרשות המקומית, באישור מראש של הרשות, תהא זכאית לשנע את עודפי העפר לטובת מיזמים ציבוריים בקרקע ציבורית בתחומיה ללא תשלום תמלוגים לרשות.
(3)
התשלום בעבור עודפי עפר במסגרת פיתוח תשתיות לאומיות על ידי חברות ממשלתיות (רכבת ישראל, נתיבי ישראל, חברת כביש חוצה ישראל) יהיה בהתאם לאחד משני המסלולים המפורטים בפסקאות משנה (א) ו־(ב):
(א)
על בסיס המחירון. כמות העודפים תחושב על בסיס כתב כמויות שיוצג על ידי מנהל המיזם, חתום על ידי מהנדס המיזם.
(ב)
הנהלת הרשות מוסמכת לקבוע כללים, אשר יעוגנו בהסכמים עם החברות הממשלתיות לגביית תשלום כולל בעד עודפי עפר בהתאם להסכמות שיגובשו עם החברות.
כללי
(א)
בכל מקרה, לא ייגבה תשלום אם השימוש בעודפי עפר נעשה בשטח העסקה, ללא הוצאת עודפים החוצה, למעט האמור בסעיף 4.4.3(2)(ג).
(ב)
במקרים שבהם עודפי העפר חסרי ערך, המהווים נטל על המיזם ויוצג לרשות אישור על הטמנתם באתר מוסדר – לא ייגבה בעדם תשלום.
(ג)
על היזם לשלוח דוח על כמות וסוג החומר שהופק, למפקח על המכרות במשרד התשתיות, לצרכים סטטיסטיים בלבד, גם במקרה ולא משולם בעבורו תשלום.
הקצאת קרקע במכרז
4.5. הקצאת קרקע במכרז – כללי
סימן א׳: הוראות כלליות – מכרז פומבי
מחיר מינימום
(א)
ככלל במכרזי הרשות יפורסם מחיר מינימום.
(ב)
במכרזים לבנייה נמוכה יעמוד מחיר המינימום על 50% מהאומדן.
(ג)
במכרזים למטרת מגורים בבנייה רוויה יעמוד מחיר המינימום על 35% מהאומדן ובלבד שהוצעו במכרז לכל הפחות שלוש הצעות כשירות. הוצעו במכרז פחות מ־3 הצעות כשירות יעמוד מחיר המינימום על 50% מהאומדן. תנאי זה יפורסם בתנאי המכרז ויהווה חלק מתנאיו.
(ד)
במכרזים למטרת מגורים בבנייה רוויה באזור עדיפות לאומית ובירושלים, במכרזים לבנייה נמוכה באזור עדיפות לאומית, במכרזים לבנייה נמוכה ביישובים שיאושרו על ידי ועדת המשנה ובמכרזים הכוללים הוצאות פיתוח מסובסדות, יעמוד מחיר המינימום על 25% מהאומדן. הוצעו במכרז פחות מ־3 הצעות כשירות יעמוד מחיר המינימום על 35% מהאומדן. תנאי זה יפורסם בתנאי המכרז ויהווה חלק מתנאיו.
(ה)
לעניין פרק משנה זה, ”אזור עדיפות לאומית“ הוא כפי שיהיה במועד פרסום המכרז בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
(ו)
על אף האמור בסעיף זה, הנהלת הרשות רשאית לקבוע מראש כללים בדבר קביעת המחיר במכרזים ופרסומם.
אומדן השווי
(א)
בסעיף זה –
”אומדן“ – שווי הקרקע בהתייחס לשימוש המיטבי בקרקע, לרבות פוטנציאל עתידי, ללא מע״מ, ותוך החלת שיעור התשלום בשל הקרקע הקבוע באותו אזור, ואולם במכרז שבו נדרש תשלום הוצאות פיתוח, לא יובאו הוצאות הפיתוח בחשבון האומדן, ואלה יפורסמו בנפרד במסגרת המכרז.
(ב)
שמאי מטעם הרשות יערוך אומדן לשווי הקרקע המשווקת במכרז.
(ג)
ככלל, ישמש האומדן לצורך קביעת מחיר המינימום במכרז.
ערבות
משתתף במכרז יצרף להצעתו ערבות בנקאית אוטונומית לקיום הצעתו במכרז (להלן בפרק משנה זה – הערבות) בסכום שתקבע מראש הרשות בתנאי המכרז ושיחושב כלהלן:
10% מערך הקרקע, ללא הוצאות פיתוח וללא הנחת אזור, על פי שומה או 10% מהוצאות הפיתוח, הגבוה מביניהם. הסכום יעוגל כלפי מטה כך שהוא יהיה מכפלה של אלף שקלים חדשים. כך, למשל, במקרה שבו סכום הערבות הוא 75,685 שקלים חדשים, יעוגל סכום הערבות ל־75,000 שקלים חדשים. ועדת המכרזים של הרשות, רשאית, לשנות את סכום הערבות, במכרזים שבהם היא מצאה לנכון לעשות כן.
זכייה במכרז
(א)
ההצעה הגבוהה ביותר מבין ההצעות הכשירות תוכרז כזוכה.
(ב)
הרשות רשאית לקבוע כללים נוספים בדבר קביעת זוכה במכרזים.
חובת שיווק מגרשים בייעוד תעשייה במכרז [תיקון: 16.3.2022]
(א)
ככלל, הרשות תשווק באמצעות מכרז 15% מהמגרשים בייעוד תעשייה בכל אזור תעשייה באזור עדיפות לאומית א׳ ובקו עימות, שניתנו בהרשאה לתכנון למשרד הכלכלה והתעשייה.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), באישור הנהלת הרשות, ניתן יהיה להקצות מגרשים בפטור ממכרז בשיעור העולה על 85% באותו אזור תעשייה, וזאת במקרים בהם הוקצו כבר בפטור ממכרז מרבית המגרשים באותו אזור התעשייה, או שמדובר בבקשה להרחבת מפעל הפועל באותו אזור תעשייה או בשל נסיבות מיוחדות אחרות.
הגבלה על הצמדת מחירי הדירות [תיקון: 13.6.2022]
במכרזים למטרת מגורים, תשלום שמשלם קונה בעד רכישת דירה, לא יוצמד למדד, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט מדד תשומות הבנייה, לעניין רכיב הבנייה בלבד.
בסעיף זה –
”רכיב הבנייה“ – עלויות הבנייה של דירה, המחושבות לפי העלות לבניית מ״ר כפול שטח הדירה, כפי שייקבעו במכרז. עם כניסתן לתוקף של תקנות שיקבע שר הבינוי והשיכון בעניין, לפי חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973, ייקבעו העלויות בהתאם לאמור בתקנות.
תחולה
הוראות סימן זה לא יחולו על הקצאת קרקע בדרך של מכרז במסלול הרשמה והגרלה כמפורט בפרק משנה 4.6.
סימן ב׳: בני מקום
הגדרות [תיקון: 5.5.2022, 9.3.2023]
”אזור עדיפות לאומית על פי החלטת ממשלה מספר 3738“ – אזור עדיפות לאומית בהתאם לנספח א׳ להחלטת ממשלה מספר 3738 מיום 15.4.2018 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה;
”בן היישוב“ – לעניין סעיפים 4.5.3(5) ו־4.5.3(6), מי שהוא בן יותר מ־18 שנים, שמקום מגוריו הקבוע ב־3 השנים האחרונות או ב־4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות, שקדמו למועד פרסום המכרז, הוא בתחום היישוב שבו ייבנה המיזם, ובלבד שהמציא את אישור המועצה האזורית או מרשם האוכלוסין; כהוראת שעה עד ליום 31.12.2023 במרחבי צפון ודרום הגדרת בן היישוב תהיה: מי שהוא בן יותר מ- 18 שנים, שמקום מגוריו הקבוע ב־18 החודשים שקדמו למועד פרסום המכרז, הוא בתחום היישוב שבו ייבנה המיזם, ובלבד שהמציא את אישור המועצה האזורית או מרשם האוכלוסין;
”בן המקום“ – מי שהוא בן יותר מ־18 שנים, שמקום מגוריו הקבוע ב־3 השנים האחרונות או ב־4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות, שקדמו למועד פרסום המכרז, הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה ייבנה המיזם ובלבד שהמציא את אישור הרשות המקומית או מרשם האוכלוסין; כהוראת שעה עד ליום 31.12.2023 במרחבי צפון ודרום הגדרת בן המקום תהיה: מי שהוא בן יותר מ- 18 שנים, שמקום מגוריו הקבוע ב־18 החודשים שקדמו למועד פרסום המכרז, הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה ייבנה המיזם, ובלבד שהוא המציא אישור הרשות המקומית או מרשם האוכלוסין.
זכאות להשתתף במכרז
השתתפות במכרז לבני מקום/בני יישוב יחד עם אחר, תותר רק אם המשתתפים הם בני משפחה מדרגה ראשונה – בני זוג, בן, בת, אח, אחות, הורים.
הקצאת קרקע לבנייה עצמית לבני מקום [תיקון: 2.12.2019, 2.9.2021, 5.5.2022]
ניתן להקצות קרקע לבנייה עצמית בייעוד למגורים בלבד לבני מקום בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות (1) עד (6):
(1)
באזור עדיפות לאומית א׳ ובאזור קו עימות, יוקצו לבני המקום עד 50% מהמגרשים המוצעים לציבור באותו מועד;
(2)
באזור עדיפות לאומית ב׳, יוקצו לבני המקום עד 40% מהמגרשים המוצעים לציבור באותו מועד. על אף האמור, כהוראת שעה עד ליום 31.12.2022, באזור עדיפות לאומית ב׳, יוקצו לבני המקום עד 50% מהמגרשים המוצעים לציבור באותו מועד;
(3)
מקום שאינו נכלל בפסקאות (1) ו־(2) אך נמנה באזור עדיפות לאומית בהתאם להחלטת ממשלה מספר 3738, יוקצו לבני המקום עד 30% מהמגרשים המוצעים לציבור באותו מועד;
(4)
בהקצאה לבני מקום תינתן עדיפות במסגרת הליך ההרשמה וההגרלה בהתאם להוראות סעיף 4.6.2(א). ככל שיוותרו מגרשים שלא יוקצו לחסרי דיור יהיה ניתן להקצות את אותם המגרשים שנותרו, גם ליתרת הנרשמים בני המקום.
(5)
מכרזים ביישובים שאינם בגדר יישובים חקלאיים בהתאם לפרק משנה 8.6, שבהם הרשות המקומית היא מועצה אזורית, ניתן יהיה להקצות את יחידות הדיור המיועדות לבני המקום בהתאם לחלוקה הבאה:
(א)
40% לפחות, לבני המועצה האזורית;
(ב)
עד 60%, לבני היישוב.
(6)
הוראת שעה לגבי יישובי מיעוטים:
על אף האמור בפסקאות (1) עד (5) ביישובי מיעוטים, לרבות יישובי מיעוטים הנכללים בתחום שיפוטן של מועצות אזוריות או מקומיות או ביישוב מיעוטים שהוא חלק מממספר רשויות מקומיות או יישובים בודדים, שאוחדו על ידי משרד הפנים (להלן בפרק משנה זה – היישובים המאוחדים), ניתן יהיה להקצות לבני היישוב על פי התבחינים המפורטים בפסקאות משנה (א) עד (ד):
(א)
ביישובי מיעוטים, ניתן יהיה להקצות לבני היישוב עד 75% מתוך סך המגרשים המוצעים לציבור באותו המועד באותו יישוב;
(ב)
על אף האמור בפסקת משנה (א), במרחבי צפון וחיפה של משרד הפנים שאוכלוסייתם מונה עד 30,000 תושבים, בסמכות הנהלת הרשות להגדיל את מכסת המגרשים שיוקצו לבני היישוב עד 100%, מנימוקים מיוחדים ובהתחשב, בין היתר, בגודל היישוב, וכן לקבוע כי בן יישוב מתייחס לכל יישוב ויישוב ביישובים המאוחדים;
(ג)
האמור בפסקאות משנה (א) ו־(ב) יחול גם על הקצאת קרקע לבנייה רוויה בהתאם לסעיף 4.5.10;
(ד)
הוראת שעה זו תעמוד בתוקפה עד ליום 31.12.2023.
הקצאת קרקע לבנייה רוויה לבני מקום [תיקון: 12.3.2020, 2.9.2021]
ניתן יהיה להקצות קרקע לבנייה רוויה לבני מקום בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
מקום בו אישרה הוועדה המקומית בקרקע בייעוד לבנייה רוויה תוספת יחידות דיור במסגרת תקנה 2(9) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית), התשס״ב–2002, ניתן יהיה להקצות יחידות דיור לבני מקום, ובלבד שמספר יחידות הדיור שיוקצו בדרך זו לא יעלה על מחצית ממספר יחידות הדיור שיאושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כאמור. לעניין זה, יראו תוספת יחידות דיור לפי התקנות כאמור, גם אם נעשתה בתוכנית בסמכות ועדה מקומית לפי סעיף 62א(א)(9) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965;
(2)
ביישובי מיעוטים שאוכלוסייתם מונה עד ל- 30,000 תושבים, ניתן יהיה להקצות, בנוסף לאמור בפסקה (1), עד 24% מיחידות הדיור המקוריות בתוכנית בכל מתחם ומתחם;
(3)
מתחמי שיווק שלא משווקים במסלול דיור במחיר מופחת, וזאת בהתאם לסעיף 4.7.2(ב), ניתן יהיה להקצות בנוסף לאמור בפסקה (1), עד 20% מיחידות הדיור המקוריות בתוכנית בכל מתחם ומתחם.
סימן ג׳: הגבלה על השתתפות במכרז
הגדרות
בסימן זה –
”חברות קבלניות“ – חברות קבלניות המחזיקות במקרקעי ישראל שהוקצו להן לשם בנייה של יחידות דיור בבתים משותפים ורישום הזכויות בהן על שם המשתכנים;
”סרבניות רישום“ – חברות קבלניות שלא השלימו רישום בלשכת רישום המקרקעין של בית משותף ו/או זכויות משתכנים, בשני תיקי רשות או יותר, או בתיק אחד המתייחס ל־100 יחידות דיור ומעלה, על אף התחייבותן כלפי הרשות ו/או משרד הבינוי והשיכון ו/או המשתכנים, והרשות הגישה נגדן תביעות משפטיות במקרים הנדונים, לאחר שלא נענו למכתב והתראה שנשלחו להן קודם לכן.
מניעת השתתפות במכרזי הרשות
(א)
חברות קבלניות אשר הוגדרו על ידי הרשות כסרבניות רישום, תהיינה מנועות מהשתתפות במכרזי הרשות להקצאת קרקע, אלא אם כן קיימו אחד משני התנאים המפורטים בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
השלימו את רישום הבתים המשותפים וזכויות המשתכנים בלשכת רישום המקרקעין ביחס ליחידות דיור שנבנו ואוכלסו על ידן על מקרקעי ישראל.
(2)
הפקידו ערבות בנקאית אוטונומית וצמודה בסך 100,000 שקלים חדשים, לתקופה של 7 חודשים, להבטחת השלמת הרישום בתוך תקופת הערבות, של כל הבניינים שבהם חל עיכוב ברישום הבית המשותף ו/או זכויות הדיירים והרשות הגישה לגביהם תביעה משפטית.
(ב)
ערבות בנקאית שהופקדה על ידי סרבנית רישום שזכתה במכרז ולאחר מכן העבירה את זכויותיה לאחר, תישאר בתוקפה להבטחת הרישום עד תום תקופת הערבות.
(ג)
בכל מקרה הערבות הבנקאית תחולט בתום תקופת הערבות, אם עד תום תקופת הערבות לא נרשמו הבתים המשותפים ו/או הזכויות שלהבטחת רישומם היא ניתנה.
(ד)
סימן זה אינו בא לגרוע, אלא להוסיף על כל האמצעים והדרכים שבפני הרשות לקדם את הרישום ולאכוף אותו.
[תיקון: 18.7.2023]
סימן ד׳: פריסת תשלומים (הוראת שעה)
תחולה [תיקון: 18.7.2023, 20.11.2023]
פרק משנה [צ״ל: סימן] זה יחול על מכרזים לשיווק קרקע למגורים בבניה רוויה בלבד במרחבי צפון, דרום וחיפה, וכן מכרזי דיור להשכרה בהתאם לפרק משנה 4.8 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל בכלל מרחבי הרשות.
פריסת תשלום [תיקון: 18.7.2023]
שווקה קרקע לבנייה רוויה במכרז כאמור, תינתן לזוכה במכרז האפשרות לפרוס את תשלום התמורה עבור הקרקע לשלושה תשלומים ללא ריבית והצמדה כמפורט בפסקאות (א) עד (ג):
(א)
תשלום ראשון – הערבות לקיום ההצעה שהופקדה על ידי הזוכה בעת הגשת ההצעה. הערבות תמומש בידי הרשות לאחר ההכרזה על הזכייה;
(ב)
תשלום שני – השלמה ל־30% מגובה התמורה עבור הקרקע. תשלום זה יועבר לידי הרשות תוך 90 ימים ממועד ההכרזה על הזכייה;
(ג)
תשלום שלישי – יתרת תשלום התמורה עבור הקרקע תועבר במועד המוקדם מבין המועדים הבאים:
(1)
24 חודשים מיום הכרזת הזכייה;
(2)
יום מסירת הקרקע כפי שנקבע במכרז;
(3)
יום מתן היתר הבנייה הראשון במתחם נשוא הזכייה.
תנאים לעניין פריסת תשלומים במכרזי מחיר מטרה [תיקון: 20.11.2023]
במקרה בו בחר היזם לפרוס את התשלומים בהתאם להוראות פרק משנה זה, פרסום הגרלה לפי פרק משנה 4.7 יכלול הבהרה כי היזם בחר לפרוס את התשלומים וכי זכייתו כפופה להשלמת כל התשלומים בגין הזכייה.
ביטול זכייה על ידי הזוכה [תיקון: 20.11.2023]
הרשות רשאית לקבוע הוראות ותנאים במכרז לעניין פריסת התשלומים, ובכלל זה לגבי נסיבות בהן בוטלה זכייתו של זוכה במכרז אשר בחר לפרוס את התשלומים, לרבות הוראות בדבר הותרת חלק מהתשלומים ששולמו, בידי הרשות.
תשלום הוצאות פיתוח [תיקון: 18.7.2023]
התשלום עבור הוצאות הפיתוח יועבר לגורם המפתח עד 90 ימים מיום הודעת הזכייה, למעט במקרים חריגים אשר יאושרו בידי הוועדה לתכנון ופיתוח טרם פרסום המכרז, תוך עדכון מסמכי המכרז בהתאם.
הסכם החכירה [תיקון: 18.7.2023]
הסכם החכירה בין הרוכש לבין הרשות ייחתם רק לאחר העברת מלוא התמורה עבור הקרקע והוצאות הפיתוח כפי שנקבעו בתנאי המכרז.
תוקף [תיקון: 18.7.2023]
הוראות סימן זה יחולו מיום 1.1.2024 ועד ליום 31.12.2025. הנהלת הרשות רשאית לקבוע כי הוראות פרק משנה [צ״ל: סימן] זה יחולו לגבי מכרזים מסוימים או סוגי מכרזים גם לפני יום 1.1.2024.
4.6. מכרז במסלול הרשמה והגרלה
הכלל – מכרז פומבי
קרקע תשווק בדרך של מכרז פומבי.
הרשמה והגרלה [תיקון: 2.9.2021, 7.3.2022, 25.4.2023]
(א)
על אף האמור בסעיף 4.6.1, באזור עדיפות לאומית בהתאם להחלטת ממשלה מספר 3738 מיום 15.4.2018 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה ניתן לשווק קרקע לבנייה עצמית בייעוד למגורים במסלול של הרשמה והגרלה בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות (1) עד (4):
(1)
(א)
עד 10% מהמגרשים יוקצו בעדיפות ראשונה לבעל מוגבלות שהוא חסר דיור. במסגרת זו תינתן עדיפות ראשונה לנכה צה״ל שהוא חסר דיור. הנהלת הרשות תקבע הגדרה של מוגבלות לעניין זה, את סוג האישורים הדרושים לתמוך בבקשה, ואת סדר הקדימות בין בעלי המוגבלות.
(ב)
עד 30% מכלל המגרשים יוקצו בעדיפות שנייה לחייל מילואים פעיל שהוא חסר דיור, כאשר תינתן עדיפות למשפחה.
(ג)
שאר המגרשים יוקצו בעדיפות לחסר דיור, כאשר תינתן עדיפות למשפחה.
(ד)
אם יוותרו מגרשים שלא יוקצו לחסרי דיור, יהיה ניתן להקצות אותם ליתר הנרשמים.
(ה)
על אף האמור, רשאית הנהלת הרשות לקבוע כי יחידות הדיור יוגרלו לחסר דיור וליתר הנרשמים, ללא מתן קדימות למי מהם, וזאת בנסיבות שבהם התפרסמו או עתידים להתפרסם באותו היישוב היקף משמעותי של יחידות דיור, לרבות בבנייה רוויה, המיועדות לחסרי דיור.
(ו)
לעניין סעיף זה –
”חייל מילואים פעיל“ – כהגדרתו בסעיף 4.2.12;
”חסר דיור“ – בעל תעודת זכאות של מחוסר דיור על פי תבחינים של משרד הבינוי והשיכון;
”משפחה“ – כהגדרתה בתבחינים שנקבעו לעניין זה על ידי משרד הבינוי והשיכון;
”נכה צה״ל“ – נכה צה״ל שדרגת נכותו 100% מיוחדת כהגדרתו בסעיף 4.2.17.
(2)
ערך הקרקע לשיווק יחושב מערך הקרקע בבעלות, בכפוף להנחות אזור.
(3)
שווקו ביישוב, ב־12 החודשים שקדמו למועד פרסום השיווק, מגרשים בדרך של מכרז, ייקבע מחיר המגרשים שיוקצו לבני המקום/בני היישוב, כהגדרתם בסימן ב׳ לפרק משנה 4.5, על פי ממוצע המחירים של המגרשים ששווקו במכרז כשהוא משוקלל למ״ר מגרש.
(4)
אם יוקצו מגרשים בהתאם לפרק משנה זה למי שאינו חסר דיור, לא יחול סעיף 4.2.2(ג).
(א1)
על אף האמור בסעיף 4.6.1, ביישובי מיעוטים שאינם באזור עדיפות לאומית, שאוכלוסייתם מונה עד 25,000 תושבים, בהם הרשות סבורה כי לאור מאפייני היישוב למדינה ענין מיוחד בעידוד ההתיישבות במקום בדרך של עריכת הגרלה, ניתן לשווק קרקע לבנייה עצמית בייעוד למגורים במסלול של הרשמה והגרלה בהתאם לכללים הקבועים בסעיף 4.6.2(א). הנהלת הרשות תקבע כללים לעניין אופן קביעת מחיר המגרשים שיוקצו לבני המקום או בני היישוב.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א) ו־(א1), הרשות רשאית לשווק במכרז פומבי, לרבות מקום בו הביקוש נמוך מהיצע המגרשים ושיווק בדרך של הרשמה והגרלה צפוי להיכשל.
בנייה רוויה
הנהלת הרשות רשאית לפעול בהתאם לסעיף קטן 4.6.2(א) גם ביחס לבנייה רוויה.
[תיקון: 5.12.2020, 28.10.2021]
4.7. מכרז לדיור במחיר מטרה
הגדרות [תיקון: 28.10.2021, 9.8.2023, 5.5.2024]
”בנייה רוויה“ – מגרש המיועד לבניית 6 יחידות דיור לפחות, ב־2 קומות לפחות, ולפחות דירה אחת בכל קומה, והבניין או כל הבניינים שיוקמו עליו, ראויים להירשם כבית משותף על פי חוק המקרקעין, התשכ״ט–1969; לעניין הגדרה זו, באזור עדיפות לאומית הרשות תהיה רשאית לשווק גם מגרשים שבהם ניתן לבנות לפחות 6 יחידות דיור לבנייה דו קומתית או חד קומתית, באזורי עדיפות לאומית ב׳ לא יחולו הוראות פרק משנה זה על בנייה צמודת קרקע – ההחלטה לעניין זה תהיה בידי הרשות;
”בן מקום“ – חסר דיור, שמקום מגוריו הקבוע ב־3 השנים האחרונות או ב־4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות, שקדמו לתאריך הגשת בקשת הזכאות, הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה ייבנה המיזם, ובלבד שהוא המציא אישור ממרשם האוכלוסין. במקרה שבו התבצע חישוב זכאות מחדש ייחשב מועד חישוב הבקשה מחדש כמועד הגשת הבקשה;
”זכאי“ – בעל אישור זכאות בתוקף מאת משרד הבינוי והשיכון, התואם את נתוניו, לרכישת דירה במסגרת מסלול דיור במחיר מטרה, ובלבד שלא חל שינוי בנתונים שעל בסיסם ניתן אישור הזכאות;
”חייל מילואים פעיל“ – חייל אשר נמנה על מערך המילואים של צהל ושצהל אישר את היותו משרת מילואים פעיל;
”חסר דיור“ – כהגדרתו בסעיף 4.7.19;
”חסר דיור צעיר“ – (נמחקה);
”משפר דיור“ – כהגדרתו בסעיף 4.7.20;
”עודפים“ – הפרש בין תקציב המיזם המבוסס על אומדן עלויות עבודות הפיתוח המאושר על ידי הוועדה לתכנון ופיתוח, לבין עלות המיזם בפועל, בהתאם לתוצאות המכרזים לביצוע העבודות;
”תמריץ דיור במחיר מטרה“ או ”תמריץ“ – כאמור בסעיף 4.7.11.
שיווק במסלול דיור במחיר מטרה – תוקף ותחולה [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022, 9.8.2023]
(א)
שיווק במסלול דיור במחיר מטרה, בהתאם לפרק משנה זה (להלן בפרק משנה זה – דיור במחיר מטרה), יבוצע מיום אישור ההחלטה, ועד ליום 31.12.2024. בכפוף לאישור תקציבי עד ליום 31.12.2025. עד לתום שנת 2024 המועצה תקבל דיווח מפורט לגבי ביצוע התוכנית ותבחן את המשך ביצועה בהתאם לדיווח שיועבר לה.
(ב)
שיווק במסלול דיור במחיר מטרה, יבוצע ברשויות מקומיות שבתחומן המחיר למ״ר דירתי ממוצע לא עולה על 20,000 שקלים חדשים ללא מע״מ, בהתאם לנתוני רשות המסים הנכונים ליום 31.12.2020. רשימת הרשויות שבתחומן צפוי להתבצע בשנים 2023 – 2024 שיווק במסלול מחיר מטרה מפורטת בסעיף 4.7.21.
(ג)
על אף האמור בסעיף קטן (ב) המגבלה בסך של 20,000 שקלים חדשים לא תחול על הרשויות במדד חברתי כלכלי בדירוג 4 ומטה.
(ד)
הרשות ומשרד הבינוי והשיכון בהסכמת אגף תקציבים והחשב הכללי במשרד האוצר, רשאים להשלים לרשימת היישובים שבסעיף 4.7.21 יישובים נוספים שבתחומם צפוי להתבצע שיווק במסלול מחיר מטרה, בהתאם למפורט בסעיף קטן (ב).
שיווק במסלול דיור במחיר מטרה – תוקף ותכולה [תיקון: 9.8.2023]
על אף האמור בסעיף 4.7.2, הרשות ומשרד הבינוי והשיכון בהסכמת אגף התקציבים במשרד האוצר רשאים לקבוע כי מתכונת השיווק לפי סעיף זה תחול גם ברשויות מקומיות שבתחומן המחיר למ״ר דירתי ממוצע עולה על הסכום האמור בסעיף 4.7.2(ב), ואינו עולה על 24,000 ₪ למ״ר דירתי ממוצע. זאת בנסיבות בהן נמצא כי שיווק במתכונת זו נדרש לשם קידום והצלחת המכרזים, בשים לב, בין היתר, להיקף יחידות הדיור המשווקות באותה הרשות המקומית, למאפייני הרשות המקומית ולהיקף יחידות הדיור ששוווקו בתחומה. שיווק כאמור יתאפשר רק ביחס לתכנית אשר בהוראותיה נקבע בין היתר, מספר יחידות דיור ששטחן לא עולה על 80 מ״ר עיקרי (להלן בסעיף זה – יחידות דיור קטנות). בכל מקרה, מספר יחידות הדיור שישווקו במתכונת זו לא יעלה על מספר יחידות הדיור הקטנות הקבוע בתכנית במועד פרסום המכרז, וההנחה תינתן רק ביחס ליחידות דיור קטנות. ברשויות מקומיות כאמור, ולגבי דירות כאמור סכום ההנחה הקבוע בסעיף 4.7.3(א)(1) לדירה לא יעלה על 150,000 שקלים חדשים בהתאם לשומה עדכנית. סעיף זה יחול כהוראת שעה עד ליום 31.12.2023.
שיטת השיווק [תיקון: 28.10.2021, 5.5.2022, 12.6.2022, 9.8.2023]
(א)
קרקע המיועדת בעיקרה לבנייה רוויה תשווק במכרז במסלול דיור במחיר מטרה, בכפוף לכללים שייקבעו בהתאם לסעיף 4.7.5, כך שהתחרות בין המציעים תהיה כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
שמאי הרשות יערוך שומה לשווי מר בנוי עיקרי נכון ליום 31.12.2020, בכל מתחם המיועד להיכלל בשיווק בשיטת מחיר מטרה. על סמך שווי מר שייקבע במכרז היזם יערוך תחשיב למחירי הדירות במיזם בהתחשבות בשטחים אקוויוולנטיים. ממחיר הדירות כאמור יידרש היזם להעניק הנחה בשיעור של 25%, אך בכל מקרה סכום ההנחה עבור כל יחידת דיור לא יעלה על 500,000 שקלים חדשים בהשוואה למחיר הדירה המעודכן. ברשויות מקומיות שבתחומן המחיר למר דירתי ממוצע בבנייה חדשה לא עולה על 13,500 שקלים חדשים ללא מע"מ כמפורט בטבלת היישובים בסעיף 4.7.21, סכום ההנחה עבור כל יחידת דיור לא יעלה על 600,000 שקלים חדשים בהשוואה למחיר הדירה המעודכן. לעניין סעיף זה, מחיר דירה מעודכן – מחיר דירה אשר יחושב לפי שומה עדכנית שתוכן במהלך תקופה שלא תעלה על שישה חודשים לפני מועד פרסום המכרז. במקרים חריגים ובאישור אגף התקציבים במשרד האוצר ניתן יהיה לעשות שימוש בשומה שנערכה בתקופה העולה על שישה חודשים. על אף האמור לעיל, בכל מקרה מחיר הדירה לזכאי לא יעלה על המחיר המחושב לפי שומה למר דירתי נכון ליום 31.12.2020 ללא הנחה, או על המחיר המחושב לפי שומה הנכונה ל 4 שנים לפני מועד פרסום המכרז לגביו מתייחסת השומה, המאוחר מביניהם. הוראה זו תעמוד בתוקפה עד ליום 31.12.24.
(2)
המציעים במכרז מחיר מטרה יתחרו על המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, ללא מחיר מזערי, תוך שהם מתחייבים למכור את דירות מחיר מטרה בהתאם לשיעור ההנחה שנקבע במכרז. ככל שבנוסף לשטחי מגורים במתחמים המשווקים משולבים שטחי תעסוקה (שימושים מעורבים), לשטחים כאמור יקבע מחיר מזערי בהתאם לפרק משנה 4.5 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל. בכל מקרה המחיר המזערי לא יהיה גבוה מ־50% מערך הקרקע בשימוש לתעסוקה.
(3)
הזוכה בכל מתחם יהיה המציע שיציע את הסכום הגבוה ביותר עבור הקרקע.
(א1)
הרשות ומשרד הבינוי והשיכון רשאים לשווק מתחמי קרקע, במרחבי צפון ודרום של הרשות, המיועדים לבנייה נמוכה, בהתאם להוראות פרק משנה זה.
(ב)
משרד הבינוי והשיכון או הרשות רשאים ליזום פנייה לוועדה לתכנון ופיתוח על מנת לקבוע במקרים כלליים ופרטניים, מסלול שיווק שונה מהקבוע בסעיף זה.
מכירת דירות במחיר מטרה [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022, 5.5.2024]
(א)
דירות המשווקות לזכאים במסגרת מכרז דיור במחיר מטרה ישווקו על פי הגרלה בהתאם לאמור בסעיף 4.7.17.
(ב)
דירות במחיר מטרה שלא נרכשו על ידי זוכים בהגרלה –
(1)
לא נרכשו על ידי הזוכים בהגרלה או במספר הגרלות והזכאים מלוא הדירות במחיר מטרה הכלולות במכרז, יהיה הזוכה במכרז רשאי, באישור מוקדם של משרד הבינוי והשיכון, למכור את יתרת הדירות שלא נמכרו כאמור, לחסרי דירה, למשפרי דיור, בתנאים שנקבעו במכרז ובמחיר למר בנוי שלא יעלה על המחיר שנקבע במכרז או בתנאים מטיבים עבור הרוכשים מתנאי המכרז, על פי קביעת משרד הבינוי והשיכון לעניין זה.
האמור בסעיף זה לא ישנה הזכאות למענק בהתאם להחלטת ממשלה מספר 931(דר/1) מיום 22.03.2021, שעניינה מתן מענקים וסבסוד פיתוח במסגרת תוכנית דיור במחיר מופחת או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.
(2)
משרד הבינוי והשיכון רשאי לאשר לזוכה במכרז, למכור למדינה, לטובת דיור ציבורי, דירות במחיר מטרה שלא נרכשו, וזאת במחיר שייקבע בין הצדדים, ולא יותר מהמחיר למ״ר שנקבע במכרז, הכל לפי שיקול דעתו הבלעדי של המשרד.
(ג)
הוועדה לתכנון ופיתוח רשאית לאשר חריגה מהאמור בסעיף קטן (ב). החליטה לעשות כן, יישלח דיווח לחברי מועצת מקרקעי ישראל בעניין בדוא״ל. אם תהיה התנגדות של מי מחברי מועצת מקרקעי ישראל בתוך 7 ימים משליחת הדיווח, יובא העניין לדיון בפני מועצת מקרקעי ישראל.
שיעור יחידות הדיור [תיקון: 28.10.2021, 12.5.2022]
(א)
במכרזים במסלול מחיר מטרה שיעור הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 80% מכלל הדירות המשווקות בכל מתחם בנייה.
(ב)
באזורים שבהם ערך הקרקע ללא פיתוח, על פי הערכת שמאי, נמוך מ־100,000 שקלים חדשים או ביישובי מיעוטים, שיעור הדירות המיועדות לזכאים יעמוד על 65% מכלל הדירות בכל מתחם בנייה.
(ג)
אם בהתאם לקביעת שמאי הרשות יימצא שאין כדאיות כלכלית, או במקרה שבו לא התקבלו הצעות במכרז במסלול דיור במחיר מטרה, או משיקולים אחרים, רשאי משרד הבינוי והשיכון לפנות לוועדה לתכנון ופיתוח בבקשה לקבוע שינוי בשיעור יחידות הדיור במחיר מטרה ובשוק החופשי, אשר ישווקו במסגרת מכרז דיור במחיר מטרה. החלטה כאמור, תתקבל, בין היתר, בשים לב לשיווקי עבר, מסלולי שיווק אחרים, כלכליות, מאפייני היישוב והתייחסות לאזורים השונים בארץ.
שינוי התבחינים לקבלת תעודת זכאות לחסרי דיור ומשפר דיור [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022, 5.5.2024]
משרד הבינוי והשיכון, בהסכמת אגף התקציבים והחשב הכללי במשרד האוצר, מוסמך לשנות את התבחינים לקבלת תעודת זכאות לחסר דיור ומשפר דיור בהתאם לצורך. החליט המשרד על שינוי הגדרות כאמור, יישלח דיווח לחברי מועצת מקרקעי ישראל בעניין בדואל. אם תהיה התנגדות של מי מחברי מועצת מקרקעי ישראל בתוך 7 ימים משליחת הדיווח, יובא העניין לדיון בפני מועצת מקרקעי ישראל.
מפרט ליחידות דיור במחיר מטרה [תיקון: 28.10.2021]
משרד הבינוי והשיכון יקבע מפרט בנייה מחייב ליחידות דיור במחיר מטרה שישווקו במכרז במסלול דיור במחיר מטרה. לא ניתן יהיה לחרוג ממפרט זה גם בהסכמת הרוכש, וזאת למעט פריטים מסוימים שייקבעו מראש בתנאי המכרז.
העברת זכויות [תיקון: 28.10.2021, 5.5.2024]
(א)
חסרי דיור או משפרי דיור, שרכשו יחידת דיור במסגרת מכרז לדיור במחיר מטרה, לרבות אלו שרכשו יחידות דיור לפי הוראות סעיף 4.7.4, אינם רשאים למכור את יחידת הדיור לצד שלישי במשך 5 שנים מיום קבלת תעודת גמר או 7 שנים ממועד ביצוע ההגרלה, שבעקבותיה נרכשה יחידת הדיור, המוקדם מביניהם.
לעניין סעיף זה, ”מכירה“ – לרבות העברה ללא תמורה או בתמורה מופחתת. במקרה של מכירת דירה שלא במסגרת הגרלה, מועד ההגרלה ייחשב יום חתימת הסכם המכר.
(ב)
סעיף קטן (א) יחול גם על מי שרכש יחידת דיור במסגרת מכרזי מחיר דיור בהישג יד ששווקו טרם כניסתו לתוקף של פרק משנה זה, מחיר מטרה, מחיר למשתכן ומחיר מופחת.
(ג)
הרשות ומשרד הבינוי והשיכון יקבעו כללים להעברת זכויות במקרים חריגים לפני תום התקופה האמורה. בכל מקרה לא ניתן יהיה למכור את הדירה בתקופה האמורה ללא קבלת אישור משרד הבינוי והשיכון.
(ד)
במקרה של העברת זכויות, מכל סיבה שהיא, בתוך תקופת ההגבלה בהתאם למפורט בסעיף קטן (א), יחויב הזכאי להחזיר את ההנחה שקיבל במסגרת רכישת הדירה במסלול דיור מחיר מטרה בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום קבלת החזקה בדירה ועד ליום התשלום בפועל למשרד הבינוי והשיכון של החזר ההנחה שקיבל.
בני מקום [תיקון: 28.10.2021, 5.5.2022, 12.6.2022, 9.8.2023, 5.5.2024]
(א)
עדיפות לבני מקום, במקום שבו, רכישת דירה במחיר מטרה היא על ידי בן מקום יחד עם אחר שאינו בן מקום, תינתן, אך ורק לבני זוג, כמפורט בהגדרת ”תא משפחתי“ בסעיפים 4.7.19 ו־4.7.20, שאחד מהם הוא בן מקום.
(ב)
שיעור יחידות הדיור במסלול דיור במחיר מטרה שיוקצו בעדיפות לבני מקום יעמוד על עד 25% מסך יחידות הדיור במחיר מטרה המיועדות לזכאים בכל מתחם ומתחם. כהוראת שעה, עד ליום 31.12.2024, יעמוד שיעור יחידות הדיור בעדיפות לבני מקום על 35% מסך יחידות הדיור במחיר מטרה המיועדות לזכאים בכל מתחם ומתחם.
(ג)
ביישובים באזור עדיפות לאומית א׳ ובאזור קו עימות, יעמוד שיעור יחידות הדיור במסלול דיור במחיר מטרה שיוקצו בעדיפות לבני מקום על עד 50% מסך יחידות הדיור במחיר מטרה המיועדות לזכאים בכל מתחם ומתחם.
(ד)
ביישובים באזור עדיפות לאומית ב׳, יעמוד שיעור יחידות הדיור במסלול דיור במחיר מטרה שיוקצו בעדיפות לבני מקום על עד 35%, מסך יחידות הדיור במחיר מטרה המיועדות לזכאים בכל מתחם ומתחם. כהוראת שעה, עד ליום 31.12.2024, יעמוד שיעור יחידות הדיור בעדיפות לבני מקום על 40% מסך יחידות הדיור במחיר מטרה המיועדות לזכאים בכל מתחם ומתחם.
(ה)
במכרזים ביישובים שבהם הרשות המקומית היא מועצה אזורית והיישוב מונה מעל 5,000 תושבים, ניתן יהיה להקצות את יחידות הדיור המיועדות לבני המקום בהתאם לסעיף 4.7.9 לבני מקום שהם בני היישוב בלבד.
(ו)
לעניין סעיף 4.7.9, ”מתחם“ – יחידות הדיור המשווקות במכרז מסלול דיור במחיר מטרה.
(ז)
הוראת שעה לגבי יישובי מיעוטים:
(1)
ביישובי מיעוטים שאוכלוסייתם מונה עד 30,000 תושבים, יעמוד שיעור יחידות הדיור בעדיפות לבני מקום על 75% מיחידות הדיור המיועדות למחיר מטרה, ועד ל־75% לגבי שיעור יחידות הדיור המיועדות לשוק החופשי.
(2)
על אף האמור, ביישובי מיעוטים במרחבי צפון וחיפה של משרד הפנים, שאוכלוסייתם מונה עד 30,000 תושבים, הנהלת הרשות מוסמכת לאשר, מנימוקים מיוחדים ובהתחשב, בין היתר, בגודל הישוב, להגדיל את שיעור יחידות הדיור בעדיפות לבני מקום עד ל־100% מיחידות הדיור המיועדות למחיר מטרה, ועד ל־100%.
(3)
הוראת שעה זו תעמוד בתוקפה עד ליום 31.12.2023.
(4)
ביישובי מיעוטים שאוכלוסייתם מונה מעל 30,000 תושבים, תיעשה ההקצאה לבני המקום בהתאם להוראות סעיף 4.7.9 סעיף קטן (ב) עד (ה), לפי העניין, הן לגבי הקצאת משרד הבינוי והשיכון לעניין שיעור יחידות הדיור המיועדות למחיר מטרה, והן לגבי שיעור יחידות הדיור המיועדות לשוק החופשי.
(ח)
אישרה רשות מקומית תוספת יחידות דיור במתחם כלשהוא במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), התשס״ב–2002 (להלן בפרק משנה זה – יחידות הדיור הנוספות), יעמוד שיעור יחידות הדיור במסלול דיור במחיר מטרה שיוקצו בעדיפות לבני מקום מתוך יחידות הדיור הנוספות ששווקו לזכאים במחיר מטרה, במסגרת תנאי המכרז, על עד 45%.
(ט)
כהוראת שעה עד ליום 31.12.2023, במרחבי צפון ודרום, לאחר הקצאת יחידות הדיור לבני מקום, תוקצה יתרת יחידות הדיור מתוך שיעור יחידות הדיור בעדיפות לבני מקום, לבן מקום כהגדרתו להלן:
”בן מקום“ – חסר דיור שמקום מגוריו הקבוע בשנה שקדמה לתאריך הגשת בקשת הזכאות, הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה ייבנה המיזם, ובלבד שהוא המציא אישור ממרשם האוכלוסין. במקרה שבו התבצע חישוב זכאות מחדש ייחשב מועד חישוב הבקשה מחדש כמועד הגשת הבקשה.
מענקים וסבסוד פיתוח [תיקון: 28.10.2021]
(א)
בהמשך להחלטת ממשלה מספר 931(דר/1) מיום 22.03.2021, שעניינה מתן מענקים וסבסוד פיתוח במסגרת תוכנית דיור במחיר מופחת או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה, ולצורך יישומה, קובעת המועצה את הכללים הבאים לקביעת ערך הקרקע היישובי למתן מענקים וסבסוד פיתוח כמפורט בסעיפים קטנים (ב) ו־(ג).
(ב)
בסעיף זה – ”ערך קרקע יישובי“ – רף יישובי המבטא ערך סטטיסטי סביר לממוצע שווי קרקע ליחידת דיור.
(ג)
(1)
ערך קרקע יישובי ייקבע על פי תוצאות מכרזים ביישוב בשנתיים האחרונות של מחיר הקרקע ללא הוצאות פיתוח, ללא מכרזי מסלול מחיר מטרה, מכרזי מחיר למשתכן ומכרזי דיור במחיר מופחת.
(2)
אם אין תוצאות של 3 מכרזים מהשנתיים האחרונות, יהיה ניתן להשתמש בממוצע של המכרזים לפני 3 ו־4 שנים.
(3)
אם אין תוצאות מכרזים מהשנים האחרונות, או במקרים חריגים, ייקבע ערך קרקע יישובי על ידי הרשות בהתייעצות עם השמאי הממשלתי.
(ד)
מתן מענקים וסבסוד פיתוח מותנה בהחלטת ממשלה.
תמריץ דיור במחיר מטרה [תיקון: 28.10.2021]
(א)
רשות מקומית תהיה זכאית לתמריץ בהתקיים התנאים הבאים במצטבר:
(1)
נערך או ייערך בתחומה שיווק של יחידות דיור במסלול מחיר מטרה, בהתאם להוראות פרק משנה זה;
(2)
סך יחידות הדיור ששווקו או ישווקו כאמור בתנאי (1) לא יפחת מ־250 יחידות דיור בתקופת התוכנית, בהתאם להוראות סעיף 4.7.2(א).
(3)
חישוב תמריץ דיור במחיר מטרה ייעשה בהתאם למפורט בפסקאות (א) עד (ד):
(א)
שמאי הרשות יערוך שומה למועד קובע 31.12.2020, למחיר הקרקע, ללא הוצאות פיתוח, למתחם המיועד לשווק ובלי להתחשב בתמהיל הדירות במכרז (להלן בסעיף זה – ערך קרקע לפי השומה);
(ב)
מערך הקרקע לפי השומה יקוזז מחיר הקרקע שנקבע בהתאם להצעה הזוכה במכרז;
(ג)
אם מחיר הקרקע בהצעה הזוכה יהיה גבוה מערך הקרקע לפי השומה, רשות מקומית לא תהיה זכאית לתמריץ, אלא לחלף היטל השבחה מלא בהתאם לכללים הנהוגים;
(ד)
במקרים בהם, ערך קרקע לפי השומה יהיה גבוה ממחיר ההצעה הזוכה, תהיה רשות מקומית זכאית לתמריץ בשיעור המפורט בסעיף קטן (ב), מוכפל בהפרש בין מחיר השמאי למחיר שהתקבל במכרז, אך לא יותר מסך של 14,400 שקלים חדשים ליחידת דיור מוכפל בכל יחידות הדיור במתחם.
(ב)
שיעור התמריץ עבור יחידות דיור ששווקו במסלול דיור במחיר מטרה בלבד ייקבע כמפורט בפסקאות (1) עד (4):
(1)
ערך קרקע ליחידת דיור לפי השומה, ללא פיתוח, במתחם שיווק בין 0 ל־380,000 שקלים חדשים, שיעור התשלום לרשות המקומית יהיה 85% מתמריץ דיור במחיר מטרה;
(2)
ערך קרקע ליחידת דיור לפי השומה, ללא פיתוח, במתחם שיווק בין 380,001 ל־500,000 שקלים חדשים, שיעור התשלום לרשות המקומית יהיה 75% מתמריץ דיור במחיר מטרה;
(3)
ערך קרקע ליחידת דיור לפי השומה, ללא פיתוח, במתחם שיווק בין 500,001 ל־600,000 שקלים חדשים, שיעור התשלום לרשות המקומית יהיה 65% מתמריץ דיור במחיר מטרה;
(4)
ערך קרקע ליחידת דיור לפי השומה, ללא פיתוח, במתחם שיווק בין 600,001 ל־800,000 שקלים חדשים, שיעור התשלום לרשות המקומית יהיה 60% מתמריץ דיור במחיר מטרה.
(ג)
(1)
משיעור התשלום לרשות המקומית בעבור תמריץ דיור במחיר מטרה כאמור בסעיף קטן (ב), יקוזז ההפרש בין סך של 5,000 שקלים חדשים לבין הוצאות פיתוח נוספות בעבור מבני ציבור רשות בהתאם לסעיף 3.3.3 בשורה 3 בטבלה, וכן תקוזז התוספת בעד הגדלה משמעותית ביחס למספר משקי הבית הקיימים ביישוב, סעיף 3.3.3 בשורה 11 בטבלה.
(2)
על אף האמור, הקיזוז האמור לא יחול מקום שבו ערך הקרקע לפי הערכת השמאי, לפני הנחת דיור במחיר מטרה נמוך מ־60,000 שקלים חדשים.
(ד)
כאשר הוצאות הפיתוח לביצוע עבודות הפיתוח והתשתית במתחם המשווק נגבות על ידי הרשות או על ידי משרד הבינוי והשיכון, לפי העניין, התמריץ בשיעור כמפורט בסעיף זה, ישולם על חשבון העודפים הצפויים כהגדרתם בפרק משנה זה, על פי הצטברות העודפים, אם יהיו בקופת המיזם, ובכל מקרה לא יאוחר מהמועדים הבאים:
(1)
40% מסך התמריץ בתוך 60 ימים ממועד מלוא התשלום בפועל על הקרקע לרשות;
(2)
30% מסך התמריץ בתוך שנה ממועד מלוא התשלום בפועל על הקרקע לרשות;
(3)
30% מסך התמריץ בתוך שנתיים ממועד מלוא התשלום בפועל על הקרקע לרשות.
(ה)
אין באמור בסעיף קטן (ד), כדי לפגוע בעמלות או בכספים המגיעים לרשות מקומית מהעודפים המצטברים בסוף ביצוע העבודות, מכוח הסכמים או העקרונות שהושגו בין הרשות המקומית לרשות מקרקעי ישראל או למשרד הבינוי והשיכון, לפי העניין, ביחס למיזם.
