תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית)

תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) מתוך

תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס״ב–2002

---

ק״ת תשס״ב, 824; תשס״ח, 875; תשע״ב, 164; תשע״ג, 309; תשע״ד, 266; תשע״ו, 1446; תשע״ט, 1414; תש״ף, 1550; תשפ״ג, 1073.

---

בתוקף סמכותי לפי סעיפים 151(ב) ו־265 לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה–1965 (להלן – החוק), לאחר התייעצות עם המועצה הארצית לתכנון ולבניה, אני מתקין תקנות אלה:

---

לפי תקנה 7 לתקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), התשפ״ג–2023, תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס״ב–2002 בוטלו, ראו תקנה 8 לתקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), התשפ״ג–2023, לעניין תחולה והוראות מעבר.

---

1.

הגדרות [תיקון: תשע״ב, תשע״ג]

בתקנות אלה –

”בית משותף“, ”בעל דירה“, ”דירה“ – (פקעו);

”בנין עזר“ – בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, בחצרו, בחלק ממנו, או על גגו ומשרת את הבנין העיקרי;

”בקשה להקלה“ – בקשה להיתר הכוללת הקלה, לפי סעיף 147 לחוק;

”הבנין העיקרי“ – בנין המוקם בעבור השימוש הקבוע בתכנית;

”החייב בביצוע נגישות“ – מי שהוטלה עליו חובת הנגישות לפי סעיף 19ח(ג) לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות;

”מקום ציבורי קיים“ – כהגדרתו בסעיף 19ז לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות ובכלל זה מקומות ציבוריים קיימים שהם מוסדות חינוך, מוסדות על־תיכוניים, או שניתנים בהם שירותי בריאות;

”מרחב מוגן דירתי“ – כהגדרתו בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש״ן–1990;

”שטחי שירות“ – כהגדרתם בתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ״ב–1992 (להלן – תקנות אחוזי בניה).

2.

סטיה ניכרת [תיקון: תשס״ח, תשע״ב, תשע״ג, תשע״ד, תשע״ו, תשע״ט, תש״ף]

סטיה ניכרת מתכנית, לענין סעיף 151 לחוק, היא אחת מאלה:

(1)

שימוש בבנין או בקרקע שיש בו שינוי מהשימוש שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה;

(2)

בניה בשינוי מהוראות הבניה הקבועות בתכנית, המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה;

(3)

בניה בשינוי מהוראות הבניה הקבועות בתכנית, באופן שלא תאפשר לעשות שימוש בבנין בהתאם לייעוד הקבוע לו בתכנית;

(4)

הוספת בנינים במגרש על מספר הבנינים המותר לפי התכנית, אלא אם כן בין הבנינים נשמר מרחק הגדול פי שניים מהמרחק שנקבע בתכנית כמרחק שבין גבול הבניה מצד הבנין ובין גבול המגרש, ובלבד שנתקיימו כל אלה:

(א)

המרחק הקצר ביותר בין הבנינים לא יפחת משישה מטרים, כאשר המדידה תתבצע בין הקירות החיצוניים;

(ב)

הוספת הבנין במגרש לא תשנה את אופיה של הסביבה הקרובה; ואולם לא תותר הוספת בנין במגרש כאמור באזור שייעודו בתכנית הוא חקלאי;

(5)

בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בחזית המגרש, למעט אחת מאלה:

(א)

בניית גזוזטראות הנמצאות 2.50 מטרים לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים ושאינן בולטות מעבר לקו האמור יותר מ־2 מטרים או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, הכל לפי הבליטה הקטנה;

(ב)

בניה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבנינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים;

(6)

בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה מצדי המגרש, למעט אחת מאלה:

(א)

בניית קיר, עם פתחים, לרבות בליטה או גזוזטרה החורגת ב־10% או פחות, מהמרווח שנקבע בתכנית בצדי המגרש והמשאירה מרחק של 2.70 מטרים לפחות, מהגבול הצדדי של המגרש;

(ב)

בניית קיר, שאין בו פתחים, המשאירה מרחק של 2.70 מטרים לפחות, מהגבול הצדדי של המגרש;

(7)

בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בצדו האחורי של המגרש, למעט אחת מאלה:

(א)

בניית קיר, עם פתחים, החורגת ב־10%, או פחות, מהמרווח שנקבע בתכנית בצדו האחורי של המגרש;

(ב)

בניית גזוזטרה בגובה של 2.50 מטרים לפחות, מעל מפלס פני הקרקע הסופיים, והחורגת ב־2 מטרים או 40%, לפי הנמוך מבין השניים, מהמרווח בצדו האחורי של המגרש;

(ג)

בניית קיר, שאין בו פתחים, החורגת ב־30% או פחות מהקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בצדו האחורי של המגרש;

(8)

הוספת קומות, מעל למספר הקומות המותר לפי התכנית, שלא מתקיימים לגביה התנאים המצטברים כדלקמן:

(א)

הבנין, לאחר הוספת הקומות, משתלב בסביבה הקרובה;

(ב)

מספר הקומות הוא בהתאם למפורט בטבלה להלן:

מספר הקומות המותר לפי התכנית, למעט קומות מרתף ולרבות קומת עמודים מפולשת	מספר הקומות, לרבות קומת עמודים מפולשת, שמותר להוסיף בהקלה
1 עד 2	1
3 עד 4	2
5 עד 9	3
10 עד 15	4
16 ומעלה	5

על אף האמור בפסקת משנה זו, הוספת קומות מרתף הכוללות שטחי שירות בלבד והוספת קומה אחת שגובהה עד 2.20 מטרים נטו בבנינים שגובהם לאחר מתן ההקלה 16 קומות ומעלה, לא תיחשב כתוספת קומה לענין תקנות אלה;

בפסקה זו –

”מרתף“ – חלק מבנין, שהחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, ושפני תקרתו אינם גבוהים יותר מ־1.20 מטרים מפני הקרקע האמורים או מפני הרחוב;

”קומה“ – חלל, בכל צורה גאומטרית שהיא, המשתרע בין שתי רצפות סמוכות הנמצאות זו מעל זו, שגובהו גדול מ־1.80 מטרים, למעט עליית גג ויציע;

(9)

הוספת דירות מגורים, למעט תוספת דירות מגורים שנתקיימו בה התנאים המצטברים כדלקמן:

(א)

במגרש בודד –

(1)

תוספת דירות המגורים היא בשיעור של 20% או פחות, מהמספר המרבי של דירות המגורים, המותר לבניה על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המגרש;

(2)

שטחן הממוצע של הדירות במגרש לאחר מתן ההקלה עולה על 80 מטרים רבועים;

(3)

הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש;

(ב)

במספר מגרשים הגובלים זה בזה –

(1)

תוספת דירות המגורים היא בשיעור של 20% או פחות, ממספר דירות המגורים המותרות לבניה על המגרשים הגובלים (להלן – המגרשים);

(2)

שטחן הממוצע של הדירות במגרשים, לאחר מתן ההקלה, עולה על 80 מטרים רבועים;

(3)

הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרשים;

(4)

בבקשה להקלה צוין מספר דירות המגורים המותרות לבניה במגרשים לפי התכנית וההקלות שאושרו לגבי מספר דירות המגורים במגרשים קודם להגשתה;

(ג)

על אף האמור בפסקאות משנה (א)(1) ו־(ב)(1) במקרה שבחישוב מספר דירות המגורים, לאחר הוספת התוספת המותרת, התקבל גם חלק מדירה שהוא 50% ויותר – הוא יעוגל לדירת מגורים שלמה; בפסקה זו –

”דירת מגורים“ – מערכת חדרים