(ו)
כאשר הוצאות הפיתוח לביצוע עבודות הפיתוח והתשתית במתחם המשווק נגבות באמצעות אגרות והיטלים, או נגבות על ידי רשות מקרקעי ישראל או על ידי משרד הבינוי והשיכון, לפי העניין, במסגרת תקציב עבודות פיתוח כולל וסגור (פאושאלי) – התמריץ בשיעור כמפורט בסעיף זה, יועמס, ככל שניתן, כתוספת לתקציב שלו זכאית הרשות המקומית עבור מבני ציבור בהתאם לפרק משנה 3.4, וישולם לרשות המקומית בהתאם למועדי התשלום בסעיף קטן (ד).
קדמי מימון [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022]
אם במועד תשלום התמריץ בהתאם לסעיף קטן 4.7.11(ד), לא ייצטברו עודפים, יינתנו קדמי מימון על חשבון התמריץ בתיאום עם משרד האוצר.
כללי השימוש בכספי התמריץ [תיקון: 28.10.2021]
השימוש בכספי התמריץ יהיה בהתאם לכללי השימוש בחלף היטל ההשבחה על פי חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965.
כללים נוספים ליישום [תיקון: 28.10.2021]
הרשות בתיאום עם משרד הבינוי והשיכון ובהתייעצות עם השמאי הממשלתי לפי העניין, תקבע כללים נוספים לצורך יישום הוראות פרק משנה זה.
ערבות [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022]
גובה הערבות הבנקאית יקבע בהתאם לאמור בסעיף 4.5.3.
הקניית בעלות [תיקון: 28.10.2021]
על אף האמור בפרק משנה 5.1, לא תוקנה בעלות בקרקע לזוכה במכרז או למי שירכוש ממנו את הזכויות בקרקע או חלקן, למעט לרוכשי דירות אשר יהיו זכאים להקניית בעלות בהתאם לכללים שתקבע הרשות.
הגרלות ועדיפויות [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022, 9.8.2023, 5.5.2024]
(1)
ככלל, מכירת דירות במחיר מטרה על ידי הזוכה תהיה לזכאים, אשר יופנו אליו על ידי משרד הבינוי והשיכון לאחר ביצוע הגרלה, בהתאם לשיטת ההגרלות ובחירת הדירות שתיקבע על ידי המשרד;
(2)
משרד הבינוי והשיכון יקבע כללים בעניין ההגרלות ובחירת הדירות, ובין היתר, את סדרי ההגרלה לצורך בחירת הזוכים מבין המציעים הזכאים שנרשמו ולצורך בחירת יחידות הדיור על ידי הזוכים. המשרד יישלח את נוסח תקנון ההגרלות אחת לשנה לחברי מועצת מקרקעי ישראל.
(3)
בהגרלה במכרז מסלול מחיר מטרה יקבעו עדיפויות כמפורט להלן:
(א)
עדיפות ראשונה – לזכאי שהוא נכה רתוק, בהתאם להגדרת משרד הבינוי והשיכון, ולאחריו לזכאי שבן משפחתו מדרגה ראשונה המתגורר עימו הוא נכה רתוק כאמור, לפי מפתח של יחידת דיור אחת לכל 30 יחידות דיור המיועדות לשיווק לזכאים, ולפחות יחידת דיור אחת. ככל ולא נדרשו כלל יחידות הדיור בעדיפות זו לזכאי שהוא נכה רתוק, תוענק עדיפות לזכאי שהוא הורה לילד עד גיל 21 שעומד בהגדרת נכה רתוק ומתגורר עימו דרך קבע.
(ב)
עדיפות שניה – לזכאי שהוא חייל מילואים פעיל בשיעור של עד 10% מסך יחידות הדיור הנותרות במחיר מטרה המיועדות לזכאים בכל מתחם ומתחם. כהוראת שעה, עדיפות בסעיף קטן זה תהא בשיעור של עד 20% מסך יחידות הדיור הנותרות במחיר מטרה המיועדות לזכאים בכל מתחם ומתחם. הוראת שעה זו תסתיים ביום 31.12.24.
(ג)
עדיפות שלישית – לבני מקום בהתאם לקבוע בסעיף 4.7.9 (א)–(ח) ובלבד שסך הדירות המוקצות בהתאם לסעיפים קטנים (א)–(ג) יחד לא יעלה על 50% מסך היחידות המוגרלות. עלה סך הדירות המוקצות בהתאם לסעיפים קטנים (א)–(ג) על 50% מסך היחידות המוגרלות, תרד היתרה מהעדיפות השלישית שבסעיף קטן זה.
(ד)
לאחר מתן עדיפויות כאמור, יתרת הדירות יוגרלו בין יתרת הנרשמים חסרי הדירה.
(ה)
עדיפות בהתאם לסעיף זה תחול, בשינויים המחויבים, גם לגבי הגרלות שיתקיימו מכוחם של מסלולי שיווק קודמים שנקבעו בפרק משנה 4.7, ומכוח מסלולי שיווק של דיור בהישג יד שהיו בתוקף החל מ- 15.7.2015.
שינוי ייעוד, ניצול, תוספת בנייה [תיקון: 28.10.2021]
(1)
אם במסגרת מכרז במסלול מחיר מטרה, אושרה תוכנית אשר במסגרתה נוספו לכל הפחות 40 יחידות דיור בבנייה רוויה, ובכלל זה יביאו בחשבון גם יחידות דיור, אשר נוספו במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטייה נכרת מתוכנית), התשס״ב–2002, תיתן הרשות היתר לחוכר להפיק מהמוחכר טובת הנאה נוספת על זו שרכש, בתנאי נוסף, לפיו יקצה החוכר את יחידות הדיור הנוספות, בהתאם לכמות ושיעור יחידות הדיור בהתאם להוראות סעיף 4.7.5, בשינויים המחויבים, שייקבעו על ידי הרשות ומשרד הבינוי והשיכון.
(2)
גובה החיוב בדמי ההיתר ייקבעו על ידי הרשות בשים לב לקביעת כמות יחידות הדיור במחיר מטרה ושיעור ההנחה אשר יינתן.
(3)
לעניין סעיף זה, בעל זכות ייזום, בהתאם לסימן ב׳ בפרק משנה 8.18, ייחשב כחוכר ויקבל את ההנחה בדמי החכירה המהוונים הנדרשים לתשלום בעבור היחידות המוקצות בפטור ממכרז.
תבחינים לקבלת תעודת זכאות לחסר דיור [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022, 12.6.2022, 23.3.2023, 9.8.2023, 5.5.2024]
תוספת ראשונה לפרק משנה 4.7: תבחינים לקבלת תעודת זכאות לחסר דיור
חסר דיור
בתוספת זו, ”יחידיו“ – יחיד או בן זוג, לפי העניין, וילדיו או ילדיהם שטרם מלאו להם 21, למעט ילד נשוי, המתגוררים עימם דרך קבע ונמצאים בחזקתם;
יחיד או תא משפחתי כהגדרתם בתוספת זו, שאין ולא היו להם או למי מיחידיהם, זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה, בחלק שעולה על שליש, במצטבר, 3 שנים קודם למועד הנפקת הזכאות ולמועד החתימה על הסכם המכר לרכישת דירה במחיר מטרה כמפורט להלן:
–
בעלות, חכירה, חכירה לדורות או שכירות שחל עליה חוק הגנת הדייר, נוסח משולב, התשל״ב–1972.
–
זכות על פי הסכם לבעלות, חכירה, חכירה לדורות או זכות בכל דרך אחרת, כגון: ירושה, מתנה, נאמנות וכיוצא בזה; לעניין זה, זכות על פי ירושה כוללת גם מצב שבו המבקש הסתלק מעיזבון.
–
זכויות בנחלה או במשק עזר על פי הסכם או בכל דרך אחרת כאמור לעיל או זכות למגורים לחבר קיבוץ או מושב שיתופי (להלן בתוספת זו – קיבוץ), ללא תשלום או בתשלום מופחת מכוח חברותו בקיבוץ.
–
זכויות בדירה בשלבי בנייה.
–
זכויות בדירה באמצעות קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים.
זכאי
אזרח ישראל, כמפורט להלן:
יחידים:
–
רווק/ה, גרוש/ה, אלמן/נה, מגיל 35 ומעלה;
–
נכה בן 21 ומעלה שהוכר כנכה על ידי המוסד לביטוח הלאומי ובעל נכות רפואית בשיעור 75% או יותר לצמיתות. או נכה בעל נכות רפואית על פי קביעת המוסד לביטוח לאומי של מעל 50% לצמיתות הזכאי לקצבת ניידות ושירותים מיוחדים. או נפגע פעולות איבה בשיעור 50% ומעלה לצמיתות לפי קביעת המוסד לביטוח לאומי הזכאי לקצבת פעולות איבה. או נכה משרד הביטחון 50% ומעלה לצמיתות הזכאי לקצבת נכות מטעם משרד הביטחון.
תא משפחתי:
–
זוג נשוי או זוג ידוע בציבור בהתאם להגדרת משרד הבינוי והשיכון, עם או בלי ילדים;
–
הורה עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים;
–
זוגות שנרשמו לנישואין או זוגות שהגישו תצהיר על כוונתם להינשא, והעומדים להינשא בתוך 3 חודשים מיום הגשת הבקשה למשרד הבינוי והשיכון להנפקת תעודת זכאות, ובלבד שהמציאו תעודת נישואין במועד שיקבע משרד הבינוי והשיכון.
מי שהוא תא משפחתי בהתאם לאחת החלופות לעיל אינו רשאי להגיש בקשה לאישור זכאות כיחיד.
הגשת בקשה שלא בהתאם למצב האישי תביא לשלילת הזכאות, הזכייה וביטול הרכישה.
התבחינים המפורטים בתוספת זו יחולו על כלל תוכניות דיור בר השגה, לרבות לעניין זכאות לרכישת יחידת דיור שטרם הוגרלה או שלא נדרשה.
בנוסף לעמידה בתבחינים שבתוספת זו, וכתנאי לקבלת תעודת הזכאות, על המבקש תעודת זכאות, לחתום על התצהיר שלהלן בדבר היעדר זכויות בקרקע המיועדת למגורים.
זכאי יחיד או תא משפחתי, שאחד מיחידיו, רכשו דירה במסגרת תוכניות דיור בהישג יד, לא יורשו להשתתף בתכנית פעם נוספת כחסר דירה או כמשפר דיור.
תצהיר – חסר קרקע בייעוד מגורים
אני/אנו החתום/חתומים מטה, לאחר שקראתי/קראנו את ההגדרות שבתצהיר זה מצהיר/ים בזה כי –
(1)
אין לי/לנו ו/או לתא משפחתי/נו ו/או למי מיחידינו זכויות בחלק שעולה על שליש, במצטבר, בקרקע המיועדת למגורים או בחלק בקרקע המעניק זכויות לבנייה של יותר משליש ביחידת דיור, כמפורט להלן:
–
בבעלות, בחכירה, בחכירה לדורות, בשכירות שחל עליה חוק הגנת הדייר, נוסח משולב, התשל״ב–1972;
–
על פי הסכם פיתוח, הסכם בעלות, הסכם חכירה לדורות, הסכם חכירה או בכל דרך אחרת, כגון: ירושה, מתנה, נאמנות וכיוצא בזה;
–
בנחלה או במשק עזר על פי הסכם, או בכל דרך אחרת כאמור לעיל, או זכות למגורים לחבר קיבוץ או מושב שיתופי (להלן בתצהיר זה – קיבוץ), ללא תשלום או בתשלום מטרה מכוח חברותו בקיבוץ;
–
זכות לקבלת הסכם פיתוח/
–
זכויות בקבוצת רכישה או בקבוצת רוכשים.
(2)
אם יהיה/יהיו בידי/בידינו ו/או לתא משפחתי/נו ו/או למי מיחידיו, זכויות כמפורט לעיל, לאחר מועד חתימה על תצהיר זה ולפני מועד החתימה על הסכם המכר לרכישת דירה במחיר מטרה אדווח זאת למשרד הבינוי והשיכון, ולא אחשב/נחשב כחסר קרקע בייעוד למגורים. במקרה זה הזכאות תישלל ממני/מאתנו, ולא ניתן לי/לנו לחתום על הסכם המכר לרכישת דירה במחיר מטרה נשוא הזכייה.
הגדרות:
”יחידיו“ – יחיד או בן זוג, לפי העניין, וילדיו או וילדיהם שטרם מלאו להם 21 שנים, למעט ילד נשוי, המתגוררים עימו/עימם דרך קבע ונמצאים בחזקתם;
”תא משפחתי“ –
–
זוג נשוי או זוג ידוע בציבור בהתאם להגדרת משרד הבינוי והשיכון, עם או בלי ילדים (ללא הגבלת גיל);
–
זוגות שנרשמו לנישואין או זוגות שהגישו תצהיר על כוונתם להינשא, והעומדים להינשא בתוך 3 חודשים מיום הגשת הבקשה למשרד הבינוי והשיכון להנפקת תעודת זכאות ובלבד שהמציאו תעודת נישואין במועד שיקבע משרד הבינוי והשיכון;
–
הורה עצמאי (חד הורי/ת) עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים, המתגורר עמו דרך קבע ונמצא בחזקתו;
–
הורה עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים.
שם משפחה: ______________ שם פרטי: ______________ מספר ת.ז.: ________ חתימת המצהיר ___________
בן/בת הזוג: שם משפחה: ______________ שם פרטי: ______________ מספר ת.ז.: ________ חתימת המצהיר ___________
*
במקרה של בני זוג, נדרשת חתימה של שני בני הזוג על התצהיר.
אישור:
אני הח״מ, ___________ עו״ד, מאשר בזה כי ביום ______________ הופיע בפני מר/גב׳ _______________ ת.ז. ___________________ המוכר/ת לי באופן אישי, ולאחר שהזהרתי/ה אותו/ה כי עליו/ה לומר את האמת וכי אם לא יעשה כן יהיה צפוי/ה לעונשים הקבועים בחוק, אישר/ה את נכונות הצהרתו/ה דלעיל וחתם עליה בפני.
תבחינים לקבלת תעודת זכאות למשפרי דיור [תיקון: 28.10.2021, 7.3.2022, 12.6.2022, 9.8.2023]
תוספת שנייה לפרק משנה 4.7: תבחינים לקבלת תעודת זכאות למשפרי דיור
בתוספת זו, ”יחידיו“ – יחיד או בן זוג, לפי העניין, ו/או ילדיו או ילדיהם שטרם מלאו להם 21, למעט ילד נשוי, המתגוררים עימו/עימם דרך קבע ונמצאים בחזקתם;
תא משפחתי כהגדרתם בתוספת זו להלן ו/או מי מיחידיו, או יחיד בן 35 שנים ומעלה, שהוא בעל זכויות כמפורט להלן בדירת מגורים יחידה אשר, תימכר לא יאוחר מ־12 חודשים מיום מתן אישור לאכלוס הדירה, תעודת גמר, שרכש כדירה במחיר מטרה או שהיה בעל זכויות כמפורט להלן בדירת מגורים יחידה ב־3 השנים שקדמו למועדת הנפקת הזכאות ולמועד רכישת דירה במחיר מטרה, ומכר אותה קודם לרכישה כאמור.
–
בבעלות, בחכירה, בחכירה לדורות, בשכירות שחל עליה חוק הגנת הדייר, נוסח משולב, התשל״ב–1972.
–
על פי הסכם בעלות, הסכם חכירה, הסכם חכירה לדורות או בכל דרך אחרת כגון: ירושה, מתנה, נאמנות וכיוצא בזה.
–
זכויות בנחלה או במשק עזר על פי הסכם או בכל דרך אחרת כאמור לעיל או זכות למגורים לחבר קיבוץ או מושב שיתופי (להלן בתוספת זו – קיבוץ), ללא תשלום או בתשלום מטרה מכוח חברותו בקיבוץ.
–
זכויות בדירה בשלבי בנייה.
–
זכויות בדירה באמצעות קבוצת רכישה או קבוצת רוכשים.
הגדרות:
”דירה יחידה“:
–
”דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1.1.1977“.
”תא משפחתי“ –
–
זוג נשוי או זוג ידוע בציבור בהתאם להגדרת משרד הבינוי והשיכון, עם או בלי ילדים (ללא הגבלת גיל).
–
הורה עצמאי (חד הורי/ת) עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים, המתגורר עמו דרך קבע ונמצא בחזקתו.
–
הורה עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים.
מי שהוא תא משפחתי בהתאם לאחת החלופות לעיל אינו רשאי להגיש בקשה לאישור זכאות כיחיד.
הגשת בקשה שלא בהתאם למצב האישי תביא לשלילת הזכאות, הזכייה וביטול הרכישה.
התבחינים המפורטים בתוספת זו יחולו על כלל תוכניות דיור בר השגה. לרבות לעניין זכאות לרכישת יחידת דיור שטרם הוגרלה או שלא נדרשה.
בנוסף לעמידה בתבחינים שבתוספת זו, וכתנאי להיות ”משפר דיור“, מי שהוא בעל זכויות בדירה, עליו לחתום על התצהיר שלהלן בדבר היעדר זכויות בקרקע המיועדת למגורים.
לעניין הגדרת משפר דיור, לא תיחשב בעלות בקרקע, בכל חלק שהוא כדירה יחידה.
זכאי יחיד או תא משפחתי, שאחד מיחידיו, רכשו דירה במסגרת תוכניות דיור בהישג יד, לא יורשו להשתתף בתכנית פעם נוספת כחסר דירה או כמשפר דיור.
תצהיר – חסר קרקע בייעוד מגורים
אני/אנו החתום/החתומים מטה, לאחר שקראתי/קראנו את ההגדרות שבתצהיר זה, מצהיר/ים בזה כי –
אין לי/נו ו/או לתא משפחתי/נו ו/או למי מיחידיו זכויות, בחלק שעולה על שליש, במצטבר, בקרקע המיועדת למגורים או בחלק בקרקע המעניק זכויות לבנייה של יותר משליש ביחידת דיור, כמפורט להלן:
–
–
זכות על פי הסכם פיתוח/הסכם לבעלות/לחכירה לדורות/לחכירה או בכל דרך אחרת, כגון: ירושה, מתנה, נאמנות וכיוצא בזה;
–
זכויות בנחלה או במשק עזר על פי הסכם (או בכל דרך אחרת כאמור לעיל) או זכות למגורים לחבר קיבוץ או מושב שיתופי (להלן בתצהיר זה – קיבוץ), ללא תשלום או בתשלום מטרה מכוח חברותו בקיבוץ;
–
זכות לקבלת הסכם פיתוח/
–
זכיות בקבוצת רכישה או בקבוצת רוכשים.
הגדרות:
”יחידיו“ – יחיד או בן זוג, לפי העניין, וילדיו או וילדיהם שטרם מלאו להם 21 שנים, למעט ילד נשוי, המתגוררים עימו/עימם דרך קבע ונמצאים בחזקתם;
”תא משפחתי“ –
–
זוג נשוי או זוג ידוע בציבור בהתאם להגדרת משרד הבינוי והשיכון, עם או בלי ילדים (ללא הגבלת גיל).
–
הורה עצמאי (חד הורי/ת) עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים, המתגורר עמו דרך קבע ונמצא בחזקתו.
–
הורה עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים.
שם משפחה: ______________ שם פרטי: ______________ מספר ת.ז.: ________ חתימת המצהיר ___________
בן/בת הזוג: שם משפחה: ______________ שם פרטי: ______________ מספר ת.ז.: ________ חתימת המצהיר ___________
*
במקרה של בני זוג, נדרשת חתימה של שני בני הזוג על התצהיר.
אישור:
אני הח״מ, ___________ עו״ד, מאשר בזה כי ביום ______________ הופיע בפני מר/גב׳ _______________ ת.ז. ___________________ המוכר/ת לי באופן אישי, ולאחר שהזהרתי/ה אותו/ה כי עליו/ה לומר את האמת וכי אם לא יעשה כן יהיה צפוי/ה לעונשים הקבועים בחוק, אישר/ה את נכונות הצהרתו/ה דלעיל וחתם עליה בפני.
רשימת היישובים שבתחומן יבוצע שיווק במסלול מחיר מטרה [תיקון: 28.10.2021, 9.8.2023]
| עד 13,500 מ״ר ללא מע״מ | מעל 13,500 מ״ר ללא מע״מ | ייקבע על פי שומה |
|---|---|---|
|
(1) אבו גוש
|
(1) אבן יהודה
|
(1) איבטין
|
|
(2) אבני חפץ
|
(2) אור יהודה
|
(2) בסמה
|
|
(3) אום אל פאחם
|
(3) אזור
|
(3) ג׳וליס
|
|
(4) אופקים
|
(4) אלעד
|
(4) ג׳לג׳וליה
|
|
(5) אור עקיבא
|
(5) אשדוד
|
(5) דמיאדה
|
|
(6) אורנית
|
(6) באר יעקב
|
(6) חוסנייה
|
|
(7) אילת
|
(7) בית דגן
|
(7) חמאם
|
|
(8) אכסאל
|
(8) בני ברק
|
(8) ירכא
|
|
(9) אלעזר
|
(9) בנימינה־גבעת עדה
|
(9) כיסרא סמיע
|
|
(10) אלפי מנשה
|
(10) בת חפר
|
(10) כפר ברא
|
|
(11) אלקנה
|
(11) בת ים
|
(11) כפר כמא
|
|
(12) אפרת
|
(12) גבעת זאב
|
(12) כרמית
|
|
(13) אריאל
|
(13) גן יבנה
|
(13) מג׳דל שאמס
|
|
(14) אשקלון
|
(14) זכרון יעקב
|
(14) נחף
|
|
(15) באר שבע
|
(15) יבנה
|
(15) נין
|
|
(16) ביר אל מכסור
|
(16) יהוד
|
(16) עוזיר
|
|
(17) בית אל
|
(17) ירושלים
|
(17) עילוט
|
|
(18) בית אריה־עופרים
|
(18) כוכב יאיר
|
(18) עין נקובא
|
|
(19) בית ג׳אן
|
(19) כפר האורנים
|
(19) פאסוטה
|
|
(20) בית שאן
|
(20) כפר סבא
|
(20) ראס אל עין
|
|
(21) בית שמש
|
(21) לוד
|
(21) ראס עלי
|
|
(22) ביתר עילית
|
(22) לפיד
|
(22) שיח׳ דנון
|
|
(23) בני עי״ש
|
(23) מבשרת ציון
| |
|
(24) בעינה נוג׳ידאת
|
(24) מודיעין־מכבים־רעות
| |
|
(25) בענה
|
(25) מודיעין עילית
| |
|
(26) ברכה
|
(26) מזכרת בתיה
| |
|
(27) ברקן
|
(27) מעלה אדומים
| |
|
(28) ג׳סר אזרקא
|
(28) מתן
| |
|
(29) ג׳ת
|
(29) נתניה
| |
|
(30) גבע בנימין
|
(30) פרדסיה
| |
|
(31) גדרה
|
(31) פתח תקווה
| |
|
(32) גוש חלב (ג׳יש)
|
(32) צור הדסה
| |
|
(33) דאלית אל כרמל
|
(33) קדימה־צורן
| |
|
(34) דימונה
|
(34) קריית יערים
| |
|
(35) דיר אל אסד
|
(35) קריית עקרון
| |
|
(36) דיר חנא
|
(36) ראש העין
| |
|
(37) זרזיר
|
(37) ראשון לציון
| |
|
(38) חגי
|
(38) רחובות
| |
|
(39) חדרה
|
(39) תלמי יפה
| |
|
(40) חוסן
| ||
|
(41) חיפה
| ||
|
(42) חלמיש
| ||
|
(43) חצור הגלילית
| ||
|
(44) חריש
| ||
|
(45) חרמש
| ||
|
(46) טבריה
| ||
|
(47) טובא זנגריה
| ||
|
(48) טורעאן
| ||
|
(49) טירה
| ||
|
(50) טירת כרמל
| ||
|
(51) טמרה
| ||
|
(52) יקנעם עילית
| ||
|
(53) ירוחם
| ||
|
(54) כאבול
| ||
|
(55) כאוכב אבו אל היג׳א
| ||
|
(56) כוכב יעקב
| ||
|
(57) כעביה טבאש
| ||
|
(58) כפר ורדים
| ||
|
(59) כפר יונה
| ||
|
(60) כפר כנא
| ||
|
(61) כפר מנדא
| ||
|
(62) כפר קאסם
| ||
|
(63) כפר קרע
| ||
|
(64) כפר תבור
| ||
|
(65) כפר תפוח
| ||
|
(66) כרמיאל
| ||
|
(67) מג׳אר
| ||
|
(68) מג׳ד אל כרום
| ||
|
(69) מגדל העמק
| ||
|
(70) מזרעה
| ||
|
(71) מיתר
| ||
|
(72) מעלה אפרים
| ||
|
(73) מעלות־תרשיחא
| ||
|
(74) מצפה יריחו
| ||
|
(75) מצפה רמון
| ||
|
(76) נהרייה
| ||
|
(77) נופים
| ||
|
(78) נוקדים
| ||
|
(79) נעלה
| ||
|
(80) נצרת
| ||
|
(81) נוף הגליל (נצרת עילית)
| ||
|
(82) נשר
| ||
|
(83) נתיבות
| ||
|
(84) סאג׳ור
| ||
|
(85) סחנין
| ||
|
(86) סלמה
| ||
|
(87) עומר
| ||
|
(88) עוספיה
| ||
|
(89) עכו
| ||
|
(90) עלי
| ||
|
(91) עלי זהב
| ||
|
(92) עלמון
| ||
|
(93) עמנואל
| ||
|
(94) עפולה
| ||
|
(95) עפרה
| ||
|
(96) עץ אפרים
| ||
|
(97) ערד
| ||
|
(98) ערערה
| ||
|
(99) עתלית
| ||
|
(100) פדואל
| ||
|
(101) פקיעין (בקיעה)
| ||
|
(102) פרדס חנה־כרכור
| ||
|
(103) צופים
| ||
|
(104) צור יצחק
| ||
|
(105) צפת
| ||
|
(106) קדומים
| ||
|
(107) קדר
| ||
|
(108) קציר
| ||
|
(109) קצרין
| ||
|
(110) קריית ארבע
| ||
|
(111) קריית אתא
| ||
|
(112) קריית ביאליק
| ||
|
(113) קריית גת
| ||
|
(114) קריית טבעון
| ||
|
(115) קריית ים
| ||
|
(116) קריית מוצקין
| ||
|
(117) קריית מלאכי
| ||
|
(118) קריית נטפים
| ||
|
(119) קריית שמונה
| ||
|
(120) קרני שומרון
| ||
|
(121) רהט
| ||
|
(122) ריחן
| ||
|
(123) רכסים
| ||
|
(124) רמלה
| ||
|
(125) שבי שומרון
| ||
|
(126) שדרות
| ||
|
(127) שלומי
| ||
|
(128) שפרעם
| ||
|
(129) תקוע
|
4.8. מכרז דיור להשכרה
הגדרות [תיקון: 7.1.2024, 20.3.2024]
”החברה“ – דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע״מ;
”ועדת המכרזים“ – ועדת המכרזים שהרכבה יו״ר הוועדה – מנהל הרשות, מנכ״ל החברה, נציג משרד הבינוי והשיכון, נציגי היועץ המשפטי והחשב של הרשות;
”זכאי“ – מי שעומד בתבחינים על פי סעיף 4.8.11;
”מחיר מפוקח“ – 80% ממחיר השכירות באותו אזור, כפי שיקבע שמאי מקרקעין מטעם החברה ובתוספת דמי אחזקה כפי שתקבע החברה;
”מתחם“ – מתחם להשכרה ארוכת טווח שנקבע בהתאם להוראות סעיף 4.8.2;
”שטח דירה“ – שטח התחום על ידי קירות החוץ של הדירה לרבות השטח מתחת לקירות ובכלל זה שטח עיקרי ושטח שירות כהגדרתם בחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965;
”בעלי מקצוע נדרשים“ – בעלי מקצוע שייקבעו על ידי ועדת המשנה של המועצה כמקצוע נדרש, בזיקה למיקום הפרויקט ולצרכי הרשות המקומית ואשר עומדים בתבחינים שיקבעו בידי ועדת המשנה של המועצה לעניין זה;
”שיעור מירבי“ – השיעור המקסימלי של יחידות דיור המיועדות להשכרה ארוכת טווח אשר ייועדו לבעלי מקצוע נדרשים, כפי שתקבע ועדת המשנה של המועצה.
מסלול השיווק [תיקון: 7.1.2024]
הרשות והחברה יפעלו לשיווק מתחמים המיועדים להשכרה ארוכת טווח כפי שייקבעו מעת לעת בין הרשות והחברה, ובכפוף לאישור הוועדה לתכנון ופיתוח או כל גוף אחר שיבוא במקומה, במסלול ייחודי כמפורט בפסקאות (1) עד (9):
(1)
ועדת המכרזים תוכל להעניק לזוכה במכרז מנגנוני הגנה, בהתאם לשיקול דעתה וכפי שייקבעו במכרז;
(2)
המציעים במכרז יתחרו על מחיר הקרקע, אך מבלי לגרוע מסמכות ועדת המכרזים לקבוע אמות מידה לבחינת האיכות בהתאם למאפייני המכרז;
(2א)
במכרז יורשה להגיש הצעה יחיד/תאגיד או הצעה שתוגש כהצעה משותפת למספר יחידים/תאגידים. במקרה של הצעה משותפת, השותפות תהיה בחלקים בלתי מסויימים (מושע), וזאת בתנאי שתאגיד מחזיק בלפחות 60% מהבעלות המשותפת, ומסמכי המכרז יחתמו על ידי כל אחד מיחידי המציע בהצעה המשותפת והתחייבויותיהם בהתאם לתנאי המכרז תהיינה ביחד ולחוד ובערבות הדדית;
(3)
מחיר המינימום במכרז יקבע כמפורט להלן:
(א)
מציע יחיד־50% מהשומה;
(ב)
שני מציעים־30% מהשומה;
(ג)
שלושה מציעים־15% מהשומה;
(ד)
חמישה מציעים או יותר־ללא מחיר מינימום;
(4)
25% מהדירות במכרז יושכרו לזכאים במחיר מפוקח ו־75% מהדירות יושכרו בשוק החופשי במחיר שוק כפי שייקבע בהסכם בין הזוכה במכרז לשוכר ובכפוף לדרישות האמורות במסמכי המכרז. ועדת המכרזים רשאית לשנות, על פי שיקול דעתה ובכפוף לבחינה כלכלית, את השיעורים האמורים בפסקה זו;
(5)
ועדת המכרזים תקבע את אופן העדכון השנתי של שכר הדירה בדירות שייבנו במסגרת שיווק במסלול המפורט בפרק משנה זה. שיעור העדכון לא יפחת משיעור העלייה השנתי של מדד המחירים לצרכן;
(6)
משך הסכמי השכירות בכלל הדירות שישווקו ייקבע על ידי ועדת המכרזים, אך בכל מקרה לא יפחת מ־3 שנים ולא יעלה על 10 שנים;
(7)
שטח כל דירה שתושכר במחיר מפוקח לא יעלה על 100 מ״ר באזורים שאינם בעדיפות לאומית ו־120 מ״ר באזור עדיפות לאומית;
(8)
בהתאם להחלטת ועדת המכרזים בכל מתחם שישווק בהתאם למסלול המפורט בהוראות פרק משנה זה, השיווק עשוי לכלול אף יחידות אשר אינן מיועדות להשכרה ואשר יותרו למכירה, ובכלל זה חדרים טכניים שנדרש למכרם לרשויות, חדר שנאים, בזק וכיוצא בזה, שטחים המיועדים למסחר, למשרדים ו/או לשירותים נלווים לפי התוכנית וכן יחידות דיור בשיעור שלא יעלה על 50% מכלל יחידות הדיור במתחם, אשר יותרו למכירה במיזמים שבהם, בהתאם לשיקול דעת ועדת המכרזים, מכירת חלק מהדירות מחויבת על מנת לאפשר כדאיות כלכלית למיזם; במקרה בו אישרה הועדה לכלול יחידות דיור למכירה כאמור בסעיף זה, הזוכה יהיה רשאי למכור את יחידות הדיור המיועדות למכירה אף בטרם סיום הבניה ובלבד שעמד בהתחייבויותיו לרבות תשלום בגין הקרקע, הוצאות הפיתוח, הפקדת ערבויות וחתם על חוזים כנדרש. יובהר כי מכירת הדירות כאמור נדרשת להיעשות לפי הוראות החוק, ובפרט בהתייחס להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג־1973;
(9)
ועדת המכרזים בהסכמת אגף התקציבים במשרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון תהיה רשאית לאשר כי שיעור מסוים מתוך יחידות הדיור המיועדות להשכרה ארוכת טווח ועד לשיעור המירבי ייועדו בעדיפות לבעלי מקצועות נדרשים. הדירות שיוקצו יהיו מתוך יחידות הדיור שיושכרו במחירי שוק חופשי כאמור בסעיף 4.8.2(4);
(10)
מסמכי המכרז יגובשו בתיאום עם משרד הבינוי והשיכון ויבואו לאישור ועדת המכרזים.
פריסת תשלומים [תיקון: 7.1.2024]
הזוכה יהיה רשאי לפרוס את התשלומים בגין הקרקע ל־3 תשלומים כאמור בפרק משנה 4.5 סימן ד׳.
תקופת ההשכרה
השימוש בקרקע למטרת השכרה בהתאם לפרק משנה זה יהא לתקופה שלא תפחת מ־20 שנים ברציפות (להלן בפרק משנה זה – תקופת ההשכרה). בתום תקופת ההשכרה, יהיה היזם רשאי למכור את יחידות הדיור בשוק החופשי. ועדת המכרזים רשאית, מנימוקים שיירשמו ובשים לב לכדאיות הכלכלית של המיזם, לקבוע במכרז כי תקופת ההשכרה תפחת מ־20 שנים, אך בכל מקרה לא תפחת מ־10 שנים.
רה־
(א)
כחלק מתנאי המכרז לא יתאפשר לזוכה ליזום שינוי ייעוד או שימוש בקרקע למטרה אחרת אשר אינה תואמת את הכללים האמורים בפרק משנה זה לאורך כל תקופת ההשכרה. החברה תפקח על קיום התחייבות זו של הזוכה במכרז.
(ב)
לאחר מועד תום תקופת ההשכרה יהיה זכאי הזוכה ליזום שינוי יעוד או שימוש בקרקע למטרה אחרת ללא תשלום נוסף.
(ג)
על אף האמור בסעיף קטן (א), במקום בו הרשות סבורה כי יש פוטנציאל להגדלת מספר יחידות הדיור במסגרת תכנית חדשה ביותר מ־30%, ועדת המכרזים באישור משרד הבינוי והשיכון תהיה רשאית לקבוע במסגרת תנאי המכרז הוראות בדבר אפשרות לקידום תכנית המממשת את מלוא הפוטנציאל.
פיתוח
(א)
אם הפיתוח במתחם יבוצע על ידי הרשות המקומית באמצעות חוקי העזר העירוניים, ישולמו תשלומי הפיתוח על פי חוקי העזר לרשות המקומית ישירות על ידי הזוכה במכרז.
(ב)
אם נקבעו הסדרי פיתוח ביחס למתחם, יחולו על הזוכה במכרז הסדרי הפיתוח לרבות עלויות הפיתוח כפי שחלים על שאר מגרשי התוכנית.
(ג)
כאשר המתחם להשכרה אינו חלק מתוכנית המשווקת על ידי רשות מקרקעי ישראל ועבודות הפיתוח אינן מבוצעות על ידי הרשות המקומית באמצעות חוקי העזר, ואינן מבוצעות באמצעות גביית עלויות פיתוח על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, תקבע החברה את הסדרי הפיתוח ועלויות הפיתוח באישור הוועדה לתכנון ופיתוח.
(ד)
הזוכה במכרז והגורם המבצע את עבודות הפיתוח, יחתמו על הסכם לביצוע עבודות הפיתוח מול החברה.
פיקוח החברה
תפקח על עמידת הזוכה במכרז בתנאי פרק משנה זה במהלך כל תקופת ההשכרה. בין הזוכה במכרז ובין החברה ייחתם הסכם להבטחת התחייבויות הזוכה במכרז כלפי החברה, הכל בהתאם לאמור בפרק משנה זה.
ערבות
להבטחת מילוי התחייבויות הזוכה מכוח המכרז וההסכם שייחתם מכוחו, ימציא הזוכה לחברה ערבות אוטונומית צמודה, אשר את סכומה ותנאיה תקבע ועדת המכרזים.
העברת זכויות [תיקון: 7.1.2024]
תותר העברת זכויות מזוכה במכרז בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות אף טרם מועד סיום הבניה, ובלבד שיועברו כל זכויות החכירה בכל יחידות הדיור במתחם המיועדות למטרת השכרה או בחלק בלתי מסוים מאלו, נשמרה מטרת ההקצאה, ומולאו כל תנאי ההסכם בין הזוכה במכרז לבין החברה אשר יש למלאם עד לשלב הבקשה להעברת הזכויות על ידי הזוכה ומקבל הזכויות יתחייב לעמידה בכלל התחייבויות הזוכה מכל המכרז על נספחיו והסכמיו.
רישום זכויות [תיקון: 7.1.2024]
לאחר רישום צו הבית המשותף זוכה שהגיש הצעה משותפת יהיה רשאי לרשום את הזכויות ביחידות דיור מסוימות על שם אחד או יותר מיחידי המציע.
זכויות השוכר
זכות השוכר בדירה בשכירות מפוקחת תתמצה בזכות חוזית בלבד. השוכר לא יהיה רשאי לרשום כל הערה ו/או רישום ו/או שעבוד ביחס לדירה.
חברת אחזקה
הזוכה במכרז יחויב לתפעל את המיזם באמצעות חברת אחזקה.
כללים תנאי סף ותבחינים [תיקון: 16.12.2021]
הכללים, תנאי הסף והתבחינים לזכאות לשכור דירה במסגרת שכירות בהישג יד – מחיר מוזל ומפוקח, יהיו בהתאם לכללים ולתבחינים לזכאות לרכישת דירה שנקבעו בפרק משנה 4.7.
קביעת כללים
הרשות והחברה יקבעו כללים ליישום פרק משנה זה.
הוראות בעניין מכרזים שנסגרו קודם לכניסת ההחלטה לתוקף [תיקון: 7.1.2024]
הוראות סעיף 4.8.8 ו־4.8.8א לפרק משנה זה יחולו גם לגבי מכרזים אשר נסגרו קודם לכניסת החלטה זו לתוקף, כמפורט להלן:
לגבי פרויקטים אשר בהם החלה הבניה – תתאפשר העברה ורישום זכויות כאמור בסעיפים 4.8.8 ו־4.8.8א ליזמים או לגורמים פרטיים;
לגבי פרויקטים אשר בהם טרם החלה הבניה – תתאפשר העברה ורישום זכויות כאמור בסעיפים 4.8.8 ו־4.8.8א ליזמים בלבד;
המועצה מסמיכה צוות שיכלול את נציגי רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ואגף התקציבים במשרד האוצר, לקבוע כללים בדבר החלת הוראת סעיפים 4.8.8 ו־4.8.8א, גם לעניין העברה ורישום זכויות לבעלי דירות פרטיים.
הוראות סעיפים 4.8.2(9) ו־4.8.4(ב) יעמדו בתוקף עד ליום 31.12.2025.
4.9. מכרז ייזום
שיווק קרקעות במכרזי ייזום [תיקון: 7.3.2022, 12.6.2023]
(א)
ככלל, הרשות תשווק מתחמים שהם קרקעות בלתי מתוכננות או שטרם הושלם הליך תכנונן או שאינם מתוכננים בצורה מיטבית (להלן בפרק משנה זה – מתחמים), במסגרת מכרזי ייזום בהתאם להוראות פרק משנה זה וכמפורט בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
ככלל, מתחמים בגודל של עד 10 דונמים ישווקו במסגרת מכרז ייזום בהתאם למפורט בסעיפים 4.9.2 עד 4.9.3. במקרים פרטניים וחריגים ובאישור הנהלת הרשות, ניתן יהיה לשווק מתחמים אלו שלא באמצעות מכרז ייזום.
(2)
מתחמים בגודל שעולה על 10 דונמים, שישווקו בדרך של מכרזי ייזום, ישווקו בהתאם למפורט בסעיף 4.9.2א. במקרים פרטניים וחריגים, באישור הנהלת הרשות, ניתן יהיה לשווק מתחמים אלו שלא על פי הוראות סעיף 4.9.2א.
שיווק בדרך של מכרזי ייזום – הרשאה לתכנון
שיווק בדרך של מכרזי ייזום באמצעות הסכמי הרשאה לתכנון יתבצע בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות (1) עד (10):
(1)
המתחמים הם בתחום אזורים מבונים או לחילופין צמודי דופן לאזורים מבונים קיימים, למעט מתחמים בייעוד/או מיועדים לתחנות דלק) ובתחום השיפוט של הרשויות המקומיות;
(2)
גודל מתחם הקרקע המשווק אינו עולה על 200 דונמים והיקף זכויות הבנייה הצפויות במתחם, כפי שייבחנו במסגרת סקר היתכנות כמפורט בפסקה (4), הוא בסדר גודל של כ־100,000 מ״ר לשטחים עיקריים ושטחי שירות כפי שיידרש;
(3)
מושא המכרז יהא הסכם הרשאה לתכנון בעד המתחם עם אופציה לקבלת הסכם פיתוח והכל בכפוף להתניות המפורטות בסעיף 4.9.3. לא ייקבעו במכרז תנאי סף, למעט תנאים המבטיחים את עמידת היזם בהתחייבותו לרשות;
(4)
טרם פרסום מכרז לשיווק קרקע בלתי מתוכננת יבוצע על ידי הרשות סקר היתכנות תכנוני, ותיאום עקרוני עם הרשות המקומית ומינהל התכנון בדבר כוונת הרשות. תוצאות הסקר והתיאומים ישמשו את הרשות לצורך קבלת החלטה בדבר פרסום מכרז לשיווק המתחם בלבד, תוצאות הסקר והתיאומים הינם עקרוניים בלבד ואינם מחייבים את הרשות או את היזם;
(5)
הצעות המתמודדים במכרז ייבחנו על פי המחיר המוצע בלבד;
(6)
יזם אשר זכה במכרז יידרש לשלם עבור ההרשאה לתכנון ואופציה לקבלת הסכם פיתוח, סכום מיוחד שיחושב על פי הצעתו במכרז (בין 10% ל־30% מההצעה – כפי שייקבע בתנאים של כל מכרז);
(7)
היה והיזם יעמוד בתנאי המכרז, ישלם היזם עבור כלל הזכויות שייווצרו במתחם, לאחר אישור התוכנית כדין ולעת הקצאת קרקע בהסכם פיתוח, את מלוא הצעתו למחיר במכרז, בתוספת הצמדה בלבד;
(8)
ההרשאה לתכנון תינתן לתקופה של 5 שנים;
(9)
במקרים שבהם לא אושרה תוכנית על פי דין במתחם במהלך תקופת ההרשאה לתכנון, תהא הרשות רשאית להציע ליזם על פי שיקול דעתה אחת מהחלופות המפורטות בפסקאות משנה (א) ו־(ב):
(א)
ביטול ההרשאה לתכנון ללא שתקום ליזם זכות להחזר הוצאות או לפיצויים;
(ב)
הארכת ההרשאה לתכנון, בתמורה לתוספת תשלום בשיעור של 2.5% מהצעתו המקורית של היזם, לכל שנת הארכה, כשהיא צמודה למדד המחירים לצרכן;
(10)
היזם יהיה רשאי להעביר לאחר את זכויותיו במתחם, בחלקן או במלואן בתקופת הסכם ההרשאה לתכנון ובלבד שמכלול ההתחייבויות החלות על היזם בהתאם לתנאי המכרז וההסכם שבין היזם לרשות יחולו על מי שהזכויות הועברו אליו ובלבד שיעמוד בתנאי המכרז ובמיוחד בלוח הזמנים הקבוע בו.
שיווק בדרך של מכרזי ייזום – תחרות על מחיר למ״ר מבונה [תיקון: 7.3.2022, 12.6.2023, 5.5.2024]
שיווק בדרך של מכרזי ייזום בתחרות על מחיר למ״ר מבונה יעשה בהתאם לעקרונות המפורטים בפסקאות (א) עד (ו):
(א)
המתמודדים במכרז יציעו מחיר למ״ר מבונה לשימושים השונים כפי שיפורטו במסגרת המכרז.
(ב)
הצעות המתמודדים במכרז תיבחנה על פי המחיר המוצע בלבד.
(ג)
הזוכה במכרז יהיה זכאי לחתום עם הרשות על הסכם הרשאה לתכנון עם אפשרות לקבל הסכם חכירה.
(ד)
עבור הרשאה לתכנון ישלם הזוכה במכרז 20% משווי פוטנציאל הזכויות כפי שייקבע במסגרת על ידי הרשות (להלן בסעיף זה – המקדמה). עלה שווי פוטנציאל הזכויות על 300 מיליון ₪, יופחת תשלום המקדמה ל־15% משווי פוטנציאל הזכויות.
(ה)
בתום תקופת התכנון, בכפוף לעמידתו בתנאי המכרז, יהיה זכאי היזם לקבלת הסכם חכירה בכפוף לתשלום יתרת התמורה.
יתרת התמורה לעניין סעיף זה – סכום השווה למכפלת ההצעה במכרז בכלל הזכויות במגרש לאחר אישור התוכנית המפורטת, בניכוי המקדמה ובתוספת הצמדה למדד.
(ו)
על שיווק כאמור בסעיף זה, יחולו גם הוראות סעיפים [צ״ל: פסקאות] (8) עד (10) לסעיף 4.9.2, ולעניין סעיף 4.9.2(9)(ב) תוספת בשיעור של 12.5% מהמקדמה.
מכרזי ייזום – הסכם חכירה או הסכם פיתוח [תיקון: 2.1.2022]
שיווק בדרך של מכרזי ייזום באמצעות הסכמי חכירה או מתן רשות במסגרת הסכם פיתוח יתבצע בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות (א) עד (ג):
(א)
המתחמים הם באזורים מבונים או לחילופין צמודי דופן לאזורים מבונים קיימים, המיועדים בתוכניות מתאר לפיתוח. המתחמים לא יכללו קרקע חקלאית אשר אותרה להשבה במתחמים שאותרו על ידי הסוקרים הנקובים בנספח ל״ג להסדר הקיבוצים המשלים (תיקון);
(ב)
גודלם של המתחמים אינו עולה על 250 דונמים באזור עדיפות לאומית ו־200 דונמים באזור שאינם אזור עדיפות לאומית לעניין סעיף זה, מתחם הוא שטח השיווק המוגדר במסמכי המכרז בין אם הוא רציף ובין אם לאו;
(ג)
עקרונות המכרז:
(1)
ככלל, הזכויות אשר תשווקנה במכרז תהיינה זכויות חכירה במתחם לתקופה של 98 שנים, עם אפשרות להארכת הסכם החכירה ב־98 שנים נוספות;
(2)
לא ייקבעו במכרז תנאי סף, למעט תנאים המבטיחים את עמידת היזם בהתחייבויותיו לרשות;
(3)
הצעות המתמודדים במכרז תיבחנה על פי המחיר המוצע בלבד;
(4)
יזם אשר יזכה במכרז יידרש לשלם לרשות את מלוא גובה הצעתו כפי שהוגשה במכרז, ולא יידרש לכל תשלום נוסף לרשות בעתיד, בעד עליית ערך הקרקע כתוצאה משינוי ייעוד או ניצול, העברת זכויות לאחר וחידוש תקופת החכירה ל־98 השנים הנוספות;
(5)
הרשות תעביר לרשות המקומית חלף היטל השבחה בעד הקצאת זכויות החכירה במתחם, וכל דרישה נוספת לתשלום היטל השבחה, אם תהיה כזו, תחול על החוכר;
(6)
בתוך שנה מאשור התוכנית, יידרש הזוכה במכרז להכין תוכנית לצורכי רישום של המתחם, לאשרה במרכז למיפוי ישראל ככשרה לרישום, ולרשמה בלשכת רישום המקרקעין. להבטחת מילוי דרישה זו יפקיד הזוכה במכרז ערבות ביצוע;
(7)
למרות האמור לעיל, במקרים שבהם הליכי התכנון מתקדמים ו/או לא ניתן לקבוע מראש מגרשים או מתחמים סטטוטוריים להענקת זכויות חכירה ו/או לצורך האצת הפיתוח על גבי המתחמים ו/או במקרים מיוחדים אחרים, רשאית הנהלת הרשות לקבוע בתנאי המכרז כי היזם יהיה זכאי לזכויות חכירה רק לאחר השלמת הליכי התכנון וקביעת היקף הזכויות והמגרשים הסופיים בעבורן מוענקים זכויות החכירה. היזם יהיה זכאי לזכויות על פי הסכם פיתוח; במקרה כאמור, הרשות תעביר לרשות המקומית חלף היטל השבחה בעד הקצאת הזכויות במתחם במסגרת הסכם הפיתוח. לאחר חתימת הסכם חכירה יחול תשלום היטל השבחה, אם יחול, על החוכר.
שטחים שיושבו לרשות
שטחים המיועדים לצורכי ציבור בתוכניות אשר אושרו עד ליום 31.12.2003, ואשר אינם נדרשים עוד לרשות המקומית למטרה לשמה יועדו, יושבו לרשות, והרשות תשווקם, בתיאום עם הרשות המקומית, על פי תנאי סעיף 4.9.3.
4.10. מכרז מעונות סטודנטים
מתן עדיפות
במסגרת שיווק הקרקע באמצעות מכרז פומבי תינתן עדיפות למוסדות להשכלה גבוהה שהם מלכ״רים.
התמורה ואופן בחירת הזוכה
שיווק הקרקע יהיה ללא תמורה בעד הזכויות בקרקע. המציעים במכרז יתחרו על המחיר הנמוך ביותר לשכירות למטר.
התייעצות לצורך פרסום המכרז ותנאיו
שיווק הקרקע והתנאים למכרז ייעשו בהתייעצות עם אגף התקציבים, החברה הממשלתית לדיור והשכרה בע״מ (להלן בפרק משנה זה – דירה להשכיר) ועם הוועדה לתכנון ותקצוב של המועצה להשכלה גבוהה (להלן בפרק משנה זה – ות״ת) או המועצה להשכלה גבוהה (להלן בפרק משנה זה – מל״ג) ולאחר שמיעת עמדת התאחדות הסטודנטים הארצית.
קביעת סטנדרט הבנייה
הרשות תתייעץ עם הות״ת או עם המל״ג ועם דירה להשכיר לגבי סטנדרט הבנייה למעונות הסטודנטים ודרך תפעולם כפי שיופיעו במכרז.
הכנת תוכנית ראשונית
קרקע למטרת מעונות סטודנטים תשווק בהתאם לפרוגראמה ראשונית שתכין דירה להשכיר בתיאום עם הות״ת או המל״ג.
קביעת מנגנוני בקרה
הפיקוח והבקרה לביצוע האמור בפרק משנה זה, לרבות פיקוח על דרך הקמת הבניין להשכרה לסטודנטים ומחירי השכירות לסטודנטים יבוצע בידי דירה להשכיר.
גובה שכר הדירה
גובה שכר הדירה במעונות ייקבע כך שבאזורים המוגדרים במדד הפריפריאליות של רשויות מקומיות, אשר מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברמת פריפריאליות – מרכזי מאד, מרכזי – תינתן הנחה בגובה של 20% בממוצע משכר דירה אלטרנטיבי, לאחר קבלת חוות דעת דירה להשכיר וחוות דעת הות״ת או המל״ג בנוגע לשכר הדירה כאמור.
מתן אפשרות לשימוש מסחרי נלווה
(א)
הרשות תאפשר שימוש מסחרי בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים כמפורט בפסקאות (1) עד (4):
(1)
עד 50 מ״ר מבונה – פטור מתשלום דמי חכירה מהוונים;
(2)
בעד 450 מ״ר מבונה נוספים – תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 36.4%;
(3)
מעל 500 מ״ר מבונה – תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים;
(4)
החוכר יהיה זכאי להנחות הקבועות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל עבור רכישת הזכויות בקרקע, לרבות הנחת אזור.
(ב)
באזור שאינו אזור עדיפות לאומית השטח לשימוש מסחרי, עיקרי ושרות, לא יעלה על 15% מהשטח המבונה המוקצה למעונות סטודנטים.
(ג)
באזור עדיפות לאומית השטח לשימוש מסחרי, עיקרי ושרות, לא יעלה על 20% מהשטח המבונה המוקצה למעונות סטודנטים.
(ד)
החוכר ישלם את הוצאות הפיתוח לפי הוראות אשר תקבע הרשות לעניין זה, וכתנאי להקצאת הקרקע בפטור ממכרז.
סיוע הרשות בהסבת קרקעות למעונות סטודנטים
מועצת מקרקעי ישראל, מנחה את הרשות לסייע באישור הסבת קרקע, שבידי המוסדות להשכלה גבוהה, למטרת בנייה למעונות סטודנטים, בהתאם לכללים הקבועים בפרק משנה זה.
פטור מתשלום בקרקע המיועדת למעונות סטודנטים
(א)
רשות מקומית המחזיקה בקרקע שניתן לבנות עליה מעונות סטודנטים, אשר טרם שולם בעד השימוש למעונות סטודנטים, תהא פטורה מתשלום לרשות, ובלבד שבניית המעונות תסתיים בתוך 48 חודשים מיום אישור העסקה.
(ב)
מוסד להשכלה גבוהה המחזיק בקרקע שניתן לבנות עליה מעונות סטודנטים, אשר טרם שולם בעד השימוש למעונות סטודנטים, יהא פטור מתשלום לרשות, ובלבד שבניית המעונות תסתיים בתוך 48 חודשים מיום 20.11.2016.
(ג)
לא עמד היזם או המוסד להשכלה גבוהה או הרשות המקומית בלוח הזמנים של העסקה, רשאית הנהלת הרשות, במקרים חריגים, לאשר אורכה של עד שנתיים לביצוע העסקה, ובלבד שהמוסד הוציא היתר בנייה למיזם ופורסם מכרז לבנייה.
שינוי ייעוד למעונות סטודנטים
מוסד להשכלה גבוהה, שברשותו קרקע שאינה מיועדת למעונות סטודנטים, רשאי באישור הרשות, ובהתאם לתנאים הקבועים בסעיף 4.10.10, להסב את ייעוד הקרקע למעונות סטודנטים ללא תשלום נוסף.
תחולה
(א)
מספר חדרי מעונות לסטודנטים שיוקמו בהתאם לאמור בפרק משנה זה ופרק משנה 4.15 והתנאים הקבועים בהם, יעמדו על 20,000.
(ב)
הוראות פרק משנה זה ופרק משנה 4.15 יחולו גם על הקצאת קרקע למוסדות להשכלה גבוהה לצורך בניית מעונות לסטודנטים אשר נעשתה לפני 20.11.2016 וטרם החלה בניית המעונות.
4.11. מכרז תכנן ובנה
כללי
הרשות ומשרד הבינוי והשיכון יפרסמו מכרזים להקצאת זכויות בקרקע לצורך בנייה למגורים, אשר במסגרתם יחויבו הזוכים לבצע מטלות תכנון, ביצוע והקמה של מתחם המגורים, לרבות מבני המגורים, עבודות הפיתוח – כלל עבודות הפיתוח והתשתיות הציבוריות לרבות תשתיות העל ופיתוח בתוך תחומי המגרשים (להלן בפרק משנה זה – עבודות הפיתוח), וכן מבני ציבור רשות ומבני ציבור חובה הכלולים בשטח התוכנית (להלן בפרק משנה זה – מכרז תכנן ובנה), בהתאם למתכונת המפורטת בפרק משנה זה.
תוכנית העבודה לשיווק במסלול תכנן ובנה [תיקון: 7.3.2022]
הרשות ומשרד הבינוי והשיכון יפעלו לקידום שיווק 4 מתחמים במתכונת מכרז תכנן ובנה, בהתאם להוראות פרק משנה זה, וישלבו מתחמים כאמור בתוכניות העבודה שלהם.
הקרקע שתשווק במכרז [תיקון: 7.3.2022]
במסגרת מכרז תכנן ובנה תשווק קרקע במגרשים המיועדים לבנייה רוויה, כהגדרתה בפרק משנה 4.7, בייעוד מגורים או מסחר, אשר קיימות לגביה תוכנית או תוכניות, מכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה לבניית 500 יחידות דיור לכל הפחות, להנהלת הרשות סמכות לאשר במקרים חריגים שיווק במתכונת כאמור, גם במקרים שבהם ניתן להוציא היתרי בנייה עבור פחות מ־500 יחידות דיור.
מסלול שיווק הדירות [תיקון: 7.3.2022]
ככלל, דירות במכרז תכנן ובנה ישווקו במסלול הקבוע בפרק משנה 4.7 או במסלול אחר שייקבע על ידי הנהלת הרשות.
קביעת שווי הקרקע [תיקון: 7.3.2022]
שווי הקרקע במסגרת מכרז תכנן ובנה ייקבע בהתאם לקבוע בפרק משנה 4.7 בשינויים המחויבים.
השתתפות במכרז [תיקון: 7.3.2022]
רשאים להשתתף במכרז תכנן ובנה גם תאגידים שהם שותפות בין חברה ישראלית בעלת ניסיון בייזום, בנייה ואכלוס של מבני מגורים בהיקף גדול, וחברה זרה בעלת ניסיון כאמור, ובלבד שיהיו בשליטת החברה הישראלית, ובכפוף להוראות סעיף 2א לחוק רשות מקרקעי ישראל.
הרשות ומשרד הבינוי והשיכון יהיו רשאים להרחיב את התנאי האמור כך שיאפשר השתתפות של מציעים שאינם שותפות.
תנאי המכרז [תיקון: 7.3.2022]
(א)
במסגרת המכרז, משרד הבינוי והשיכון והרשות יקבעו תנאי סף וכללים נוספים, ובכלל זה:
(1)
תכולת עבודות הפיתוח, בתיאום עם הרשות המקומית והוועדה לתכנון ופיתוח.
(2)
לוחות זמנים מחייבים ואבני דרך להקמת השכונה בכללותה, לרבות מבני הציבור ומבני ציבור חובה, וכן תמריצים להקדמת מועדי ביצוע וסיום הבנייה, ביחס לאבני הדרך וללוחות הזמנים האמורים.
(3)
הכללת מבנים נוספים במתחם, כגון מבני מסחר או תעסוקה והכללים שיחולו לגביהם, בכפוף לאמור בסעיף 4.11.3, בתיאום עם הרשות.
(4)
כללים בדבר הניסיון והאיתנות הפיננסית של המציע, בתיאום עם משרד הבינוי והשיכון.
(5)
כללים לעניין החברה הזרה השותפה במציע, או בעלת התקשרות עם המציע, כאמור בסעיף 4.11.6, בתיאום עם משרד הבינוי והשיכון.
(ב)
תנאי המכרז כפי שנקבעו בהתאם לסעיף זה יאושרו על ידי ועדת המכרזים של הרשות. ועדת המכרזים תאשר את מסמכי המכרז בתוך 14 ימי עבודה מיום שיומצאו לה.
(ג)
(נמחק).
מבני ציבור רשות ומבני ציבור חובה
(א)
היקף מבני ציבור רשות ומבני ציבור חובה, כהגדרתם בפרק משנה 3.4, אפיונם ומפרטי הבנייה שלהם, ייקבעו במסגרת המכרז לגבי כל אתר, בתיאום עם משרד הבינוי והשיכון והרשות המקומית, ובהתאם לפרוגראמה המאושרת על ידי משרד החינוך, משרד הכלכלה או כל משרד רלוונטי אחר המקצה תקציב לעניין זה.
(ב)
ככלל, מבני הציבור רשות ומבני ציבור חובה אשר נקבעו בהתאם לאמור בפרק משנה זה, יתוכננו וייבנו על ידי הזוכה במכרז, בהתאם ללוחות זמנים שייקבעו במכרז לעניין זה, ועם סיום הקמתם יימסרו ישירות לרשות המקומית. מימון עבודות התכנון וההקמה יושת על הזוכה במכרז, למעט התקציבים שיינתנו למטרות אלה ממשרדי הממשלה הייעודיים לנושא כפי שייקבע במכרז.
(ג)
אם ייקבעו כללים בהתאם לאמור בסעיף קטן (ב), לא תהיה הרשות המקומית זכאית למימון מבני ציבור מכוח הוראות פרק משנה 3.4, ובהתאם לכך לא ייגבה מהזוכה תשלום מכוח הוראות פרק המשנה האמור.
(ד)
האמור בסעיף קטן (ג) לא יחול כאשר עלות מבני ציבור – רשות, שעל הזוכה להקים על פי המכרז בהתאם למפתחות העלות של משרד הבינוי והשיכון נמוכה מסך הזכאות של הרשות המקומית למימון מבני ציבור מכוח הוראות פרק משנה 3.4. חל כאמור, ייגבה מהזוכה תשלום בגובה ההפרש ויועבר לרשות המקומית בהתאם להוראות פרק המשנה האמור.
(ה)
במכרז תכנן ובנה זכאית הרשות המקומית למימון מכוח הוראות פרק משנה 3.3, ובהתאם לכך ייגבה מהזוכה התשלום.
(ו)
הרשות תקצה את הקרקע של מבני הציבור לרשות המקומית שבתחומה הם מצוים, בהתאם לכללים הנוהגים לעניין זה, וזאת לאחר בחירת הזוכה במכרז וטרם תחילת עבודות הפיתוח.
פיקוח ובקרה
משרד הבינוי והשיכון, בהתייעצות עם הרשות, יקבע במכרז תכנן ובנה כללים שעניינם אמצעי פיקוח ובקרה שיבטיחו את קיומם של תנאי המכרז והכללים הקבועים בו, ובכלל זה, קביעת פיצוי כספי למדינה בשל הפרת הכללים כאמור, חילוט ערבויות לזוכים במכרז והערות מתאימות במרשם הרלוונטי.
[תיקון: 7.3.2022]
(נמחק).
הקצאת קרקע בפטור ממכרז
4.12. הקצאת קרקע למשרדי הממשלה
הסדרת הקצאת קרקע לממשלה
(א)
קרקע הדרושה לשימוש למשרדי הממשלה, יוקצו על ידי הרשות למשרד הממשלתי הנוגע בדבר.
(ב)
המשרד הממשלתי המקבל את הקרקע, יבצע העברה תקציבית לרשות, בגובה מלוא ערך הקרקע לפי שומה.
חליפין
(א)
אם הקרקע הדרושה למשרד ממשלתי הם בבעלותה של קרן קיימת לישראל, יעשו חליפין בין קרן קיימת לישראל מצד אחד לבין מדינת ישראל או רשות הפיתוח מצד שני, כדי שהקרקע הדרושה למשרד הממשלתי, תירשם בשם מדינת ישראל או בשם רשות הפיתוח.
(ב)
בכל מקרה שהרשות תקבע שלא ניתן להחליף את הקרקע הרשומה בשם הקרן הקיימת לישראל, כאמור בסעיף קטן (א), תוחכר הקרקע למדינת ישראל לתקופה של 49 שנים. בתום תקופת 49 השנים תוארך החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים. מדינת ישראל תשלם לקרן הקיימת לישראל דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 80% מערך הקרקע וכן דמי חכירה שנתיים בשיעור של 2% מיתרת ערך הקרקע שלא שולמה כדמי חכירה ראשוניים.
עם קבלת זכות החכירה על ידי מדינת ישראל תקצה הרשות את הקרקע למשרד הממשלתי הנוגע בדבר. המשרד הממשלתי המקבל את הקרקע יעביר לרשות הקצבות כספיות בגובה הסכומים הדרושים לתשלום דמי החכירה הראשוניים ודמי החכירה השנתיים לקרן קיימת לישראל.
הקצאת קרקע לטובת שירותי חירום והצלה
קרקע הדרושה למשרדי ממשלה למטרות הקמת שירותי חרום והצלה – תחנת משטרה מבצעית או תחנת כיבוי אש, יוקצו על ידי הרשות למינהל הדיור הממשלתי בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור 36.4% מערך הקרקע.
לעניין סעיף זה:
”תחנת משטרה מבצעית“ – מבנה עבור יחידה משטרתית המעניקה שירות לאזרח, ולקיום הסדר הציבורי, השמירה על בטחון הנפש והרכוש שלשתם יחד וכל אחד מהם לחוד.
”תחנת כיבוי אש“ – אתר המשמש את מערך שירותי הכבאות וההצלה והמיועד לאחסן ולתחזק את הציוד והכבאיות המשמשים את צוותי מכבי האש.
הקצאת קרקע לטובת מתקני כליאה
קרקע הדרושה לשירות בתי הסוהר למטרת הקמת מתקני כליאה תוקצה על ידי הרשות למינהל הדיור הממשלתי בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 36.4% מערך הקרקע.
4.13. הקצאת קרקע לרשויות מקומיות
הקצאת קרקע לרשויות מקומיות
רשות מקרקעי ישראל תקצה לרשויות מקומיות קרקע בפטור ממכרז, על פי תקנה 25(6) לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993. הקצאת הקרקע תיעשה בהתאם לתוכנית ולצרכי ציבור, כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, בהתאם למפורט בפרק משנה זה.
הקצאת קרקע בדמי חכירה סמליים [תיקון: 5.5.2024]
(א)
קרקע שייעודה מתנ״ס ובריכת שחיה עירונית, באזור עדיפות לאומית, גנים, אצטדיוני ואולמות ספורט, חינוך חובה, מעונות יום וגני ילדים, תרבות לרבות ספריות, אולמות תרבות וקונסרבטוריונים, דת ובריאות, חניות ציבוריות – ללא תשלום או בהתאם לחוקי העזר העירוניים, המנוהלים ללא כוונת רווח יוקצו לרשויות מקומיות בדמי חכירה סמליים מהוונים בסך 18 שקלים חדשים, לתקופה של 49 שנים, ובלבד שמתקיימים התנאים הבאים:
(1)
הקרקע מיועדת לצרכי ציבור בתוכנית והם הפרשות לצרכי ציבור כמשמעותם בסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 אשר הופרשו ללא תמורה;
(2)
הקרקע כלולה במסגרת שיעור ההפרשות לצרכי ציבור שלגביו אין רשות מקרקעי ישראל גובה תמורה על פי הוראות פרק משנה 3.7.
(ב)
קרקע שייעודה למקלטים, למחסים ציבוריים ולדיור לקשישים, כאמור בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 או למטרות שאישר שר הפנים מכוח חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, המנוהלים ללא כוונת רווח, תוקצה לרשויות מקומיות בדמי חכירה סמליים מהוונים בסך 18 שקלים חדשים, לתקופה של 49 שנים.
(ג)
הקצאת קרקע למכינה קדם צבאית באזור עדיפות לאומית, המנוהלת ללא כוונת רווח, תוקצה לרשויות מקומיות בדמי חכירה סמליים מהוונים בסך 18 שקלים חדשים, לתקופה של 49 שנים.
הקצאת קרקע בדמי חכירה מהוונים בסך 36.4% מערך הקרקע
קרקע שייעודה צרכי ציבור אשר אינה בגדר הקרקע שעליה חל סעיף 4.13.2 תוקצה לרשויות מקומיות לתקופה של 49 שנים, בתשלום מראש מהוון של 36.4% מערך הקרקע (מחושב על פי תשלום של 2% לשנה מערך הקרקע), ובלבד שכל הקצאת קרקע לעניין סעיף זה תתבצע עבור שימושים שאין רווח בצדם, ושייעוד הקרקע הוא לאחד מאלה:
(א)
לצרכי ציבור, אך שטחם עולה על שיעור ההפרשות המותר ללא תשלום על פי הוראות פרק משנה 3.7.
(ב)
למוסד להשכלה על תיכונית, למכללה, לתיאטרון, למוזיאון, למרכז ספורט או למתחם נהיגה.
(ג)
בין הייעודים הנקובים בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965: עתיקות, תחנות אוטובוסים, מוסדות קהילתיים, מחסני חירום, תחנות משטרה, תחנות שירות לכיבוי אש, מזחים, מנחתים, באזור עדיפות לאומית א׳ ובאזור קו עימות, תחנות מד״א, משרדים ראשיים של הרשות המקומית – בית עירייה, שווקים.
(ד)
למתקני טיפול בפסולת. לעניין סעיף זה מתקני טיפול בפסולת הינם שטח המשמש לטיפול בפסולת באמצעות: הדשנה (קומפוסטציה), השבתה או עיבודה בטכנולוגיה אחרת, לרבות ההליכים המקדמיים הנדרשים לצורך כך.
הקצאת קרקע בדמי חכירה מהוונים בסך 91% מערך הקרקע
קרקע שייעודה תחנות מוניות, בתי מטבחיים ומנחתים, שלא באזור עדיפות לאומית א׳ ובאזור קו עימות, הנקובים בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, תוקצה לרשויות מקומיות לתקופה של 49 שנים, בתשלום מראש מהוון בסך 91% מערך הקרקע, מחושב על פי תשלום של 5% לשנה מערך הקרקע.
הקצאת קרקע לחניה
קרקע לחניה, שאינה חניה ציבורית, דהיינו חניה בתשלום שלא בהתאם לחוקי העזר, תוקצה לרשות המקומית, בתשלום בסך 5% לשנה מערך הקרקע, על פי שיקול דעת רשות מקרקעי ישראל.
הקצאת קרקע למטמנות
קרקע המיועדת למטמנות תוקצה לרשות המקומית בהתאם להוראות המפורטות בפרק משנה 7.4, לפי העניין.
הקצאת קרקע לבתי תפילה
בהתאם לסעיף 40(ד) לחוק יסודות התקציב, תשמ״ה–1985 קרקע שייעודה מבנה או חלק ממבנה של בית תפילה כאמור בפסקאות (1) עד (4) של סעיף 40(ד) תוקצה לרשויות מקומיות ללא תמורה, לתקופה של 49 שנים, ובלבד שמתקיימים התנאים הבאים:
(1)
בית התפילה הוא אחד מאלה: בית כנסת, חילווה, כנסיה, מסגד, הפתוח לתפילת הציבור במועדי התפילה הנהוגים על פי אותה דת;
(2)
המבנה משמש, דרך קבע, למטרה זו;
(3)
הרשות המקומית תאשר לרשות מקרקעי ישראל כי השימוש בבית התפילה נעשה על פי כל דין;
(4)
לצורך חישוב דמי החכירה ייחשב יום הגשת הבקשה לרשות מקרקעי ישראל כמועד הקובע.
הקצאת קרקע לבתי עלמין
קרקע לבתי עלמין תוקצה לרשות המקומית שבתחומה הם נמצאים, או לתאגיד על פי חוק שירותי הדת היהודיים (נוסח משולב), התשל״א–1971 והתקנות שהותקנו מכוחו. זאת לתקופה של 999 שנה ובדמי חכירה סמליים מהוונים בסך 18 שקלים חדשים לכל תקופת החכירה, ובלבד שמתקיימים התנאים הבאים:
(1)
הרשות המקומית לא תיגבה, ולא תתיר לאחר לגבות, כל תשלום עבור הקרקע והשימוש בה ועבור הרשות להקים מצבות על גבי הקברים, למעט גביית אגרה הקבועה בדין;
(1)
הרשות המקומית לא תיגבה, ולא תתיר לאחר לגבות, כל תשלום עבור הקרקע והשימוש בה ועבור הרשות להקים מצבות על גבי הקברים, למעט גביית אגרה הקבועה בדין;
(2)
שיעור התשלום שגובה הרשות המקומית לשם שמירת חלקת קבר עבור בן זוגו של נפטר, המבקש להיקבר לידו, אינו עולה על השיעור הקבוע בסעיף 14א לחוק שירותי הדת היהודיים, (נוסח משולב), התשל״א–1971;
(3)
האמור בפסקאות (1) ו־(2), יעוגן בהסכמים שייחתמו בין הרשות המקומית לבין רשות מקרקעי ישראל ובינה לבין חברות הקבורה שיורשו לקבור בקרקע הנדונה, וכן יעוגן האמור שם בהסכמים שייחתמו בין המוסד לביטוח לאומי לבין חברות הקבורה;
(4)
לבקשה להקצאת קרקע לבית עלמין יצורפו אישורים של הרשות המקומית ושל המוסד לביטוח לאומי על חתימת הסכמים בינם לבין חברות הקבורה וכן כל מסמך הנדרש בדין;
(5)
הרשות המקומית תתחייב לשאת בהוצאות פיתוח בית הקברות ותחזוקתו.
הקצאת קרקע למתקנים לטיהור מי שופכין ולמתקנים לאגירת מי קולחין
קרקע המיועדת בתוכנית למתקנים לטיהור מי שופכין ולמתקנים לאגירת מי קולחין תוקצה לרשות המקומית או לתאגיד משותף של מספר רשויות מקומיות בהתאם להוראות המפורטות בפרק משנה 7.1, לפי העניין.
הקצאת קרקע לחופי ים
שטחי חוף הים, כמשמעם בדין, יוקצו לרשות המקומית בדרך של מתן הרשאה לשימוש, וזאת בכפוף להבטחת גישה חופשית לים ללא תשלום, למעט תשלום עבור חניית רכב, לפחות לשליש מכל מקום רחצה שבתחומי הרשות המקומית. ההקצאה תיערך בתנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (6):
(1)
הקצאת שטחי חוף הים תוגבל לשטחים המתוכננים או העומדים לתכנון ופיתוח מידי; לשם כך תינתן לרשות המקומית רשות לעלות על הקרקע, לתכננה ולפתחה (להלן בפרק משנה זה – תקופת ההרשאה לתכנון ופיתוח);
(2)
גידור החוף ייאסר, למעט אם יבוצע בהוראת גורמי ביטחון;
(3)
הרשות המקומית תפתח את השטח בתוך תקופת ההרשאה לתכנון ופיתוח, ולאחר מכן תורשה להשתמש בשטחי החוף הציבוריים בהתאם להרשאה לשימוש שתעניק לה רשות מקרקעי ישראל, לתקופות מתחדשות של 7 שנים. הרשאות השימוש יחודשו כל עוד לא השתנה ייעוד הקרקע ובכפוף לשימוש בשטח למטרת ההרשאה;
(4)
הרשאות השימוש ייערכו בתשלום סמלי בסך 18 שקלים חדשים, למעט אם תיגבה הרשות המקומית תשלום בעד הכניסה לחוף. גבתה הרשות המקומית תשלום כאמור, תדרוש רשות מקרקעי ישראל מן הרשות המקומית דמי שימוש ראויים, על פי הערכת השמאי;
(5)
השימוש בשטחי החוף יהיה בכפוף לחוק הסדרת מקומות רחצה, התשכ״ד–1964, ובין היתר:
(א)
התקנת חניות וגישות;
(ב)
בניית מבני שירותים (מלתחות, בתי־שימוש);
(ג)
הקמת מתקני עזרה ראשונה והצלה;
(ד)
אספקת מים;
(ה)
בניית מתקני צל;
(ו)
התקנת מתקני ספורט;
(ז)
ביצוע גינון ונטיעות;
(6)
שימושים סחירים בחוף ים המיועד לרחצה – ההקצאות יתאפשרו בתנאים אלו:
(א)
בכפוף לקיומם של תוכנית או היתר לשימוש חורג, ובכפוף לאמור בפסקאות (ב) עד (ה), יוקצו שימושים סחירים או עסקיים בשטח חוף הים לרשות המקומית או ישווקו במכרז, בהתאם לשיקול דעתה של רשות מקרקעי ישראל, זאת לתקופה של 49 שנים, ובמקרה של היתר לשימוש חורג עד לפקיעת ההיתר;
(ב)
שטח ההקצאה ייגרע משטח ההרשאה שניתנה לרשות המקומית;
(ג)
השטח יוקצה לרשות המקומית בתשלום מלוא ערך הקרקע;
(ד)
אם תבוטל הרשאת השימוש אשר ניתנה לרשות המקומית בשל שטח חוף הים, יבוטל מאליו הסכם החכירה בשל השימוש הסחיר, והקרקע תושב לרשות מקרקעי ישראל או שזכויות החכירה בה יועברו לגוף אחר, כפי שתקבע רשות מקרקעי ישראל;
(ה)
גידור שטח השימושים העסקיים לא יפגע בהיות שטח החוף פתוח וחופשי לשימוש הציבור.
הקצאת קרקע להקמת דיור לקשישים
קרקע שייעודה לצרכי ציבור להקמת דיור לקשישים, תוקצה לרשות המקומית שבתחומה יוקמו לתקופה של 49 שנים ובדמי חכירה סמליים ובלבד שמתקיימים התנאים הבאים:
(א)
התחייבות להקמת הדיור לקשישים בתוך פרק זמן שייקבע ותחזוקתו השוטפת ללא הגבלת זמן;
(ב)
הדיור לקשישים יוקם במבנה המיועד בתוכנית לצרכי ציבור, המאפשרת בניית דיור לקשישים; לעניין זה, יראו תוכנית לצורכי ציבור כאמור, גם תוכנית המאפשרת שימושים נלווים למסחר בנוסף לבנייה לקשישים;
(ג)
סעיף זה יחול על מיזמים שיאושרו על ידי הוועדה הבין־משרדית.
לעניין זה,
”הוועדה הבין־משרדית“ – כהגדרתה בהחלטת ממשלה מספר 3052: דיור לקשישים עולים הזכאים לסיוע בשכר שירה, מיום 27.3.11, שמטרתה בחינת היתכנות הכללית והאיתנות הפיננסית של כלל המיזמים המשלבים דיור לקשישים עם שימוש מסחרי בקרקע; בראשות הוועדה יעמוד מנכ״ל המשרד לקליטת עליה וחבריה יהיו סמנכ״ל דיור ואכלוס במשרד לקליטת עליה, נציג משרד הבינוי והשיכון, נציגי אגפי התקציבים והחשב הכללי במשרד האוצר, נציג משרד ראש הממשלה וחשב המשרד לקליטת עליה.
החכרה לדיור בהישג יד להשכרה
(א)
בסעיף זה:
”דיור בהישג יד להשכרה“ – כהגדרתו בתקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית), התשע״ה–2014.
”יום התחילה“ – יום תחילתן של תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית), התשע״ה–2014.
”צרכי ציבור נוספים“ – צרכי ציבור שאינם דיור בהישג יד להשכרה.
(ב)
קרקע שייעודה לדיור בהישג יד להשכרה בהתאם לסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, ובהתאם לתקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית), התשע״ה–2014, תוקצה בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (5):
(1)
קרקע המיועדת לדיור בהישג יד להשכרה ואשר יועדה לצרכי ציבור נוספים לפני יום התחילה, תוקצה לרשות המקומית בדמי חכירה סמליים מהוונים בסך 18 שקלים חדשים, לתקופה של 49 שנים;
(2)
קרקע המיועדת לדיור בהישג יד להשכרה אשר לא יועדה לצרכי ציבור נוספים לפני יום התחילה, תוקצה לרשות המקומית בדמי חכירה סמליים מהוונים בסך 18 שקלים חדשים, לתקופה של 49 שנים, בהתקיים התנאים הבאים:
(א)
הקרקע המיועדת לדירות בהישג יד להשכרה מיועדת גם לצרכי ציבור נוספים;
(ב)
שיעור זכויות הבנייה לדיור בהישג יד להשכרה, מסך זכויות הבנייה למגורים בתוכנית שבה השטחים לייעוד ציבורי לא עולה על 15%;
(ג)
שיעור ההפרשות לצרכי ציבור שנקבע בתוכנית שבה יועדה הקרקע לדיור בהישג יד להשכרה עומד בעקרונות הקבועים בתדריך תכנון להקצאת קרקעות לצרכי ציבור;
(3)
שונה ייעוד הקרקע לייעוד שאינו צרכי ציבור נוספים או הופסק השימוש ביחידות הדיור כיחידות דיור לדיור בהישג יד להשכרה, תושב הקרקע לרשות מקרקעי ישראל;
(4)
הקצאת הקרקע לדיור בר השגה לא תשמש עילה להקצאת שטח חליפי לצורכי ציבור אחרים. רשות מקרקעי ישראל לא תתמוך בתוכניות המקצות שטח לצרכי ציבור כאמור;
(5)
סעיף 4.13.12 יחול על מיזמים שבהם מתקיימת כדאיות כלכלית בהתאם לחוות דעתה של דירה להשכיר. אם לא תתקבל חוות דעתה של דירה להשכיר בתוך 90 ימים ממועד פניית רשות מקרקעי ישראל לדירה להשכיר בעניין, תקבע רשות מקרקעי ישראל בכל דרך שתקבע, אם מתקיימת כדאיות כלכלית למיזמים.
מטרות ציבוריות נוספות
קבע שר הפנים מטרות ציבוריות נוספות לצרכי ציבור, לעניין סעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, תבחן רשות מקרקעי ישראל אם להקצות לפיהן לרשות המקומית שלא בתשלום מלא, ותביא בפני מועצת מקרקעי ישראל את המלצתה.
הקצאות בתמורה שאינה סמלית
בהקצאות המתבצעות בתמורה שאינה סמלית, התשלום בעד הקרקע יבוצע לפי זכויות הבנייה המבוקשות על ידי הרשות המקומית, או לפי מלוא זכויות הבנייה בתוכנית, לפי בחירתה של הרשות המקומית.
שימוש זמני בקרקע מבונה לתעסוקה [תיקון: 19.1.2022]
רשות מקומית רשאית לעשות שימוש בקרקע מבונה אשר הוקצתה לה לצרכי ציבור ואשר שמשה לפחות 7 שנים למטרה המקורית בהסכם החכירה, לשם שימוש להשכרה קצרת טווח לתעסוקה בכפוף לתנאים המפורטים בפסקאות (א) עד (ז) [צ״ל: (א) עד (ו)]:
(א)
הרשות המקומית מצויה בתחום אזור עדיפות לאומית והיקף האוכלוסייה בה לא יעלה על 40,000 איש.
(ב)
גודל המגרש לא יעלה על 10 דונמים ויחס תכסית השטח הבנוי חלקי שטח המגרש לא יפחת מ־30%.
(ג)
הסכמת הרשות תינתן בכפוף לחוות דעת מתכנן המרחב לפיה מבחינת התכנון, הקרקע אינה נדרשת לצרכי ציבור לטווח של 10 שנים בהתאם לצפי הפיתוח של הרשות המקומית, אין היתכנות לניצול יעיל אחר של הקרקע באמצעות שינוי ייעודה וכי קיים מחסור של שטחי תעסוקה באותה רשות המקומית.
(ד)
השימוש לתעסוקה יוגבל לתקופה של עד 5 שנים בכל פעם, בכפוף לקבלת אישור לשימוש חורג מהוועדה המקומית. לא יותר שימוש למסחר.
(ה)
הרשות המקומית או החברה הכלכלית מטעמה, יורשו להשכיר את המבנה או חלקים ממנו לתקופה של עד 5 שנים. לא תותר העברת הזכויות מידי הרשות המקומית.
(ו)
בעד השימוש בקרקע תשלם הרשות המקומית מראש, דמי שימוש מהוונים בשיעור של 2% לשנה מערך הקרקע ללא הנחת אזור עדיפות.
שימוש בעל אופי מסחרי
הרשות תאפשר שימוש סחיר נלווה בשטח שלא יעלה על 20% מהשטח המבונה של הקרקע. בשטחים ציבוריים פתוחים הבינוי הסחיר יותר בהתאם לזכויות הבנייה בתוכנית.
עבור כל שימוש בעל אופי מסחרי בקרקע שהוקצתה, תשלם הרשות המקומית דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% מערך הקרקע בהתאם לסוג השימוש.
הנחות אזור
על שיעורי התשלום שבפרק משנה זה תחול הנחת אזור, למעט לעניין סעיף 4.13.6 בהקצאת קרקע למטמנות לפי סעיף 7.4.2.
פריסת תשלום
בהקצאות לרשויות מקומיות בהן התמורה בעבור השימוש הציבורי גבוהה באופן חריג, בסמכות הנהלת רשות מקרקעי ישראל לפרוס את תשלום דמי החכירה המהוונים, בהתאם לכללים שהיא תקבע.
שינוי ייעוד
למעט לעניין סעיף 4.13.12, שונה ייעוד הקרקע לייעוד שאינו צרכי ציבור, או שהשימוש שנעשה בקרקע שונה מהשימוש שלשמו הוקצתה, תושב הקרקע לרשות מקרקעי ישראל.
4.14. הקצאת קרקע למוסדות ציבור ו/או למטרה ציבורית שאינה לרשות מקומית
החכרת קרקע למטרה ציבורית
קרקע למטרה ציבורית, תוחכר לתקופה שלא תעלה על 49 שנים. בתום תקופת 49 שנים, תוארך זכות החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים, בהתאם לתנאים המפורטים בסימן ד׳ לפרק משנה 5.3.
הסדרת בקשה להקצאת קרקע למוסד צבורי
מוסד ציבורי רשאי לבקש הקצאת קרקע למטרות ציבורית, רק אם לא ניתן להקצות למוסד קרקע בתחום שטחי ההפרשות לצרכי ציבור לפי חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965.
תנאים להקצאת קרקע למטרה ציבורית
קרקע למטרה ציבורית תוקצה בשטחים המיועדים למטרות ציבוריות שאינם ברי הפקעה. בשטחים שבהם רשאית הרשות המקומית להפקיע לצרכי ציבור, ההקצאה תיערך בכפוף להסכמת הרשות המקומית.
תשלום דמי חכירה לקרקע המוקצית למטרה ציבורית
החוכר ישלם לרשות עבור קרקע המוקצית למטרה ציבורית, דמי חכירה מהוונים בשיעור של 36.4% מערך הקרקע על פי שומה.
תשלום בעד החכרת מבנים בנויים
אם על הקרקע בנויים מבנים, אשר יוחכרו אף הם למטרה ציבורית, יהיה התשלום בעד מבנים אלה בשיעור של 36.4% מערך המבנים על פי שומה מטעם הרשות. על תשלום זה לא תחול הנחת אזור.
תשלום עבור שימושים בעלי אופי מסחרי [תיקון: 5.5.2024]
עבור שימושים בעלי אופי מסחרי הנלווים לשימוש הציבורי בקרקע ובעלי זיקה אליו, בשטח כולל של עד 20% מהשטח המבונה והמשמש למטרה ציבורית, ישלם המוסד הציבורי דמי חכירה מהוונים כמפורט להלן: עד 50 מ״ר מבונים – פטור מתשלום; באזור עדיפות לאומית א׳ עד 200 מ״ר מבונים – פטור מתשלום; בעד 450 מ״ר מבונים נוספים או 300 מר מבונים נוספים באזור עדיפות לאומית א – תשלום בשיעור של 36.4%; מעל 500 מ״ר מבונים – תשלום בשיעור של 91%.
הסדרת התשלום בעבור קרקע
התשלום בעבור הקרקע יבוצע לפי זכויות הבנייה המבוקשות על ידי החוכר, או לפי מלוא זכויות הבנייה בתוכנית, לפי בחירת החוכר. בחר החוכר לרכוש בהקצאה הראשונה חלק מזכויות הבנייה שבתוכנית בלבד, תיעשה הקצאת יתרת הזכויות בהתאם לסעיף 4.14.4.
שימוש שלא למטרה ציבורית
קרקע אשר הוקצתה למטרה ציבורית, והשימוש שנעשה בה אינו למטרה ציבורית – יחויב המוסד להחזיר את הקרקע והחזקה בה לרשות, למעט אם נקבע אחרת בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל.
הקצאת קרקע בדמי חכירה סמליים [תיקון: 5.5.2024]
(א)
קרקע למטרות: הנצחה, טיפול באוכלוסיות חריגות בעלות נכות פיזית או נכות נפשית ומרכזי גמילה מסמים, תוקצה בדמי חכירה סמליים, זאת בתנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (3):
(1)
מוסדות ציבור שמטרתם הנצחה –
(א)
באזור עדיפות לאומית ב׳ – חטיבת קרקע שגודלה לא יעלה על 5 דונמים.
(ב)
באזור עדיפות לאומית א׳ ובאזור קו עימות – חטיבת קרקע שגודלה לא יעלה על 10 דונמים.
(2)
מוסדות ציבור שמטרתם טיפול באוכלוסיות חריגות בעלות נכות פיזית או נפשית ומרכזי גמילה מסמים –
(א)
באזור עדיפות לאומית ב׳ – חטיבת קרקע שגודלה לא יעלה על 10 דונמים.
(ב)
באזור עדיפות לאומית א׳ ובאזור קו עימות – חטיבת קרקע שגודלה לא יעלה על 30 דונמים.
(3)
בקרקע שהוקצתה למטרות כפי שפורטו בסעיף זה, לא תותר החכרת משנה ובעת שינוי ייעוד הקרקע תוחזר לרשות.
(ב)
קרקע למטרת מכינה קדם צבאית באזור עדיפות לאומית תוקצה בדמי חכירה סמליים. לא תותר החכרת משנה ובעת שינוי ייעוד הקרקע תוחזר לרשות.
4.15. הקצאת קרקע למטרת מעונות סטודנטים
כללים לשיווק קרקע לבניית מעונות סטודנטים
הרשות תשווק קרקע המיועדת לבניית מעונות סטודנטים בפטור ממכרז לפי תקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, וללא תמורה בעד הזכויות בקרקע, למוסדות להשכלה גבוהה שהם מלכ״רים, ללא מגבלה לוותק המוסד וגודלו, ולרשויות מקומיות, וזאת לאחר קבלת חוות דעתם של הוועדה לתכנון ותקצוב של המועצה להשכלה גבוהה או המועצה להשכלה גבוהה, ושל דירה להשכיר, בין היתר לעניין הפרוגרמה והמודל הפיננסי להקמתם, ובלבד שבניית המעונות לסטודנטים תסתיים בתוך 48 חודשים מיום אישור העסקה.
מתן ארכה לסיום הבנייה
הנהלת הרשות רשאית, במקרים מיוחדים, לתת ארכה של עד שנתיים נוספות לסיום הבנייה או להגשת תוכניות. הארכה כאמור תינתן בתנאי שהמוסד או הרשות המקומית הוציאו היתר בנייה למיזם ופורסם מכרז לבנייה.
תחולת הוראות פרק שישי לחלק משנה שני חלק רביעי
הוראות פרק משנה 4.10 יחולו לפי העניין גם על פרק משנה זה.
כללים לשיווק קרקע לבניית מעונות לתלמידים [תיקון: 8.9.2020]
הרשות תביא לאישור המועצה כללים לפיהם תותר תוספת בנייה או שינוי ניצול, לשטחים שיוחכרו למוסדות ציבור למטרות לימוד על תיכוניים שאינם מוסדות להשכלה גבוהה כאמור בסעיף 4.15.1, לצרכי מעונות של אותו מוסד ציבור, ללא תמורה.
4.16. הקצאת קרקע לישובים קהילתיים
סימן א׳: הקצאת קרקע לסוכנות היהודית ולהסתדרות הציונית למטרת הקמת יישובים קהילתיים
הסכמי הרשאה [תיקון: 16.6.2022]
הרשות תתקשר בהסכמי הרשאה עם הסוכנות היהודית לארץ ישראל ועם ההסתדרות הציונית העולמית (להלן בפרק משנה זה – המיישבת), למטרת תכנון ופיתוח יישובים קהילתיים בגליל, בעמק עירון, בדרום הר־חברון, ברמת הגולן, בחבל עדולם, במזרח לכיש ובנגב כהגדרתו בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ״ב–1991 (להלן בסימן זה – ההרשאה).
תקופות ההרשאה
(א)
ההרשאה תינתן, לגבי כל יישוב, לתקופה של 7 שנים, ותוארך לתקופות נוספות של 7 שנים כל אחת, עד להשלמת אחד מהמפורטים בפסקאות (1) עד (3), המוקדם מבניהם:
(1)
תכנונו, פיתוחו ואכלוסו של היישוב;
(2)
סיום הקמה והאכלוס של 400 בתי מגורים קבועים ביישוב;
(3)
בניית כל מגרשי המגורים המתוכננים ביישוב על פי תוכנית, אם מספרם נמוך מ־400.
(ב)
ועדת המשנה לענייני קרקע חקלאית מוסמכת על פי פניית המיישבת, להאריך את ההרשאות לתקופות נוספות, כל עוד היישוב יהיה בטיפולה של המיישבת.
מעמד המיישבת
(א)
הרשות תקצה מגרשים לבניית בתי מגורים בכל יישוב על פי המלצת המיישבת, בתנאים הנוהגים ברשות ובכפוף לאמור בסימן זה.
(ב)
המיישבת תהיה צד לכל אחד מהסכמי הפיתוח שייחתמו עם המתיישבים, כמקובל ברשות ובשינויים המתחייבים מאופיו של היישוב כיישוב קהילתי וממטרות הקמתו, והכל על מנת שיובטח קיומן של מטרות ההתיישבות בהתאם לחוק מעמדן של ההסתדרות הציונית העולמית ושל הסוכנות היהודית לארץ ישראל, התשי״ג–1952, ולאמנה שנחתמה על פיו (להלן בסימן זה – מטרות ההתיישבות). במסגרת זו תדאג המיישבת, בין היתר, להקמת אגודה של המתיישבים ביישוב.
זכויות המתיישב
(א)
לאחר מלוי תנאי הסכם הפיתוח ייחתם עם כל מתיישב הסכם חכירה כמקובל ברשות ובשינויים המתחייבים כאמור בסעיף 4.16.3(ב). בהסכם החכירה יובטח החזר השקעותיה של המיישבת על ידי המתיישבים על פי התחייבותם כלפיה.
(ב)
העברת זכויות החכירה תותנה, בין היתר, בקבלת המלצת המיישבת, כדי להבטיח את קיום מטרות ההתיישבות.
הסדר פרטני
הקצאות ביישובים בני דקלים, נטע וכרם עמי יהיו על פי הקבוע בהחלטה מספר התכ/1 של ועדת שרים להתיישבות כפרית וחקלאית מיום 28.08.2007 אשר צורפה לפרוטוקול החלטות הממשלה וקבלה תוקף של החלטת ממשלה ביום 20.09.2007 ומספרה הוא 2379 (התכ/1) או כל החלטה אחרת שתתקבל לעניין זה.
סימן ב׳: תנאי הקצאת מגרשי מגורים בישובים קהילתיים
תנאי הקצאת מגרשים [תיקון: 6.12.2020, 13.9.2023]
הקצאת מגרשי מגורים ביישובים קהילתיים תהיה בהתאם לסעיפים בפרק משנה 8.6, המפורטים בפסקאות (1) עד (4), בשינויים המחויבים:
(1)
פיתוח ושדרוג תשתיות יהיה בהתאם לכללים הקבועים בסימן ב׳ לפרק משנה 8.6;
(2)
ביישובים קהילתיים בהם נחתם הסכם הרשאה עם המיישבת בהתאם לסימן א׳ לפרק משנה זה, הליכי הקצאת המגרשים יהיו בהתאם לכללים הקבועים בסימן ג׳ לפרק משנה 8.6 בסעיפים 8.6.13 עד 8.6.18, ובמקום האגודה תבוא המיישבת;
בישובים קהילתיים באזורי נגב וגליל, בהם נחתם הסכם הרשאה עם המיישבת בהתאם לסימן א׳ לפרק משנה זה, הקצאה בפטור ממכרז, כמפורט בסעיף 8.6.13, תהיה על פי המלצת המיישבת על בסיס אישור ועדת קבלה;
(3)
דמי החכירה, זכויות הבנייה ותקופת החכירה יהיו בהתאם לכללים הקבועים בסימן ד׳ לפרק משנה 8.6 בכפוף לאמור בסעיפים 4.16.3 ו־4.16.4;
(4)
בנייה מרוכזת תאושר ביישובים קהילתיים בהם נחתם הסכם הרשאה עם המיישבת בהתאם לסימן א׳ לפרק משנה זה בהתאם לכללים הקבועים בסימן ה׳ לפרק משנה 8.6, ובמקום האגודה תבוא המיישבת.
סימן ג׳: הקצאת קרקע להקמת יחידות דיור לטובת מועמדים לקליטה ביישובים קהילתיים בנגב ובגליל
הקמת 12 יחידות דיור עבור מועמדים לקליטה
ביישובי נגב גליל שהם יישוב שאינו חקלאי ומספר בתי האב ביישוב אינו עולה על 400 בתי אב (להלן בסימן זה – יישוב קהילתי), הרשות תתיר לסוכנות היהודית או להסתדרות הציונית, לפי העניין, להקים 12 יחידות דיור המיועדות לשכירות עבור מועמדים לקליטה ביישוב הקהילתי (להלן בסימן זה – המועמדים או המועמד), בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות (1) עד (9):
(1)
הרשות תתיר לסוכנות היהודית או להסתדרות הציונית, לרכוש זכויות ל־12 יחידות דיור במגרשים המתוכננים למגורים בשטח המתוכנן למגורים של היישוב הקהילתי;
(2)
בין הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית לבין הרשות ייחתם הסכם פיתוח ל־4 שנים, ובכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח ייחתם עמה הסכם חכירה ל־49 שנים, עבור הקצאת מגרשים למטרת בניית יחידות דיור המיועדות לשכירות עבור מועמדים אשר מעוניינים לבחון את אפשרות המגורים ביישוב לפני רכישת מגרש בו;
(3)
עבור ההקצאה ישולמו מלוא דמי החכירה המהוונים בכפוף להנחת אזור;
(4)
דמי החכירה שישולמו לרשות ייקבעו על פי שומה ללא פיתוח;
(5)
הקצאת מגרש למגורים תיערך למלוא קיבולת הבנייה במגרש על פי התוכנית שבתוקף במועד אישור העסקה ברשות;
(6)
בניית יחידות הדיור לא תמומן על ידי המועמדים;
(7)
במידה ויימכרו יחידות דיור למועמדים אשר יעתיקו את מקום מגוריהם ליישוב, מתוך יחידות הדיור אשר הוקצו בהתאם לאמור בסימן זה, תאפשר הרשות לסוכנות היהודית או להסתדרות הציונית, להשלים רכישת זכויות עד ל־12 יחידות דיור;
(8)
החליטה הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית, להעביר את הזכויות ביחידת הדיור לאחד מהמועמדים אשר שכרו את אחת מ־12 יחידות הדיור, לא תגבה הסוכנות היהודית או ההסתדרות הציונית מהמועמד כספים מעבר לתשלום אשר שולם בעד המגרש, עלויות הפיתוח אשר נקבעו למגרשי המגורים ביישוב ועלויות הבנייה של יחידת הדיור;
(9)
כללים אלה יחולו אף ביחס ליישוב קהילתי שאינו מאוגד.
[תיקון: 19.10.2020]
סימן ד׳: החכרת קרקע למטרת תעסוקה לאגודת יישוב קהילתי
כללי [תיקון: 19.10.2020]
הרשות רשאית להקצות קרקע למטרת תעסוקה לאגודת יישוב קהילתי המונה עד 400 בתי אב, ביישובים הממוקמים באזור עדיפות לאומית א׳ או בקו עימות. אזור העדיפות לעניין פרק משנה זה הוא אזור העדיפות של היישוב למגורים.
השטח שיוקצה לתעסוקה [תיקון: 19.10.2020]
(א)
שטחן המרבי של עסקאות למטרת תעסוקה יהיה עד 7 דונמים.
(ב)
במניין השטח המרבי יבואו הן עסקות חכירה והן עסקות הרשאה לשימוש זמני על פי אישור לשימוש חורג שניתן כדין.
(ג)
הסכמת הרשות לתכנון שטח לתעסוקה החורג ממכסת השטח המרבי הקבועה בסעיף זה, אינה מהווה הסכמה להקצאה בחריגה ממכסת השטח.
התשלומים ותקופת החכירה [תיקון: 19.10.2020]
(א)
בין הרשות לבין אגודת היישוב הקהילתי, ייחתם הסכם פיתוח בהתאם למדיניות הרשות ונוהליה, ובכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח, ייחתם בין הצדדים הסכם חכירה ל־49 שנים. הסכם החכירה יכלול תנאי בדבר אפשרות חידושו לתקופה של 49 שנים נוספות. מימוש זכות החידוש האמורה, תותנה במילוי התנאים אשר ינהגו ברשות במועד החידוש.
(ב)
בעד ההקצאה ישולמו לרשות מלוא דמי החכירה המהוונים, על פי השיעור הנהוג למגורים באזור שבו מצוי היישוב הקהילתי, על פי מפת אזורי העדיפות הלאומית אשר תהיה בתוקף בעת הגשת הבקשה להקצאה בהתאם לסימן א׳ לפרק משנה 4.2. הפחתת דמי החכירה תוגבל למחיר התקרה הקבוע בפרק משנה 4.2 בהתאם לשימוש הקבוע בתוכנית. מועד הגשת הבקשה להקצאה לעניין סעיף זה הוא המועד שבו הומצאו לרשות מלוא המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע ההקצאה.
(ג)
דמי החכירה שישולמו לרשות ייקבעו על פי שומה, אשר תתייחס למלוא קיבולת הבנייה במגרש, ללא פיתוח.
(ד)
האגודה רשאית לבצע שימוש לתעסוקה על פי היתר לשימוש חורג. עסקת ההרשאה תהיה תואמת לתקופת ההיתר לשימוש החורג.
(ה)
דמי השימוש בהרשאות לשימוש זמני, הניתנות על פי היתר לשימוש חורג, יהיו בתשלום מהוון לתקופת השימוש בשיעור שנתי המפורט בסעיף 4.1.3.
תנאים ואישורים נדרשים [תיקון: 19.10.2020]
החכרת קרקע למטרת תעסוקה לאגודת יישוב קהילתי תתבצע בתנאים הבאים:
(א)
אגודת היישוב מאגדת לפחות 74% מבעלי הזכויות במגרשי המגורים ביישוב. חריגה מתנאי זה במהלך תקופת ההסכם תהווה הפרה יסודית של תנאי ההסכם המאפשרת ביטולו;
(ב)
קרקע הכלולה בהסכם הרשאה לסוכנות היהודית או לחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית העולמית, תחייב את הסכמתם לגריעת השטח מהסכם ההרשאה והקצאתו לאגודה;
(ג)
תקנון האגודה יכלול הוראה אשר תבטיח כי שטחי התעסוקה ייועדו לשימוש היישוב ובעלי הזכויות בו, לרבות ההכנסות מפעילות זו. תקנון האגודה יאושר על ידי הרשות ועל ידי רשם האגודות השיתופיות.
העברת זכויות [תיקון: 19.10.2020]
(א)
האגודה אינה רשאית להעביר את זכויותיה.
(ב)
האגודה רשאית להשכיר את השימוש ו/או לבצעו על ידי מי מטעמה ובתנאי שלא תבצע העברת זכויות בעד הקרקע, ובלבד שתקופת ההשכרה, לא תעלה על תקופת ההסכם.
תיקוני חקיקה [תיקון: 19.10.2020]
הקצאת קרקע בהתאם לסימן זה כפופה לביצוע תיקוני חקיקה מתאימים.
[תיקון: 19.10.2020]
סימן ה׳: החכרת קרקע למטרת שימושים חברתיים
מטרת ההקצאה [תיקון: 19.10.2020]
הקצאת קרקע ביישוב קהילתי לשימושים חברתיים כהגדרתם בפרק משנה 8.11 תיעשה למוסד ציבורי או לרשות מקומית.
תקופת ההקצאה [תיקון: 19.10.2020]
בין הרשות לבין המוסד הציבורי או הרשות המקומית, ייחתם הסכם פיתוח בהתאם למדיניות הרשות ונוהליה, ובכפוף לעמידה בתנאי הסכם הפיתוח, ייחתם בין הצדדים הסכם חכירה ל־21 שנים. הסכם החכירה יכלול תנאי בדבר אפשרות חידושו כל עוד מטרת ההקצאה נשמרת. מימוש זכות החידוש האמורה, תותנה במילוי התנאים אשר ינהגו ברשות במועד החידוש.
תשלומים [תיקון: 19.10.2020]
בעד ההקצאה ישולמו לרשות דמי חכירה סמליים.
תנאי ההקצאה [תיקון: 19.10.2020]
תנאי ההקצאה יהיו כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
על הקצאות אלו תחול המדיניות בדבר הקצאת קרקע למוסדות ציבור כמפורט בפרק משנה 4.14 או המדיניות בדבר הקצאת קרקע לרשות מקומית כמפורט בפרק משנה 4.13, לפי העניין.
(2)
לא תותר החכרת משנה.
(3)
החוכר אינו רשאי לשנות את ייעוד הקרקע או לנצלו בשימוש אחר. שונה ייעוד הקרקע, תושב הקרקע לרשות.
4.17. הקצאת קרקע לגנים לאומיים ולשמורות טבע
סימן א׳: תנאי הקצאת הקרקע לרשות הטבע והגנים לאומיים
הסדרת מסירת קרקע לניהול רשות הטבע והגנים הלאומיים
קרקעות המוכרזות כגנים לאומיים, שמורות טבע וכן אתרים לאומיים או אתרי הנצחה שנמסרו לניהול הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים (להלן בסימן זה – רט״ג), תימסרנה בחכירה לרט״ג, בהתאם לתקנה 3(7) לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, וזאת בדמי חכירה כמפורט בפרק משנה זה.
תקופת החכירה
הסכם החכירה יהיה לתקופה של 49 שנים. החכירה תעמוד בתוקפה כל עוד ההכרזה והייעוד של השטח יעמדו בתוקפם.
שונה ייעוד הקרקע ו/או בוטלה ההכרזה, תבוטל החכירה והקרקע תשוב לרשות ללא הודעה נוספת.
שימושים ציבוריים
לשימושים ציבוריים שאינם מסחריים, ישולמו דמי חכירה סמליים מהוונים הנוהגים ברשות, ובכלל זה לשימושים הבאים:
(1)
דרכים, שבילים ומגרשי חניה;
(2)
נטיעות;
(3)
תאורה;
(4)
מתקני אספקת מים וביוב, שישמשו לצרכי תפעול ואחזקת הגן או השמורה בלבד, לפי העניין;
(5)
חניוני נופש פעיל;
(6)
מצפורים;
(7)
מבני שירותים למבקרים, בתי שימוש, מקלחות וכו׳;
(8)
משרדי ניהול האתר, שטחי אחסנה לציוד, תפעול שוטף וניהול האתר בלבד, ובתנאי ששטחם לא יעלה על 200 מ״ר. גנים או שמורות טבע שיידרש בהם שטח העולה על האמור, תיבחן ההקצאה באופן פרטני על ידי הרשות ומשרד האוצר;
(9)
פינות מידע והקרנה שאינם מיועדים לשימוש מסחרי;
(10)
מרכזי מבקרים;
(11)
מערכות שינוע מבקרים;
(12)
מתקנים ומבנים לציוד חשמל, תאורה ותשתית שישמשו לצרכי תפעול ואחזקת הגן או השמורה בלבד, לפי העניין;
(13)
מזנון ששטחו המבונה לא יעלה על 30 מ״ר;
(14)
פעילות טקסית שאינה כרוכה בגביית תשלום ובסגירת שטח בתוך הקרקע, כגון: טקס השבעה, טקס החופה בחתונה או עליה לתורה בבר מצווה, ללא מסיבה או קבלת פנים.
שימושים מסחריים–
שימושים מסחריים–תיירותיים, ואטרקציות לקהל המבקרים יותרו בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות (1) עד (5):
(1)
בכפוף לתוכנית רשאית רט״ג להקים מיזמים מסחריים־תיירותיים, העולים בקנה אחד עם אופי וחוויית הביקור בשמורה;
(2)
רט״ג רשאית להציע ליזמים מיזמים לתכנון, הקמה והפעלה, ללא מסירת זכויות בקרקע בהתאם להוראות ההסכם עם הרשות ובכפוף להוראות חוק חובת המכרזים, התשנ״ב–1992 ותקנותיו;
(3)
בין הרשות לבין רט״ג ייחתם, בקשר עם כל מיזם, הסכם חכירה או הרשאה, לפי העניין;
תוקף ההסכם שייחתם יותנה בהיות הקרקע שבה מתקיים המיזם המסחרי, גן לאומי או שמורת טבע, ויפקע ללא צורך בפעולה נוספת אם וכאשר ישתנה ייעוד הקרקע;
(4)
רט״ג תשלם דמי חכירה מהוונים או שנתיים, מלאים, ללא הנחת אזור, על בסיס שומה לקרקע פנויה ללא פיתוח;
(5)
השימושים המסחריים המותרים בהתאם לכללים האמורים בסימן זה מפורטים בפסקאות משנה (א) עד (ה):
(א)
שירותים תיירותיים חיוניים – שירותים הבאים לספק צורך חיוני למבקר, כגון: קיוסק או מזנון ששטחו מעל 30 מ״ר, מתקן קירור לאכסון שתייה, כריכים;
(ב)
שירותים תיירותיים משלימים – שירותים הבאים לספק שרות משלים למבקר, כגון: מסעדה, חנות מזכרות, תכשיטים, גלריה, חנות לממכר ציוד המשלים לחוויית הביקור;
(ג)
אטרקציה – מיזם שמטרתו לספק העשרה למבקר, כתוספת חווייתית לביקור בגן או בשמורה;
(ד)
אכסון משלים – במענה לצורכי הקהל יפותחו אמצעים שיהוו מענה ללינה במבנים קלים כגון: בונגלוס, חניון לילה;
(ה)
אירועים על בסיס ארעי – אירועים חד פעמיים שמצריכים סגירת שטח בשמורת הטבע או בגן הלאומי לזמן מוגבל ומתואם מראש עם הרשות.
אגרות כניסה
גביית אגרות כניסה תהיה לפי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ״ח–1998.
הרשאה לשמירה ולפיקוח
הרשות רשאית לתת לרט״ג הרשאה לשמירה ולפיקוח לתקופה של שבע שנים, לגבי שטחים המיועדים לשמש כגנים לאומיים ו/או שמורות טבע אשר טרם הסתיימו לגביהם ההליכים הנדרשים על פי חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 (להלן בסימן זה – הליכי התכנון). הרשות רשאית להחכיר לרט״ג בהסכם חכירה ל־49 שנים שטחים שלגביהם הסתיימו הליכי התכנון.
סימן ב׳: הסכם מסגרת בין הרשות לבין רשות הטבע והגנים לאומיים
אישור הסכם המסגרת
מועצת מקרקעי ישראל בישיבתה מיום 31.3.2014 אישרה את הסכם המסגרת בין הרשות לבין רט״ג, הכולל את העקרונות המפורטים בסעיפים 4.17.8 – 4.17.13.
תכנון
כל תוכנית לשינוי ייעוד קרקע לשמורת טבע או לגן לאומי או לאתר לאומי או לבקשה להכרזה לפי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ״ח–1998, על קרקע כאמור, שתגיש רט״ג לאישור מוסדות התכנון תועבר במקביל להגשה הראשונה גם למתכנן המרחב הרלוונטי ברשות לצורך קבלת הערות לקראת דיון בוועדה. תוכנית כאמור החלה על שטחי משבצת, שטחי עיבוד ושטחים המיועדים לפיתוח על פי תוכנית לא תוגש אלא לאחר תיאום עם הרשות.
החכרה
(א)
הרשות תחכיר לרט״ג לתקופה של 49 שנים קרקע אשר הוכרזה על פי החוק כגן לאומי או כשמורת טבע או כאתר לאומי.
(ב)
הרשות רשאית להחכיר לרט״ג לתקופה של 49 שנים קרקע שלגביה אושרה תוכנית המייעדת אותה כגן לאומי או כשמורת טבע או כאתר לאומי, אף בטרם הוכרזו ככאלה על פי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ״ח–1998.
(ג)
עד רישום זכות החכירה בלשכת רישום המקרקעין תמסור הרשות לרט״ג את זכות השימוש בקרקע, והוראות הסכם המסגרת לגבי החכירה ותנאיה יחולו, בשינויים המחויבים לפי העניין, על זכות השימוש בקרקע. החכרת הקרקע כאמור בסעיפים קטנים (א) ו־(ב) תיעשה בהסכם חכירה נפרד לכל אתר.
(ד)
הרשות תחכיר לרט״ג לתקופה של 49 שנים קרקע למטרת הקמת המשרדים הראשיים של רט״ג בירושלים וקרקע למטרת הקמת משרדי מחוז מרכז בגן לאומי אפק ומשרדי מחוז צפון בגן לאומי מגידו, בהתאם לכללים המקובלים להקצאה למטרות כאלה ברשות, בכפוף לקיום תוכניות מתאימות לפי חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965.
שימושים ותמורה
(א)
השימוש בקרקע יהיה בהתאם לייעודה על פי תוכנית וכמפורט בסימן א׳ לפרק משנה זה.
(ב)
בתמורה לשימושים הציבוריים ישולמו דמי חכירה סמליים מהוונים. בתמורה להענקת זכות חכירה או הרשאה למיזמים, למעט אירועים, תשלם רט״ג לרשות דמי חכירה שנתיים מלאים מהוונים כמקובל ברשות, ללא הנחת אזור, על בסיס הערכת שומה לקרקע פנויה ללא פיתוח.
(ג)
בתמורה להענקת הרשאה לעריכת אירועים בתשלום תשלם רט״ג לרשות בכל שנה תמלוג בגובה 5% מסך ההכנסות שקיבלה מכלל האירועים בתשלום שנעשו בקרקע באותה שנה, על פי דו״ח הכנסות שתעביר רט״ג לרשות בסוף כל שנה, שיהיה מאושר על ידי רואה חשבון. הרשות רשאית לעדכן את שיעור התמלוג מדי 3 שנים.
(ד)
בתמורה להקצאת קרקע לבית רט״ג ולמשרדי המחוז של רט״ג תשלם רט״ג לרשות בהתאם לנוהלים המקובלים למטרה זו ברשות.
(ה)
הקרקע תהיה פתוחה כל ימות השנה לרשות הציבור בכפוף להוראות כל דין, ורט״ג תהיה רשאית לגבות אגרות כניסה לפי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ״ח–1998.
(ו)
הרשות רשאית להעניק הרשאות לרעייה בקרקע ולקבל דמי הרשאה בכפוף למתן היתר רעייה בהתאם לחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ״ח–1998.
שינוי ייעוד
אם ישונה ייעודה של קרקע שהוחכרה לרט״ג לפי הסכם המסגרת, מייעוד של גן לאומי או שמורת טבע או אתר לאומי או אם תבוטל הכרזה לפי חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ״ח–1998, של קרקע כאמור, תבוטל החכירה ביום השינוי או הביטול כאמור, והקרקע תושב לרשות בתוך 90 ימים מיום השינוי או הביטול בלא הודעה מהרשות לרט״ג.
רט״ג מתחייבת לא ליזום ולא לבצע כל שינוי או הגדלת קיבולת הבנייה או חלוקה של הקרקע ללא אישור הרשות מראש ובכתב.
העברת זכויות
רט״ג אינה רשאית להעביר זכויות בקרקע, למשכנן, ולגבות תשלום בעבור שימוש בקרקע, למעט אגרות כניסה ותשלום בעד המיזמים האמורים בפרק משנה זה, אלא באישור מפורש ובכתב מאת הרשות.
הרשאה
(א)
הרשות רשאית להעניק לרט״ג הרשאות לשמירה ופיקוח לתקופה של עד שבע שנים, לגבי קרקע המיועדת לשמש כגנים לאומיים או שמורת טבע, אשר ההליכים על פי חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 לאישור ייעודם כאמור טרם הסתיימו, ובמקרים מיוחדים אף אם ההליכים כאמור טרם החלו. מתן הרשאות יהיה בהסכם הרשאה נפרד עבור כל קרקע.
(ב)
תוקפו של הסכם הרשאה לשמירה ופיקוח יפוג אם תתקבל החלטה הדוחה את התוכנית שהוגשה לייעוד הקרקע שלגביה נחתם הסכם ההרשאה, כגן לאומי או שמורת טבע, או אם תתקבל החלטה המייעדת את הקרקע האמורה למטרה אחרת.
(ג)
תמורת הרשאה על פי הסכם המסגרת תשלם רט״ג לרשות דמי חכירה סימליים מהוונים כנהוג ברשות. רט״ג לא תבצע עבודה כלשהי בקרקע ולא תשקיע בה השקעות כלשהן ללא הסכמת הרשות מראש ובכתב, למעט אמצעים סבירים הנדרשים לצרכי שמירת טבע, קליטת מבקרים ותחזוקת הקרקע. השקיעה רט״ג בקרקע ולאחר מכן פג תוקף ההרשאה מסיבה כלשהי, לרבות עקב שינוי ייעוד, לא תהיה רט״ג זכאית, ולא תתבע מהרשות החזר או פיצוי בעד השקעתה. הקימה רט״ג מבנה או מתקן ונדרשה על ידי הרשות להסירו, תסירו רט״ג על חשבונה מיד לאחר הדרישה, אלא אם כן קיבלה את אישור הרשות שלא להסירו.
4.18. הקצאת קרקע לקרן הקיימת לישראל
מסירת קרקע לקק״ל בהתאם לכתב האמנה
(א)
מסירת קרקע לחזקת הקרן הקיימת לישראל (להלן בפרק משנה זה – קק״ל) לבצוע עבודות ייעור או לפעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע, תהיה בהתאם לכתב האמנה שבין מדינת ישראל לבין הקרן הקיימת לישראל (להלן בפרק משנה זה – האמנה), לסעיף 25(8) לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, ולנוהלי הרשות. הקרקע תישאר בחזקת הקרן הקיימת לישראל כל עוד היא משמשת למטרות ייעור.
(ב)
מטרת הוראות פרק משנה זה היא לקבוע הסדר עבודה בין הרשות לבין הקרן הקיימת לישראל, אשר מופקדת על ייעור מקרקעי ישראל מתוקף האמנה, לעניין שטחים מיוערים בפועל או מיועדים ליער, ושטחים שנמסרים לרשות קק״ל לצורכי ייעור, שטח חורש טבעי, שנמסרו ויימסרו לקק״ל (להלן בפרק משנה זה – מקרקעי הייעור) לצורך טיפול יערני או לצורך ביצוע פעולות שמטרתן שמירה על הנוף והטבע. הכל בכפוף לאמור באמנה ובפרק משנה זה.
(ג)
מקרקעי הייעור יימסרו לקק״ל, בהתאם לתקנה 25(8) לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993 ובכפוף לאמור בפרק משנה זה.
תקופת החכירה והתשלומים בעדה
במגמה לאפשר לקק״ל רישום מסודר של הקצאת הקרקע שבסעיף 4.18.1(ב), תפעל הרשות כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
לגבי מקרקעי ייעור שלהם תוכנית רשאית הרשות לחתום על הסכם חכירה ל־49 שנים;
(2)
לגבי מקרקעי ייעור שאין לגביהם תוכנית ייחתם הסכם הרשאה למשך 4 שנים ו־11 חודשים;
(3)
הקצאות על פי סעיפים קטנים (א) ו־(ב) תבוצענה בדמי חכירה סמליים.
שימושים ציבוריים
(א)
קק״ל תשתמש בשטחים הנמסרים לה במסגרת הסדר זה, למטרת ייעור ונופש ובכלל זה הקמת מתקנים הדרושים למטרת היער, פיתוחו ושמירתו, וכן שמירה על הנוף והטבע.
(ב)
קק״ל לא תרשה לכל אדם להתגורר ביער או להקים בו מבנה או סידור אחר לשימוש כל שהוא שאינו מיועד לייעור או לנופש.
(ג)
האמור בפסקאות (א) ו־(ב), אינו בא לגרוע מהסכמת הרשות שקק״ל תבצע את כל הפעולות הנדרשות למטרות היער ושמירה על הנוף והטבע, כמו גם שירותי נופש הניתנים על ידה לרווחת הציבור, כגון מחנות נוער ופעולת דומות שאינן למטרות רווח והן לרווחת הציבור, ובלבד שיהיו כולם פתוחים לציבור, ולא ייגבה תשלום בעדם מכל אדם.
(ד)
שימושים ציבוריים נוספים:
(1)
דרכים, דרכי כיבוי, שבילים ומגרשי חניה;
(2)
נטיעות;
(3)
מתקנים ומבנים לציוד חשמל, תאורה ותשתית, שישמשו לצרכי תפעול ואחזקת היער בלבד;
(4)
חניוני נופש פעיל, ומתקני ספורט שונים;
(5)
מבני שירותים למבקרים, בתי שימוש, מקלחות וכיוב׳;
(6)
משרדי ניהול היער, שטחי אחסנה לציוד, תפעול שוטף וניהול היער בלבד, בהתאם לתוכנית;
(7)
פינות מידע והקרנה שאינם מיועדים לשימוש מסחרי;
(8)
מרכזי מבקרים;
(9)
מערכות שינוע מבקרים;
(10)
מתקני רעייה;
(11)
שילוט, סימון גידור וכיוצא בזה;
(12)
תחנת מידע, שירותים ציבוריים ומזנון, ששטחו המבונה לא יעלה על 30 מ״ר. בנייה של מזנון בשטח של מעל 30 מ״ר ועד ל־250 מ״ר תתאפשר בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים שיחושבו מהמטר הראשון של המזנון, בשיעור מלא וללא הנחת אזור.
(ה)
קק״ל תהיה אחראית כלפי הרשות בשל תביעות אשר יוגשו כנגד הרשות ושעילתן נזק שנגרם בשטחים שנמסרו לה על פי הסכם זה.
אין בסעיף זה כדי ליצור חבות או אחריות כלשהם לקק״ל כלפי צד ג׳, אלא אם כן תיקבע האחריות בהחלטה סופית של בית המשפט המוסמך.
שימושים מסחריים
שימושים מסחריים–תיירותיים, ואטרקציות לקהל המבקרים יותרו בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות (1) עד (4):
(1)
קק״ל רשאית בכפוף לתוכנית, להקים מיזמים מסחריים–תיירותיים, העולים בקנה אחד עם אופי וחווית הביקור ביער;
(2)
הקמה והפעלה של מיזמים כאמור בפסקה (1), תהא באמצעות פרסום מכרז פומבי לכלל הציבור על ידי הרשות וקק״ל במשותף. מחיר המינימום במכרז ייקבע על פי שומה בהתאם לכללי הרשות וללא הנחת אזור;
קק״ל תהיה רשאית לקבוע כללים להקמה והפעלה של מיזמים כאמור. הזוכה במכרז יחתום על הסכם חכירה עם הרשות ועל הסכם הפעלת המיזם עם קק״ל;
(3)
לאחר חתימת ההסכם, קק״ל תנחה ותפקח על ההקמה, ההפעלה, והתחזוקה של המיזם;
(4)
המיזמים המותרים על פי פרק משנה זה יהיו כמפורט בפסקאות משנה (א) עד (ה):
(א)
שירותים תיירותים חיוניים – שירותים הבאים לספק צורך חיוני למבקר, כגון: קיוסק או מזנון, מתקן קירור לאחסון שתייה, כריכים;
(ב)
שירותים תיירותיים משלימים – שירותים הבאים לספק שירות משלים למבקר, כגון: מסעדה, חנות, מזכרות, תכשיטים, גלריה, חנות לממכר ציוד המשלים לחוויית הביקור;
(ג)
אטרקציה – מיזם שמטרתו לספק העשרה למבקר, כתוספת חווייתית לביקור ביער;
(ד)
אכסון משלים – במטרה להאריך את זמן שהיית המבקר, יפותחו אמצעים שיהוו מענה ללינה במבנים קלים כגון: בונגלוס, חניון לילה;
(ה)
אירועים על בסיס ארעי – אירועים חד פעמיים שמצריכים סגירת שטח ביער לזמן מוגבל, בתיאום מראש עם הרשות.
4.19. הקצאת זכויות בקרקע לרוכשי בתים בבנייה נמוכה מחברה משכנת ביישובי עולים ובאזורי פיתוח
תחולה
(א)
מי שרכש ביתו מחברה משכנת באתרים שעליהם חלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 849 או מי שבא בנעליו מכוח הסכם או דין, ואושרה תוכנית שהגדירה את המגרשים באתר כאמור כך שהוגדר מגרש שעליו בנוי הבית ושלגביו נחתם הסכם חכירה, ואילו מגרש נוסף הצמוד לו (להלן בפרק משנה זה – המגרש הנוסף) לא הוגדר ככזה כי הוא לא נכלל בהסכם החכירה ולא הוקצה לאחר, זכאי לרכוש את המגרש הנוסף בתנאים המפורטים בפרק משנה זה ובלבד שבמצב התכנוני התקף ביום 15.11.2017, ייעוד המגרש הנוסף הוא למגורים.
(ב)
הוראות פרק משנה זה לא יחולו על –
(1)
חוכר שכבר הוקצה לו מגרש אחד נוסף מעבר למגרש עליו בנוי ביתו.
(2)
על מגרשים שכבר שווקו לצדדים שלישיים.
תנאי ההקצאה
(א)
עבור המגרש הנוסף ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע שתיקבע בהתאם לשומה עדכנית על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות. על שיעור התשלום תחול הנחת אזור.
(ב)
בעבור הקצאת המגרש הנוסף ייחתם הסכם חכירה.
(ג)
סך השטח הכולל, כלומר שטח המגרש המקורי שעליו בנוי הבית יחד עם שטח המגרש הנוסף, לא יעלה על 1 דונם.
(ד)
אם המגרש הנוסף צמוד לבית המורכב משתי דירות, תיבחן האפשרות לבצע חלוקה תכנונית של המגרשים על מנת ליישם הוראות פרק משנה זה.
(ה)
הנהלת הרשות רשאית להחיל פרק משנה זה בשכונות נוספות ביישובי עולים ואזורי פיתוח שאינם נמצאים ברשימת האתרים שצורפה להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 849, וכן רשאית היא לאשר הקצאה של מגרש נוסף או מגרשים נוספים כך שסך השטח הכולל לא יעלה על 1.2 דונם, והכל במקרים מיוחדים המצדיקים זאת ובכפוף להתקיימות יתר הוראות פרק משנה זה.
(ו)
הרשות רשאית לשווק את המגרש הנוסף אשר לא התקבלה פניה בעבורו מכוח הוראות פרק משנה זה עד ליום 1.9.2020 או אם לא מולאו תנאי העסקה למגרש הנוסף, כפי שאושרה.
(ז)
לא ניתן להקצות מגרש נוסף בהתאם הוראות פרק משנה זה, עבור פניות שיתקבלו לאחר 1.9.2020.
4.20. שומות
[תיקון: 12.3.2020]
סימן א׳: תוקף שומות
הגדרות [תיקון: 12.3.2020]
בסימן זה –
”המועד הקובע“ – התאריך שלגביו נקבע השווי בשומה אשר ככלל הוא יהיה יום מתן השומה על ידי השמאי;
”ועדת עסקאות“ – הוועדה המוסמכת על פי תקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, ונוהלי הרשות לאישור הקצאת מקרקעי ישראל בפטור ממכרז;”ועדת עסקאות“ – הוועדה המוסמכת על פי תקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, ונוהלי הרשות לאישור הקצאת מקרקעי ישראל בפטור ממכרז;
”טבלת ערכים“ – טבלת ערכי שווי של זכויות במקרקעי ישראל, אשר נערכה על בסיס שומה ייעודית;
”מועד אישור עסקה“ – המועד שבו אושרה העסקה על ידי ועדת עסקאות מרחבית.
קביעת תוקף אומדן במכרז [תיקון: 12.3.2020]
אומדן לשווי קרקע הנדרש לצורך שיווקה במכרז פומבי ייערך במועד סמוך ככל הניתן, למועד פרסום המכרז, ובלבד שלא חלפו שנתיים בין המועד הקובע באומדן לבין מועד פרסום המכרז.
קביעת תוקף שומות בפטור ממכרז [תיקון: 12.3.2020]
(א)
לצורך אישור עסקה או חיוב כספי בעד הקצאת זכויות או שימוש בקרקע תוקף השומה יהיה לשנה אחת מהמועד הקובע.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), ניתן לעשות שימוש בשומה בתוך שנתיים מהמועד הקובע בשומה, בהתאם לאישור הנהלת הרשות או מי שהוסמך על ידה לכך.
עדכון שומה לאחר אישור העסקה [תיקון: 12.3.2020]
(א)
לאחר אישור העסקה על ידי ועדת עסקאות מרחבית ברשות, לא יידרש עדכון שומה גם אם ביום אישורה הסופי השומה לא תהיה בתוקף, ובלבד שלא חלפו ארבע שנים מהמועד הקובע.
(ב)
על אף האמור, מנהל הרשות או מי שהוסמך על ידו לשם כך, רשאי להורות על עדכון השומה, אף בטרם חלוף שנה, אם לדעתו מתקיימים תנאים המצדיקים זאת.
חידוש עסקה [תיקון: 12.3.2020]
בוטלה עסקה בשל אי עמידת המבקש בתנאי העסקה, והגיש המבקש בקשה חדשה לאישור העסקה, ניתן לעשות שימוש בשומה בכפוף למועדים האמורים בסעיף 4.20.3.
שומה היסטורית [תיקון: 12.3.2020]
בשומות הנעשות מלכתחילה למועד קובע מוקדם יותר ממתן השומה בשל טיבה ומהותה של העסקה, לא יחולו הוראות סימן זה הנוגעות לתוקף השומה.
קביעת מועד קובע מוקדם יותר ממועד מתן השומה [תיקון: 12.3.2020]
ועדת עסקאות מרחבית רשאית, במקרים מיוחדים ועקב הימשכות ההליכים ברשות, לקבוע כי השומה תוזמן למועד קובע מוקדם יותר ממועד מתן השומה וזאת עד לתקופה של שנה. קביעת מועד קובע קודם ל־12 חודשים ממועד מתן השומה טעונה אישור הנהלה. הנהלת הרשות תקבע הוראות בעניין זה.
שימוש בטבלאות ערכים [תיקון: 12.3.2020]
(א)
טבלאות ערכים המשמשות כבסיס לביצוע עסקה יהיו תקיפות לשנתיים מהמועד הקובע בטבלה.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), טבלאות ערכים המשמשות בסיס לעסקאות הקניית הבעלות לחוכר בתמורה, בהתאם לסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, יהיו תקיפות לארבע שנים מהמועד הקובע בטבלה.
(ג)
מנהל הרשות או מי שהוסמך על ידו לשם כך, רשאי להורות על הזמנת שומה פרטנית אף במקרה שבו ניתן לבצע את העסקה על בסיס טבלה אם לדעתו מתקיימים תנאים המצדיקים זאת.
שיערוך [תיקון: 12.3.2020]
(א)
בעסקה המבוססת על שומה סכום התמורה ישוערך מהמועד הקובע בשומה ועד למועד הנפקת השובר לתשלום בעסקה המאושרת, בהתאם למפורט בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
עד שנה מהמועד הקובע – התמורה תוצמד למדד המחירים לצרכן;
(2)
מעל שנה מהמועד הקובע – התמורה תשוערך בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א–1961.
לא ייעשה חיוב דיפרנציאלי. החישוב יהיה לפי המפורט בפסקה (1) או פסקה (2).
(ב)
בעסקה המבוססת על ערכי טבלה, סכום התמורה ישוערך מהמועד הקובע בטבלה ועד למועד הודעת התשלום למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א–1961.
כללי [תיקון: 12.3.2020]
סימן זה אינו חל על שומות שנערכו לצורך חישוב תעריף בהתאם לסעיף 3.3.4 בעניין שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות – ישן מול חדש.
[תיקון: 15.12.2020]
סימן א׳1: ועדת בירור בעניין שומה ראשונה
הגדרות [תיקון: 15.12.2020]
בסימן זה –
”ועדת הבירור“ – ועדת בירור פנים ממשלתית בעניין שומה ראשונה, שהרכבה יהיה:
(1)
המשנה ליועמ״ש לממשלה או מי מטעמו;
(2)
השמאי הממשלתי הראשי או סגנו;
(3)
שמאית הרשות או סגניתה;
”שומה ראשונה“ – שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים או שומה שנערכה בבקרת השמאי הממשלתי.
ועדת בירור בעניין שומה ראשונה [תיקון: 15.12.2020]
(א)
(1)
סברה הרשות כי נפלו טעויות שמאיות בשומה ראשונה שהתקבלה ברשות, רשאית הרשות לפנות אל ועדת הבירור בבקשה לעריכת הליך בירור פנימי שמאי ולהעלות טענותיה ביחס לשומה הראשונה.
(2)
ההחלטה על פנייה לוועדת הבירור תתקבל על ידי מנהל הרשות ושמאית הרשות.
(ב)
הפנייה לוועדת הבירור תהא מנומקת ותוגש על ידי הרשות לחברי הוועדה בתוך 15 ימים מקבלת השומה הראשונה.
(ג)
עם קבלת הפנייה לוועדת הבירור, תתכנס הוועדה לדיון בטענות הרשות ולאחריו תינתן בכתב החלטת השמאי הממשלתי הראשי או סגנו ביחס לשומה הראשונה.
(ד)
בהתאם להחלטת השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, כפי שהתקבלה במסגרת הליך הבירור, תומצא לרשות שומה ראשונה עדכנית, אם הדבר נדרש, ועל בסיס שומה זאת תקודם העסקה ותובא לדיון ואישור הגורמים המוסמכים. אין באמור בסעיף קטן זה בכדי לגרוע או לכבול את שיקול דעת הגורמים המוסמכים בעת הדיון באישור העסקה.
(ה)
[תיקון: 12.3.2020]
סימן ב׳: הליך השגה על שומות מקרקעין
הגדרות [תיקון: 12.3.2020, 13.5.2020]
בסימן זה –
”בקרה“ – בדיקה לסבירותה של שומה;
”בקרה יזומה“ – בקרה שהתבקשה על ידי הרשות;
”מבקש“ – גורם המבקש לבצע את העסקה או את הפעילות הכספית בשלה נערכה שומה;
”מועד ההמצאה“ – מועד אישור המסירה בדואר רשום או בדוא״ל או מועד המסירה הידנית;
”מנהל המחוז“ – מנהל המחוז באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים;
”שומה מיוחדת“ – שומה אשר נערכה על ידי שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים. בקרה לא תחשב כשומה מיוחדת;
”שומה מרוכזת“ – שומה הכוללת מספר נכסים ומשמשת לצורך ביצוע עסקה עבור מספר חוכרים;
”שמאי מחוזי“ – שמאי מקרקעין עובד אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים.
טענה משפטית וטענה לעניין פיתוח [תיקון: 12.3.2020, 13.5.2020]
(א)
הליך ההשגה המפורט בסימן זה אינו חל על טענה משפטית או טענה לעניין עלויות פיתוח.
(ב)
מבקש המעוניין לטעון טענה משפטית או טענה לעניין עלויות הפיתוח יגיש את טענתו בכתב לרשות, בתוך 21 ימים ממועד ההמצאה של השומה, בצרוף המסמכים המפורטים בנוהל השגה על שומת מקרקעין.
(ג)
הועלתה מטעם המבקש טענה משפטית אשר יש בה כדי להשליך על השומה, תתברר טענה זאת קודם לקידום הליך ההשגה השמאי אם הוגשה במקביל גם השגה שמאית.
(ד)
הרשות תמסור למבקש את תשובתה לבקשה.
תיקון טעות [תיקון: 12.3.2020]
(א)
מבקש הטוען כי נפלה טעות בשומה, רשאי להגיש לרשות בקשה לתיקון הטעות, בתוך 21 ימים ממועד ההמצאה.
(ב)
הבקשה תוגש בכתב ותפרט את הנושאים, אשר לדעת המבקש, נפלה בהם טעות בצרוף אסמכתאות לביסוס הטענות.
(ג)
הנושאים אשר רשאי המבקש לטעון שנפלה בהם טעות, יהיו הנושאים המפורטים בפסקאות (1) עד (5) בלבד:
(1)
טעות אריתמטית בתחשיב השומה;
(2)
הזכויות הקנייניות במקרקעין;
(3)
פרטי המקרקעין;
(4)
הנתונים הפיזיים של המקרקעין;
(5)
המצב התכנוני החל על המקרקעין.
(ד)
הרשות תבדוק את טענות המבקש ותמציא לו תשובה בהתאם.
(ה)
נמצא כי נפלה טעות בשומה – רשאי שמאי המרחב להורות על תיקון הטעות או על הזמנה של שומה חדשה במקרה שבו יש בטעות שנפלה בכדי להשליך על השומה באופן מהותי.
(ו)
מנהל המרחב, שבתחום מרחבו נערכת העסקה, רשאי להאריך את המועדים המנויים בסעיף זה.
השגה ראשונה [תיקון: 12.3.2020, 13.5.2020]
(א)
מבקש המעוניין לטעון כנגד שומה, רשאי להגיש לרשות שומת השגה, בתוך 60 ימים ממועד ההמצאה של השומה או ממועד התשובה לבקשה לתיקון טעות, לפי המאוחר (להלן בסימן זה – השגה ראשונה). הרשות תמציא את ההשגה למזכירות המחוז באגף שומת המקרקעין.
(ב)
מנהל המרחב, שבתחום מרחבו נערכת העסקה, רשאי להאריך את המועד הקבוע בסעיף זה.
(ג)
השגה ראשונה תידון בפני מנהל מחוז או בפני שמאי מחוזי שימונה מטעמו (להלן בסעיף זה – השמאי הדן בהשגה), ובלבד שהשמאי המחוזי לא היה מעורב בהכנת השומה או בביצוע בקרה על שומה. היה מנהל המחוז מעורב בהכנת השומה או בביצוע בקרה על השומה, תידון ההשגה בפני מנהל מחוז אחר שימנה השמאי הממשלתי הראשי או סגנו.
(ד)
הרשות תהיה המשיבה בהשגה.
(ה)
ראה השמאי הדן בהשגה, כי אין די במסמכים ובראיות שהוגשו לו על ידי המבקש ו/או הרשות כדי להחליט בהשגה, רשאי הוא לדרוש כי יומצאו לו מסמכים וראיות נוספים, כפי שיקבע.
(ו)
החליט השמאי הדן בהשגה, שלא להכריע בהשגה על יסוד החומר שבפניו בלבד ולקיים בה דיון, יתקיים הדיון בתוך 60 ימים ממועד ההמצאה של ההשגה במזכירות המחוזית באגף שומת מקרקעין.
(ז)
ההחלטה בהשגה תינתן בתוך 90 ימים מן המועד שבו הומצאו כל הראיות ו/או המסמכים הדרושים, להנחת דעתו של השמאי הדן בהשגה, או בתוך 90 ימים מיום ממועד קיום הדיון בה, אם התקיים דיון, לפי המאוחר.
(ח)
החלטה בהשגה שניתנה ביחס לחלק מבעלי הזכויות הכלולים בשומה מרוכזת, לא תחול על בעלי הזכויות שלא מיצו את הליך ההשגה.
(ט)
מנהל המחוז רשאי להאריך את המועדים לקיום הדיון ולהמצאת ההחלטה לצדדים, מעבר למפורט בסעיף זה, אם סבר כי יש מקום לכך בנסיבות העניין.
(י)
ההחלטה בהשגה, תהא מנומקת, תינתן בכתב ותישלח לצדדים בדוא״ל על ידי מזכירות המחוז באגף שומת מקרקעין.
(יא)
החלטה בהשגה תינתן לא יאוחר מ־9 חודשים ממועד המצאת ההשגה למזכירות המחוז באגף שומת מקרקעין.
(יב)
השמאי הדן בהשגה רשאי לקבל את ההשגה או לדחותה, כולה או מקצתה, להורות על עריכת שומה חדשה, וכן רשאי הוא להגדיל או להקטין את השומה.
(יג)
כל מסמך, נתון או החלטה הפתוחים לעיון הציבור יראו אותם כידועים לצדדים להשגה, והשמאי הדן בהשגה רשאי להסתמך עליהם בהחלטתו אף מבלי שיודיע לצדדים על כך מראש.
(יד)
טוען מי מהצדדים כי נפלה טעות בהחלטה בהשגה ראשונה, רשאי כל צד להגיש לשמאי הדן בהשגה, עם העתק לצד השני, בקשה לתיקון הטעות, בתוך 21 ימים ממועד ההמצאה של ההחלטה.
השמאי הדן בהשגה ידון בטענה ויחליט האם מדובר בטעות, כמשמעותה בסעיף קטן 4.20.13(ג), ויתקנה, או שידחה את הטענה.
השגה בפני ועדת השגות [תיקון: 12.3.2020, 13.5.2020, 15.12.2020]
(א)
על החלטה שהתקבלה בהשגה ראשונה ניתן יהיה להגיש השגה שנייה בפני ועדת השגות (להלן בסימן זה – השגה שנייה) בהתאם למפורט בסעיף זה.
(ב)
ועדת ההשגות (להלן בסעיף זה – הוועדה) תורכב משלושה חברים כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
יושב ראש הוועדה, עובד המדינה הכשיר להיות שופט של בית משפט שלום, שיתמנה על ידי שר המשפטים בהסכמת יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל;
(2)
השמאי הממשלתי הראשי או סגנו. השמאי הממשלתי רשאי למנות ממלא מקום מטעמו שכשר להתמנות כסגנו ועיקר תפקידו יהיה לשמש כחבר ועדה;
(3)
שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות סעיף 202ג לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965. השמאי יתמנה על ידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.
(ג)
חבר ועדה שהחל לדון בהשגה יוכל להשלים את הטיפול בהשגה גם לאחר שסיים את תפקידו.
(ד)
המבקש או הרשות (להלן בסעיף זה – המשיג) רשאים להגיש לוועדת השגות השגה שנייה.
(ה)
אם תוגש השגה שנייה על ידי המבקש, המשיבה תהיה הרשות. אם תוגש השגה שנייה על ידי הרשות, המשיב בהליך יהא המבקש.
(ו)
(1)
הרשות תקבע בנוהליה את כל המסמכים שיש לצרף לפנייה לוועדה.
(2)
לא יתקבלו מסמכים נוספים לאחר חלוף המועד הקבוע בסעיף קטן (ט), אלא באישור הוועדה.
(3)
לא המציא המשיג לידי הוועדה את המסמכים בהתאם למפורט בסעיפים קטנים (1) ו־(2), יראו את הצד המשיג כאילו חזר בו מן ההשגה.
(4)
המשיג או המשיב יוכלו לטעון במהלך דיון רק לעניין טענות שהועלו במסמכים שהגישו לוועדה במועד הקבוע בסעיף זה, אלא אם התיר יושב ראש הוועדה להעלות טענות שלא הועלו במסמכים כאמור, ובלבד שניתנה לצד שכנגד הזדמנות לטעון בעניין. במסגרת המסמכים כאמור, רשאים הצדדים להגיש שומה עדכנית מטעמם, בכפוף לאמור בסעיף משנה (ח)(2), וכן להתייחס לשומה שהגיש הצד השני.
(ז)
השגה שנייה תוגש למזכירות הוועדה בתוך 60 ימים מיום ההמצאה, על ידי מזכירות המחוז באגף שומת מקרקעין, של ההחלטה בהשגה הראשונה, או של ההחלטה על תיקונה לפי סעיף 4.20.14(יד).
(ח)
(1)
מנהל הרשות, שמאי הרשות או סגנו, רשאים להחליט, להשיג על החלטה בהשגה ראשונה.
(2)
החליטה הרשות להגיש השגה לוועדת השגות, רשאית הרשות להגיש שומה עדכנית מטעמה וזאת במקום בו נמצא כי נפלה טעות בשומה הראשונה או נתגלה מידע חדש רלבנטי או בגלל נסיבות חדשות המשליכות על השומה.
(ט)
(1)
הוועדה אינה מחויבת לפעול בהתאם לסדרי הדין ודיני הראיות הנהוגים בבתי המשפט.
(2)
הוועדה תפעל בדרך הנראית לה מועילה ביותר לקבלת החלטה צודקת ומהירה בהשגה, ותקבע את סדר בירור ההשגה והדיון בה.
(י)
החלטות הוועדה יתקבלו ברוב דעות חברי הוועדה. באין רוב לדעה אחת, תכריע דעת יושב ראש הוועדה.
(יא)
הוועדה רשאית לדון ולהחליט בהשגה על פי טענות וראיות שהוגשו לה בכתב בלבד, ואולם לבקשת המבקש או לבקשת הרשות, תיתן להם הוועדה הזדמנות לטעון את טענותיהם בעל פה ולהציג בפניה ראיות, בדרך שתורה, אלא אם קבעה כי הדיון איננו נדרש לצורך בירור המחלוקת.
(יב)
ראתה הוועדה כי לא נדרש לקיים דיון כאמור בסעיף קטן (יא), תודיע על כך לצדדים בתוך 21 ימים מיום הגשת ההשגה למזכירות הוועדה, וכן תאפשר לצדדים להשלים את טענותיהם בכל עניין הנוגע לעצם קיום הדיון או לשאלה שבמחלוקת, בתוך 14 ימים מיום שהודיעה לצדדים.
(יג)
ראתה הוועדה כי אין די במסמכים ובראיות, שהוגשו לה על ידי המשיג או המשיב, כדי להחליט בהשגה, רשאית הוועדה לדרוש כי יומצאו לה מסמכים וראיות נוספים, כפי שתקבע.
(יד)
החליטה הוועדה כי יש לקיים דיון, יתקיים הדיון בתוך 60 ימים מיום קבלת ההשגה במזכירות הוועדה, לרבות כל המסמכים כמפורט בסעיף קטן (ו), או מיום שנתקבלו המסמכים והראיות הנוספים כמפורט בסעיף קטן (יג), לפי המאוחר.
(טו)
הוועדה רשאית, לפי שיקול דעתה, לבקש מהשמאי שדן בהשגה ראשונה, הבהרות בכתב להחלטתו בהשגה.
(טז)
ההחלטה של הוועדה תהא מנומקת ותינתן בכתב, לא יאוחר מתום 90 ימים מן המועד שבו הומצאו כל הראיות הדרושות למתן החלטה, או בתוך 90 ימים מסיום דיוניה, לפי המאוחר.
(יז)
הוועדה רשאית לאשר את ההחלטה בהשגה ראשונה או חלקים ממנה, לבטלה או לשנותה, וכן רשאית היא להגדיל או להקטין את השומה, או את ההחלטה בהשגה ראשונה.
(יח)
החלטה בהשגה תינתן לא יאוחר מ־9 חודשים ממועד הגשת ההשגה לוועדת ההשגות.
(יט)
יושב ראש הוועדה רשאי להאריך את המועדים המנויים בסעיף זה מנימוקים שירשמו.
(כ)
כל מסמך, נתון או החלטה הפתוחים לעיון הציבור יראו אותם כידועים לצדדים להשגה השנייה, והוועדה רשאית להסתמך עליהם בהחלטה אף מבלי שתודיע לצדדים מראש.
(כא)
הוחלט בהשגה שנייה שעל המבקש לשלם סכום נוסף, מעבר לסכום ששולם, המבקש יהיה חייב לשלם את התוספת על פי המועדים שתקבע הרשות.
כללי [תיקון: 12.3.2020, 13.5.2020]
(א)
הליכי ההשגה נועדו לבירור סוגיות שמאיות בלבד, ולא יתבררו במסגרתם סוגיות משפטיות הנוגעות לניהול הקרקע על ידי הרשות, לרבות טענות הנוגעות לעצם החיוב, טיב זכויותיו הקנייניות או החוזיות של המבקש ופרשנות החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות וכן לא יתבררו טענות הנוגעות לגובה עלויות פיתוח שהופחתו מהשומה ואופן קביעתן. טענות מסוג זה יתבררו במסגרת הליך בירור טענה משפטית וטענה לעניין עלויות פיתוח כמפורט בסעיף 4.20.12 ונוהלי הרשות.
(ב)
מקום בו התעוררה במסגרת הליך השגה טענה אשר לשיטת הרשות היא טענה משפטית או טענה בעניין פיתוח אשר אין לבררה במסגרת הליך ההשגה, רשאית הרשות לבקש מהמותב הדן בהשגה לדון בטענה ולתת החלטה בשאלת הסמכות, וזאת קודם להכרעה בהשגה גופה. על החלטת המותב בעניין זה רשאית הרשות להגיש בקשה לדיון נוסף בתוך 30 ימים. הרשות רשאית להגיש בקשה לדיון נוסף כאמור גם במקום בו במסגרת ההכרעה בהשגה התקבלה החלטה בטענה משפטית או בטענה בעניין פיתוח אשר לשיטת הרשות אין לבררה במסגרת הליך ההשגה.
(ג)
הגשת השגה, כאמור בסעיף 4.20.14(א) ו־4.20.15(א), לא תעכב את ביצוע העסקה מושא השומה, ובלבד שהמבקש שילם את מלוא סכום החיוב שנקבע בהתאם לשומה, או 75% מסכום זה, והפקיד עבור יתרת סכום העסקה לפי השומה, ערבות בנקאית אוטונומית, בהתאם לנוהלי הרשות, בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א–1961.
(ד)
ככלל, ניתן להגיש השגה על שומה גם ללא ביצוע העסקה ותשלום עבורה. הנהלת הרשות רשאית לקבוע מקרים כללים ופרטניים בהם ניתן לחרוג מהאמור בסעיף קטן זה, בהם הגשת ההשגה תהיה מותנית בביצוע העסקה ותשלום לפי סעיף קטן (ג).
(ה)
זכות ההשגה היא אישית. גם במקרה בו השומה עליה מוגשת ההשגה היא שומה מרוכזת, יש לבחון כל פנייה לגופה ובהתייחס למועדים בהם היא הוגשה.
(ו)
החלטה בהשגה שניתנה ביחס לחלק מבעלי הזכויות הכלולים בשומה מרוכזת, לא תחול על בעלי הזכויות שלא מיצו את הליך ההשגה.
(ז)
הרשות תקבע בנוהליה כללים בדבר אופן ההתחשבנות בשלבי ההשגה השונים בשים לב, בין היתר, לביצוע עסקה במקביל להליכי השגה, השלמת הכספים בעקבות הכרעה בהשגה, ומועד השבת סכום ששולם ביתר או השבת ערבות בנקאית בעקבות הפחתת הסכום בעקבות השגה.
(ח)
מצא השמאי שדן בהשגה הראשונה או מצאה ועדת ההשגות, לפי העניין, שיש שאלה משפטית שאינה בסמכותם – אם מדובר בסוגיה המשליכה על שווי הקרקע, שומת ההכרעה תערך בהתאם להתייחסות הגורם המקצועי ברשות ומתווה העסקה שיקבע על ידי הרשות. אם מדובר בסוגיה שאינה קשורה לשווי הקרקע הדיון לא יעוכב.
(ט)
בנושאים הקשורים לשומה ואשר אינם בתחום מומחיות שמאי מקרקעין, כמו נתונים הנדסיים ועלויות הקמה או בנייה של נכסים מיוחדים, ימנה השמאי הדן בהשגה או ועדת ההשגות, מומחה בתחום זה. הוצאות המומחה ישולמו על ידי הצדדים באופן שווה.
(י)
לא ניתן יהיה להשיג על שומה שנערכה בהתבסס על ערך קרקע מזערי בהתאם לנוהלי הרשות והחלטותיה בנושא. לעניין סעיף קטן זה ערך קרקע מזערי – חישוב שווי הקרקע כשיעור מעלות הקמת המיזם, במקום בו ערך הקרקע השמאי, ללא פיתוח, הוא שלילי או קטן מהערך המזערי.
(יא)
ככלל, הגשת השגה על שומה שנערכה לגביית דמי שימוש בעד שימוש שלא כדין קיים, או שחדל מלהתקיים, או מצוי בהליכי הסדרה, וכן גביית דמי שימוש בעד פלישה, תתאפשר רק לאחר תשלום סכום החיוב לפי השומה עבור רכיב זה, בדרך המפורטת בסעיף קטן (ג).
(יב)
ככלל, הגשת השגה על שומה שנערכה לצורך גביית דמי היתר בעד בנייה שבוצעה בפועל ללא אישור הרשות, תתאפשר רק לאחר תשלום סכום החיוב לפי השומה, בדרך המפורטת בסעיף קטן (ג).
(יג)
הנהלת הרשות רשאית לקבוע מקרים כללים ופרטניים בהם ניתן לחרוג מהתנאים המפורטים בסעיפים קטנים (ג), (י), (יא) ו־(יב).
(יד)
השגה על שומות שנערכו למטרת שיוך פרטני לפי פרק משנה 8.4 סימן ד׳ שעניינו עיגון הזכויות למגורים בחלק המגורים – שיוך דירות, תיעשה במרוכז על ידי האגודה בשלב של עסקת חלקת המגורים. השגה על השווי שנקבע למגרשים הפרטניים תינתן בשלב זה בלבד.
(טו)
בשומות שנערכות למטרת העברת זכויות ניתן יהיה לבצע את העברת הזכויות בכפוף לתשלום לפי סעיף קטן (ג), והמצאת מסמך חתום על ידי שני הצדדים ומאומת כדין המציין את זהות הגורם עמו תבוצע ההתחשבנות הכספית לאחר מיצוי הליכי ההשגה.
(טז)
בעסקה שעוכבה עד להשלמת הליכי ההשגה ולא שולם בעדה, ישוערך סכום העסקה לפי השומה או ההחלטה בהשגה, מהמועד הקובע בשומה, בתוספת ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א–1961, ושלא במסלול ריבית פיגורים.
(יז)
האגרות הקשורות בניהול ההליכים המנויים בפרק משנה זה ייגבו מהמבקש, בעד כל אחת מדרכי ההשגה לפי סעיפים 4.20.14 ו־4.20.15, בהתאם לאמור בתקנות רשות מקרקעי ישראל (אגרות), התשס״ד–2004.
תחולה [תיקון: 12.3.2020]
הוראות סימן זה יחולו גם על הליכי השגות אשר נכון ל־12.3.2020 טרם נדונו.
[תיקון: 19.10.2020]
סימן ג׳: ערכי קרקע ממוכנים
מערכת ממוחשבת לקביעת ערכי קרקע [תיקון: 19.10.2020, 2.11.2020]
(א)
לצורך ייעול הליכי השומה וקידום והאצת עסקאות המבוצעות על ידי הרשות, בתיאום עם אגף התקציבים במשרד האוצר, אגף החשב הכללי במשרד האוצר והשמאי הממשלתי, הרשות תקדם עד לסוף שנת 2021, מודל ומערכת ממוחשבת לקביעת ערכי קרקע באופן ממוכן, שתתבסס על מסד הנתונים הקיים בידי הרשות, בידי רשות המסים ובידי משרדי ממשלה ומקורות מידע נוספים ככל הניתן. גיבוש ויישום המודל ייעשה בסיוע וליווי מומחים בתחום.
(ב)
מנהל הרשות יקים בתוך 60 ימים מיום אישורו של סעיף זה צוות מקצועי אשר יבחן ויגבש המלצותיו בדבר יישום הקמת המודל למערכת הממוכנת, לרבות אפיונה והתאמתה לעסקות השונות.
(ג)
החל משנת 2022, עסקאות ללא חיוב בהן מטרת השומה היא לקבוע את שווי הקרקע לצורך קליטה ורישום במערכות הרשות, ייערכו על בסיס ערכי הקרקע הממוכנים.
(ד)
במהלך שנת 2022, הרשות, אגף התקציבים במשרד האוצר, אגף החשב הכללי במשרד האוצרומשרד המשפטים, יבחנו את הרחבת השימוש במנגנון זה לעסקאות נוספות. במידת הצורך יקודמו תיקוני חקיקה מתאימים.
(ה)
בתום החציון הראשון של שנת 2021, הרשות תעביר דיווח למועצה על אודות גיבוש המודל האמור בסעיף זה.
פרק 5: תנאי החכירה או ההתקשרות בקרקע עירונית
5.1. הקניית בעלות
הגדרות
”אזור עדיפות לאומית“ כהגדרתו בפרק ההגדרות. על אף האמור, נכסי תיירות ומסחר בטווח של עד 1 ק״מ מרצועת החוף לא יחשבו כאזור עדיפות לאומית לעניין קביעת דמי העברת בעלות;
”בינוי בפועל“ – כל אחד מאלה:
(1)
במגזר העירוני – במגורים, לרבות בנייה למגורים ביישובים קהילתיים – שטח מבונה על פי בקשה להיתר בנייה אשר הוקצתה ובעדו שולמה תמורה, רק עבור הבינוי בפועל ולא על פי מלוא זכויות הבנייה שנקבעו בתוכנית מאושרת במועד ההקצאה למטרת מגורים החל מתאריך 20.11.1990;
(2)
במגזר החקלאי – בהרחבות – שטח אשר בעדו שולמה תמורה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מספר 612, 737, 959 בנייה בהקצאות להחכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 914.
(3)
בתעסוקה – שטח מבונה על פי בקשה להיתר בנייה, אשר בעדו שולמה תמורה רק עבור הבינוי בפועל ולא על מלוא זכויות הבנייה כפי שנקבעו בתוכנית מאושרת במועד ההקצאה ובתוכניות שאושרו החל מ־1.7.1975;
”זר“ – כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל, התש״ך–1960;
”חוכר“ – מי שרשום או זכאי להירשם בפנקסי המקרקעין כחוכר של נכס מקרקעין על פי הסכם חכירה מהוון למטרת מגורים או תעסוקה;
”יישובי עולים“ – עסקאות שנערכו בבנייה נמוכה במגורים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 574 על כלל תיקוניה או החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 849, אשר במסגרתם שולמה תמורה חלקית מערך הקרקע במקום 51% מערך הקרקע בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 402, ולא שולמה יתרת התמורה בעד עסקאות אלו;
”נכס מקרקעין“ או ”מגרש“ – קרקע עירונית אשר מוחכרת על פי הסכם חכירה מהוון למטרת מגורים או תעסוקה.
תחולה [תיקון: 1.10.2020, 14.9.2021, 26.7.2022]
(א)
פרק משנה זה יחול על מקרקעי ישראל שבבעלות מדינת ישראל או רשות הפיתוח. קרקע הרשומה בבעלות הקרן הקיימת לישראל, בשלב הראשון ייהנה החוכר מההטבות הגלומות בהוראות פרק משנה זה ובשלב השני תבוצע הקניית הבעלות לאחר ביצוע חילופי קרקע, והכל בהתאם להסכם שנחתם בין הרשות לקרן הקיימת לישראל ביום 18.11.2015.
(ב)
הרשות תאפשר מתן הטבות הגלומות בפרק משנה זה גם לחוכרי משנה כאשר הקרקע בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל.
(ג)
הוראות פרק משנה זה לא יחולו על:
(1)
בעל הסכם חכירה בקרקע שייעודה חקלאי;
(2)
בעל הסכם חכירה שהחוכר לפיו הוא גוף ציבורי או שמטרת החכירה היא מטרה ציבורית או שאחת ממטרות החכירה היא מטרה ציבורית; בפסקה זו, ”גוף ציבורי“ – משרד ממשלתי, חברה ממשלתית, חברת בת ממשלתית או חברה מעורבת, כהגדרתן בחוק החברות הממשלתיות, התשל״ה–1975, חברה שאין לה הון מניות או תאגיד כאמור בסעיף 60 לחוק האמור, תאגיד שהוקם בחוק או לפיו, רשות מקומית, או תאגיד שרשות מקומית היא בעלת חלק מההון בו או שיש לה חלק מכוח ההצבעה בו;
(3)
חוכר משנה, כאשר הקרקע אינה בבעלות מדינת ישראל או רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל אשר ביחס אליה תקבע הנהלת הרשות כללים מתאימים;
(4)
חוכר שהפר את הסכם החכירה עם הרשות ולא תיקן את ההפרה;
(5)
חוכר של נכס בנוי שלא כדין או שלא בהסכמת הרשות;
(6)
חוכר של נכס אשר לא מימש את מטרת ההקצאה בהתאם להסכם החכירה שנחתם מול הרשות;
(7)
רוכשי זכויות בפטור ממכרז עד למועד שבו תסתיים המניעה להעברת הזכויות בקרקע שהוקצתה;
(8)
הקצאות פרטניות או סוגי הקצאות אשר הנהלת הרשות החליטה כי קיים אינטרס מיוחד כי לא תוקנה בהן הבעלות בקרקע;
(9)
זוכה בהקצאת קרקע במכרז במסלול ”דיור במחיר מופחת“ או ”מחיר למשתכן“ או ”מחיר מטרה“ או למי שירכוש ממנו את הזכויות בקרקע או חלקן, למעט רוכשי הדירות אשר יהיו זכאים להקניית בעלות בהתאם לכללים שתקבע הרשות;
(10)
השטח המיועד למגורים בנחלה במושב עובדים ובכפר שיתופי, לרבות חלקת המגורים, למעט מגרשי מגורים שפוצלו בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות התקפים בדבר פיצול מגרשי מגורים מנחלה או מחלקת המגורים;
(11)
השטח מיועד למגורים בקיבוץ ובמושב שיתופי, לרבות חלקת המגורים, ולרבות מגרשי מגורים ששויכו לחברי הקיבוץ או המושב השיתופי בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות;
(12)
נכס מקרקעין שהוחכר לנכי צה״ל או לנכה פעולות איבה למטרת הקמת תחנת דלק על פי המלצת משרד הביטחון או על פי קביעת גורם מוסמך;
(13)
נכס מקרקעין בהסכם חכירה למטרת תעסוקה, שהוקם על פי החלטה של מועצת מקרקעי ישראל בדבר החכרת קרקע למטרת תעסוקה במשבצת יישוב חקלאי, אף אם נחתם הסכם חכירה נפרד בין הרשות לבין תאגיד משותף לישוב החקלאי ולאחרים;
למרות האמור, במידה והחוכר ישלם לרשות את התשלום עבור הבעלות בקרקע בהתאם לכללים שנקבעו, לא יידרש החוכר לשלם לרשות כל תשלום כספי בעת מימוש זכויות נוספות, המותרות למימוש בעסקת תעסוקה במשבצת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לרבות בעד חידוש חכירה וכל תוספת בנייה, שינוי ייעוד, שנוי ניצול, פיצול ושימוש חורג של אותו נכס;
(14)
משקי עזר בעלי הסכם חכירה למטרת משק עזר, למעט משקי עזר שבהם הוונו זכויות מגרש המגורים שעליו קיים בית המגורים המקורי ונחתם ביחס אליהם הסכם מגורים עירוני בהתאם לפרק משנה 8.14;
(15)
מוסד ציבורי שהוכר על ידי הרשות ככזה, וששילם דמי חכירה שנתיים או כל תשלום אחר, לפי מטרה ציבורית או נכסים אשר הוקצו ללא מכרז למטרות ציבוריות או שאחת ממטרות ההסכם היא או הייתה ציבורית או שהוקצו ללא מכרז לחברה ממשלתית במסגרת פעולתה;
האמור בסעיף זה לא יחול על מוסד ציבורי או חברה ממשלתית כאמור, אשר ביצעו עסקת שינוי ייעוד, ושולמו דמי היתר מהוונים על בסיס מטרה שאינה ציבורית, מגורים או תעסוקה;
(16)
נכסים שבהם החוכר ביקש למצות את זכויותיו שבהסכם החכירה הפרטני אשר הוא צד לו המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו על ידי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה בהתאם להוראות סעיף 2.26.
(ד)
העברת הבעלות בהתאם לפרק משנה זה מותנית בסיום הבנייה.
הקניית בעלות בקרקע עירונית שהוחכרה על פי הסכם חכירה למטרת מגורים או תעסוקה
(א)
הרשות תקנה בעלות בנכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו פטורה מתשלום ובנכס מקרקעין שהקניית הבעלות בו כפופה לתשלום, בהתאם לסעיף 4יז לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, למעט הקניית בעלות על פי שומה, לרבות שומה הנערכת על פי דרישת החוכר כאמור בסעיף 5.1.6(ב).
(ב)
חוכר שלא שילם דמי חכירה מהוונים עבור זכויותיו במוחכר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות, יידרש לשלם, בנוסף לכל תשלום אשר נדרש לשלם כתנאי להקניית הבעלות, דמי חכירה מהוונים בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
יובהר כי במגרש שגודלו מעל 280 מ״ר שבו בוצעה עסקה לפי בינוי בפועל או ביישובי עולים ישלם החוכר תחילה עבור יתרת הזכויות או יתרת התמורה ההסכמית, בהתאמה, כתנאי להקניית בעלות.
(ג)
בנכס מקרקעין שגודלו עד 280 מ״ר ששולמה עבורו תמורה לרשות בעת ההקצאה על פי השטח לבינוי בפועל, תכיר הרשות בתשלום זה כתשלום עבור מלוא הזכויות בתוכנית שחלה בעת ההקצאה.
הקניית בעלות ללא תשלום [תיקון: 1.10.2020, 14.9.2021, 26.7.2022]
אלה נכסי המקרקעין שבהם תתבצע הקניית הבעלות ללא תשלום:
(1)
דירה בבנייה רוויה למגורים שהוחכרה על פי הסכם חכירה מהוון;
(2)
נכס מקרקעין שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון למטרת בנייה נמוכה או תעסוקה ואשר גודלו אינו עולה על 280 מ״ר;
(3)
נכס מקרקעין שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון למטרת בנייה נמוכה באזור עדיפות לאומית אשר אינו עולה על 3 דונמים ואשר שולמו בעדו דמי חכירה מהוונים מלאים עד למלוא זכויות הבנייה שנקבעו בתוכנית מאושרת במועד ההקצאה;
(4)
נכס מקרקעין שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון למטרת תעסוקה באזור עדיפות לאומית א׳, עוטף עזה, שדרות רבתי ובאזור קו העימות ושטחו אינו עולה על 10 דונמים, למעט נכסי מסחר ותיירות בטווח של עד 1 ק״מ מרצועת חוף ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים:
(א)
חלפו שבע שנים מיום החתימה על הסכם החכירה;
(ב)
שולמו דמי חכירה מהוונים מלאים עד למלוא זכויות הבנייה שנקבעו בתוכנית מאושרת במועד ההקצאה;
(5)
נכס מקרקעין שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון למטרת מגורים או תעסוקה ונרכשו לגביו מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות במגרש אשר אינו עולה על 16 דונמים;
(6)
(נמחקה);
הקניית בעלות בתשלום [תיקון: 26.7.2022]
(א)
אלה נכסי המקרקעין שהוחכרו על פי הסכם חכירה מהוון למטרת בנייה נמוכה שבהם תתבצע הקניית הבעלות בתשלום:
(1)
נכס מקרקעין שגודלו מעל 280 מ״ר ועד 540 מ״ר – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 4.5% מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר;
(2)
נכס מקרקעין שגודלו מעל 540 מ״ר ועד 1,000 מ״ר – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 9% מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר;
(3)
נכס מקרקעין שגודלו מעל 1,000 מ״ר ועד 16,000 מ״ר הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 31% מן הפער בין שווי זכויות החכירה כפי שנקבעו והוגדרו בהסכם החכירה המקורי או כפי שמומשו מאוחר יותר ושולמו בעדן דמי היתר לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה;
על אף האמור, בנכס מקרקעין שגודלו מעל 1,000 מ״ר ועד 16,000 מ״ר לא יפחת התשלום לרשות מ־12% מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר.
(ב)
אלו נכסי המקרקעין שהוחכרו על פי הסכם חכירה מהוון למטרת תעסוקה שבהם תתבצע הקניית הבעלות בתשלום:
(1)
נכס מקרקעין שגודלו מעל 280 מ”ר ועד 1,000 מ“ר – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 9% מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר;
(2)
נכס מקרקעין שגודלו מעל 1000 ועד 5,000 מ״ר – הבעלות תועבר בתמורה לתשלום של 31% מן הפער בין שווי זכויות החכירה כפי שנקבעו והוגדרו בהסכם החכירה המקורי או כפי שמומשו מאוחר יותר ושולמו בעדן דמי היתר לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה.
על אף האמור, בנכס שגודלו מעל 1,000 מ״ר ועד 5,000 מ״ר לא יפחת התשלום לרשות מ־12% מערך הקרקע במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר;
(3)
נכס מקרקעין בטווח 1 קילומטר מהחוף, באזור עדיפות לאומית א׳ ו/או באזור קו עימות, שהוחכר למטרת מסחר ו/או תיירות ושגודלו מעל 5,000 מ״ר ועד 10,000 מ״ר – הבעלות תועבר בתמורה כמפורט בפסקה (2).
(4)
על אף האמור בסעיף זה, נכסי מקרקעין שהוקצו בפטור ממכרז תועבר הבעלות בהתאם לפסקאות (1) עד (3) רק לאחר שחלפו 7 שנים ממועד החתימה על הסכם חכירה, ולאחר קבלת המלצת המשרד הרלוונטי כאשר הקרקע הוקצתה בפטור ממכרז על פי המלצה של משרד ממשלתי;
(5)
נכסי מקרקעין למטרות תעסוקה שבוצעו בהם עסקאות לפי בינוי בפועל הבעלות תוקנה לאחר תשלום דמי חכירה מהוונים מלאים עד למלוא זכויות הבנייה שנקבעו בתוכנית מאושרת שחלה במועד ההקצאה.
הקניית בעלות בנכסי הדיור הציבורי [תיקון: 14.9.2021]
על אף האמור בסעיף 5.1.2(ג)(2), בנכסי הדיור הציבורי המנוהלים על ידי משרד הבינוי והשיכון, יחולו ההוראות המפורטות בפסקאות (א) עד (ג):
(א)
בדירה בבנייה רוויה למגורים שהוחכרה בהסכם חכירה מהוון או לא מהוון, המיועדת לזכאי הדיור הציבורי, תוקנה הבעלות למדינת ישראל באמצעות משרד הבינוי והשיכון ללא תשלום.
(ב)
בנכס מקרקעין שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון למטרת בנייה נמוכה, המיועד לזכאי הדיור הציבורי, תוקנה הבעלות למדינת ישראל באמצעות משרד הבינוי והשיכון, בהתאם לכללים החלים בפרק משנה זה על מי שאינו גוף ציבורי כהגדרתו בסעיף 5.1.2(ג)(2).
(ג)
הנהלת הרשות רשאית לקבוע לגבי נכסים מסוימים, כי לא יחול עליהם סעיף זה. כללים בעניין ייקבעו בתיאום עם משרד הבינוי והשיכון ואגף תקציבים במשרד האוצר.
קביעת ערכי הקרקע [תיקון: 26.7.2022]
(א)
ערך הקרקע של נכס מקרקעין למטרת מגורים או תעסוקה שגודלו אינו עולה על 1,000 מ"ר ייקבע על פי טבלאות ערכי קרקע שתקבע הרשות לצורך ביצוע הוראות פרק משנה זה. במקום בו לא קיימת טבלת ערכי קרקע תיערך שומה פרטנית.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), חוכר רשאי לדרוש כי ערך הקרקע ייקבע בשומה. דרש חוכר כי תיערך לו שומה, יהיה התשלום בהתאם לשומה אף אם היא גבוהה מערך הקרקע שנקבע בטבלאות ויחולו הכללים הנהוגים ברשות לעניין השגה על שומות.
נכסים שלא ניתן לרשום בהם את זכות הבעלות
בנכסים שלא ניתן לרשום את זכות הבעלות בהם בלשכת רישום המקרקעין יחולו הכללים הבאים:
(1)
על החוכר מוטלת החובה לפעול על מנת שניתן יהיה לרשום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין;
(2)
במגרשים שבהם קיימים מספר הסכמי חכירה למטרת תעסוקה רק ביחס לשטח רצפה אך לא קיימת חלוקה של בעלי הזכויות ביחס לשטח המגרש, תנאי להקניית הבעלות על פי פרק משנה זה יהיה המצאת תשריט חלוקה המוסכם על כלל בעלי הזכויות שבו יוגדרו החלקים היחסיים של כלל בעלי הזכויות במגרש. תחשיב גביית התמורה בעבור הקניית הבעלות יתבסס על תשריט זה;
(3)
חוכר הזכאי להקניית הבעלות שלא בתמורה או בתמורה ושולמה התמורה, ולא ניתן לרשום את הבעלות על שמו במרשם המקרקעין, לא יידרש לקבל את אישור הרשות ו/או לשלם לרשות כל תשלום כספי, לרבות בעד חידוש חכירה וכל תוספת בנייה, שימוש חורג, שינוי ייעוד, ניצול ופיצול של אותו נכס. בעת העברת זכויות במגורים תסמיך הרשות את הגופים המשכנים לאשר העברת זכויות ללא צורך באישור נוסף ותינתן הודעה על הארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים;
(4)
נכס שלא ניתן לרשום את הבעלות על שמו של החוכר בלשכת רישום מקרקעין, לרבות נכס שאינו רשום כיחידת רישום נפרדת, על דרך רישום צו בית משותף או חלוקת קרקע הניתנת לרישום בפנקסי המקרקעין – פרצלציה, לא יתאפשר רישום הסכם שיתוף ו/או בעלות משותפת בקרקע, בין החוכר לבין מדינת ישראל ו/או רשות הפיתוח ו/או קרן קיימת לישראל;
(5)
היה החוכר זכאי להעברת בעלות ללא תמורה, תשלח הרשות הודעה, בדואר רשום, על כוונתה להקנות לו בעלות בנכס בלא תמורה וכן הודעה על אי התנגדותה למתן היתר לעניין תקנה 17(ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו–2016. היה החוכר זכאי להעברת בעלות בתמורה והתמורה שולמה בהתאם לאמור בפרק משנה זה, הרשות תודיע על אי התנגדותה למתן היתר בהתאם לתקנה 17(ב) לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו–2016.
תנאים והגבלות להעברת הבעלות [תיקון: 26.7.2022]
(א)
תנאים והגבלות להעברת הבעלות:
הרשות רשאית להתנות את העברת הבעלות בנכס מקרקעין, בהתאם לפרק משנה זה, בתנאים ובהגבלות, לרבות לעניין הקניית זכויות בו בעתיד או לעניין התחייבות להקניה כאמור, מידי החוכר או מידי אדם אחר שיהיה בעל זכויות לגבי אותו נכס, ובלבד שלא ייקבעו סוגי תנאים או הגבלות שלא חלו על הנכס או על העברת הזכויות בו, במועד משלוח הודעה לחוכר על העברת הבעלות בהתאם לחוק או במועד עריכת ההסכם על הקניית הבעלות, לפי העניין.
(ב)
הקניית זכויות לזרים:
(1)
מבלי לגרוע מהאמור בסעיף קטן (א) לא תועבר הבעלות לזר אלא בהתאם לסעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל, התש״ך–1960;
(2)
בד בבד עם ביצוע הליך רישום הבעלות על שם החוכר, תירשם במרשם המקרקעין הערה אשר תעגן את הצורך בקבלת הסכמת הרשות להעברת זכויות בקרקע לזר;
(3)
בהסכמי המכר שתערוך הרשות עם רוכשי הקרקע ייכלל סעיף המבהיר כי העברת הבעלות מהרוכשים לאחרים אשר הם זרים טעונה הסכמת הרשות.
(ג)
הגבלה על הקניית בעלות בנכס מקרקעין שהוחכר למטרת מגורים ביישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי:
(1)
לעניין סעיף זה –
”יישוב קהילתי קטן“ – יישוב קהילתי שהוא אגודה שיתופית שסווגה לפי פקודת האגודות השיתופיות, כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית או כיישוב קהילתי כפרי, ומספר בתי האב ביישוב אינו עולה על 500 או על מספר אחר שתקבע מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה.
(2)
בטרם העברת הבעלות ביישוב קהילתי קטן ויישוב חקלאי תפנה הרשות לסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית (להלן בפרק משנה זה – הסוכנות) או לאגודה של היישוב החקלאי בשאלה האם תועבר הבעלות ביישוב ובאלו תנאים;
(3)
הסוכנות והאגודה ישיבו לרשות בתוך תקופה של 90 ימים ממועד הפניה האם החליטו לאשר את העברת הבעלות ויעבירו לרשות את התבחינים למתן הסכמתם להקניית הבעלות על ידי הרשות כאמור, לרבות נוסח הערה שאותה הם מבקשים לרשום בפנקס המקרקעין לצורך הבטחת התניית העברת הבעלות במגרש בעתיד, מידי החוכר או מידי אדם אחר שיהיה בעל זכויות לגבי אותו מגרש, בהסכמתם;
(4)
מצאה הרשות כי התבחינים למתן הסכמה כאמור סבירים, לא תאפשר הרשות להקנות את הבעלות במגרשי המגורים באותו יישוב ללא הסכמת הסוכנות היהודית או האגודה, לפי העניין.
(5)
סירבה האגודה או הסוכנות להעברת הבעלות לא תועבר הבעלות. ניתן להשיג על החלטת האגודה או הסוכנות בפני מנהל הרשות.
(6)
במקרים שבהם יוחלט שלא לאשר את העברת הבעלות ביישובים כאמור בסעיף זה, יהיה בעל הזכויות זכאי למימוש ההטבות הגלומות בהוראות פרק משנה זה, בתמורה או שלא בתמורה רק את הזכות להארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת כאמור בהוראות פרק משנה זה. במקרה שכזה, לא יידרש בעל הזכויות לקבל את אישור הרשות ו/או לשלם לרשות כל תשלום כספי לרבות בעד חידוש חכירה, תוספת בנייה, שינוי ייעוד, שנוי ניצול, פיצול ושימוש חורג של אותו נכס. למען הסר ספק, במקרים אלו לא יהיה בעל הזכויות זכאי להעברת הבעלות.
(ד)
הגבלה על העברת בעלות בשל שטחו של המגרש:
בהתאם לסעיף 4כא לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, הרשות לא תעביר בעלות במגרש ששטחו עולה על 16 דונמים, אלא אם כן תחליט מועצת מקרקעי ישראל שקיימות נסיבות שבשלהן ניתן להקנות בעלות כאמור.
דיווח למועצת מקרקעי ישראל
הרשות תציג בפני מועצת מקרקעי ישראל אחת לחצי שנה את סך השטחים שבהם הועברה הבעלות על פי פרק משנה זה.
הוראות מעבר
(א)
חוכרים אשר הגישו בקשה להקניית בעלות, לרבות הגשת כל מסמכי החובה כהגדרתם בנוהלי הרשות, עד ליום 21.5.2018, ואשר יימצאו זכאים להקניית בעלות, תשלח אליהם הצעה ושובר לתשלום בהתאם לכללי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1520 ותעמוד להם הזכות לממש את ההצעה ולשלם את הסכום הנקוב בשובר עד למועד הנקוב בו. עם פקיעת המועד הנקוב בשובר מבלי ששולם הסכום הנקוב בו, יחולו על חוכרים אלה כללי פרק משנה זה.
(ב)
חוכרים אשר קיבלו הצעה להקניית בעלות עד ליום 21.5.2018 בצירוף שובר לתשלום, תעמוד להם הזכות לממש את ההצעה ולשלם את הסכום הנקוב בשובר עד למועד הנקוב בו. עם פקיעת המועד הנקוב בשובר מבלי ששולם הסכום הנקוב בו, יחולו על חוכרים אלה הוראות פרק משנה זה.
(ג)
חוכרים אשר העסקה עמם בוצעה לפי בנייה בפועל ואשר הגישו בקשה להקניית בעלות, לרבות הגשת כל מסמכי החובה כהגדרתם בנוהלי הרשות, עד ליום 21.5.2018 יחולו עליהם תנאי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1520 בכפוף לכך שהתמלאו כל התנאים המצטברים המפורטים בפסקאות (1) עד (3):
(1)
החוכר שילם את הסכום הנקוב בשובר בעד השלמה למלוא הזכויות בתוכנית שחלה בעת ההקצאה עד ולא יאוחר מהמועד הנקוב בו;
(2)
החוכר פנה לרשות בכתב בתוך ולא יאוחר מ־30 יום ממועד תשלום השובר בעד השלמה למלוא הזכויות בתוכנית ועדכן על ביצוע התשלום האמור וביקש לקבל שובר תשלום לרכישת הבעלות;
(3)
החוכר שילם את הסכום הנקוב בשובר התשלום לרכישת הבעלות עד ולא יאוחר מהמועד הנקוב בו.
אם לא התקיים אחד מהתנאים האמורים בפסקאות (1) עד (3) יחולו על חוכרים האלה כללי הוראות פרק משנה זה.
5.2. השכרת משנה או החכרת משנה
השכרת משנה או החכרת משנה
(א)
השכרת משנה או החכרת משנה, לתקופה שאינה עולה על 25 שנים, על ידי מי שרכש בהם זכויות על פי הסכם חכירה לדורות שנחתם עם הרשות, למטרת מגורים או תעסוקה, אינה טעונה הסכמה של הרשות ולא תותנה בתשלום כספי לרשות ובלבד שהנכס מהוון.
(ב)
ככלל, חוכר אשר רכש זכויות חכירה בפטור ממכרז, רשאי להשכיר או להחכיר את הנכס למטרה מושא החכירה בלבד וזאת בחלוף 7 שנים מיום חתימת הסכם החכירה ובלבד שמומשה מטרת ההקצאה.
(ג)
קרקע שהוקצתה בפטור ממכרז למטרה ציבורית:
(1)
הנהלת רשות מקרקעי ישראל מוסמכת לקבוע כללים בדבר השכרת קרקע שהוקצתה בפטור ממכרז למטרה בהתאם למטרות המפורטות בחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, סעיפים 188(ב) ו־190(א)(1), הכללים יתייחסו לזהות חוכר המשנה, אופי מטרת החכירה גובה התשלום לרשות מקרקעי ישראל וכן למתן זכות סירוב ראשונה למנהל הדיור הממשלתי ולרשות המקומית;
(2)
כמו כן, הנהלת הרשות מוסמכת בהתאם לצורך לקבוע הוראות מעבר בהתאם לכללים שתקבע כמפורט בפסקה (1).
החכרת משנה – רשות מקומית
(א)
החכרת משנה לשימושים שבסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 –
רשות מקומית אשר היא חוכרת לדורות בקרקע המיועדת לצרכי ציבור, אשר השימוש בהם הוא אחד מהשימושים שבסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, תהא רשאית להשכירם בהשכרת משנה או להחכירם בחכירת משנה לאחר שהתקבל אישור רשות מקרקעי ישראל לכך, מראש ובכתב, ובלבד שמתקיימים התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (4):
(1)
חוכר המשנה או השוכר הוא מוסד ציבורי;
(2)
השימוש בקרקע יישאר כפי שהיה, ויתאם לשימוש הנקוב בהסכם החכירה שבין רשות מקרקעי ישראל לרשות המקומית;
(3)
החכרת המשנה או השכרת המשנה תהא לתקופה של עד 49 שנים;
(4)
הרשות המקומית לא תגבה כל תשלום נוסף בתמורה להשכרת המשנה או להחכרת המשנה.
(ב)
החכרת משנה לשימושים שבסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 –
רשות מקומית אשר היא חוכרת לדורות בקרקע המיועדת לצרכי ציבור, אשר השימוש בהם הוא אחד מהשימושים שבסעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה, תהא רשאית להשכירם בהשכרת משנה או להחכירם בחכירת משנה לאחר שהתקבל אישור רשות מקרקעי ישראל לכך, מראש ובכתב, ובלבד שמתקיימים התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (4):
(1)
חוכר המשנה או שוכר המשנה הוא מוסד ציבורי;
(2)
השימוש בקרקע יישאר כפי שהיה, ויתאם לשימוש הנקוב בהסכם החכירה שבין רשות מקרקעי ישראל לרשות המקומית;
(3)
החכרת המשנה או השכרת המשנה תהא לתקופה של עד 25 שנים;
(4)
הרשות המקומית לא תגבה כל תשלום בתמורה להשכרת המשנה או להחכרת המשנה.
5.3. דמי חכירה שנתיים, היוון זכויות וחידוש חכירה
סימן א׳: כללי
היוון וחידוש יובל חכירה – כללי
(א)
חוכר רשאי להוון את תשלום דמי החכירה השנתיים המשולמים על ידו, במהלך תקופת החכירה. על תשלום בעד היוון בתקופת החכירה הראשונה לא תחול הנחת אזור. חישוב היוונם של דמי החכירה השנתיים יהיה לפי שעור ריבית של 5% לשנה אחיד לכל אזורי הארץ.
(ב)
בעסקת יובל חכירה על תשלום דמי חכירה מהוונים תחול הנחת אזור, למעט אם בחר החוכר לחדש את החכירה בדמי חכירה שנתיים או בחידוש יובל חכירה בדמי חכירה סמליים.
חידוש חכירה במהלך תקופת החכירה השנייה
(א)
בעד השנים שחלפו ממועד סיום התקופה הראשונה ועד למועד ביצוע החידוש, ישלם החוכר דמי חכירה שנתיים על פי שומה או טבלה, למועד תחילת תקופת החכירה השנייה. בנוסף ישלם החוכר דמי חכירה שנתיים או מהוונים כמפורט בפרק משנה 5.3.
(ב)
שונו המטרה או הייעוד או הניצול של הקרקע לפי תוכנית, והחוכר לא מימש את השינוי, ייחתם הסכם חדש הכולל התנייה מפורשת שההסכם נחתם אך ורק למטרה, לייעוד ולניצול של החכירה המקורית. מימוש הייעוד, הניצול או השימוש החדש ייערך בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות.
(ג)
חידוש חכירה לתקופה שלישית ואילך, ייעשה בהתאם לתנאים שהוגדרו לחידוש התקופה השנייה, ובכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות.
(ד)
בנכסים אשר בהם בוצעה הקניית הבעלות ולא ניתן לרשום את הבעלות על שם הרוכש במרשם המקרקעין, תינתן הודעה על הארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים מתחדשות, עד למועד שבו ניתן לבצע את רישום זכות הבעלות בלשכת רישום המקרקעין.
(ה)
הרשות רשאית שלא להאריך את הסכם החכירה לתקופה נוספת במקרים המפורטים בפסקאות (1) עד (4):
(1)
כאשר הקרקע אינה משמשת למטרה או לייעוד כפי שנקבע בהסכם החכירה המקורי;
(2)
כאשר נעשתה העברת זכויות ללא הסכמת הרשות;
(3)
כאשר החוכר הפר את הסכם החכירה;
(4)
כאשר הנכס דרוש למטרה ציבורית, או לצורך ציבורי, לפי המוגדר בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור), 1943, או לפי חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965.
דמי חכירה שנתיים וחובות בהסכמי עבר לא מהוונים
קביעת מכסת דמי חכירה שנתיים וחישובם של חובות בהסכמי עבר לא מהוונים:
(א)
עבור התקופה החל מתחילת מועד החכירה ועד 31.3.1978 מכסת דמי החכירה השנתיים יעודכנו בתוספת שנתית בשיעור של 35% מדמי החכירה.
(ב)
עבור התקופה החל מיום 1.4.1978 ועד ליום 31.3.1984 מכסת דמי החכירה השנתיים יוצמדו למדד המחירים לצרכן בשיעור 70% מעליית המדד.
(ג)
עבור התקופה החל מיום 1.4.1984 ועד למועד חישוב החוב, דמי החכירה ישוערכו בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן, הצמדה מלאה, ובפריסה עד 3 שנים להחזרת ערכם הריאלי של מכסות דמי החכירה השנתיים כאשר התבחין לפריסה יהיה גובה מכסת דמי החכירה לשנת 1986.
סמכות הנהלת הרשות
הנהלת הרשות רשאית בהתאם לצורך לקבוע כללים והנחיות ביחס לפרק משנה זה.
סימן ב׳: מגורים
היוון רעיוני
(א)
חוכר, אשר לא השלים תשלום דמי חכירה שנתיים (להלן בפרק משנה זה – דמי חכירה שנתיים) בשיעור 1% מידי שנה בעד השנים 2008 – 2014 או חלקן, יידרש להשלים 7 שנות תשלום דמי חכירה שנתיים מלאות, אשר יחויבו ביחס ל־7 השנים האחרונות ממועד בקשת ההיוון.
אם יש לחוכר חובות אשר נוצרו קודם ל־7 השנים האחרונות ממועד בקשת ההיוון, אשר לא התיישנו, על החוכר לשלם חובות אלו בנוסף, כתנאי לקבלת הסכם חכירה מהוון ליתרת תקופת החכירה הראשונה ולתקופת חכירה נוספת של 49 שנים.
(ב)
חוכר ביישוב המוגדר באזור קו עימות, אשר שילם דמי חכירה שנתיים בשיעור 1% עד ל־1.1.2010 ואין לו חובות קודמים, יהיה זכאי לקבלת הסכם חכירה מהוון ליתרת תקופת החכירה הראשונה ולתקופת חכירה נוספת של 49 שנים. חוכר אשר לא השלים תשלום דמי חכירה שנתיים בשיעור 1% בתקופה מ־2008 עד 1.1.2010 או חלקה, יידרש להשלים תשלום דמי חכירה שנתיים מלא לתקופה זהה של שנה אחת ותשעה חודשים או חלקה, אשר יחויבו ביחס לתקופה האחרונה ממועד בקשת ההיוון.
אם יש לחוכר חובות אשר נוצרו קודם לשנה ו־9 חודשים האחרונות ממועד בקשת ההיוון, אשר לא התיישנו, על החוכר לשלם חובות אלו בנוסף, כתנאי לקבלת הסכם חכירה מהוון ליתרת תקופת החכירה הראשונה ולתקופת חכירה נוספת של 49 שנים.
היוון נכסים אשר לא שולם בעדם היוון
במסגרת מבצעי ההיוון שערכה הרשות, או נכסים שלא שולם לגביהם היוון רעיוני כמפורט בסעיף 5.3.5 – ישלמו 5.5% מערך הקרקע וחובות עבר, אם קיימים. תשלום זה יקנה זכאות להסכם חכירה מהוון ליתרת תקופת החכירה הראשונה ולתקופת חכירה נוספת של 49 שנים.
חידוש חכירה
(א)
בנייה נמוכה
(1)
הסתיימה תקופת החכירה המהוונת הראשונה, ישלם החוכר 5.5% מערך הקרקע על פי שומה עדכנית על מנת להוון את הנכס לתקופה נוספת של 49 שנים.
(2)
הסתיימה תקופת החכירה המהוונת הראשונה לאחר תאריך 08.02.2010 הוא מועד אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1185, זכאי החוכר לרכוש בעלות בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, בתמורה או ללא תמורה, ללא תשלום דמי היוון בעד תקופת החכירה הנוספת. החליט החוכר שלא להצטרף למסלול הקניית הבעלות, ישלם 5.5% מערך קרקע על פי שומה עדכנית.
(ב)
בנייה רוויה בנכסים מהוונים בבנייה רוויה, זכאי החוכר להצטרף למסלול הקניית בעלות ללא תשלום.
סימן ג׳: תעסוקה
היוון זכויות
במהלך תקופת החכירה בהסכם חכירה למטרת תעסוקה שאינו מהוון, הרשות תאפשר היוון זכויות החכירה עד לתום תקופת החכירה המקורית, כאשר יתרת התקופה אינה פחותה מ־8 שנים לסיום התקופה. ההיוון יחושב כמכפלת אחוז הדמי חכירה שנתיים הקבוע בהסכם החכירה במקדם ההיוון ליתרת תקופת החכירה, על בסיס שומה עדכנית למועד ביצוע ההיוון.
דמי ההיוון יחושבו החל משנת החכירה הבאה, עבור השנה הנוכחית ישולמו דמי חכירה שנתיים שוטפים.
חידוש חכירה – יובל מוקדם
אם נותרו פחות מ־8 שנים לסיום תקופת החכירה המקורית, ניתן לבצע יובל מוקדם. החכירה תחודש בתנאי תשלום זהים כפי שמבוצע בחידוש חכירה לתקופה נוספת. התקופה הנוספת תחל מיום תשלום דמי ההיוון.
חידוש חכירה – יובל חכירה
(א)
בעת חידוש הסכם חכירה לתקופה נוספת ישולמו דמי היוון כמפורט בפסקאות (1) עד (4):
(1)
כאשר שולמו דמי חכירה ראשוניים בעת ההקצאה נמוכים משיעור של 40%, מערך הקרקע – דמי ההיוון יחושבו כמכפלה של 1.25% מערך הקרקע, למועד ביצוע החידוש, במקדם ההיוון העומד על 18.2 לכל תקופת החכירה השנייה או במקדם היוון המשקף את יתרת התקופה;
”מקדם היוון“ לעניין פסקאות (1) ו־(2) – משתנה המשמש לחישוב ערך נוכחי של זרם תקבולים עתידי;
(2)
שולמו דמי חכירה ראשוניים בעת ההקצאה בשיעור של 40% ומעלה מערך הקרקע – דמי ההיוון יחושבו כמכפלה של 0.75% מערך הקרקע, למועד ביצוע החידוש, במקדם ההיוון העומד על 18.2 לכל תקופת החכירה השנייה או במקדם היוון המשקף את יתרת התקופה;
(3)
על דמי החכירה המהוונים המשולמים מראש עבור כל תקופת החכירה השנייה תחול הנחת אזור למעט אם החוכר בחר לחדש את החכירה בדמי חכירה שנתיים. דמי החכירה המהוונים לאחר הנחת אזור לא יפחתו מ־3.6% מערך הקרקע לחוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים בעת ההקצאה נמוכים משיעור של 40%, מערך הקרקע, ולא יפחתו מ־2.2% לחוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים בעת ההקצאה בשיעור של 40% ומעלה מערך הקרקע. הוראות סעיף זה לא יחולו על אזור קו עימות;
(4)
הסתיימה תקופת החכירה המהוונת הראשונה לאחר תאריך 08.02.2010, מועד אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1185, זכאי החוכר לרכוש בעלות בהתאם להוראות פרק משנה 5.1, בתמורה או ללא תמורה, ללא תשלום דמי היוון בעד תקופת החכירה הנוספת. אם החליט החוכר שלא להצטרף למסלול הקניית הבעלות, ישלם עבור התקופה הנוספת בהתאם לשיעורים הנקובים בסעיפים 5.3.10 ו־5.3.11.
חידוש חכירה בתנאי דמי חכירה שנתיים
דמי החכירה השנתיים יעודכנו על פי שומה למועד תחילת תקופת החכירה השנייה כמפורט בפסקאות (1) עד (3):
(1)
חוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור של עד 39%, כולל, מערך הקרקע – ישלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 3% לשנה מערך הקרקע;
(2)
חוכר ששילם דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40% ומעלה מערך הקרקע – ישלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 1% לשנה מערך הקרקע;
(3)
חוכר שבעת הגשת הבקשה לחידוש חכירה הסתיימה תקופת החכירה הראשונה, החכירה תחודש בתשלום דמי חכירה שנתיים החל ממועד סיום החכירה הראשונה ועד ליום הגשת הבקשה לחידוש החכירה. חוכר כאמור המבקש, בנוסף, להוון את דמי החכירה השנתיים ליתרת תקופת החכירה השנייה, לא יהיה זכאי להנחת אזור.
קביעת ערכי קרקע [תיקון: 9.3.2023]
(א)
ערך הקרקע של נכס מקרקעין למטרות תעסוקה שגודלו אינו עולה על 1,000 מ״ר ייקבע על פי טבלאות ערכי קרקע שתקבע הרשות לצורך ביצוע הוראות פרק משנה זה. במקום בו לא קיימת טבלת ערכי קרקע תיערך שומה פרטנית.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), חוכר יהיה רשאי לבקש כי ערך הקרקע ייקבע בשומה פרטנית. בקש חוכר כי תיערך לו שומה פרטנית, יהיה התשלום בהתאם לשומה אף אם היא גבוהה מערך הקרקע שנקבע בטבלאות ויחולו הכללים הנהוגים ברשות לעניין השגה על שומות.
סימן ד׳: מוסדות ציבור ו/או חוכר למטרה ציבורית
היוון בהסכם חכירה
למטרה ציבורית שאינו מהוון, הרשות תאפשר היוון זכויות החכירה עד לתום תקופת החכירה המקורית, כאשר יתרת התקופה אינה פחותה מ־8 שנים לסיום התקופה. ההיוון יחושב כמכפלת אחוז דמי חכירה שנתיים בהסכם החכירה במקדם ההיוון ליתרת תקופת החכירה, על בסיס שומה עדכנית, למועד ביצוע חישוב ההיוון.
דמי ההיוון יחושבו החל משנת החכירה הבאה, בעד השנה הנוכחית החוכר יחויב בדמי החכירה השנתיים.
חידוש חכירה – יובל מוקדם
אם נותרו פחות מ־8 שנים לסיום תקופת החכירה המקורית, ניתן לבצע יובל מוקדם. החכירה תחודש בהתאם למפורט בסעיף 5.3.14. התקופה הנוספת תחל מיום תשלום דמי ההיוון.
דמי ההיוון יחושבו כמכפלה של 1% מערך הקרקע למועד ביצוע החידוש, במקדם ההיוון לכל תקופת החכירה השנייה.
חידוש חכירה – יובל
(א)
קרקע שהוקצתה בפטור ממכרז למטרה ציבורית, אשר תמה תקופת החכירה הראשונה של 49 שנים (להלן בפרק משנה זה – החכירה המקורית) – ההסכם יוארך לתקופת חכירה שנייה של 49 שנים (להלן בפרק משנה זה – התקופה החדשה) לפי הכללים שבסעיפים קטנים (ב) ו־(ג):
(ב)
חוכר שהוא מוסד ציבורי או שבוצעה העברת זכויות בהסכמת הרשות לפני אישורה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1551 מיום 21.5.18 והחוכר מילא אחר כל התנאים שחלו עליו על פי הסכם החכירה המקורי – יהיה זכאי לחידוש החכירה ובלבד שיובטח כי הקרקע תמשיך לשמש למטרה או לייעוד שנקבעו בהסכם החכירה המקורי.
(ג)
על התקופה החדשה יחולו תנאי התשלום הבאים:
(1)
דמי חכירה סמליים מהוונים ישולמו על ידי מוסד ציבורי אשר מתקיימים לגביו אחד מהתנאים המפורטים להלן:
(א)
שילם בתקופה הקודמת דמי חכירה סמליים;
(ב)
בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקיפות במועד החידוש מטרת החכירה מזכה בתשלום דמי חכירה סמליים;
(ג)
מטרת החכירה היא לבית ספר יסודי או על יסודי;
(ד)
הוועדה המקומית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, אישרה לרשות שלצורך פיצויים תיכלל הקרקע המוחכרת בהוראות סעיף 190(א)(1) לחוק;
(2)
מוסד ציבורי שאינו זכאי לתשלום דמי חכירה סמליים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל התקיפות במועד חידוש החכירה ישלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 1% מערך הקרקע לפי שומה מעודכנת למועד תחילת התקופה החדשה, בתשלומים שנתיים או בתשלום חד פעמי מהוון.
חידוש חכירה במהלך תקופת החכירה השנייה
(א)
דמי ההיוון יחושבו כמכפלה של 1% מערך הקרקע למועד ביצוע החידוש, במקדם ההיוון לכל יתרת תקופת החכירה. בעד השנים שחלפו ממועד סיום התקופה הראשונה ועד למועד ביצוע החידוש, ישלם החוכר דמי חכירה שנתיים על פי שומה למועד תחילת תקופת החכירה השנייה.
(ב)
על דמי ההיוון המשולמים מראש עבור כל תקופת החכירה השנייה תחול הנחת אזור ובלבד שהתקיימו שני אלה:
(1)
החוכר בחר לחדש את החכירה בתנאי תשלום דמי חכירה מהוונים;
(2)
התשלום עבור ההיוון לא יפחת מ־2% מערך הקרקע המלא למועד ביצוע החידוש.
חידוש חכירה בדמי חכירה סמליים [תיקון: 1.10.2020]
הרשות תאפשר חידוש חכירה בדמי חכירה סמליים למוסד ציבורי אשר הוקצתה לו קרקע למטרה ציבורית וששילם דמי חכירה שנתיים או מהוונים למטרה ציבורית במהלך תקופת החכירה הראשונה, בתנאים המצטברים המפורטים להלן:
(א)
החוכר מימש את מטרת החכירה במהלך תקופת החכירה הראשונה;
(ב)
לא קיימות חריגות בניה או שימושים חורגים;
(ג)
הסדרת חובות עבר;
(ד)
לא תותר החכרת משנה;
(ה)
בעת שינוי ייעוד הקרקע תוחזר לרשות.
5.4. העברת זכויות
סימן א׳: כללי
הסכמת הרשות
(א)
בעל זכויות בקרקע המבקש להעביר זכויותיו לאחר, חייב לקבל לכך את הסכמת הרשות בכתב.
(ב)
הרשות לא תאשר העברת זכויות –
(1)
במקרים שבהם הופרו תנאי הסכם הפיתוח או הופרו תנאי הסכם החכירה, אלא אם כן תוקנו ההפרות או הוסדרו בהסכמת הרשות ובהתאם לתנאים שקבעה;
(2)
בהקצאות שנעשו על פי הסכם הרשאה.
(ג)
הסכמת הרשות, אם תינתן, תתבצע רק לאחר השלמת כל הפעולות הנדרשות על פי הוראות פרק משנה זה, ולאחר תשלום דמי הסכמה – אם הנכס אינו מהוון, ותשלום חובות דמי חכירה שנתיים – אם קיימים, ובכפוף להמצאת אישורים על תשלומי מס הנדרשים על פי כל דין.
העברה לזר
כאשר מקבל הזכויות הוא זר כהגדרתו בסעיף 2א לחוק מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, העברת הזכויות תתבצע בכפוף להוראות החוק האמור.
הקצאה על פי המלצת משרד ממשלתי
הייתה ההקצאה ליזם על פי המלצת משרד ממשלתי, בין בדרך של מכרז ובין שלא במכרז, טעונה העברת הזכויות המצאת אישור בכתב של המשרד הממליץ.
סימן ב׳: העברת זכויות בקרקע למגורים
זכאות להסכם חכירה מהוון
חוכר ששילם דמי חכירה שנתיים, בשיעור 1% מערך הקרקע במהלך השנים 2008 – 2014 ואין לו חובות דמי חכירה שנתיים קודמים יהיה זכאי להסכם חכירה מהוון ליתרת תקופת החכירה הראשונה ולתקופת חכירה נוספת.
בנייה רוויה – מכרז פומבי
(א)
העברת זכויות בבנייה רוויה בקרקע שהוקצתה במכרז פומבי תתבצע בהתאם לתנאי המכרז וההסכם.
(ב)
העברת זכויות של זוכה במכרז (קבלן/יזם) בבנייה רוויה במכרז משותף של הרשות עם גורם נוסף במכרז שהוא מחיר למשתכן, מחיר מטרה או דיור להשכרה, מותנית בהמצאת אישור הגורם השותף למכרז.
(ג)
העברת זכויות של משתכנים במכרזי מחיר למשתכן או מחיר מטרה תהיה בהתאם להוראות פרק משנה 4.7.
בנייה רוויה – פטור ממכרז
(א)
בהעברת זכויות בבנייה רוויה בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז בהסכם פיתוח יחולו ההוראות שבפסקאות (1) עד (3):
(1)
העברת הזכויות תתבצע בהתאם לתנאי ההקצאה וההסכם;
(2)
הרשות תאשר העברת זכויות חלקית או מלאה בתקופת הסכם פיתוח, ובלבד שמקבל הזכויות עמד בכל התנאים והדרישות שנקבעו בהסכם הפיתוח אשר נחתם עם היזם שהוא מעביר הזכויות;
(3)
הרשות לא תאשר העברת זכויות בנסיבות המפורטות בפסקאות משנה (א) ו־(ב):
(א)
הקרקע הוקצתה ליזם בשל תכונה אישית או בשל נסיבות המאפיינות אותו בלבד, אלא אם כן מקבל הזכויות משתייך לאותן קטגוריות או שהוא בעל אותם אפיונים שמכוחם רכש היזם את זכויותיו במגרש;
(ב)
הסכם הפיתוח שנחתם עם היזם כולל תנאים מיוחדים, המונעים העברת הזכויות.
(ב)
העברת זכויות בבנייה רוויה בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז בהסכם חכירה תתבצע בהתאם לתנאי ההקצאה וההסכם.
בנייה נמוכה – מכרז
העברת זכויות בהקצאות קרקע למטרת בנייה נמוכה שהוקצתה במכרז, למעט הרשמה והגרלה ומכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים, תתבצע בהתאם לתנאי המכרז וההסכם.
בנייה נמוכה – פטור ממכרז, הרשמה והגרלה או מכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים
בהעברת זכויות בהקצאות קרקע למטרת בנייה נמוכה שהוקצתה בפטור ממכרז, בהרשמה והגרלה או במכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים, יחולו ההוראות שבפסקאות (1) עד (4):
(1)
לעניין סעיף זה, ”הנחה“ – תשלום דמי חכירה מופחתים, לרבות פטור מתשלום דמי חכירה, בהתאם להוראות סימן א לפרק משנה 4.2.
הנהלת הרשות רשאית לקבוע מקרים אחרים שבהם תינתן הנחה אשר תיכלל בהגדרה זו. אם עשתה כן יפורסם המקרה טרם ביצוע העסקה;
(2)
הרשות תאפשר העברת זכויות ללא הגבלה וללא שתיגבה תמורה נוספת, בחלוף 5 שנים ממועד סיום הבנייה;
(3)
הרשות תאפשר העברת זכויות ממועד החתימה על הסכם פיתוח או חכירה ובטרם חלפו 5 שנים מסיום הבנייה במקרים ובתנאים המפורטים בפסקאות משנה (א) עד (ז):
(א)
במקרים חריגים: מוות, מצב בריאותי קשה, גירושין על פי פסק דין או מימוש משכנתה, ניתן יהיה להגיש בקשה להעברת זכויות ללא תשלום נוסף, כמפורט בפסקאות משנה (ג) ו־(ד), טרם המועד הקבוע בכפוף לכללים שתקבע הנהלת הרשות;
(ב)
במקרים שבהם הוקצתה קרקע לבעל זכויות בשל היותו נכה – הרשות תאפשר העברת זכויות ללא הגבלה ולא תגבה תשלום נוסף, כאשר העברת הזכויות היא לנכה העונה על התבחינים שבשלהם הוקצתה הקרקע לבעל הזכויות;
(ג)
במקרים שהקרקע הוקצתה ללא הנחה: הרשות תאפשר להעביר זכויות בתשלום נוסף –
בעת העברת זכויות שתבוצע ממועד החתימה על הסכם פיתוח או חכירה עד תום שנה ממועד סיום הבנייה, ישלם החוכר תוספת של 20% מהתמורה צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת מע״מ, ובתקופה שלאחר מכן ועד תום 5 שנים ממועד סיום הבנייה יפחת שיעור התשלום כל שנה ב־4% מהתמורה, בהתאמה;
(ד)
במקרים שהקרקע הוקצתה בהנחה: הרשות תאפשר להעביר זכויות בתשלום נוסף –
בעת העברת זכויות שתבוצע ממועד החתימה על הסכם פיתוח או חכירה עד תום שנה ממועד סיום הבנייה, ישלם החוכר תשלום בגובה מלוא ההנחה צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת מע״מ. בתקופה שלאחר מכן ועד תום 5 שנים ממועד סיום הבנייה יפחת שיעור התשלום כל שנה ב־20% נוספים מגובה ההנחה, בהתאמה;
(ה)
במקרים המפורטים בפסקאות משנה (ג) ו־(ד), החיוב ייערך עבור שנה מלאה גם כאשר מדובר בחודשים בודדים מתוך שנה;
(ו)
בוצעה העברת זכויות כאמור בפסקאות משנה (ג) ו־(ד) ונגבה תשלום בשלה, אם תוגש בקשה להעברת זכויות נוספת במהלך התקופה בת 5 השנים ממועד סיום הבנייה, לא ייגבה כל תשלום נוסף;
(ז)
העברת זכויות בהסכם פיתוח, למי שלא שילם בעד מלוא זכויות הבנייה על פי התוכנית שהייתה בתוקף במועד ההקצאה, מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים, בעד ההפרש בין מלוא זכויות הבנייה על פי התוכנית שהייתה בתוקף בעת ההקצאה, לבין הזכויות שאותן רכש היזם בפועל, על פי שומה ועדכנית למועד הבקשה. תנאי זה לא יחול על העברת זכויות לבן או לבת זוגו או לאחיו או לאחותו של היזם, אשר קיבלו זכויות אלו מכוח היות אבי היזם בעל זכות למגרש בהרחבה על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 737.
(4)
כללי סעיף 5.4.8 יחולו על עסקאות בפטור ממכרז או על עסקאות שהוקצו בהרשמה והגרלה או במכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים, שאושרו מיום 28.10.2018.
על עסקאות בפטור ממכרז או עסקאות שהוקצו בהרשמה והגרלה או במכרז לבעלי מאפיינים מיוחדים, שאושרו לפני 28.10.2018, יחולו לעניין העברת הזכויות כללי החלטת מועצת מקרקעי ישראל שהייתה בתוקף במועד אישור העסקה.
על אף האמור, כללי סעיף 5.4.8 יחולו גם על עסקאות שאושרו לפני 28.10.2018 במקרים שבהם בעל הזכויות חפץ לעשות כן.
סימן ג׳: העברת זכויות בקרקע לתעסוקה
הגבלת העברת זכויות בהסכם פיתוח
בהסכם פיתוח הרשות לא תאשר העברת זכויות בנסיבות המפורטות בפסקאות (1) עד (3):
(1)
הקרקע הוקצתה בפטור ממכרז על בסיס המלצה של משרד הכלכלה או משרד התיירות;
(2)
הקרקע הוקצתה בפטור ממכרז ליזם בשל תכונה אישית או בשל נסיבות המאפיינות אותו בלבד אלא אם כן מקבל הזכויות משתייך לאותן קטגוריות או שהוא בעל אותם אפיונים שמכוחם רכש היזם את זכויותיו במגרש;
(3)
הסכם הפיתוח שנחתם עם היזם כולל תנאים מיוחדים, המונעים העברת הזכויות.
תנאים להעברת זכויות בהסכם חכירה
בהסכם חכירה – אם עברו 7 שנים מיום החתימה על ההסכם ובתנאי שמומשה מטרת החכירה – ניתן להעביר את הזכויות ללא האישורים האמורים בסעיפים 5.4.3 ו־5.4.9.
אי העברת זכויות בתחנת דלק
בהקצאה לתחנת דלק לנכה, בהתאם להמלצת אגף השיקום במשרד הביטחון, לא תותר העברת זכויות בין בירושה על פי דין ובין על פי צו קיום צוואה, או בכל דרך אחרת.
סימן ד׳: העברת זכויות בנכסים ציבוריים
קרקע שהוקצתה לרשות מקומית
לא תתאפשר העברת זכויות בקרקעות לצורכי ציבור, אשר הוקצו לרשויות מקומיות מכוח תוכנית, בנכסים שהוקצו לתאגידים ממשלתיים ובנכסים שהוקצו למטרה ציבורית בדמי חכירה שנתיים סמלי.
העברת נכס ציבורי לצד שלישי
בנכס ציבורי, שלא נכלל בסעיף 5.4.12 ושהוחכר למטרה ציבורית – אם הקרקע שאותה מבקש החוכר להעביר לצד שלישי מיועדת על פי תוכנית לצורכי ציבור על פי הקבוע בחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, סעיפים 188(ב) ו־190(א)(1), יפנה החוכר לרשות המקומית בהודעה לפיה ניתנת לה זכות סירוב ראשונה המאפשרת לרשות המקומית לרכוש את זכויותיו בנכס, וזאת בתוך 90 ימים מיום שליחת ההודעה.
תמורה
המחיר שאותו תידרש הרשות המקומית לשלם לבעל הזכויות בעד רכישת הזכויות ייקבע בהתאם לייעוד הציבורי שלשמו הוקצה הנכס הציבורי לחוכר המקורי, ובתוספת ערך המחוברים. בכל מקרה לא תעלה התמורה עבור הנכס הציבורי על שוויו כפי שיוערך על פי שומה. העברת הזכויות לא תיעשה בדמי חכירה סמליים.
העברת זכויות לצד שלישי
אם רשות מקומית, לא תענה בתוך 90 ימים כאמור, החוכר יהיה רשאי להעביר את זכויותיו בנכס הציבורי לצד שלישי, העונה על הגדרת מוסד ציבורי, אשר יתחייב להמשיך ולממש את המטרה הציבורית שלשמה הוקצה הנכס הציבורי לחוכר בהסכם החכירה.
צד שלישי שאינו מוסד ציבורי
תותר העברת זכויות לצד שלישי, שאינו מוסד ציבורי רק במקרה של העברת זכויות בד בבד עם עסקת שינוי ייעוד העומדת בכללי החלטת מועצת מקרקעי ישראל ביחס לשינוי ייעוד במוסדות ציבור.
דמי הסכמה
בעד העברת הזכויות, הרשות תגבה מהחוכר דמי הסכמה על בסיס ערכי הקרקע בייעודם הציבורי ובהתאם למטרת הסכם החכירה.
העברה לרשות מקומית
העברת זכויות של נכס בייעוד ציבורי לרשות המקומית בהתאם למטרת ההקצאה, תהיה פטורה מתשלום דמי הסכמה.
תחולה
הוראות סימן זה יחולו גם על צד שלישי שרכש זכויות בנכס.
סימן ה׳: חישוב דמי הסכמה מגורים, בתעסוקה ובמוסדות ציבור
נכס מהוון
העברת זכויות בהסכם פיתוח או בהסכם חכירה בנכסים מהוונים פטורה מתשלום דמי הסכמה.
נכס לא מהוון
בנכס לא מהוון, ייערכו שני חישובים אחד לדמי הסכמה והשני לדמי היוון. לחוכר תינתן אפשרות לבחור את המסלול המועדף. מקבל הזכויות יוכל להשלים להוון בתוך 90 ימים מהמועד האחרון שנקבע לתשלום דמי ההסכמה.
שווי הקרקע
גובה דמי ההסכמה יתבסס על הערכת שווי הקרקע על פי שומה.
הנחת אזור
הנחת אזור לא תחול על תשלום דמי ההסכמה.
תנאים מיוחדים
בהסכם חכירה אם נקבע בהסכם החכירה שיעור דמי הסכמה אחר, יהיו דמי ההסכמה כפי שנקבע בהסכם החכירה.
גובה דמי ההסכמה
חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מהפרש עליית ערך הקרקע, אלא אם כן כתוב אחרת בהסכם החכירה, בין ערך הקרקע ליום רכישת הזכויות, כשהוא משוערך בהצמדה למדד המחירים לצרכן ליום חישוב דמי ההסכמה, לבין ערך הקרקע במועד חישוב דמי ההסכמה הנוכחיים.
דמי חכירה ראשוניים
אם שילם החוכר או שהוכרו לו דמי חכירה ראשוניים, החיוב בדמי הסכמה יחול רק על היתרה הבלתי משולמת, כלומר על ערך הקרקע שלא שולם עבורו או לא הוכרו בשלו דמי חכירה ראשוניים.
מועד החישוב
דמי ההסכמה יחושבו למועד עריכת החשבון.
מועד רכישת הזכויות
מועד התשלום בפועל ייראה כמועד רכישת הזכויות של מקבל ההעברה.
מקרה שלא הוונה זכות החכירה
בנכס לא מהוון, לחוכר תינתן אפשרות לשלם דמי הסכמה ולהישאר בהסכם שאינו מהוון.
אם החוכר או מקבל ההעברה לא יהוונו את זכות החכירה, דמי החכירה השנתיים יעודכנו – בהתאם לתנאי ההסכם. אם לא נקבע בהסכם, יחושב בהתאם לכך: מגורים – 1%; ציבורי – 2% מהיתרה הבלתי משולמת; תעסוקה – 5% מהיתרה הבלתי משולמת.
דמי החכירה החדשים ייגבו החל משנת הכספים הבאה – 1 באפריל 2019.
תנאים לקבלת פטור באמצעות היוון או שינוי ייעוד וניצול
על מנת לקבל פטור מתשלום דמי הסכמה בעת ביצוע העברת זכויות, בין באמצעות היוון הזכויות בנכס ובין באמצעות עריכת עסקת שינוי ייעוד וניצול, על מעבירי הזכויות להגיש בקשה להעברת זכויות עד 120 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר בין המעביר למקבל. בקשות להעברת זכויות שיוגשו לאחר 120 ימים מחתימת הסכם המכר תאושרנה בכפוף לתשלום דמי הסכמה בלבד, למועד עריכת הבקשה על ידי הרשות, מבלי שתינתן למבקשים אפשרות לתשלום דמי היוון במקום דמי הסכמה, או פטור מדמי הסכמה בעת עריכת עסקת שינוי ייעוד וניצול.
העברת זכויות ליורש
העברת זכויות ליורש על פי דין או על פי צו קיום צוואה, אם אינה אסורה על פי ההסכם או על פי נוהלי הרשות, לא תיחשב לעניין חיוב בדמי הסכמה כהעברת זכות חכירה.
העברת זכויות לקרוב
העברת זכות חכירה לקרוב לא תיחשב, לעניין חיוב בדמי הסכמה, כהעברת זכות חכירה; לעניין זה, ”קרוב“ – בן זוג או בת זוג לרבות ידוע או ידועה בציבור כבן זוג או בת זוג, גרוש או גרושה במסגרת הסכם גירושין, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאמץ ומאומץ ובן זוגו של כל אחד מאלה.
סימן ו׳: פטורים והנחות במגורים
פטורים והנחות [תיקון: 2.12.2019]
(א)
לא יידרש תשלום במקרים שבהם נקבע פטור מתשלום דמי הסכמה על פי רשימת הפטורים המפורטת בסעיף 5.4.34, ובכפוף לתנאי הסכם החכירה.
(ב)
תינתן הנחה על פי סעיף זיכוי אחד בלבד, כך שהחוכר לא יהיה רשאי לצבור הנחות בשל אחוזי נכות או אחוזי הנחה עקב זכאויות שונות.
(ג)
יינתן פטור או הנחה לחוכר שהיה בעל אותה זכות חכירה במשך 4 שנים לפחות. סעיף קטן זה לא יחול אם זכאותו של החוכר נוצרה במהלך תקופת החכירה.
(ד)
פטור או הנחה המגיעים לאחד מבני הזוג יינתנו גם לגבי חלקו של בן או בת הזוג השני באותה זכות חכירה. לעניין זה, ”בני זוג“ – לרבות ידועים בציבור.
(ה)
לא תינתן הנחה מעבר לסכום של 80,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ.
פטורים והנחות [תיקון: 2.12.2019, 8.9.2020]
רשימת פטורים והנחות
| סיבת הזכאות | מסמכים שיש למסור | פטור או שיעור הנחה |
|---|---|---|
| 1. חוכר המחליף דירתו בדירה אחרת באותו בניין | הסכמי מכר | פטור |
| 2. בעל עיטור גבורה אישור משרד הביטחון על הענקת | העיטור | פטור |
| 3. בני משפחה של חייל שנספה בפעולת ביטחון או בפעולת איבה; לעניין פרק משנה זה, ”בן משפחה“ – בן זוג, הורה, או ילד שגילו אינו עולה על 18 שנים | אישור של קצין תגמולים או ועדת ערעור הפועלים לפי סעיפים 4 ו־5 לחוק משפחות חיילים שנספו במערכה (תגמולים ושיקום), התש״י–1950, או אישור של הרשות המאשרת או ועדת עררים הפועלים לפי סעיפים 10 ו־11 לחוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, התש״ל–1970 לפי העניין. | פטור |
| 4. נכה כמשמעותו לפי חוק הנכים (תגמולים ושיקום) [נוסח משולב], התשי״ט–1959, שדרגת נכותו לצמיתות ביום העברת הזכויות היא 50% ובלבד שהנכות לגבי כל פגימה תילקח בחשבון רק פעם אחת. | אישור על דרגת הנכות שקבעה ועדה רפואית לפי סעיפים 10 ו־12(א) לחוק הנכים (תגמולים ושיקום) [נוסח משולב], התשי״ט–1959. | הנחה – מוגבלת עד לסכום של 80,000 שקלים חדשים כולל מע״מ |
| 5. נכה שדרגת נכותו לצמיתות ביום העברת הזכויות היא 80% ובלבד שהנכות לכל פגימה תילקח בחשבון רק פעם אחת: לעניין זה ”נכה“ כמשמעותו באחד החוקים שלהלן: | הנחה – מוגבלת עד לסכום קבוע בסך 80,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ. | |
| א. חוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ״ה–1995. | אישור על דרגת הנכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לעררים לפי תקנות הביטוח לאומי. | |
| ב. חוק נכי המלחמה בנאצים, התשי״ד–1954. | אישור על דרגת הנכות שקבעה ועדה רפואית לפי תקנות נכי המלחמה בנאצים, התשי״ד–1954 [צ״ל: תקנות נכי המלחמה בנאצים (ועדה רפואית), התשט״ו–1954], או קביעת הוועדה הרפואית העליונה לפי תקנה 10 לתקנות נכי המלחמה בנאצים (ועדה רפואית עליונה), התשי״ז–1957. | |
| ג. חוק נכי רדיפות הנאצים, התשי״ז–1957. | אישור על דרגת נכות שקבעה ועדה רפואית לערעורים לפי סעיף 8 לתוספת החמישית לחוק הביטוח הלאומי, התשי״ד־1953, או ועדה רפואית עליונה לפי תקנות נכי המלחמה בנאצים (ועדה רפואית עליונה), התשי״ז־1957. | |
| ד. חוק התגמולים לנפגעי פעולות איבה, התש״ל–1970. | אישור על דרגת נכות שקבעה ועדה רפואית לפי סעיף 5 לחוק האמור ולפי סעיף 118 לחוק הביטוח הלאומי [נוסח חדש], התשנ״ה–1995 או ועדה רפואית לעררים שנתמנתה לעניין סעיף 122. | |
| ה. חוק תגמולים לאסירי ציון ולבני משפחותיהם, התשנ״ב–1992 וההסכם. | אישור על דרגת נכות שקבעה ועדה רפואית או ועדה רפואית לעררים לפי סעיפים 6 ו־7 לחוק התגמולים לאסירי ציון ולבני משפחותיהם, התשנ״ב–1992. | |
| 6. נכה בנכות כללית שדרגת נכותו הרפואית לצמיתות ביום העברת הזכויות היא 80% לפחות, שאינו זכאי לפטור לפי סעיף 4 של טבלה זו, והמקבל קצבת נכות כללית מהמוסד לביטוח לאומי. | אישור על דרגת נכות רפואית לצמיתות של 80% לפחות ביום העברת הזכויות, שקבעה הוועדה הרפואית שנתמנתה לפי תקנות מס הכנסה (קביעת אחוזי נכות), התש״ם–1979, או אישור המוסד לביטוח לאומי שלחוכר נקבעה נכות רפואית לצמיתות של 80% לפחות המזכה אותו לקצבה חודשית לפי חוק הביטוח הלאומי (נוסח משולב), התשכ״ח־1968, או אישור מאת משרד הבריאות על מוגבלות בניידות של 80% לפחות, ביום העברת הזכויות. אישור מביטוח לאומי על קבלת הקצבה. | הנחה – מוגבלת עד לסכום קבוע בסך 80,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ. |
| 7. חוכר שהוא עיוור. | תעודת עיוור מאת משרד העבודה והרווחה. | הנחה – מוגבלת עד לסכום קבוע בסך 80,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ. |
| 8. חוכר המעביר ללא תמורה זכות חכירה למוסד ציבורי, למדינה לרשות מקומית, לקרן היסוד, לקק״ל או לאוניברסיטה. | הסכם להעברת זכות החכירה ללא תמורה בין החוכר לאחד הנעברים, חתום ומבויל כחוק. | פטור |
| 9. במגרשי מגורים בלבד – חוכר שגילו 65 שנים לפחות וחוכרת יחידה שגילה 60 שנים לפחות, המקבלים מהמוסד לביטוח לאומי תשלומים על פי חוק הבטחת הכנסה, התשמ״א–1980. | אישור מהמוסד לביטוח לאומי לזכאותו של החוכר לקבלת התשלומים האמורים ב־3 החודשים האחרונים שקדמו לחודש שבו הוגשה לרשות הבקשה למתן הפטור. | הנחה – מוגבלת עד לסכום קבוע בסך 80,000 שקלים חדשים לא כולל מע״מ. |
| 10. העברה ללא תמורה מתאגיד מתפרק למי שהיה בעל מניות בו ערב פירוקו, כשחלקו בזכויות המועברות כחלק זכויותיו בתאגיד האמור, או העברה ללא תמורה מחוכר שהוא איגוד מקרקעין כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג־1963, המצוי בהליכי פירוק, למי שהיה בעל מניות בו ערב פירוקו, כשחלקו בזכויות המועברות כחלק זכויותיו בתאגיד האמור. | הפטור יינתן בתנאים אלה: א. האיגוד עמד בתנאי הסכם החכירה. ב. קודם להעברת זכויות החכירה משמו של האיגוד לשמות בעלי הזכויות שבו, ימציא האיגוד לרשות אישורי מיסים, וכן אישור כתוב ממיסוי מקרקעין שניתן פטור מתשלום מס שבח לאור העובדה כי מדובר בהעברת מניות אגב פירוק התאגיד המעביר. | פטור |
5.5. תוספת בנייה, שינוי ייעוד או ניצול, פיצול מגרש
סימן א׳: כללי
הגדרות
”בינוי בפועל“ – הקצאה בה שולמה תמורה עבור חלק מהזכויות המוקנות בתוכנית שהייתה בתוקף בעת ההקצאה;
במגזר העירוני – במגורים (לרבות בנייה למגורים בישובים קהילתיים) – בהקצאות קרקע למטרת מגורים החל מתאריך 20.11.1990;
במגזר החקלאי – בהרחבות – קהילתיות ובמגרשי מגורים בנויים במושבים;
בתעסוקה – בהקצאות קרקע למטרת תעסוקה בתוכניות שאושרו החל מיום 1.7.1975.
”חוכר“ – בעל זכות חכירה בעת הגשת הבקשה.
דמי היתר
הרשות תגבה דמי היתר עבור מתן הסכמתה לבעל זכויות להפיק מהקרקע הנאה נוספת על זו שרכש, בגבולות שטח ההקצאה המקורי.
בינוי בפועל
(א)
במגרש ששטחו עד 280 מ״ר, ששולמה בעבורו תמורה לרשות בעת ההקצאה על פי הקצאה לבינוי בפועל, תכיר הרשות בתמורה זו כתשלום עבור מלוא הזכויות בתוכנית התקיפה בעת ההקצאה.
(ב)
במגרש ששטחו מעל 280 מ״ר, ששולמה עבורו תמורה לרשות בעת הקצאת הקרקע על פי הקצאה לבינוי בפועל, תתנה הרשות את הטיפול בבקשות על פי הוראות פרק משנה זה בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא עבור זכויות הבנייה המבוקשות בהיתר הבנייה אשר לא שולם בעבורן בעת ההקצאה המקורית. לאחר מיצוי זכויות הבנייה על פי התוכנית בעת ההקצאה, והתשלום בעבורם, כאמור, תיגבה הרשות דמי היתר בהתאם להוראות פרק משנה זה.
רכישת בעלות
לחוכר תינתן אפשרות לרכוש את זכות הבעלות בעת ביצוע הפעולות המפורטות בפרק משנה זה, בכפוף להוראות פרק משנה 5.1, ובכך לייתר את תשלום דמי ההיתר.
דמי היתר או בתוספת בנייה או פיצול דירות בהתאם לסעיף 147(י) לחוק התכנון והבנייה [תיקון: 9.3.2023]
(א)
בהליכי רישוי מקוצר דמי היתר במסגרת הליכי רישוי מקוצר – הבקשות על פי תקנות התכנון והבניה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), התשע״ז–2017, המפורטות בסעיף 5.5.49 בתוספת הראשונה לסעיף זה – לא תחייבנה קבלת אישור מהרשות כתנאי להגשתן ולא תחויבנה בתשלום דמי היתר. בקשות אשר מנויות בתקנות התכנון והבניה ואינן נכללות בסעיף 5.5.49 תחויבנה באישור הרשות כתנאי להגשתן ותחויבנה בתשלום דמי היתר.
(ב)
בקשות להקלה בהתאם להוראות סעיף 147(י) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, לא תחייבנה קבלת אישור מהרשות כתנאי להגשתן ולא תחויבנה בתשלום דמי היתר.
פטורים [תיקון: 19.1.2022, 18.7.2023]
במקרים הבאים יינתן פטור מתשלום דמי היתר:
(א)
נכס ציבורי שבעדו נחתם הסכם בדמי חכירה שנתיים סמליים והמטרה המבוקשת תואמת למטרת החכירה המקורית והנכס משמש למטרה זו בפועל;
(ב)
נכס שבעבורו נחתם הסכם מכר;
(ג)
נכס שבו נרכשה זכות הבעלות או קיימת זכות להקניית זכות הבעלות ללא תמורה, בהתאם להוראות בעניין הקניית הבעלות;
(ד)
בעלי עיטור גבורה – לתוספת בנייה במגורים בלבד;
(ה)
בעלי הסכם חכירה מהוון הכולל זכויות עתידיות;
(ו)
בקשות במסגרת הליך רישוי מקוצר המפורטות בסעיף 5.5.49 בתוספת הראשונה. בקשות להיתר בשטח העולה על המפורט בסעיף 5.5.49 יחויבו בתשלום דמי היתר;
(ז)
עבודות ומבנים המצויים בתחום מפעלים קיימים במגרשים לתעשייה המפורטים בסעיף 5.5.50 בתוספת השנייה.
(ח)
נכס המוחכר לסוכנות היהודית לארץ ישראל או מוסדותיה – עבור תוספת בנייה או שינוי ניצול בנסיבות בהן הקרקע משמשת או מיועדת לשמש כדירות דיור ציבורי כל עוד השימוש יהיה לטובת הדיור הציבורי. סעיף קטן זה יהיה בתוקף עד ליום 31.12.2033. לעניין סעיף קטן זה, ”דירות דיור ציבורי“ – דירות המשמשות להשכרה למי שהופנה על ידי משרד הבינוי והשיכון או משרד העלייה והקליטה, ומנוהלות על פי הנחיות משרד הבינוי והשיכון.
(ט)
נכס המוחכר למשרד הבינוי והשיכון – עבור תוספת בנייה או שינוי ניצול בנסיבות בהן הקרקע משמשת או מיועדת לשמש כבתי דיור גיל הזהב, כל עוד השימוש יהיה לטובת שימוש זה. לעניין סעיף קטן זה, ”בתי דיור גיל הזהב“ – בהתאם לרשימה שתוסכם בין הרשות לבין משרד הבינוי והשיכון.
בעל זכויות בהסכם פיתוח או חוכר אשר לא מימש את מטרת החכירה
בעל זכויות בהסכם פיתוח, או חוכר אשר לא מימש את מטרת החכירה, המבקש לרכוש זכויות נוספות או שונות מהזכויות שנרכשו ישלם דמי היתר מהוונים בשיעור של 91%. בעל זכויות בהסכם פיתוח או חוכר אשר שילם היטל השבחה על בסיס שומה סופית עבור אותן זכויות בנייה, זכאי להחזר תשלום היטל ההשבחה. בכל מקרה, תשלום דמי ההיתר לא יפחת מ־31% משווי הזכויות הנוספות על פי שומה.
הנחות אזור [תיקון: 2.2.2019]
על שיעורי התשלום תחול הנחת אזור, למעט תשלום בעד שינוי ייעוד או ניצול בנכס ציבורי.
בנייה או שימוש שלא בהתאם להסכם החכירה
(א)
בעת עריכת עסקה בהתאם להוראות פרק משנה זה, כאשר קיימים בנייה או שימוש שלא בהתאם להסכם החכירה (להלן בפרק משנה זה – שימוש חורג), ייגבו דמי היתר מהוונים וכן תשלום בעבור השימוש החורג (להלן בפרק משנה זה – דמי שימוש) כמפורט בפסקאות (1) עד (4):
(1)
6% מערך הקרקע – באזור שאינו אזור עדיפות לאומית;
(2)
4% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית ב׳;
(3)
3% מערך הקרקע – באזור עדיפות לאומית א׳;
(4)
1% מערך הקרקע – באזור קו עימות.
על אף האמור לעיל, בתוספת בנייה בנכסי מגורים – בעבור השימוש חורג ביחידה המקורית ו/או ביחידה נוספת שאושרה על יד הרשות ייגבו דמי היתר בלבד ללא דמי שימוש.
(ב)
אם לא ניתן לאשר את השימוש החורג מבחינה תכנונית יידרש החוכר להחזיר את המצב לקדמותו וייגבו דמי שימוש בשיעורים האמורים בסעיף זה.
חישוב ערכי הקרקע
ערכי הקרקע לחישוב דמי ההיתר ייקבעו על פי הכללים הנהוגים ברשות. הרשות רשאית לקבוע טבלאות ומחירונים לערכי קרקע. הנהלת הרשות מוסמכת לקבוע כללים לשימוש בטבלאות ובמחירונים לערכי קרקע בכל סוגי השימושים וייעודי הקרקע.
מיצוי זכויות על פי הסכם פרטני [תיקון: 6.6.2021]
(א)
חוכר המבקש למצות את זכויותיו על פי ההסכם הפרטני, לא יהיה זכאי להטבות המעוגנות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל שנקבעו לאחר מועד תחילת החכירה.
(ב)
אם נקבע בהסכם חכירה מקורי למטרת מגורים או תעסוקה כי לא ייגבו דמי היתר, רשאית הרשות להתנות הסכמתה לביצוע אחת מהפעולות המפורטות בהוראות פרק משנה זה, במימוש שאר הוראות ההסכם האמור, לרבות הוראות שעניינן עדכון דמי החכירה השנתיים. מקום בו שיעור דמי החכירה השנתיים אינו קבוע בהסכם, עדכון דמי החכירה השנתיים יבוצע לפי שיעור של 5% מערך הקרקע.
העברת זכויות ושינוי ייעוד ניצול או פיצול מגרש
העברת זכויות המתבצעת בד בבד עם ביצוע עסקת שינוי ייעוד, שינוי ניצול או פיצול מגרש פטורה מתשלום דמי הסכמה, בתנאי שהבקשה להעברת הזכויות הוגשה בתוך 120 ימים ממועד חתימת הסכם המכר בין הצדדים. בבקשות להעברת זכויות שיוגשו לאחר 120 ימים מחתימת הסכם המכר בין הצדדים, ייגבו דמי הסכמה ודמי היתר על פי הוראות פרק משנה זה.
זיכוי בעד שווי הקרקע [תיקון: 2.12.2019]
זיכוי בעד שווי הקרקע במצב הקודם דהיינו, הזכויות על פי ההסכם כולל זכויות נוספות שנרכשו בעבר, יינתן רק בעסקת שינוי ייעוד או ניצול.
לא יינתן זיכוי בעד שווי הקרקע במצב הקודם בעסקת פיצול מגרש פרט להחזר תשלום היוון דמי החכירה השנתיים בעד יתרת תקופת החכירה, ששולם על ידי החוכר, בהתייחס לשטח המגרשים החדשים שנוצרו עקב הפיצול למעט שטח המגרש עליו בנוי המבנה המקורי.
בקשות להיתר על פי הוראות פרק משנה זה
הרשות תמסור לוועדות התכנון והבנייה את הסכמתה או אי התנגדותה, כנדרש לפי תקנה 17(ב) לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע״ו–2016, לבקשות להיתר שהוגשו על פי הוראות פרק משנה זה ותנאיו.
סמכות הנהלת הרשות
הנהלת הרשות מוסמכת, אם נדרש, לקבוע נוהלים ותחשיבים ליישום הוראות פרק משנה זה.
שינוי ייעוד נלווה
בעד שינוי ייעוד נלווה ישולמו דמי היתר כמפורט בסימן ב׳, בעניין תוספת בנייה. לעניין סעיף זה, ”שינוי ייעוד נלווה“ – שינוי החל על שטח שאינו עולה על 20% מהשטח הבנוי או מזכויות הבנייה שהוקנו.
היטל השבחה
חוכר אשר שילם היטל השבחה על פי חוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, וכן שילם דמי היתר בעד אותן זכויות, לא יהא זכאי להחזר מהרשות בשל תשלום היטל השבחה.
תחולה
(א)
הוראות פרק משנה זה, למעט האמור בסעיף 5.5.7, לא יחולו על הסכמים שבהם לא מומשה מטרת החכירה.
(ב)
הוראות פרק משנה זה יחולו על חכירה ועסקאות פיצול או שינוי ייעוד וניצול, ששטחם אינו עולה על 20 דונמים. יישום ההחלטה על הסכמי חכירה ביחס לקרקע מבונה אשר שטחם עולה על 20 דונמים יובא לאישור הנהלת הרשות.
סימן ב׳: תוספת בנייה
תנאי לתוספת בנייה במגורים
הרשות תתנה את הטיפול בבקשה לתוספת בנייה במגורים בקיומו של הסכם חכירה מהוון.
דמי היתר בנייה רוויה [תיקון: 2.2.2019]
הרשות לא תגבה דמי היתר בעד תוספת בנייה בדירה בבנייה רוויה קיימת או בעד תוספת יחידות דיור ו/או תוספת זכויות בנייה בבנייה רוויה קיימת למגורים שהוחכר על פי הסכם חכירה מהוון לבנייה רוויה.
לעניין סעיף זה, בנייה קיימת – בנייה רוויה למגורים שהסתיימה בנייתה, נעשה אלוס [צ״ל: אכלוס] משתכנים ונחתם הסכם חכירה.
דמי היתר בנייה נמוכה
(א)
באזור עדיפות לאומית א׳ ובאזור קו עימות הרשות לא תגבה דמי היתר, למעט האמור בסעיף 5.5.3(ב).
(ב)
באזור עדיפות לאומית ב׳ ובאזור שאינו אזור עדיפות לאומית, הרשות תיגבה דמי היתר בשיעור 31% מהערך המעודכן של זכויות הבנייה הנוספות, עיקרי ושירות, במקרים הבאים:
(1)
שטחה המבונה של יחידת דיור הקיימת יחד עם תוספת השטח המבונה ליחידה זו, עולה על 160 מ״ר, עיקרי ושירות – התשלום ייגבה עבור הזכויות מעבר ל־160 מ״ר;
(2)
בקשה לתוספת הבנייה המהווה יחידת דיור נוספת, תחויב בתשלום דמי היתר החל מהמטר הראשון, ללא קיזוז שטחי בנייה שלא נוצלו ביחידה המקורית.
דמי היתר או דמי חכירה מהוונים במגורים לאנשים עם מוגבלות [תיקון: 5.1.2021]
(א)
לא ייגבה תשלום דמי היתר או דמי חכירה מהוונים במגורים, בעד שטחים הנדרשים מבחינה פונקציונלית לתפקודם של אנשים עם מוגבלות, שהם בעלי זכויות חכירה בנכס, או בני משפחה מדרגה ראשונה המתגוררים דרך קבע בנכס וסמוכים על שולחנו של בעל זכויות החכירה.
(ב)
סך השטחים הפונקציונליים הפטורים מתשלום לא יעלה על 50 מ״ר.
(ג)
הנהלת הרשות תקבע הגדרה של מוגבלות לעניין סעיף זה וכן תגדיר את האישורים הדרושים לתמוך בבקשה.
(ד)
הוראות סעיף זה יחולו בהתאמה על בעל זכויות על פי הסכם פיתוח או הסכם חכירה במגרש אשר טרם מומשה בו הבנייה לגביו מבקש בעל הזכויות תוספת זכויות בנייה מעבר לזכויות הבנייה שהוקנו לו על פי ההסכם.
דמי היתר בנייה לתעסוקה
תשלום דמי היתר בבנייה לתעסוקה יהיה כמפורט בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
בחכירה מהוונת – הרשות תגבה דמי היתר עבור תוספת בנייה לתעסוקה בשיעור של 31% משווי תוספת הבנייה;
(2)
בחכירה לא מהוונת – שיעור דמי ההיתר יהיה 25% משווי תוספת הבנייה, ודמי החכירה יעודכנו בהתאם.
דמי היתר בנייה במוסדות ציבורי
תשלום דמי היתר למוסדות ציבור יהיה כמפורט בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
בהסכם דמי חכירה שנתיים סמליים – אין תשלום;
(2)
בהסכם מהוון – ערך התוספת כפול אחוז דמי החכירה השנתיים כפול מקדם ההיוון ליתרת שנות החכירה;
(3)
בהסכם לא מהוון – ערך התוספת כפול אחוז דמי החכירה השנתיים.
סימן ג׳: שינוי ניצול
הגדרות
”שינוי ניצול“ – כאשר אושרה תוכנית חדשה במוסדות התכנון שבמסגרתה הוגדלו זכויות הבנייה בקרקע כמפורט בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
בבנייה נמוכה למגורים – תוספת יחידות דיור לשטח המוחכר מעבר לתוספת של יחידה אחת להבדיל מתוספת בנייה שמשמעותה תוספת זכויות שבעקבותיה לא יהיו יותר מ־2 יחידות דיור למגרש בסך הכל.
(2)
תעסוקה ונכס ציבורי – הרחבת מבנה קיים או הקמת מבנה נוסף, שבעקבות מימושם יגדלו אחוזי הבנייה, עיקרי ושירות, שנוספו למגרש למעלה מפי שניים מאלו שהוקנו בהסכם החכירה.
דמי היתר במגורים
הרשות תגבה במגורים דמי היתר בשיעור של 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי הסכם חכירה תקף או של זכויות הבנייה בהיקף של 160 מ״ר – שטח עיקרי ושטח שירות, ליחידת מגורים אחת, הגבוה מבין השניים, לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הניצול.
דמי היתר בתעסוקה
הרשות תגבה בתעסוקה דמי היתר עבור שינוי ניצול בשיעור של 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי הסכם החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הניצול.
מוסדות ציבור [תיקון: 2.12.2019, 18.7.2023]
הרשות תאפשר לחוכר שינוי ניצול בנכס ציבורי ובהתאם לתנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (4):
(1)
שטח ההקצאה אינו עולה על 7 דונמים ובאזור עדיפות לאומית אינו עולה על 15 דונמים. שטח ההקצאה ייקבע על פי ההסכם המקורי;
(2)
תחילת תקופת החכירה, על פי הסכם החכירה, היא עד שנת 1980 כולל;
(3)
הנכס שימש לייעוד הציבורי במשך תקופה של 15 שנים, לפחות;
(4)
שולמו בעד הנכס דמי חכירה שאינם דמי חכירה סמליים.
[תיקון: 1.10.2020, 18.7.2023]
(בוטל).
[תיקון: 1.10.2020, 18.7.2023]
(בוטל).
סימן ד׳: שינוי ייעוד במגורים ותעסוקה
דמי היתר במגורים ותעסוקה
הרשות תגבה עבור שינוי ייעוד במגורים ותעסוקה דמי היתר בשיעור של 31% מההפרש שבין ערך הקרקע על פי מלוא זכויות התוכנית וכל תוספת המבוקשת מעבר לכך על פי תוכנית בנייה מוצעת – בקשה להיתר, אם הוגשה, לרבות תוספת תחנת דלק בהתאם לתמ״א 18 לבין הערך המעודכן של זכויות החוכר כפי שנקבעו בהסכם החכירה המקורי לרבות כל הזכויות הנוספות אם נרכשו לאחר מועד חתימה על ההסכם.
דמי היתר לתוספת שימוש להנפקת גז
בהסכם חכירה למטרת תחנת דלק, למעט תחנות דלק פנימיות במשבצות חקלאיות – יינתן פטור מתשלום דמי היתר בעבור בקשות לתוספת שימוש להנפקת גז שיוגשו עד לתאריך 31.12.2020.
איסור שינוי ייעוד בקרקע שהוקצתה לנכה צה״ל לתחנת דלק
לא ניתן לבצע שינוי ייעוד בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז, לנכה צה״ל שהומלץ על ידי אגף השיקום במשרד הביטחון, למטרת תחנת דלק.
ביצוע עסקות שינוי בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז לתעסוקה או תיירות
בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז למטרת תעסוקה או תיירות לפי המלצת משרד הכלכלה או התיירות בהתאמה, ניתן לבצע עסקת שינוי ייעוד בכפוף למימוש התנאים המצטברים המפורטים בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
אישור המשרד הממונה לפיו מומשה מטרת החכירה;
(2)
בחלוף 7 שנים מיום חתימת הסכם החכירה.
סימן ה׳: שינוי ייעוד בתעסוקה – מעל 20 דונמים – כאשר השימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי
הגדרות
בסימן זה –
”בנייה“ – בנייה של מבנה לתעשייה, מבנה טרומי או מבנה קונבנציונלי;
”מבנה טרומי“ – מבנה מפלטות טרומיות היצוקות במפעל ומורכבות בשטח;
”מבנה לתעשייה“ – מבנה מקונסטרוקציית פלדה מצופה פח שכבתי עם בידוד פנימי, רצפת בטון מזוין לפי הנחיות קונסטרוקטור ויועץ קרקע, גג מקונסטרוקציית פלדה, וכיסוי פח מבודד;
”מבנה קונבנציונלי“ – שלד מבטון מזוין עם מילוי בלוקים טרמיים, גג מבטון מזוין, ורצפה וביסוס יצוקים מבטון מזוין לפי הנחיות קונסטרוקטור ויועץ הקרקע;
”שימוש אינטנסיבי“ – שימוש ביחידת שטח שבה אחוז ניצול הקרקע לבנייה הוא לפחות 40% מתכסית יחידת השטח, דהיינו – יחס תכסית השטח הבנוי חלקי יחידת השטח הוא לפחות 40%, כאשר השטח שבו נעשה שימוש לאחסון לא יעלה על 40% מהשטח הבנוי;
”שימוש אקסטנסיבי“ – שימוש ביחידת שטח שבה אחוז ניצול הקרקע לבנייה הוא פחות מ־40% מתכסית יחידת השטח, דהיינו – יחס תכסית השטח הבנוי חלקי יחידת השטח קטן מ־40%, כאשר השטח שבו נעשה שימוש לאחסון לא יעלה על 40% מהשטח הבנוי.
שינוי ייעוד בקרקע שמוחזקת לשימוש אקסטנסיבי
במקרה של שינוי ייעוד בקרקע המוחזקת בהסכם חכירה למטרת תעסוקה על שטח של מעל ל־20 דונמים, אשר השימוש בקרקע הוא שימוש אקסטנסיבי, יחולו התנאים בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (11):
(1)
על חלק הקרקע אשר שונה ייעודו, ושבו נעשה שימוש אינטנסיבי, יחידת שטח מתוך כלל שטח ההסכם אשר בכל מקרה לא תפחת מ־20 דונמים, יחולו הוראות פרק משנה זה;
(2)
השטח אשר שונה ייעודו, בו נעשה שימוש אקסטנסיבי יושב לרשות, כלל שטח ההסכם פחות השטח הנזכר בפסקה (1);
(3)
במקרים חריגים, בהתאם לבקשת החוכר להעתקת המפעל הקיים על הקרקע למקום אחר, הרשות, בכפוף לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, ובהתאם לשיקול דעתה הבלעדי, רשאית להקצות לחוכר קרקע חלופית לצורך העתקת המפעל. מיקום וגודל הקרקע ואופי ההקצאה יהיו בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של הרשות. אם תוקצה קרקע חלופית לחוכר, מספר המגרשים אשר יוכל החוכר לרכוש בפטור ממכרז יפחת ביחס לשווי הקרקע החלופית;
(4)
לחוכר תינתן זכות לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתחום התוכנית, מתוך שטח הקרקע בו נעשה שימוש אקסטנסיבי, כלל שטח ההסכם פחות יחידת שטח הקרקע הנזכר בפסקה (1), אשר שווים, על פי שומה, יהיה עד לאחוז המפורט להלן מהשווי היחסי של הקרקע המושבת, במצבם לפי התוכנית, ובהתאם לתנאים המפורטים בפסקאות משנה (א) עד (טז):
(א)
הרשות תקבע לפי שיקול דעתה את המגרשים שאותם יהיה זכאי החוכר לרכוש בפטור ממכרז בהתחשב, בין היתר, בשיקולי תכנון, פיתוח ושיווק;
(ב)
החוכר יהיה זכאי לרכוש מגרשים, כמפורט בפסקאות משנה (1) עד (3):
(1)
מתוך שטח 50 הדונמים הראשונים – 20%;
(2)
מתוך 50 הדונמים הבאים – 10%;
(3)
מתוך השטח מעל 100 דונמים – 5%;
(ג)
מחיר המגרשים שאותם יהיה רשאי החוכר לרכוש בפטור ממכרז כאמור ייקבע לאחר שיווק של 40% לפחות מכלל המגרשים הסחירים בתוכנית. המחיר ייקבע על פי ממוצע משוקלל של המחירים שזכו בהם במכרזים. במקרים שבהם לא התבצע מכרז פומבי על שווי הקרקע כדוגמת מחיר למשתכן או דיור להשכרה או פטור ממכרז, ייקבע המחיר על בסיס שומה;
(ד)
בתוך 30 ימים מיום קבלת ההודעה לרכישת הקרקע יודיע הרוכש האם הוא מבקש לרכוש את המגרשים במחיר שנקבע. לא הודיע החוכר לרשות על בקשתו לרכוש את הזכויות בתוך התקופה האמורה, יראו את החוכר כמי שוויתר על זכותו לרכוש את המגרשים והרשות תשווקם;
(ה)
החוכר ישלם דמי חכירה מהוונים עבור רכישת הזכויות כאמור, בתוך 180 ימים מיום אישור העסקה על ידי הגורמים המוסמכים ברשות. עבור התקופה שתחילתה בחלוף 31 ימים ממועד אישור העסקה ועד לתום 180 הימים או מועד התשלום בפועל, המוקדם מבין השניים, דמי החכירה המהוונים ישוערכו בהפרשי הצמדה על פי מדד יוקר המחיה הידוע במועדים הרלוונטיים. לא שולם הסכום בתוך 180 ימים, לא יוכל עוד החוכר לרכוש את המגרשים אשר הוצעו לו בהתאם להוראות סימן זה, והמגרשים ישווקו על ידי הרשות;
(ו)
החוכר לא יהיה זכאי להנחות הקבועות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל עבור רכישת הזכויות בקרקע, לרבות הנחת אזור;
(ז)
החוכר ישלם את הוצאות הפיתוח לפי הוראות אשר תקבע הרשות לעניין זה וכתנאי להקצאת הקרקע בפטור ממכרז;
(ח)
מסירת החזקה בקרקע המושבת לידי הרשות, תהיה כאשר הם פנויים מכל אדם ו/או חפץ ונקיים מכל שעבוד, עיקול, זכויות צד ג׳ ו/או מכל מניעה אחרת לשיווקם, לרבות רישום חכירה ו/או קיום הערת אזהרה או הערה אחרת, המגבילה את העברת הזכות בלשכת רישום המקרקעין;
(ט)
היו הערת אזהרה, זכות של צד ג׳, הערה אחרת המגבילה העברת זכויות, או זכות החכירה או השכירות בקרקע רשומים על שם החוכר או מי מטעמו בלשכת רישום המקרקעין, יהא ביטול כל הערה ו/או רישום כאמור תנאי לרכישת המגרשים;
(י)
לצורך ביטול ההערה ו/או הרישום כאמור בפסקת משנה (ט) יפקיד החוכר ייפוי כוח בלתי חוזר בידי הרשות. למען הסר ספק, יובהר כי הפקדת ייפוי הכוח אינה גורעת מחובתו של החוכר לגרום לביטול רישום זכותו במרשם וכן לגרום למחיקת כל הערת אזהרה או הערה מגבילה אחרת, אם קיימת, מן המרשם;
(יא)
החוכר יחתום על הסכם השבה, הכולל, בין היתר, הודעה שהסכם החכירה ביחס לקרקע המושבת מבוטל ואין לו התנגדות לביטולו של ההסכם ולגריעת השטח ממכסת הקרקע שבחזקתו;
(יב)
החוכר ימציא את כל האישורים הנדרשים לפי דין, לצורך העברת זכויות בקרקע המושבת, לרבות אישורים בדבר תשלום מיסים, אגרות והיטלים;
(יג)
כל צד יישא בתשלומי המיסים, האגרות או ההיטלים החלים עליו לפי כל דין;
(יד)
כל תשלום החל על הקרקע עד למועד ההשבה, לרבות מס שבח, יחול על החוכר;
(טו)
אם יחול חיוב בהיטל השבחה על הקרקע אשר בידי החוכר לפי סעיף קטן (1) החוכר יישא בחיוב;
(טז)
אם יחול חיוב בהיטל השבחה על הקרקע שתוקצה על פי סעיף קטן (2), יקוזז החלק היחסי של החיוב מתוך התשלום הנדרש על פי סעיף קטן (3), ובלבד שהסכום לתשלום לא יפחת מ־51% מערך הקרקע. הרשות תישא בחיוב היטל ההשבחה בעבור יתרת השטח שהושב. אם יושת מס שבח בעבור הקרקע המושבת – תישא הרשות בחיוב;
(5)
אם שינוי הייעוד חל על חלק משטחי ההסכם, באופן שלא ניתן לממש את מטרת החכירה ביתרת שטח ההסכם שלא שונה ייעודו, יושב כל שטח ההסכם לרשות;
(6)
בעבור שטחי ההסכם אשר יושבו לרשות, יינתן פיצוי עבור השקעות בקרקע במבנים או מתקנים, אשר נבנו לצורכי הפעילות התעשייתית, כדין. הפיצוי יינתן בהתאם לשומה. החוכר יהיה רשאי להשיג על שומה זו;
(7)
אם הסכם החכירה מהוון, יינתן פיצוי בשל יתרת תקופת החכירה שלא נוצלה;
(8)
שינוי ניצול ו/או ייעוד, פיצול מגרש ייערכו על פי תוכנית. במקרים מיוחדים ומנימוקים שיפורטו בעסקה, תאושר עסקת שינוי ייעוד ו/או ניצול טרם מתן תוקף לתוכנית, ובלבד שהופקדה התוכנית בוועדה הסטטוטורית. במקרים אלו תידון ותאושר העסקה בהנהלת הרשות;
(9)
חוכר המחזיק במספר הסכמים, אשר השימוש בקרקע השונה נעשה לצורכי אותה מטרה והמשרת את אותה יחידת ייצור, לעניין סימן זה יראו את קרקעות כל ההסכמים כיחידת שטח אחת, כאשר התנאים המפורטים בסימן זה יחולו על כל השטח כאילו מדובר בהסכם אחד על כל השטח;
(10)
אם החוכר העביר זכויות בחלק מהקרקע, לעניין סימן זה, יש לראות חלקים אלו ואת הקרקע שנותרה בידי החוכר כיחידת שטח אחת;
(11)
אם נעשתה עסקת שינוי ייעוד בעבר על חלק מהקרקע אשר הוחכרה לחוכר, לעניין סימן זה, יש לראות את הקרקע ששונה ייעודה בעבר ואת הקרקע שנותרה בידי החוכר כיחידת שטח אחת, ואת כל עסקאות שינוי הייעוד כעסקאות שנעשו במועד אחד.
סימן ו׳: שינוי ייעוד במוסדות ציבור
תנאים לשינוי ייעוד [תיקון: 2.12.2019]
הרשות תאפשר לחוכר שינוי ייעוד בנכסים ציבוריים, שלגביהם מתקיימים כל התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (4):
(1)
גודל הנכס אינו עולה על 7 דונמים ובאזור עדיפות לאומית אינו עולה על 15 דונמים. גודל הנכס ייקבע על פי ההסכם המקורי;
(2)
הנכס שימש לייעוד הציבורי במשך תקופה של 15 שנים, לפחות;
(3)
שולמו בעד הנכס דמי חכירה שאינם דמי חכירה סמליים;
(4)
תחילת תקופת החכירה, על פי הסכם החכירה, היא עד שנת 1980 כולל.
דמי היתר בנכסים ציבוריים
הרשות תגבה תשלום דמי היתר בשיעור של 41% מההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי הסכם החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד.
עד ל־12.09.2018 בשינוי ייעוד ממטרה ציבורית למטרת מגורים שיעור דמי ההיתר יהיה 31% מההפרש שבין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי הסכם החכירה התקף לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. עבור נכס שטרם הופקדה בעבורו תוכנית לשינוי ייעוד, ימנו שנתיים מיום הפקדת התוכנית ועד ל־12.09.2021 – לא יותר מ־5 שנים מיום אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1487.
שימוש שונה מהשימוש שאושר
אם נמצא שהשימוש בנכס שונה מהשימוש שנתבקש בבקשה המקורית שאושרה – יחויב המוסד או החוכר להחזיר את הקרקע והחזקה בו לרשות. אם תחליט הרשות שאין לה עניין בקבלת הקרקע חזרה, יחויב המוסד לשלם 91% מהפרשי ערך הקרקע שבין שווי הקרקע בייעוד החדש לבין שווי הקרקע בייעוד הציבורי, בניכוי היטל השבחה אם שולם, ובלבד שהצעת הרשות תאושר על ידי ועדת המשנה.
קביעת התחשיב [תיקון: 2.12.2019]
לעניין סעיפים 5.5.28, 5.5.37 ו־5.5.38, אופן התחשיב ייקבע בידי הנהלת הרשות. לעניין זכויות החוכר יילקח בחשבון שיעור התשלום אשר שולם על ידו למימוש המטרה הציבורית.
השבת נכסים ששולמו בעדם דמי חכירה סמליים, ואינם נדרשים או משמשים למטרה הציבורית
(א)
ביקש החוכר להשיב לרשות נכס אשר שולמו בעדו דמי חכירה סמליים, אשר אינו נדרש למטרה הציבורית שלשמה הוקצה או אינו משמש למטרה הציבורית שלשמה הוקצה, יושב הנכס לרשות, כשהוא נקי מכל זכות או חפץ ובכלל זה שעבוד, עיקול או כל זכות אחרת שלו או של צדדים שלישיים.
אין באמור בסעיף קטן זה כדי לגרוע מזכות הרשות, מקום בו היא קיימת מכוח הסכם החכירה, לדרוש השבת נכס, כולו או חלקו, אשר לא נעשה בו שימוש לפי מטרת החכירה.
(ב)
נכסים אשר יושבו לרשות, כאמור בסעיף קטן (א), ישווקו על ידה בדרך של מכרזי ייזום – חכירה, בהתאם לפרק משנה 4.9, אם ניתן שנה ממועד השבתם.
(ג)
בכפוף לתנאים שבסעיף קטן (ד), תשלם הרשות לחוכר החזר השקעות בשיעור של 5% מתוך תקבוליה משיווק הנכסים הנ״ל, לאחר ניכוי חלף היטל השבחה.
(ד)
התשלום ישולם אך ורק בעבור נכסים שלגביהם מתקיימים כל התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (3):
(1)
גודל הנכס אינו עולה על 7 דונמים, או על 15 דונמים באזור עדיפות לאומית, כולל;
(2)
תחילת תקופת החכירה, לפי הסכם החכירה, היא עד שנת 1980 כולל;
(3)
הנכס שימש ליעוד הציבורי במשך תקופה של 15 שנים, לפחות.
השבת נכסים אחרים שגודלם אינו עולה על 7 דונמים, או אינו עולה על 15 דונמים באזור עדיפות לאומית
ביקש החוכר להשיב לרשות נכס שגודלו אינו עולה על 7 דונמים, או אינו עולה על 15 דונמים באזור עדיפות לאומית, כולל, מלבד אלה המנויים בסעיף 5.5.40, בין משום שאינו נדרש לו לשימוש למטרה הציבורית שלשמה הוקצה, ובין משום שאינו משתמש בו למטרה שלשמה הוקצה, יושב הנכס לרשות, כשהוא נקי מכל זכות או חפץ ובכלל זה שעבוד, עיקול ו/או כל זכות אחרת שלו או של צדדים שלישיים.
אין באמור כדי לגרוע מזכות הרשות, מקום בו היא קיימת על פי הסכם החכירה, לדרוש השבת נכס, כולו או חלקו, אשר לא נעשה בו שימוש על פי מטרת החכירה.
תמורת השבת הנכסים כאמור בסעיף זה, תשלם הרשות לחוכר את שווי יתרת זכויות החכירה שהיו בידיו, כפי שתוערך בשומה.
השבת נכסים ששטחם 7 דונמים ומעלה, או 15 דונמים ומעלה באזור עדיפות לאומית, ושינוי ייעוד, שימוש וניצול בהם
(א)
נכסים ששטחם 7 דונמים ומעלה, או 15 דונמים ומעלה באזור עדיפות לאומית, ואשר אינם נדרשים למטרה הציבורית שלשמה הוקצו או אינם משמשים למטרה הציבורית שלשמה הוקצו, יושבו לאלתר לרשות כשהם נקיים מכל זכות או חפץ ובכלל זה שיעבוד, עיקול ו/או כל זכות אחרת של החוכר או של צדדים שלישיים.
(ב)
זכות התכנון בנכסים מושבים אשר שטחם 7 דונמים ומעלה, או 15 דונמים ומעלה באזור עדיפות לאומית, היא לרשות בלבד.
(ג)
תמורת השבת נכסים ששטחם 7 דונמים ומעלה, או 15 דונמים ומעלה באזור עדיפות לאומית, אשר דמי החכירה אשר שולמו בעדם אינם דמי חכירה סמליים, יקבל החוכר זכויות ייזום בשיעור של 20% משווי הקרקע בייעוד החדש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91%, על תשלום זה תחול הנחת אזור. יתרת הזכויות, אשר לא יוקצו לחוכר כאמור, יוותרו בידי הרשות וישווקו במכרז פומבי.
(ד)
מיום 12.9.2016 ועד לתאריך 31.12.18, חוכר אשר ישיב לרשות נכסים המפורטים בסעיף קטן (ג), אשר ייעודם למגורים ואשר 20% זכויות היזום להן הוא זכאי הן בהיקף של לפחות 200 יחידות דיור בבנייה רוויה, יהיה זכאי להנחה במחיר הקרקע לכל יחידת דיור בסך 50,000 שקלים חדשים, וזאת בתנאי שמתכונת השיווק תיעשה בהתאם לכללים הקבועים בפרק משנה 4.7, למעט לעניין ההנחה בערך הקרקע ובהתאמות הנדרשות כפי שתקבענה על ידי הנהלת הרשות לצורך הקצאת זכויות הייזום בפטור ממכרז.
(ה)
למרות האמור בסעיף קטן (ב), רשאית הנהלת הרשות לאפשר לחוכר לתכנן נכס המושב על ידו. אישור הרשות לעניין זה יינתן מראש ובכתב.
עקרונות חלוקת הזכויות שבסעיף קטן (ג) יחולו גם מקום שבוצע התכנון על ידי החוכר.
אי ביצוע עסקאות שינוי ייעוד וניצול או זכות ייזום בנכס שהוקצה למטרה ציבורית
על אף האמור בפרק משנה זה, בכלל הנכסים אשר הוקצו למטרות ציבוריות, לא ניתן יהיה לבצע עסקאות שינוי ייעוד וניצול או לאפשר זכות ייזום כאמור בסעיף 5.5.42, בהתייחס לחלק הקרקע העולה על 50 דונמים.
אי תחולה
הוראות סימן זה לא יחולו על קרקעות לצורכי ציבור אשר הוקצו בהסכמים מיוחדים לרשויות מקומיות מכוח תוכנית.
סימן ז׳: פיצול מגרש
תנאי לפיצול מגרש
הרשות תאפשר פיצול מגרש רק אם המגרש המקורי הוא מגרש מבונה.
דמי היתר בבנייה נמוכה ובתעסוקה [תיקון: 2.12.2019]
הרשות תיגבה דמי היתר עבור פיצול מגרש בשיעור של 31% מערך הקרקע של המגרשים החדשים שייווצרו עקב הפיצול, למעט המגרש שעליו בנוי המבנה המקורי המותר לפי החכירה המקורית.
תחנת דלק שהוקצתה לנכה צה״ל
לא ניתן לבצע פיצול מגרש בקרקע שהוקצתה בפטור ממכרז, לנכה צה״ל שהומלץ על ידי אגף השיקום במשרד הביטחון, למטרת תחנת דלק.
מוסדות ציבור
לא ניתן לבצע פיצול מגרש בקרקע המוחכרת למוסדות ציבור.
פטור מאישור ותשלום דמי היתר במסגרת הליכי רישוי מקוצר
תוספת ראשונה לסעיף 5.5.6: פטור מאישור ותשלום דמי היתר במסגרת הליכי רישוי מקוצר
הרשות לא תיגבה מבעל זכויות דמי היתר במקרים המפורטים בסעיף זה:
(1)
גדר וקיר תמך –
(א)
גדר וקיר תמך –
הקמת גדר או קיר תמך, שלא חלות עליהם תקנות הפטור ובלבד שמתקיימים בהם תנאים אלה:
(1)
גובה הגדר או קיר התמך אינו עולה על 3 מטרים מפני הקרקע משני צדי הגדר או הקיר;
(2)
הם אינם בתחום חוף הים אלא אם כן הבנייה היא בקו הבינוי הראשון ואילך;
(3)
הם אינם בתחום שטח פתוח באופן הפוגע ברצף אקולוגי, מעברים למטיילים ובעלי חיים, אלא אם כן הוקמו לפי תקנה 24 או 25 לתקנות התכנון והבנייה (הליכי רישוי בדרך מקוצרת), התשע״ז–2017.
(ב)
גדר המוקמת בידי רשות מקומית –
הקמת גדר בידי רשות מקומית, המיועדת לגידור שטח לצרכי ציבור כאמור בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 שלא חלות עליה תקנות הפטור.
(ג)
גידור בידי גוף המנוי בסעיף 261(ד) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965
הקמת גדר היקפית של מיתקן תשתית או גדר פנימית בשטח מיתקן תשתית בידי גוף המנוי בסעיף 261(ד) לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, שלא חלות עליה תקנות הפטור.
(2)
גגון ומצללה –
(א)
גגון, סוכך מתקפל וסככה במגורים בלבד –
(1)
הקמת גגון שלא חלות עליו תקנות הפטור והוא אינו בולט מקיר המבנה יותר מ־4 מטרים ויכול שיהיה בעל ביסוס עצמאי.
(2)
הקמת סוכך מתקפל (מרקיזה) שלא חלות עליו תקנות הפטור.
(3)
הקמת סככה שלא חלות עליה תקנות הפטור.
(ב)
מצללה במגורים בלבד –
הקמת מצללה, שלא חלות עליה תקנות הפטור.
(3)
שימוש נלווה למבנה –
(א)
רכיב עזר למבנה או לשימוש בקרקע –
הקמה, הצבה או התקנה של רכיב עזר שלא חלות עליו תקנות הפטור.
(ב)
מיתקן מכפיל חניה –
הצבת מיתקן מכפיל חנייה על הקרקע במגרש המשמש על פי דין לחנייה.
(ג)
שלט –
התקנת שלט שלא חלות עליו תקנות הפטור, ובלבד שהוא אינו בתחום חוף הים זולת אם הבנייה היא בקו בינוי ראשון ואילך.
(ד)
מערכת מיזוג אויר –
התקנת מערכת מיזוג אויר שלא חלות עליה תקנות הפטור, לרבות פתח במעטפת הבניין, ובלבד שתפוקת המערכת אינה עולה על 72,000 btu.
(ה)
מיתקן הסקה בדירה –
התקנת תנור הסקה בדירה שאינו מיתקן מיטלטל, לרבות ארובה לסילוק גזי השריפה, מכלי דלק וצנרת, שהוא אחד מאלה:
(1)
תנור הסקה בדירה, המוסק בדלק נוזלי לפי תקנים ישראליים, ת״י 838 חלק 2: מיתקן של תנור ארובה להסקה דירתית: תנור ארובה, ת״י 838 חלק 3: מיתקן של תנור ארובה להסקה דירתית: ארובה, ות״י 838 חלק 4 – מיתקן של תנור ארובה להסקה דירתית: מכלים, צנרת;
(2)
תנור הסקה בדירה, המוסק בגפ״מ או בגז טבעי לפי תקנים ישראליים, ת״י 995: תנורי חימום ביתיים המופעלים בגפ״ם או בגז טבעי על כל חלקיו, ת״י 158: מיתקנים לגזים פחמימניים מעובים (גפ״ם) על כל חלקיו, ת״י 1296: מחממי מים ביתיים מוסקים בגז על כל חלקיו;
(3)
תנור הסקה בדירה, המוסק בחומר מוצק לפי תקנים ישראליים, ת״י 1368 חלק 1: תנור הסקה ביתי המוסק בדלק מוצק: תנור, ת״י 1368 חלק 2: תנור הסקה ביתי המוסק בחומר מוצק: ארובה.
(ו)
החלפה או שינוי רכיבים בבניין –
החלפת רכיב בבניין, הניתן להחלפה ברכיב אחר, שלא חלות עליו תקנות הפטור ובלבד שמשקל הרכיב החדש לא יעלה על העומס המותר לפי תקן ישראלי ת״י 412 עומסים במבנים: עומסים אופייניים, היה המבנה בנוי מחומרים קלים, לא יעלה העומס על המותר לפי תקן ישראלי ת״י 1556: גגות קלים עם סיכוך רעפים.
(ז)
שינוי חזית –
שינוי בפתחי חזיתות או במעטפת המבנה.
(ח)
מכל גז –
(1)
התקנת מכל גז נייח תת – קרקעי, לפי תקן ישראלי, ת״י 158 חלק 1: מיתקנים לגזים פחמימניים מעובים (גפ״מ): מאגרים (להלן בתוספת זו – ת״י 158 חלק 1);
(2)
החלפת מכל גז נייח תת קרקעי, לפי ת״י 158 חלק 1 שלא חלות עליו תקנות הפטור וכן שינוי במיקום מכל כאמור;
(3)
התקנה ראשונה של מכל גז מיטלטל, לפי ת״י 158 חלק 1.
(4)
מבנה טכני –
(א)
מיתקן ניטור –
התקנת מיתקן או תחנת ניטור אויר, מיתקן ניטור מים, מיתקן ניטור קרינה או מיתקן ניטור רעש שלא חלות עליו תקנות הפטור, ובלבד שמידותיו אינן עולות על האמור בתקנה 37.
(ב)
תורן ואנטנה בתחום שדה תעופה –
הקמת תורן לאנטנה, לרבות אנטנה בתחום שדה תעופה, ובלבד שגובהו הכולל לא יעלה 20 מטרים.
(5)
תוספת למבנה קיים –
(א)
תוספת ממ״ד למבנה מגורים –
הוספת מרחב מוגן דירתי למבנה מגורים או הוספת מגדל ממ״דים למבנה פשוט, בשטח המזערי הקבוע בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש״ן–1990, ובלבד ששטחו אינו עולה על 20 מ״ר ברוטו.
(ב)
הוספת מרפסת זיזית –
הוספת מרפסת זיזית (גזוזטרה) ליחידת דיור בבניין פשוט, ובלבד ששטח המרפסת אינו עולה על 14 מטרים רבועים ועומק הזיז אינו עולה על 2.5 מטרים.
(ג)
סגירת מרפסת –
סגירת מרפסת מקורה, למעט מרפסת זיזית, באמצעות חומרים קלים.
(ד)
הוספת מעלית –
הוספת מעלית לבניין פשוט, לרבות השינויים הנדרשים בבניין הקיים לצורך התאמתו להוספת המעלית.
(6)
עבודות פיתוח והנגשה –
(א)
ריצוף חצר, הקמת מסלעה ועבודות פיתוח –
עבודות פיתוח שלא חלות עליהן תקנות הפטור ובלבד שעבודות הפיתוח אינן כוללות מסלעות או קירות פיתוח בגובה העולה על 3 מטרים והמסלעה אינה מוקמת על גבי קיר תמך.
(ב)
עבודות לשיפור הנגישות –
שינויים בבניין קיים ובחצרו לצורך שיפור הנגישות אליו, כגון התקנת מעלון, התאמת מעברים, והקמת כבש שלא חלות עליו תקנות הפטור.
פטור מאישור ותשלום דמי היתר במסגרת פטור מהיתר לעבודות ומבנים – במפעלי תעשייה [תיקון: 19.1.2022]
תוספת שנייה לסעיף 5.5.6: פטור מאישור ותשלום דמי היתר במסגרת פטור מהיתר לעבודות ומבנים – במפעלי תעשייה
(א)
הרשות לא תיגבה מבעל זכויות דמי היתר במקרים המפורטים בסעיף זה:
(1)
מבנה טכני שאינו מיועד לשהיית בני אדם בגודל מרבי של 12 מ״ר.
(2)
ממגורה, סילו, נוספת או החלפה של ממגורה קיימת, בגודל מרבי של 20 מ״ר.
(3)
מתקן טכני – מכשיר הנדסי, יחידת ציוד, מיכל או מכונה, שאינם מיועדים לשהות בני אדם ושאינם מייצרים שפכים חדשים, ונדרשים לצורך פעולות טכניות או תפעוליות, לרבות קירוי ותשתית עזר נלווית למתקן, בגודל מרבי של 35 מ״ר.
(4)
מכולה לצרכי אחסון שאינה מיועדת לשהות בני אדם, בגודל מרבי של 20 מ״ר.
(5)
מחסן העשוי מחומרים קלים או מכולה, שאינם מיועדים לשהות בני אדם, בגודל מרבי של 30 מ״ר.
(6)
משטח תפעול או משטח אחסון, בגודל מרבי של 30 מ״ר.
(7)
מדרגות, משטחי גישה, שבכות, מעקות, סולמות או גידור לבטח המשמשים לצרכים תפעוליים או בטיחותיים, המעוגנים למבנים או מתקנים קיימים.
(8)
גגון או סוכך מחומרים קלים, בגודל מרבי של 50 מ״ר.
(9)
החלפת רכיב המהווה חלק ממתקן או מבנה קיים שנבנה על פי דין.
(10)
הארכת צנרת קיימת או שינוי תוואי צנרת עד קוטר 12 צול, ובלבד שהעבודה נעשית בצמידות לצנרת שהותקנה כדין ולמעט הקמת גשר לצנרת.
(11)
גדרות.
(12)
תעלות פנימיות במגרש לצרכי ניקוז פנימיים או לצרכי תקשורת, ובלבד שאינם לשם שימוש הזרמת ביוב, מי שתיה או חומרים מסוכנים.
(13)
קירוי מסועים מחומרים קלים בלבד עד 100 מטר אורך ורוחב עד 1 מטר.
(ב)
הגבלת היקף העבודות יהיה בהתאם למפורט בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
שטחם הכולל של המבנים והעבודות המפורטים בסעיפים קטנים (א)(1), (א)(3), (א)(4), (א)(5), (א)(8), ו־(א)(9) לא יעלו על 150 מ״ר בשנה קלנדרית;
(2)
סך כל העבודות לאורך כל השנים לא יעלה על 500 מ״ר או 10% משטח המגרש, הנמוך מביניהם.
(ג)
סעיף זה ייכנס לתוקף עם כניסת תוקפן של תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) (תיקון), התשפ״א–2021.
5.6. התחדשות עירונית
הגדרות
”בינוי–פינוי–בינוי ללא התקשרות עם יזם“ – כמשמעותו בסעיף 5.6.18 ובהתאם להוראות פרק משנה זה;
”בנייה רוויה“ – כהגדרתה בפרק 1 אשר חלפו לגביה 10 שנים לפחות מיום קבלת האישור לאכלוס הבניין;
”בעלי יחידות דיור במקבץ“ – קבוצת בעלי יחידות דיור המחזיקים לפחות ב־4 יחידות דיור ומתקיימים התנאים הבאים:
(1)
יחידות הדיור קיבלו היתרי אכלוס – טופס 4, לפני 10 שנים ויותר;
(2)
פינוי יחידות הדיור מאפשר בנייה ו/או פיתוח;
(3)
שווי הקרקע של יחידות הדיור, לרבות זכויות הבנייה העתידיות כפי שייקבעו בתוכנית האב או המתאר לשכונה, עולה על עלות יחידות התמורה שיינתנו תמורת יחידות הדיור;
”דירה ציבורית“ – דירה שהיא בבעלות, בחכירה לדורות או בניהולה של חברה לדיור ציבורי, לרבות דירה כאמור שהבעלות או החכירה בה משותפת לכמה חברות לדיור ציבורי;
”הרשות להתחדשות עירונית“ – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כהגדרתה בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016;
”הסכם חכירה מהוון“ – הסכם חכירה בקרקע עירונית, אשר מטרת החכירה ו/או היעוד הנקובים בו היא מגורים, תעשייה, משרדים, מסחר או מלונאות בלבד, ואשר כל דמי החכירה עבור כל תקופת החכירה שנקבעו בו, שולמו מראש;
”יחידת אופציה“ – יחידת דיור אשר תשווק במכרז אופציה ואשר למדינה או למי מטעמה תהיה הזכות לרכשה בהתאם למחיר שיקבע השמאי הממשלתי או מי מטעמו;
”כדאיות כלכלית“ – סף הרווחיות המזערי המקובל במיזמי התחדשות עירונית המלווים על ידי הרשות להתחדשות עירונית ובהם לא נדרשים מגרשי השלמה;
”מגרש בייעוד לבנייה רוויה“ – מגרש שייעודו לפי תוכנית קודמת למגורים בלבד, ל־4 יחידות דיור לפחות, בשתי קומות, ולפחות יחידת דיור אחת בכל קומה;
”מגרש השלמה“ – קרקע הנדרשת כתוספת לתוכנית להתחדשות עירונית, לשם הפיכתה לבעלת כדאיות כלכלית, לרבות קרקע שייעודה התכנוני אינו למגורים והכל לפי מקדם המרה שתקבע הנהלת הרשות;
”מגרש כלוא“ – מגרש מבונה או שאינו מבונה בתחום התוכנית להתחדשות עירונית, המצוי בין מגרשים מבונים וקיים קושי בגישה למגרש ויש מקום לשווקו בפטור ממכרז לקרקע סמוכה או גובלת;
”מגרש צמוד דופן“ – מגרש הצמוד למתחם התוכנית להתחדשות עירונית או למגרשים שעליהם בנויים המבנים המיועדים לפינוי; לעניין הגדרה זו ”מגרש צמוד“ משמעו גם מגרש שבינו לבין המתחם להתחדשות עירונית מפרידים דרך ו/או שטח ציבורי פתוח ו/או שטח פרטי פתוח ו/או מסדרון תשתיות וכיוצא בזה;
”מכרזי אופציה“ – מכרז פומבי אשר במסגרתו משווקים מגרשים, לרבות מלוא זכויות הבנייה הקיימות, בהם שמורה למדינה או למי מטעמה הזכות לרכוש יחידת דיור, במחיר כפי שיקבע השמאי הממשלתי ו/או מי מטעמו;
”מכרז מכר חלקי“ (קומבינציה) – מכרז פומבי שבמסגרתו משווקים מגרשים ואשר חלק מסוים ומוסכם מכלל יחידת הדיור שבהם, נבנות לטובת המדינה או מי מטעמה;
”מתחם מסלול רשויות מקומיות“ – מתחם פינוי בינוי שהוכרז לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016, או לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, כנוסחו ערב ביטולו על ידי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016;
”סיום בנייה“ – קבלת טופס 4 כמשמעותו בתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים, וטלפון), התשמ״א–1981.
”קרקע עירונית“ – קרקע הנמצאת בתחום שטח שיפוט עירייה או מועצה מקומית, ושאינה בתחום מועצה אזורית, ואשר על פי התוכנית שחלה על הקרקע, אינה מיועדת לחקלאות ואינה קרקע שהוקצתה למטרות ציבוריות, למעט מגרש כלוא;
”תוכנית להתחדשות עירונית“ – תוכנית החלה או שתחול על מתחם מבונה ברובו בקרקע עירונית, ואשר מגדילה את זכויות הבנייה למגורים, בבניינים הרוויים או במגרשים בייעוד לבנייה רוויה שבתחומם לפחות פי 2 בהשוואה לבנייה הקיימת בפועל והצפיפות המוצעת בה, לא תפחת מ־20% מעבר לכפל הצפיפות הקבועה בתמ״א 35;
”תוכנית קודמת“ – תוכנית שחלה על מתחם לפני אישור התוכנית להתחדשות עירונית;
”תחום התוכנית“ – תחום השטח שעליו חלה התוכנית להתחדשות עירונית, על פי התשריט שצורף לה.
הסכמת הרשות ופטור מדמי היתר למיזמי התחדשות עירונית [תיקון: 18.7.2023]
על אף האמור בהסכמי החכירה, לא תגבה הרשות דמי היתר, בעבור האמור בפסקאות (1) עד (6):
(1)
תוספת בנייה ליחידת דיור שלגביה קיים הסכם חכירה מהוון, בבנייה רוויה קיימת בקרקע עירונית;
(2)
תוספת יחידות דיור בבנייה רוויה קיימת בקרקע עירונית אשר כל יחידות הדיור בו מהוונות;
(3)
הריסת בניין רווי קיים ובניית אחר תחתיו, בין אם מיקום המגרש השתנה ובין אם לאו;
(4)
בניית חניון תת קרקעי, המשמש את דיירי יחידות הדיור במגרש הזכאי לפטור מדמי היתר, לרבות מתחת לשטחים ציבוריים;
(5)
תוספת זכויות בנייה למגורים שאושרה מכוח אחת מהתוכניות הבאות ובלבד שהקרקע היא קרקע עירונית, והתוכנית מוסיפה יחידות דיור:
(א)
תוכנית לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה כהגדרתה בסימן ד׳ בפרק ג׳ לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965. ואולם, לגבי תוספת זכויות במגרש אחר, כמשמעותו בסעיף 70ג(א)(1) או בסעיף 70ה(א)(1) לחוק האמור, לפי העניין, יחולו הוראות סעיף 5.6.20(א);
(ב)
תכנית כוללת להתחדשות עירונית, כהגדרתה בסעיף 64(ב) לחוק התכנון והבניה, המאפשרת הוצאת היתר מכוחה ללא צורך באישור תכנית נוספת, וזאת לגבי מבנה טעון חיזוק כהגדרתו בסעיף 70א לחוק האמור;
(ג)
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה־תמ״א 38, לרבות תכנית מפורטת לפי סעיף 23 לתוכנית המתאר הארצית האמורה;
(6)
הריסה ובנייה מחדש או תוספת זכויות בנייה ו/או יחידות דיור לבניין קיים שאיננו בנייה רוויה בקרקע עירונית, בנוגע לדירה ציבורית.
תנאי לפטור מתשלום דמי היתר
תנאי לפטור מתשלום דמי היתר, כאמור בסעיף 5.6.2, ולמעט סעיף 5.6.2(6), הוא כי ייעוד המגרש לפי המצב התכנוני שלפני הבנייה החדשה הוא לבנייה רוויה בלבד או לייעוד משולב לבנייה רוויה ולמסחר או לתעסוקה ובלבד שבחלקים המיועדים בתוכנית הקודמת למסחר או לתעסוקה, נרכשה זכות הבעלות, בין אם השתנה מיקום המגרש, בין אם לאו.
הסכמה להגשת בקשה להיתר
לעניין תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע״ו–2016, יראו את הוראות פרק משנה זה כהודעת הרשות בדבר הסכמתה להגשת בקשה להיתר, המוגשת לצורך בנייה בהתאם להוראות פרק משנה זה.
הסכמת הרשות לתוכנית להתחדשות עירונית
הסכמת הרשות לתוכנית להתחדשות עירונית, הכוללת מגרש שהוא מקרקעי ישראל שאינו בבעלות או בחכירה לדורות של אחר ומאפשרת חלוקה או איחוד שני מגרשים או יותר או שינוי מקומם, תינתן בכפוף לאמור בפסקאות (1) ו־(2):
(1)
התוכנית תיעשה על דרך איחוד וחלוקה. תנאי זה לא יחול על תוכנית שעניינה שינוי מיקומי מגרשים בלבד;
(2)
כל הפעולות הדרושות לביצוע איחוד המגרשים, חלוקתם או שינוי מקומם לבנייה ולמכר יחידות הדיור, ובכלל זה ביטול החכירות הקיימות וביטול רישום המשכנתאות לגבי המגרשים לפני איחודם, חלוקתם או שינוי מיקומם, רישום חכירות חדשות ומשכנתאות חדשות על המגרש המאוחד או החדש, יהיו באחריות החוכרים ו/או היזם מטעמם ועל חשבונם, והחוכרים ו/או היזם לא יבואו לרשות בכל דרישה ו/או טענה בקשר עם איחוד המגרשים, חלוקתם או שינוי מיקומם כאמור.
תוכנית הכוללת שטח ציבורי שהוא מקרקעי ישראל
אם תחום התוכנית להתחדשות עירונית יכלול גם שטח ציבורי שהוא מקרקעי ישראל (שצ״פ, שב״צ, דרכים וכדומה), ושטחו של השטח הציבורי לא השתנה בין התוכנית הקודמת לתוכנית התחדשות עירונית, בין אם השתנה מיקומו ובין אם לאו, לא תגבה הרשות תשלום בעד צירופו לתוכנית, בכפוף לאמור בסעיף 5.6.20(ג).
הוספת שטחים או זכויות בנייה שהם מקרקעי ישראל
הוספו למגרשים המקוריים בתוכנית קודמת על פי התוכנית להתחדשות עירונית, שטח נוסף ו/או זכויות בנייה הנובעים ממגרש שהוא מקרקעי ישראל כמשמעו בחוק יסוד מקרקעי ישראל, תשקול הרשות לאפשר לחוכרים ו/או ליזם מטעמם לרכוש את השטח ו/או הזכויות הנוספות בהתאם לדיני המכרזים. החוכרים או היזם מטעמם יוכלו לרכוש את זכות הבעלות בשטח ו/או זכויות הבנייה הנוספות, כפי שייקבע בטבלת ההקצאה או בטבלת ההקצאה והאיזון של התוכנית להתחדשות עירונית, בתשלום מלוא הערך, שייקבע בשומה.
הקצאת קרקע משלימה או הכנסות משיווקה למיזמי התחדשות עירונית [תיקון: 2.9.2021]
הנהלת הרשות, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, רשאית לקבוע כי מגרש השלמה או ההכנסות משיווקו ייועד למתחם או למתחמים להתחדשות עירונית ו/או יוקצה למתחם או למתחמים להתחדשות עירונית, במכרז או בפטור ממכרז, בין השאר, גם משיקולים תכנוניים וחברתיים, והכל כמפורט בפרק משנה זה.
פטור ממכרז למגרש כלוא ולמגרש צמוד דופן
אישרה הנהלת הרשות, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, כי תוכנית להתחדשות עירונית אינה בעלת כדאיות כלכלית כשלעצמה וכי קיים צורך בהוספת מגרש השלמה, לשם הפיכתה לכלכלית, רשאית ההנהלה לאשר את ייעודו של מגרש השלמה לתוכנית להתחדשות עירונית, שהוא מגרש כלוא ו/או צמוד דופן, בפטור ממכרז (להלן בפרק משנה זה – מגרש השלמה צמוד דופן), אם התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 16(א) בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו–2016, ובלבד שהתקיימו גם כל אלה:
(1)
נתקבל אישור שמאי הרשות כי הכללת מגרש ההשלמה צמוד הדופן כחלק מתחום התוכנית, תהווה תנאי הכרחי להפיכת התוכנית לבעלת כדאיות כלכלית;
(2)
במקרים שבהם התוכנית טרם אושרה, נדרש אישור מתכנן המרחב ברשות, לפיו מגרש ההשלמה צמוד הדופן ראוי שייכלל בתחום התוכנית להתחדשות עירונית;
(3)
ניתן יהיה לייעד מגרש השלמה צמוד דופן ששטחו הסחיר יהיה עד 10 דונמים;
(4)
הזכויות במגרש ההשלמה צמוד הדופן, תיועדנה לחוכרי הקרקע שעליהן בנויות יחידות הדיור הקיימות או ליזם כהגדרתו בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963.
שוויו של מגרש ההשלמה
שוויו של מגרש ההשלמה צמוד הדופן ומחירו ייקבעו על פי שומה ועל פי העקרונות הבאים:
(1)
שווי מגרש ההשלמה יחושב בהתאם לחלק היחסי של שטח הקרקע של מגרש ההשלמה מסך שטחי המגרשים הסחירים שבתחום התוכנית, לרבות מגרש ההשלמה, מוכפל בשווי זכויות הבעלות המלאה בקרקע שבתחום התוכנית להתחדשות עירונית לפי הפרוגרמה התכנונית החדשה, לרבות מגרש ההשלמה;
(2)
לצורך הבחינה הראשונית מחיר המגרש צמוד הדופן יהיה בהתאם לשווי הקרקע שנקבע, אלא אם כן קבע השמאי שמחיר זה אינו מביא את המיזם לסף הנמוך של שיעור הרווחיות המקובל במיזמי התחדשות עירונית המלווים על ידי הרשות להתחדשות עירונית;
במקרה האמור יופחת מחיר מגרש ההשלמה צמוד הדופן עד שתושג רמת הרווחיות המינימאלית כאמור, אך לא פחות מ־20% מהשווי שנקבע לפי פסקה (1).
מחיר סופי של מגרש השלמה צמוד דופן [תיקון: 2.9.2021]
המחיר הסופי שייקבע בעת ההקצאה בפועל יהיה בהתאם לשומה שתיערך למועד ההקצאה, על פי נוהלי הרשות לבצוע עסקאות, על פי העקרונות המפורטים בסעיף 5.6.10, ולפי אותה רמת רווחיות מהמיזם, ולא על פי האומדן שנערך לבחינת הכדאיות הכלכלית של המיזם.
ייעוד מגרש ההשלמה
ייעוד המגרש הכלוא או צמוד הדופן למתחם התחדשות עירונית במקרה שבו תוכנית ההתחדשות העירונית טרם אושרה ייעשה בהתאם לאמור בפסקאות (1) עד (5):
(1)
הרשות רשאית לקבוע, מקום שבו התוכנית להתחדשות עירונית ביחס למתחם נושא ההקצאה טרם אושרה, כי מגרש ההשלמה ייועד למתחם;
(2)
קבעה הרשות כאמור, מגרש ההשלמה לא ישווק על ידי הרשות ויוקצה לאחר אישור התוכנית, ובלבד שהתוכנית להתחדשות עירונית המתייחסת לאותו מתחם, תופקד במוסד תכנון המוסמך לאשרה בתוך שנתיים מיום אישור הרשות בדבר ייעוד מגרש ההשלמה למתחם;
(3)
הופקדה התוכנית עד למועד זה, יוארך תוקף ייעוד מגרש ההשלמה בעוד שנתיים נוספות עד לאישור התוכנית והשלמת הקצאתו של המגרש;
(4)
הרשות, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, רשאית להאריך את התקופות האמורות בשנתיים נוספות לכל תקופה, לתקופה מרבית של עד 8 שנים ממועד ייעוד המגרש ועד להקצאתו;
(5)
לא הופקדה ו/או אושרה התוכנית במועדים האמורים, תבוטל התחייבות הרשות לייעוד המגרש, מבלי שתהיה ליזם ו/או לבעלי הזכויות ו/או לרשות המקומית טענה ו/או דרישה כלפי הרשות.
הקצאה במכרז [תיקון: 2.9.2021]
הקצאה במכרז שעניינו שיווק מגרש השלמה מסוים ומוגדר בתוכנית, לתחרות בין מספר מתחמי התחדשות עירונית, תיעשה בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (5):
(1)
הנהלת הרשות מוסמכת, לאחר שנועצה ברשות להתחדשות עירונית, לאשר שיווקו במכרז של מגרש השלמה שאינו בתחום התוכנית להתחדשות עירונית, לצורך קידום תוכנית להתחדשות העירונית, מבין מיזמים להתחדשות עירונית בתחומי הרשות המקומית שהקרקע המשלימה נמצאת בשטחה;
(2)
הכללים לשם השתתפות במכרז הנזכר פסקה (1), הינם, בין היתר, הגשת המסמכים הבאים:
(1)
תוכנית ראשונית, תשריט או תוכנית בינוי, מוצעת ביחס למתחם המיועד להתחדשות עירונית;
(2)
מכתב הסכמה עקרוני של מהנדס הרשות המקומית לתוכנית המוצעת;
(3)
הצפיפות המוצעת בתוכנית להתחדשות עירונית לא תפחת מ־20% מעבר לכפל הצפיפות הקבועה בתמ״א 35. בנסיבות מיוחדות, רשאית הנהלת הרשות ועל פי המלצת מתכנן המרחב הרלוונטי, להפחית את הצפיפות הנדרשת עד לכפל הצפיפות הקבועה בתמ״א 35;
(4)
מכתב הסכמה עקרוני של מתכנן המחוז במנהל התכנון לתוכנית המוצעת. כלל זה לא יחול מקום בו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הוסמכה כוועדה עצמאית מיוחדת;
(5)
דו״ח כלכלי או בדיקה כלכלית שנעשו בהתאם לתקן מספר 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי־בינוי (להלן בפרק משנה זה – תקן 21), אשר יראה כי המיזם אינו עומד בסף הרווחיות המינימלי המקובל במיזמי התחדשות עירונית המלווים על ידי הרשות להתחדשות עירונית, ללא הקרקע המשלימה ואת מספר יחידות הדיור הנדרשות בקרקע המשלימה כדי להביא את המיזם לסף הרווחיות האמור (להלן בפרק משנה זה – יחידות הדיור הנדרשות). במכרז ייקבעו תנאים אחידים לצורך הגשת הדו״ח הכלכלי או הבדיקה הכלכלית;
(6)
מסמך הסכמה ראשוני בחתימתם של לפחות 50% מבעלי הדירות בכל מבנה וכן פרוטוקול ישיבת בעלי הדירות שבה נדון הנושא. בבניין שבו 40% ומטה מהדירות הן דירות ציבוריות, לא תובאנה הדירות הציבוריות במניין בעלי הדירות שמהן נדרשת הסכמה כאמור בפסקת משנה זו;
(3)
אמות המידה לבחירת מתחם ההתחדשות העירונית הזוכה, אשר אותו ישרת מגרש ההשלמה, יהיו, בין היתר, כמפורט בפסקאות משנה (א) עד (ו):
(א)
התאמת היקף יחידות הדיור במגרש ההשלמה לצרכי כדאיות כלכלית של המתחם להתחדשות עירונית:
ככל שמספר יחידות הדיור הנדרשות ביחס למספר יחידות הדיור המשווקות במגרש ההשלמה גבוה יותר כך הציון גבוה יותר.
למרות האמור, אם באחת ההצעות, אשר הוגשו למכרז, מספר יחידות הדיור הנדרשות הוא בטווח שבין 60% ל־120% ממספר יחידות הדיור המשווקות במגרש ההשלמה, ייפסלו הצעות החורגות מטווח זה;
(ב)
היקף תוספת יחידות הדיור במתחם להתחדשות עירונית:
ככל שמספר יחידות הדיור המתווספות (נומינלית) בתוכנית המוצעת גבוה יותר, לעומת יתר המיזמים, כך הציון גבוה יותר;
(ג)
צפיפות קיימת בקרקע התפוסה:
ככל שהצפיפות נטו – יחידות דיור/דונם – גבוהה יותר, כך הציון גבוה יותר;
(ד)
הסכמות בעלי הדירות:
על כל אחוז הסכמה נוסף העולה על 50%, תקבל ההצעה ניקוד נוסף, וזאת עד ל־80% הסכמות;
(ה)
המצב התכנוני של התוכנית להתחדשות עירונית שחלה או תחול על המתחם;
(ו)
המחיר המוצע ליחידת דיור במגרש השלמה מסוים וידוע;
(4)
כללים נוספים לקביעת שווי המגרש והקצאתו מפורטים בפסקאות משנה (א) עד (ה):
(א)
מגרש ההשלמה יהיה כלול בתוכנית. הזוכה במכרז לא יהיה רשאי לבצע תיקון לתכנון לצורך הוספת זכויות בנייה, אלא באישור הנהלת הרשות, לאחר שנועצה עם הרשות להתחדשות עירונית, ובתנאים שייקבעו על ידן;
(ב)
הערכת השמאי לצורך קביעת מחיר עבור יחידות הדיור הנדרשות תעמוד על 20% משוויה המלא של זכות החכירה עבור יחידות דיור אלו;
(ג)
ביחס ליתרת יחידות הדיור במגרש ההשלמה שאינן יחידות דיור הנדרשות, אם ישנן, ייקבע מחיר מינימום, בנוסף למחיר המפורט בפסקת משנה (ב), בהתאם לכללים הנהוגים ברשות;
(ד)
הערכת השמאי תשום את שווי הקרקע המשלימה בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות, בהתאם לתוכנית החלה על המגרש;
(ה)
המחיר הסופי ייקבע בעת ההקצאה על ידי הנהלת הרשות על בסיס שומה ובדיקה עדכנית של הכדאיות הכלכלית במתחם לפינוי בינוי, ולא על פי האומדן שנערך לבחינת הכדאיות הכלכלית של המיזם;
(5)
ייעוד המגרש למתחם התחדשות עירונית במקרה שבו תוכנית ההתחדשות העירונית טרם אושרה:
(א)
הרשות רשאית לקבוע, מקום שבו התוכנית להתחדשות עירונית ביחס למתחם נושא המכרז טרם אושרה, כי מגרש ההשלמה ייועד למתחם;
(ב)
קבעה הרשות כאמור, מגרש ההשלמה לא ישווק על ידי הרשות ויוקצה לזוכה במכרז לאחר אישור התוכנית ובלבד שהתוכנית להתחדשות עירונית המתייחסת לאותו מתחם, תופקד במוסד תכנון המוסמך לאשרה בתוך שנה מיום אישור הרשות בדבר ייעוד מגרש ההשלמה לזוכה;
(ג)
הופקדה התוכנית עד למועד זה, יוארך תוקף ייעוד מגרש ההשלמה בעוד שנה נוספת עד לאישור התוכנית והשלמת הקצאתו של המגרש;
(ד)
הרשות, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, רשאית להאריך את התקופות האמורות בשנה נוספת נוספים לכל תקופה, לתקופה מרבית של עד 3 שנים ממועד ייעוד המגרש ועד להקצאתו;
(ה)
לא הופקדה או אושרה התוכנית במועדים האמורים תבוטל התחייבות הרשות לייעוד המגרש, מבלי שתהיה ליזם ו/או לבעלי הזכויות ו/או לרשות המקומית טענה או דרישה כלפי הרשות.
הקצאה בקול קורא
הקצאה בקול קורא, לשם בחירת מתחם או מספר מתחמי התחדשות עירונית אשר להם יוקצה מגרש השלמה, תיעשה בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (6):
(1)
הנהלת הרשות רשאית, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, לאשר פרסום קול קורא לטובת ייעוד והקצאת מגרש השלמה שאינו בתחום התוכנית להתחדשות עירונית, לצורך קידום תוכנית להתחדשות העירונית, למיזמים להתחדשות עירונית ברשות המקומית שהקרקע המשלימה נמצאת בשטחה, באופן המפורט בסעיף זה;
(2)
במסלול זה יכול ומגרש ההשלמה המיועד, לא יהא מסוים ובתוכנית אלא ייעוד מגרש ההשלמה ייעשה במסגרת שריון כמותי, של יחידות דיור או מ״ר מסחרי, במסגרת תוכנית השיווקים העתידית של הרשות המקומית או בדרך אחרת שתקבע הרשות;
(3)
הרשות והרשות להתחדשות עירונית תפרסמנה קול קורא כאמור בפסקה (1). הכללים לשם השתתפות בקול הקורא הינם, בין היתר, הגשת המסמכים הבאים:
(א)
תוכנית ראשונית, תשריט או תוכנית בינוי, מוצעת ביחס למתחם המיועד להתחדשות עירונית;
(ב)
מכתב הסכמה עקרוני של מהנדס הרשות המקומית לתוכנית המוצעת;
(ג)
מכתב הסכמה עקרוני של מתכנן המחוז במנהל התכנון לתוכנית המוצעת. כלל זה לא יחול מקום בו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הוסמכה כוועדה עצמאית מיוחדת;
(ד)
הצפיפות המוצעת בתוכנית להתחדשות עירונית לא תפחת מ־20% מעבר לכפל הצפיפות הקבועה בתמ״א 35. בנסיבות מיוחדות, רשאית הנהלת הרשות ועל פי המלצת מתכנן המרחב הרלוונטי, להפחית את הצפיפות הנדרשת עד לכפל הצפיפות הקבועה בתמ״א 35;
(ה)
דו״ח כלכלי או בדיקה כלכלית שנעשו בהתאם לתקן 21 אשר יראה כי המיזם אינו עומד בסף הרווחיות המקובל במיזמי התחדשות עירונית המלווים על ידי הרשות להתחדשות עירונית ללא הקרקע המשלימה ואת מספר יחידות הדיור הנדרשות בקרקע המשלימה בכדי להביא את המיזם לסף הרווחיות האמור. בקול הקורא ייקבעו תנאים אחידים לצורך הגשת הדו״ח הכלכלי או הבדיקה הכלכלית;
(ו)
מסמך הסכמה ראשוני בחתימתם של לפחות 50% מבעלי הדירות בכל מבנה וכן פרוטוקול ישיבת בעלי הדירות שבה נדון הנושא. בבניין שבו 40% ומטה מהדירות הן דירות ציבוריות, לא תובאנה הדירות הציבוריות במניין בעלי הדירות שמהם נדרשת הסכמה כאמור;
(4)
אמות המידה לבחירת הזוכים יהיו בין היתר:
(א)
היקף תוספת יחידות הדיור במתחם להתחדשות עירונית:
ככל שמספר יחידות הדיור המתווספות, נומינלית, בתוכנית המוצעת גבוה יותר, לעומת יתר המיזמים, כך הציון גבוה יותר;
(ב)
צפיפות קיימת בקרקע התפוסה:
ככל שהצפיפות נטו – יחידות דיור/דונם, גבוהה יותר, כך הציון גבוה יותר;
(ג)
הסכמות בעלי הדירות:
על כל אחוז הסכמה נוסף העולה על 50%, תקבל ההצעה ניקוד נוסף, וזאת עד ל־80% הסכמות;
(ד)
המצב התכנוני של התוכנית להתחדשות עירונית שחלה או תחול על המתחם;
(ה)
מחיר ליחידת דיור אם יש מגרש השלמה מסוים וידוע;
(5)
כללים נוספים לקביעת שווי המגרש והקצאתו:
(1)
שווי מגרש ההשלמה יחושב בהתאם למלוא זכויות הבנייה הקיימות מכוח התוכנית אשר תחול על המגרש במועד הקצאתו;
(2)
לצורך הבחינה הראשונית מחיר מגרש ההשלמה יהיה בהתאם לשווי הקרקע שנקבע לפי פסקה (1), אלא אם כן קבע השמאי שמחיר זה אינו מביא את המיזם לסף הנמוך של שיעור הרווחיות המקובל במיזמי התחדשות עירונית המלווים על ידי הרשות להתחדשות עירונית;
במקרה האמור יופחת מחיר מגרש ההשלמה עד שתושג רמת הרווחיות המזערית האמורה אך לא פחות מ־20% מהשווי שנקבע;
(3)
המחיר הסופי שייקבע בעת ההקצאה בפועל יהיה בהתאם לשומה שתיערך למועד ההקצאה, על פי נוהלי הרשות לבצוע עסקאות, על פי העקרונות המפורטים בסעיף זה, ולפי אותה רמת רווחיות מהמיזם – ולא על פי האומדן שנערך לבחינת הכדאיות הכלכלית של המיזם;
(6)
ייעוד המגרש למתחם התחדשות עירונית במקרה שבו תוכנית ההתחדשות העירונית טרם אושרה;
(א)
הרשות רשאית לקבוע, מקום בו התוכנית להתחדשות עירונית ביחס למתחם נושא המכרז טרם אושרה, כי מגרש השלמה, כמפורט בסעיף 5.6.14(2), ייועד למתחם;
(ב)
קבעה הרשות כאמור, ישוריין מגרש השלמה או היקף יחידות דיור אשר לא ישווקו על ידי הרשות ויוקצו לזוכה במכרז לאחר אישור התוכנית ובלבד שהתוכנית להתחדשות עירונית המתייחסת לאותו מתחם, תופקד במוסד תכנון המוסמך לאשרה בתוך שנה מיום אישור הרשות בדבר ייעוד מגרש ההשלמה לזוכה;
(ג)
הופקדה התוכנית עד למועד זה, יוארך תוקף ייעוד מגרש ההשלמה בעוד שנה נוספת עד לאישור התוכנית והשלמת הקצאתו של המגרש;
(ד)
הרשות, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, רשאית להאריך את התקופות האמורה בשנה נוספת לכל תקופה, לתקופה מרבית של 4 שנים ממועד ייעוד המגרש ועד להקצאתו;
(ה)
כאשר מגרש ההשלמה שיועד לצורך התוכנית להתחדשות עירונית הוא בלתי מסוים, כמפורט בסעיף 5.6.14(2), הרשות רשאית להאריך את המועד להפקדת התוכנית וייעוד המגרש בהתאמה, בשנה נוספת לכל תקופה;
(ו)
לא הופקדה או אושרה התוכנית במועדים האמורים תבוטל התחייבות הרשות לייעוד המגרש, מבלי שתהיה ליזם ו/או לבעלי הזכויות ו/או לרשות המקומית טענה או דרישה כלפי הרשות.
ייעוד והקצאה בפטור ממכרז
ייעוד והקצאה בפטור ממכרז של מגרש השלמה למתחם התחדשות עירונית במסלול רשויות מקומיות יעשה בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (8):
(1)
אישרה הנהלת הרשות, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, כי תוכנית להתחדשות עירונית אינה בעלת כדאיות כלכלית כשלעצמה וכי קיים צורך בהוספת מגרש השלמה, לשם הפיכתה לכלכלית, רשאית הרשות לאשר את ייעודו של מגרש השלמה והקצאתו ובלבד שהמתחם להתחדשות עירונית הוכרז כמתחם במסלול רשויות מקומיות ולאחר שהרשות המקומית הרלוונטית, בחרה באותו מתחם כראוי ביותר לקבלת מגרש השלמה, לאחר שבחנה את כלל המתחמים שלהם נדרשת קרקע משלימה (להלן בפרק משנה זה – מגרש השלמה במסלול רשויות);
(2)
הרשות תשקול במסגרת שיקוליה על ייעוד והקצאת מגרש ההשלמה את השיקולים המפורטים בסעיפים 5.6.13 ו־5.6.14, בשינויים המחויבים;
(3)
הזכויות במגרש ההשלמה במסלול רשויות מקומיות, תיועדנה לחוכרי הקרקע שעליהן בנויות יחידות הדיור הקיימות או ליזם כהגדרתו בסעיף 49יט לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963;
(4)
במסלול זה יכול שמגרש ההשלמה המיועד, לא יהא מסוים ובתוכנית אלא ייעוד מגרש ההשלמה ייעשה במסגרת שריון כמותי, של יחידות דיור או מ״ר מסחרי, במסגרת תוכנית השיווקים העתידית של הרשות או בדרך אחרת שתקבע הרשות;
(5)
ייעוד המגרש למתחם התחדשות עירונית במקרה שבו תוכנית ההתחדשות העירונית טרם אושרה – הרשות רשאית לקבוע, מקום בו התוכנית להתחדשות עירונית ביחס למתחם נשוא ההקצאה טרם אושרה, כי מגרש ההשלמה ייועד למתחם ויוקצה לאחר אישור התוכנית, בהתאם לכללים המפורטים בפסקאות משנה (א) עד (ה):
(א)
קבעה הרשות כאמור, מגרש ההשלמה לא ישווק על ידי הרשות ויוקצה לאחר אישור התוכנית ובלבד שהתוכנית להתחדשות עירונית המתייחסת לאותו מתחם תופקד במוסד תכנון, המוסמך לאשרה, בתוך שנתיים מיום אישור הרשות בדבר ייעוד מגרש ההשלמה לזוכה;
(ב)
הופקדה התוכנית עד למועד האמור, יוארך תוקף ייעוד מגרש ההשלמה בעוד שנה נוספת עד לאישור התוכנית והשלמת הקצאתו של המגרש;
(ג)
הרשות, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, רשאית להאריך את התקופות האמורה בשנה נוספת לכל תקופה, לתקופה מרבית של עד 5 שנים ממועד ייעוד המגרש ועד להקצאתו;
(ד)
כאשר מגרש ההשלמה שיועד לצורך התוכנית להתחדשות עירונית המקודמת במסלול רשויות מקומיות, הוא בלתי מסוים, כמפורט בפסקה (4), הרשות רשאית להאריך את המועד להפקדת התוכנית וייעוד המגרש בהתאמה, בשנה נוספת לכל תקופה;
(ה)
לא הופקדה או אושרה התוכנית במועדים האמורים תבוטל התחייבות הרשות לייעוד המגרש, מבלי שתהיה ליזם ו/או לבעלי הזכויות ו/או לרשות המקומית טענה או דרישה כלפי הרשות;
(6)
שוויו של מגרש ההשלמה ייקבע על פי הכללים שפורטו בסעיף 5.6.14(5), בשינויים המחויבים;
(7)
ברשות מקומית אשר בתחומה קיים מיזם אחד בלבד להתחדשות עירונית הנדרש למגרש השלמה להבטחת כדאיותו הכלכלית, רשאית הנהלת הרשות לייעד עבור המיזם את מגרש ההשלמה הנדרש ולהקצות אותו בפטור ממכרז, בהתאם לכללים המפורטים בסעיף זה, גם ביחס למתחם התחדשות עירונית שאינו במסלול רשויות מקומיות;
(8)
ברשות מקומית אשר בתחומה קיימת תוכנית התחדשות עירונית מאושרת אחת בלבד הנדרשת למגרש השלמה להבטחת כדאיותו הכלכלית, רשאית הנהלת הרשות לייעד עבור המתחם את מגרש ההשלמה הנדרש ולהקצות אותו בפטור ממכרז, בהתאם לכללים המפורטים בסעיף זה, גם ביחס למתחם התחדשות עירונית שאינו במסלול רשויות מקומיות.
כללים נוספים להקצאת מגרשי השלמה בכל המסלולים
(א)
(1)
בתחומי מרחב מרכז, תל אביב, חיפה וירושלים ברשות, לא ייועד ו/או יוקצה מגרש השלמה – אלא אם כן במגרש ההשלמה ייבנו לכל היותר 40% מסך יחידות הדיור הדרושות לצורך הבטחת הכדאיות הכלכלית של התוכנית להתחדשות עירונית.
(2)
בתחומי מרחב צפון ודרום ברשות, לא ייועד ו/או יוקצה מגרש השלמה – אלא אם במגרש ההשלמה ייבנו לכל היותר 60% מסך יחידות הדיור הדרושות לצורך הבטחת הכדאיות הכלכלית של התוכנית להתחדשות עירונית.
(3)
הנהלת הרשות רשאית, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, לאשר במקרים חריגים תוספת לשיעורים של עד 49% ועד 67% בהתאמה.
(ב)
הנהלת הרשות רשאית לקבוע, בהתחשב בערכי הקרקע, כי לגבי רשות מקומית מסוימת במרחב ירושלים או חיפה יחולו הכלל המפורט ביחס למרחב דרום וצפון.
(ג)
לא ייועד או יוקצה מגרש השלמה אלא אם כן סך יחידות הדיור בתוכנית להתחדשות עירונית ובמגרש ההשלמה לעומת מספר יחידות הדיור הקיימות לא יעלה על מכפיל של 1 ל־10 ולא יפחת ממכפיל של 1 ל־3.
(ד)
לא ייועד או יוקצה מגרש השלמה אלא עבור תוכנית התחדשות עירונית כהגדרתה בפרק משנה זה.
(ה)
תקופת ייעוד מגרש השלמה עד להקצאתו בפועל ביחס לתוכנית להתחדשות עירונית אשר טרם הופקדה או אושרה במוסד התכנון תהיה כמפורט בפרק משנה זה ביחס למסלולי ההקצאה השונים.
לא הופקדה או אושרה התוכנית במועדים הקבועים בפרק משנה זה תבוטל התחייבות הרשות לייעוד המגרש, מבלי שתהיה ליזם ו/או לבעלי הזכויות ו/או לרשות המקומית כל טענה ו/או דרישה כלפי הרשות.
(ו)
אם חלה על מגרש ההשלמה תוכנית ו/או צפויה להתאשר לגביו והוא נכלל בתוכנית השיווקים במהלך השנתיים הסמוכות למועד הייעוד, תנאי לייעוד המגרש והקצאתו יהא כי התוכנית להתחדשות עירונית הופקדה במוסד התכנון המוסמך לאשרה.
(ז)
סעיף קטן (ו) לא יחול על מגרשי השלמה שהם אינפילים. הנהלת הרשות רשאית, לאחר שנועצה עם הרשות להתחדשות עירונית, לייעד מגרש השלמה העונה להגדרה אינפילים, גם אם התוכנית להתחדשות עירונית טרם הופקדה, ולהאריך את תוקף הייעוד לתקופות נוספות שכל אחת מהן בת שנתיים עד לתקופה מרבית של 8 שנים.
בסעיף קטן זה:
”אינפילים“ – מגרשים לא מבונים בייעוד סחיר, הממוקמים בשכונות ותיקות.
(ח)
על ייעוד ו/או הקצאת מגרשי השלמה יחולו הכללים והעקרונות שתקבע הנהלת הרשות בדבר הבטחת מימוש תוכנית להתחדשות עירונית בקשר עם הבנייה במגרש ההשלמה ובמתחם ההתחדשות העירונית, בין היתר באמצעות העמדת ערבויות וכן לוחות זמנים לתחילת הבנייה ולסיומה, שאם הזוכה לא יעמוד בהם, יושב המגרש לרשות.
(ט)
לא ייועד ו/או לא יוקצה מגרש השלמה אלא אם כן התקבלה החלטת מועצת הרשות המקומית בדבר פטור חלקי, לכל הפחות, מהיטל השבחה למגורים במתחם להתחדשות עירונית.
(י)
לא ייועד ו/או לא יוקצה מגרש השלמה אלא ברשות מקומית אשר הכינה, לכל הפחות תוכנית אב או מסמך מדיניות להתחדשות עירונית. ועדת המשנה של מועצת מקרקעי ישראל, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, רשאית לאשר במקרים חריגים פטור מדרישה זו.
סעיף זה לא יחול על ייעוד ו/או הקצאת מגרש השלמה מכוח סעיפים 5.6.9 ו־5.6.15.
(יא)
לא ייועד ו/או לא יוקצה מגרש השלמה אלא אם כן בדקה הרשות להתחדשות עירונית כי הרשות המקומית בחנה את האפשרויות ולפיהן היא תקצה מגרש המיועד לצרכי ציבור לטובת שיפור הכדאיות הכלכלית של התוכנית להתחדשות עירונית ו/או הסכימה להעביר לצורך כך מגרש המיועד לצרכי ציבור שווה ערך שבתחום שיפוטה לבעלות המדינה בנוסף להקצאת מגרש ההשלמה, וזאת בכפוף לבדיקת הרשות המקומית בדבר צרכי ציבור עתידיים הנדרשים.
(יב)
על אף האמור בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל – במרחבי מרכז, תל אביב וירושלים ברשות – במסגרת שיווק מגרש ההשלמה או הקצאתו בפטור ממכרז רשאית הרשות לגבות הוצאות פיתוח נוספות עבור שדרוג תשתיות קיימות בשכונות ותיקות ובתנאי כי ההוצאות שנגבו תשרתנה אך ורק את מתחמי ההתחדשות העירונית. שאר עלויות הפיתוח יהיו בהתאם לעלויות שנקבעו לאתר שבו מצוי מגרש ההשלמה. במרחבי צפון, חיפה ודרום, ככלל, לא ייגבו הוצאות פיתוח נוספות עבור שדרוג תשתיות קיימות בשכונות ותיקות, אלא אם כן תקבע הנהלת הרשות אחרת.
(יג)
הזכויות במגרש ההשלמה תיועדנה ותוקצינה לחוכרי או בעלי הקרקע שעליהן בנויות יחידות הדיור הקיימות או לזוכה בהליך של מכרז או קול קורא, לאחר סיום הליכי אישור התוכנית להתחדשות עירונית.
הקצאת הכנסות משיווק מגרש השלמה למיזמי התחדשות עירונית [תיקון: 2.9.2021]
ביחס לחמישה מתחמים בתוכנית הרצה (להלן – פיילוט) שיסוכמו בין הרשות לבין הרשות להתחדשות עירונית, יוקצו ההכנסות משיווק קרקע משלימה למיזמי התחדשות עירונית כפי שיפורט בפסקאות (1) עד (8) להלן ובסעיף 5.6.16ב. (*)
(1)
הנהלת הרשות רשאית, בהמלצת הרשות להתחדשות עירונית, לאשר כי ההכנסות משיווק מגרשי השלמה למרבה במחיר ייועדו למיזמי התחדשות עירונית באותה רשות מקומית, וזאת בהתאם לתוכנית העבודה כמפורט בפסקה (5) ולהוראות סעיף זה, ובכפוף למסמך העקרונות האמור בפסקה (8);
(2)
תנאי למימוש פסקה (1) הוא קיומו של מנגנון המבטיח כי כספי הסיוע יוקצו בהתאם לעקרונות כאמור בפסקה (8) וכי קודם לנקיטת ההליכים התחרותיים, כאמור בסעיף 5.6.16ב, תתקבל הסכמת הנהלת הרשות;
(3)
הרשות תקבע את רשימת מגרשי ההשלמה במתחמי הפיילוט, שישמשו לסיוע למיזמי התחדשות עירונית מתוך תוכנית השיווקים השנתית, בהתחשב בצרכים העולים מתוכנית העבודה האמורה בפסקה (5). לרשות שיקול דעת לבצע שינויים במגרשי ההשלמה שישווקו במתחמי הפיילוט, בכפוף להגבלות המפורטות בסעיף 5.6.17;
(4)
הרשות להתחדשות עירונית תעביר לרשות את רשימת מתחמי הפיילוט ברשויות המקומיות בהן יש צורך בכספי סיוע לצורך קידומם של מיזמי פינוי בינוי, בהסתמך על בדיקה שערכה, ובהתחשב, בין היתר, בערכי הקרקע באותה רשות מקומית, בצפיפויות הקיימות והמתוכננות במיזמים לפינוי בינוי, במגבלות הבנייה, ובנסיבות מיוחדות כגון קרבה לצירי מתע״ן. כמו כן, תעביר הרשות להתחדשות עירונית לרשות הערכה משוערת של כספי הסיוע שיידרשו לקידומם של מיזמי הפינוי בינוי במתחמי הפיילוט, בהתאם לתחשיב שתערוך;
(5)
בייחס לפיילוט, הרשות והרשות להתחדשות עירונית, יגבשו בתחילת כל שנה, תוכנית עבודה משולבת להקצאת כספי סיוע למיזמי התחדשות עירונית, אשר תכלול את רשימת מגרשי ההשלמה, את רשימת הרשויות המקומיות בהן יוקצו כספי סיוע למיזמי התחדשות עירונית והערכה משוערת של היקף הסיוע הנדרש בכל אחת מהן (בפרק משנה זה – תוכנית העבודה), בכפוף לאמור במסמך העקרונות האמור בפסקה (8);
(6)
ההכנסות משיווק המגרשים כאמור בפסקה (1), ללא הוצאות פיתוח, הפרשת חלף היטל השבחה ובניכוי 20%, ייעודו לצורך סיוע למיזמי התחדשות עירונית אשר ייבחרו בהתאם למפורט בסעיף 5.6.16ב (להלן בפרק משנה זה – כספי הסיוע). העברת כספי הסיוע למשרד האוצר תבוצע מוקדם ככל הניתן במהלך אותה שנת כספים שבה התקבלו ההכנסות, בכפוף לאישור תוכנית העבודה;
(7)
מגרשי ההשלמה ישווקו בהתאם לשיעורים ולהיקף הקבועים בסעיף 5.6.17;
(8)
הרשות, הרשות להתחדשות עירונית ונציגי משרד האוצר, יגבשו במשותף מסמך עקרונות, על בסיסו ייקבעו ההליכים התחרותיים, כאמור בסעיף 5.6.16ב, אשר יתייחס, בין היתר, לקיומם של מיזמי פינוי בינוי שאין כדאיות כלכלית למימושם, לצפיפות הבנייה במיזמים, למיצוי הפוטנציאל התכנוני, לגובה הסיבסוד הנדרש, להיקף השיווקים באותה רשות מקומית ושיתוף הפעולה מצידה, לגובה היטל ההשבחה שייגבה מיזמים במיזמי הפינוי בינוי, ולקרבה לצירי מתע״ן (בפרק משנה זה – מסמך העקרונות).
(*)
המועצה רשמה בפניה את הודעת החשב הכללי כי טרם הוחלט האם ניתן לייעד הכנסות משיווק מגרשי השלמה לסבסוד מתחמי התחדשות עירונית, לרבות בדרך של ויתור על הכנסות בעין, וההחלטה תתקבל בהתאם לכללים הפיסקאליים ולכללי החשבונאות הלאומית.
הקצאת כספי הסיוע [תיקון: 2.9.2021]
(א)
כספי הסיוע ייועדו עבור מיזמי התחדשות עירונית שאין בהם כדאיות כלכלית באותה רשות מקומית בה שווקה הקרקע המשלימה ונכללה בתוכנית העבודה, ויוקצו בהליך תחרותי בלבד, בדרך של פרסום קולות קוראים או מכרזים אשר תנאיהם ייקבעו על ידי ועדת המכרזים של הרשות להתחדשות עירונית, בהתאם למסמך העקרונות. המכרזים או הקולות הקוראים יפורסמו על ידי הרשות להתחדשות עירונית ליזמים המקדמים מיזמים של פינוי בינוי בתחומי אותה רשות מקומית.
(ב)
היקף הסיוע שיינתן למיזמי פינוי בינוי בכל רשות מקומית לא יעלה על סך כספי הסיוע שהתקבלו משיווק המגרשים בתחום אותה הרשות המקומית בהתאם לאמור בסעיף 5.6.16א והועברו למשרד האוצר.
(ג)
כספי הסיוע יינתנו למיזם הזוכה במועדים, בשיעורים ובהתאם לאבני דרך שיקבעו במכרז או בקול הקורא. הרשות להתחדשות עירונית תהא אחראית על מעקב ובקרה אחר מימוש המיזם והשימוש בכספי הסיוע בהתאם להחלטה.
(ד)
כספי הסיוע לא יוקצו למיזם התחדשות עירונית אלא אם התקבלה החלטת מועצת הרשות המקומית בדבר הסכמתה לתשלום חלקי (25%) או למתן פטור מלא מהיטל השבחה למגורים למיזם זה.
(ה)
במסגרת מסמך העקרונות ייקבע מנגנון לפיו ככל שלא נקבעו זוכים במכרז או בקול קורא, להקצאת כספי הסיוע ברשות המקומית בה שווקה הקרקע עד חלוף 3 שנים ממועד העברת כספי הסיוע, עבור מיזמי התחדשות עירונית באותה רשות מקומית, כספי הסיוע לא ישמשו עוד לקידום מיזמי התחדשות עירונית כאמור, וכן מנגנון להארכת התקופה.
צוות לבחינת הפיילוט [תיקון: 2.9.2021]
יוקם צוות שיורכב מנציגי הרשות, הרשות להתחדשות עירונית ונציגי משרד האוצר (להלן – הצוות), אשר יבחן את התקדמות הפיילוט ותוצאותיו, ויציג את המלצותיו למועצה, בין היתר, לצורך בחינת מנגנון קבוע, ולרבות בחינת סוגיית חלף היטל ההשבחה.
הקצאה והיקף מגרשי ההשלמה [תיקון: 2.9.2021]
ייעוד ו/או הקצאה של קרקע משלימה, בהתאם לסעיפים 5.6.13 – 5.6.15, במסגרת הליך של מכרז, קול קורא או מסלול רשויות מקומיות או הקצאת כספי סיוע ממגרשי השלמה בהתאם לסעיפים 5.6.16א ו־5.6.16ב, יהא אך ורק בשיעורים ובהיקפים המפורטים בפסקאות (1) עד (5):
(1)
לגבי רשות מקומית שחתמה עם הרשות ו/או עם משרד הבינוי והשיכון על הסכם גג כמשמעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל או הסכם פיתוח אחר (להלן בפרק משנה זה – הסכם גג), יוקצו עד 10% מכמות יחידות הדיור הנכללות בהסכם, כמגרש השלמה. קצב הקצאת יחידות הדיור נתון לשיקול דעתה הבלעדי של הרשות ויושפע בין השאר ממצבו התכנוני של המתחם ומכמות יחידות הדיור ששווקו בפועל;
(2)
לגבי רשות מקומית שלא חתמה על הסכם גג, יוקצו עד 7.5% מהיקף השיווקים בפועל בשנתיים שחלפו קודם ליום ההחלטה על ייעוד או הקצאת מגרש השלמה או מהיקף השיווקים הצפויים במהלך השנתיים הסמוכות ליום ההחלטה על הייעוד או על ההקצאה, על פי תוכנית השיווקים של הרשות, לפי הגבוה מביניהם. קצב הקצאת יחידות הדיור יהיה נתון לשיקול דעתה הבלעדי של הרשות ויושפע בין השאר ממצבו התכנוני של המתחם. ומכמות יחידות הדיור ששווקו בפועל;
(3)
יחידות דיור שתתווספנה כתוצאה משינויי ייעוד או מתוספת זכויות, תיחשבנה כמגרש השלמה לטובת תוכניות להתחדשות עירונית בנוסף לשיעורים הנקובים בפסקאות (1) ו־(2), בכפוף לחוות דעת מתכנן המרחב ברשות שלפיה התוספת נובעת בעיקרה מהצורך בקידום התוכנית להתחדשות עירונית וכי לולא אותה תוכנית, הייתה התוספת לא מתאשרת או מתעכבת עיכוב של ממש;
(4)
רשות מקומית שאישרה לכל הפחות תוכנית אב או מסמך מדיניות להתחדשות מקומית ובה מספר מתחמי התחדשות עירונית שהיקף יחידות הדיור שאמורות להיבנות בהם עולה על השיעורים הנקובים בפסקאות (1) ו־(2), רשאית ועדת משנה של מועצת מקרקעי ישראל להגדיל את שיעור יחידות הדיור שיוקצו כמגרש השלמה לעד 15% ו־10% בהתאמה;
(5)
על אף האמור בסעיף זה, בהתאם להחלטת ממשלה מספר 658 מיום 22.12.2020 בעניין חיזוק העיר אשקלון, יעמוד שיעור הקרקע המשלימה בעיר אשקלון על 25% מכמות יחידות הדיור הנכללות בהסכם הגג והעיר אשקלון תיכלל בתוכנית העבודה כאמור בסעיף 5.6.16א.
מיזם בינוי–
(א)
הרשות והרשות להתחדשות עירונית תפעלנה לקדם מיזמים של בינוי–פינוי–בינוי ללא התקשרות עם יזם (להלן בפרק משנה זה – המיזם). המיזם יופעל, בעדיפות, בשכונות שבהן קיימת או מקודמת תוכנית להתחדשות עירונית, לרבות תוכנית אב, תוך שימוש בקרקעות פנויות בבעלות המדינה בשטח של אותה רשות מקומית, וזאת בתיאום בין הרשות להתחדשות עירונית והרשות.
(ב)
שיווק קרקעות במסגרת המיזם ייעשה במכרז אופציה, או במכרז מכר חלקי – קומבינציה, כהגדרתם בסעיף 5.6.1, בתמורה לקבלת דירות עבור בעלי יחידות דיור במקבץ (להלן בפרק משנה זה – דירות התמורה).
(ג)
מכרזי אופציה או מכרזי מכר חלקי – קומבינציה, יפורסמו במחיר שלא יפחת מ־20% מהשומה. מכרזי אופציה יכללו את המחיר שישולם לזוכה בעד מימוש האופציה, בהתאם למחיר השוק למ״ר מבונה באזור, על פי שומה. על אף האמור, במיזמים החלים על מעל 2,000 יחידות דיור ו/או שכונות שלמות ו/או מספר מקבצי בניינים והרשות המקומית העבירה לבעלות המדינה נכס עירוני לטובת קידום המיזם, רשאית הנהלת הרשות להפחית את המחיר עד ל־15%.
(ד)
הרשות להתחדשות עירונית תציע לבעלי יחידות דיור במקבץ, דירת תמורה במבנה החדש, כנגד העברת מלוא זכויותיהם במקבץ לבעלות המדינה.
(ה)
אם המדינה ו/או מי מטעמה לא יממשו את האופציה, הזוכה יהיה רשאי למכור את דירות התמורה בשוק החופשי, בכפוף לתשלום ערך הקרקע עבורן בהתאם להצעתו במכרז, אלא אם כן רכש במסגרת המכרז את מלוא הזכויות בקרקע.
(ו)
לאחר פינוי מקבץ יחידות הדיור, תפעל הרשות להתחדשות עירונית להריסת המבנים במקבץ ולשיווק המגרשים כאמור בסעיף קטן (ב) בשיתוף הרשות.
(ז)
הנהלת הרשות מוסמכת לקבוע כללים בדבר תנאי ההקצאה, שלבי פינוי היחידות הקיימות והבטחת הפינוי, וכן בדבר הערבויות שיעמידו היזם או החוכרים לטובת הרשות להבטחת התחייבויותיהם וכיוצא בזה.
חילופי מגרשים
(א)
בתוכנית להתחדשות עירונית החלה גם על מגרשים פנויים שבניהול הרשות, רשאית הנהלת הרשות, לאשר הסכם החלפת מגרשים עם חוכרים או עם יזם, שלו זכויות במגרשים בנויים בתחום התוכנית, בהתאם להוראות תקנה 25(21) לתקנות חובת המכרזים, התשנ״ג–1993, ובהתאם לתנאים שתקבע הנהלת הרשות, כך שהחוכרים או היזם יקבלו מגרש פנוי בתחום התוכנית ובתמורה ישיבו לרשות מגרש חלופי שיפונה במתחם עם סיום הבנייה במתחם או על פי מועד שייקבע מראש, לפי המוקדם מביניהם.
(ב)
הנהלת הרשות מוסמכת לקבוע כללים בדבר תנאי ההקצאה, שלבי פינוי היחידות הקיימות והבטחת הפינוי, וכן בדבר הערבויות שיעמידו היזם או החוכרים לטובת הרשות להבטחת התחייבויותיהם וכיוצא בזה.
(ג)
המגרש הפנוי יוקצה ליזם או לחוכרים בהתאם לכללים שתקבע הנהלת הרשות בנוגע להתקדמות תוכנית ההתחדשות העירונית, והיזם או החוכרים יישאו בהפרשי השווי, אם ייווצרו, בין ערך המגרש הפנוי ובין ערך המגרש החלופי, לפי ערכם המלא כפי שייקבע בשומה. קביעת הפרשי השווי תתחשב, בין היתר, בערך מרכיב הדחייה.
(ד)
גודלו של המגרש החלופי לא יעלה על 10 דונמים.
ניוד זכויות
(א)
סבר מוסד תכנון כי יש לאשר ליזם זכויות בנייה נוספות במגרש אחר, אך ורק בשל שהיזם מקדם את התוכנית להתחדשות עירונית, רשאית הנהלת הרשות, לפי כללים שייקבעו ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולדיני המכרזים, לפטור את היזם מדמי ההיתר שעליו לשלם בעד המגרש האחר, כולם או חלקם, ובלבד שנתקבלה עמדת שמאי הרשות, ולפיה התוכנית להתחדשות עירונית, אינה בעלת כדאיות כלכלית, ללא הקצאת הזכות במגרש האחר ובתנאי שהיזם הוא בעליו או חוכרו לדורות של המגרש הנוסף.
(ב)
סבר מוסד תכנון כי יש לשנות את מיקומו של מגרש ציבורי, שהוא מקרקעי ישראל, המצוי בתחום התוכנית להתחדשות עירונית, ואותר במיקום חלופי מגרש שהוא מקרקעי ישראל בייעוד כאמור שניתן להכלילו בתוכנית, יחולו הוראות סעיפים 5.6.5 ו־5.6.6 בשינויים המחויבים.
(ג)
על אף האמור בסעיף 5.6.6, סבר מוסד תכנון כי יש לשנות את ייעודו של שטח ציבורי לשטח סחיר ולראות בהפרשות לצורכי ציבור מבונים, הפרשות מבונות בתוך השטחים הסחירים, תקבע הנהלת הרשות מקדם המרה לשטחים הציבוריים שלפיהם לא תגבה תשלום בעבור הפיכת המגרש בייעוד ציבורי למגרש בייעוד סחיר.
תנאי להקצאת מגרש השלמה
הרשות רשאית להקצות מגרשי השלמה אך ורק בהתאם להוראות פרק משנה זה. הרשות לא תתמוך, לא תאשר ולא תחתום על תוכניות אשר כוללות תנאים להקצאת מגרשי השלמה או כוללות הוראות בדבר ייחוד מגרשים לצורך הקצאתם למגרשי השלמה.
חתימת הרשות על הסכמי מכר עם בעלי זכויות החכירה
קרקע שבבעלות רשות הפיתוח או מדינת ישראל או קרן קיימת לישראל ואשר קיימת פרצלציה לגבי כל המגרשים שבתחומה, ואשר אושרה לגביהם תוכנית להתחדשות עירונית כאמור, תחתום הרשות על הסכמי מכר עם בעלי זכות החכירה בבנייה רוויה, בהתאם להוראות פרק משנה 5.1. הרשות לא תהא צד לעסקת שינוי הניצול, לביצוע המיזם, ולא תיתן התחייבויות לרישום משכנתה ו/או כל הליך רישומי אחר.
תנאי לביצוע מיזם התחדשות עירונית
תנאי להסכמת הרשות לביצוע מיזם התחדשות עירונית על פי הוראות פרק משנה זה הוא, כי כל הפעולות הדרושות להריסה, לבנייה ולמכר הדירות, ובכלל זה ביטול החכירות הקיימות וביטול רישום המשכנתאות, רישום חכירות חדשות ומשכנתאות חדשות, יהיו באחריות החוכרים ו/או היזם מטעמם ועל חשבונם, והחוכרים ו/או היזם לא יבואו לרשות בכל דרישה ו/או טענה בקשר לנושא זה.
שימושים מעורבים
(א)
כאשר ייעוד המגרש על פי התוכנית הקודמת אינו רק למגורים בבנייה רוויה ו/או כאשר כתוצאה מהתוכנית להתחדשות עירונית, נוסף למגרש ייעוד שאינו מגורים בבנייה רוויה, ישלם החוכר דמי היתר בעד הייעוד שאינו מגורים בבנייה רוויה, כפי שתקבע הרשות בהוראות נוהל לנושא זה. התשלום יחול אך ורק על שיעור השטחים שאינם בייעוד בנייה רוויה בתוכנית קודמת או שנוספו בעקבות התוכנית להתחדשות עירונית ועל פי מקדם ההמרה כאמור בפרק משנה זה ועל השטחים שאינם נדרשים להבטחת הכדאיות הכלכלית של המיזם.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), לא תגבה הרשות דמי היתר בעד ייעוד שאינו מגורים בתוכנית להתחדשות עירונית, ובלבד ששיעור הבנייה של סך השטחים בייעוד שאינו מגורים, הוא עד 30% מכלל השטח הקיים המותר לבנייה על פי התוכנית להתחדשות עירונית, וכן שהבנייה הקיימת במגרש תיהרס, והבנייה החדשה תיועד ברובה למגורים בבנייה רוויה, ובחלק שלא יועד בתוכנית קודמת למגורים, תירכש זכות הבעלות.
היטל השבחה ופיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–
החוכרים או היזם מטעמם יישאו בתשלום היטל השבחה, אם יידרש, לוועדה המקומית, בעד קרקע שהושבחה במסגרת התוכנית להתחדשות עירונית, והרשות לא תשפה אותם בעד תשלום זה; החוכרים או היזם מטעמם יהיו אחראים לתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965, אם ייקבעו, וכן לכל הליך בעניין זה, אם לפי התוכנית להתחדשות עירונית, נקבע, כי אחריות כאמור תחול על הרשות.
תמורה בעבור יחידות דיור בבעלות או בניהול המדינה
התמורה שתשולם למדינה בעבור יחידות דיור שבבעלות או בניהול המדינה או מי מטעמה, תהא בערך זהה למפתח הפיצוי שיינתן לכלל הדיירים או החוכרים בבניין, על פי תוכנית האיחוד וחלוקה.
רישום הערת אזהרה
בשל יחידות דיור הרשומות על שם המדינה ו/או המנוהלות על ידה או מטעמה, תתיר הרשות ליזם לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה על החלקה שבבעלות המדינה, לפיה, במקרה שלא תמומש העסקה, מכל סיבה שהיא, תאשר המדינה העברת זכויות לצורכי מימוש, בתנאי שמקבל הזכויות הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל, כהגדרתו בחוק האזרחות, התשי״ב–1952, ובלבד שמקבל הזכויות, יעמוד בכל התנאים ו/או ההתחייבויות של מעביר הזכויות.
שיקול דעת הרשות
אין באמור בפרק משנה זה כדי לפגוע בתוכניות השיווק של הרשות ובשיקול דעתה המוחלט של הנהלת הרשות, לאשר שיווק קרקעות בהתאם לצרכי המשק החברה והסביבה, מטרות הרשות והחלטות מועצת מקרקעי ישראל.
בחינת הוראות פרק משנה זה
לאחר הקצאה של מגרשי השלמה לטובת 5 תוכניות שונות להתחדשות עירונית תשוב מועצת מקרקעי ישראל ותדון בשינויים הנדרשים בהוראות פרק משנה זה, במידת הצורך.
5.7. ביטול עסקאות ומתן ארכות
הגדרות [תיקון: 18.7.2023]
”בנייה נמוכה עצמית“ – בנייה נמוכה הכוללת עד 4 יחידות דיור (כולל) שלפחות צד אחד להסכם אינו תאגיד;
”יזם“ – בעל זכויות בקרקע בהסכם פיתוח או בעל זכויות בקרקע בהסכם חכירה;
”ערך הקרקע“ – שווי הקרקע לזכויות שאותן רכש היזם בצירוף שווי הזכויות שנרכשו בנוסף לזכויות המקוריות, כפי שנקבעו במועד אישור העסקה המקורית או תוספת הזכויות בהתאמה, בהתחשב בזכות החכירה וללא הנחות אזור, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א–1961 ממועד אישר העסקה או תוספת הזכויות;
”תמורה“ – התמורה אשר שולמה לרשות במועד הקצאת הקרקע כשהיא נושאת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א–1961, ממועד התשלום בפועל.
מועד סיום הבנייה [תיקון: 18.7.2023]
(א)
מועד סיום הבנייה שייקבע בהסכמי פיתוח או חכירה (להלן בפרק משנה זה – ההסכם) בכל סוגי מטרות הקצאות הקרקע, יהיה 5 שנים מיום אישור העסקה.
(ב)
על אף האמור בסעיף קטן (א), בבנייה נמוכה עצמית, מועד סיום הבנייה שייקבע בהסכמים יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה. לעניין זה, יראו את הוצאת היתר הבנייה כמועד סיום הבנייה.
(ג)
באחריות הרשות לקבוע מראש בהסכם, מועד סיום בנייה שונה בשים לב בין היתר למועד מסירת המגרש, לחסמי בנייה שאינם תלויים ביזם, ולגודל המיזם נושא העסקה ומורכבותו.
(ד)
באחריות היזם לדווח לרשות על עמידה בסיום הבנייה. אם היזם לא ידווח על עמידה במועד סיום הבנייה, הרשות תחייב את היזם בתשלום עבור כל שנת ארכה.
ביטול עסקה בשל אי עמידה במועדים
ככלל, הרשות תבטל עסקאות בשל אי עמידה במועדים שנקבעו בהסכם לסיום הבנייה והארכות לסיום הבנייה אם ניתנו, ויחולו הכללים המפורטים בפרק משנה זה.
תנאי ביטול עסקה
הופר הסכם בשל אי עמידה במועדי סיום הבנייה או ביקש היזם לבטל את ההסכם ולהחזיר את הקרקע והנהלת הרשות נתנה הסכמתה לכך, הרשות תפעל לביטול ההסכם ולהשבת הקרקע לידיה, ויחולו התנאים המפורטים בפסקאות (1) עד (8):
(1)
היזם יחזיר לרשות, את הקרקע נושא ההסכם, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, ללא שיעבוד או משכון, ונקייה מזיהום. אם לא יפנה היזם את הקרקע, רשאית הרשות, לפנות את הקרקע ולהשיב את מצב הקרקע לקדמותה ולחייב את היזם בעלויות הכרוכות בכך;
(2)
בוטל ההסכם, תקזז הרשות מהתמורה אשר תוחזר ליזם את הסכומים המפורטים בפסקאות משנה (א) עד (ד):
(א)
דמי שימוש בשיעור של 0.5% מהתמורה לחודש החל ממועד אישור העסקה ועד למועד ביטול העסקה או פינוי הקרקע, המאוחר מבין השניים;
(ב)
מסים ותשלומי חובה החלים על היזם אשר טרם שולמו;
(ג)
פיצויים מוסכמים בשיעור של 5% מהתמורה;
(ד)
עלויות דמי פינוי הקרקע והוצאות שבהן נשאה הרשות לצורך השבת הקרקע אליה במצב שבו נמסרה ליזם.
(3)
אם ההסכם בוטל והיזם שילם תשלומים נוספים בעד תוספת זכויות בקרקע או בעד ארכות מעבר לתשלום התמורה, יוחזרו ליזם תשלומים אלו כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ״א–1961;
(4)
ככלל, הוצאות פיתוח, לרבות אגרות והיטלים ודמי הקמה ששולמו על ידי היזם, יוחזרו לו רק לאחר הקצאת הקרקע המושבת וגביית הוצאות פיתוח מבעל הזכויות החדש, והכל בהתאם לתנאי הסכם התשתית שייחתם בין היזם ובין הגורם המפתח או בהתאם לכל הסדר תשלום אחר שאותו תקבע הרשות;
(5)
אם שילם היזם היטל השבחה, הוא יוחזר לו לאחר הקצאת הקרקע, והכל בהתאם לכללים שתקבע הנהלת הרשות;
(6)
במקרה שבו הסתיימה הבנייה רק בחלק מהקרקע נושא העסקה, וניתן לפצל את חטיבת הקרקע למגרשים על פי תוכנית, רשאית הרשות לבטל את ההסכם באופן חלקי. במקרה כאמור יחולו התנאים האמורים בפסקאות (1) עד (4), בשינויים המחויבים;
(7)
במקרה שבו הופר הסכם למטרת בנייה רוויה של פחות מ־100 יחידות דיור, או בהסכם למטרת בנייה נמוכה של פחות מ־50 יחידות דיור, הרשות רשאית לתת ארכות ללא הגבלה של משך התקופה;
(8)
ביטול הסכם יתבצע בכפוף לשימוע שייערך ליזם.
מתן ארכות [תיקון: 18.7.2023]
הרשות רשאית לאשר ליזם, אשר לא עמד במועדים הנקובים בהסכם לסיום הבנייה (להלן בפרק משנה זה – המועד שנקבע לסיום הבנייה), ארכות לסיום הבנייה, וכן לדרוש ערבות ביצוע להבטחת סיום הבנייה במועד.
הקצאה למטרת מגורים לרבות שימושים מעורבים נלווים ולמטרת תעסוקה [תיקון: 18.7.2023]
הקצאה למטרת מגורים לרבות שימושים מעורבים נלווים ולמטרת תעסוקה תהיה בהתאם למפורט בפסקאות (1) עד (4):
(1)
בהקצאה למטרת בנייה רוויה לרבות שימושים מעורבים, יחויב היזם, מראש, עבור כל שנת ארכה, בתשלום של 3% מערך הקרקע, לתקופה אשר לא תעלה במצטבר על 4 שנים מהמועד שנקבע לסיום הבנייה;
(2)
בהקצאת קרקע למטרת תעסוקה יחויב היזם, מראש, עבור כל שנת ארכה, בתשלום של 6% מערך הקרקע או 50,000 שקלים חדשים, הגבוה מבין השניים, לתקופה אשר לא תעלה במצטבר על שנתיים מהמועד שנקבע לסיום הבנייה;
(3)
בהקצאת קרקע למטרת בנייה נמוכה עצמית יחויב היזם להמציא לרשות היתר בנייה תוך 4 שנים מיום אישור העסקה. בתום 4 שנים מיום אישור העסקה, אם לא יומצא היתר הבנייה לרשות יחויב היזם, מראש, עבור כל שנת ארכה, בתשלום של 25,000 שקלים חדשים עבור כל יחידת דיור;
(4)
על אף האמור בפסקה (1), הקצאה למטרת מגורים בבנייה רוויה הכוללת פחות מ־100 יחידות דיור, או למטרת בנייה נמוכה הכוללת פחות מ־50 יחידות דיור, רשאית הרשות לתת ארכות לתקופה שתעלה במצטבר על 4 שנים.
הקצאה למטרות ציבוריות, למעט בהקצאה לרשויות מקומיות, מתקנים הנדסיים ותשתיות [תיקון: 18.7.2023]
בהקצאה למטרות ציבוריות, למעט בהקצאה לרשויות מקומיות, מתקנים הנדסיים ותשתיות – יחויב היזם, מראש, עבור כל שנת ארכה בתשלום של 1.5% מערך הקרקע או 5,000 שקלים חדשים, הגבוה מבין השניים, לכל שנה של ארכה מהמועד שנקבע לסיום הבנייה, אשר לא יעלו במצטבר על תקופה של 4 שנים.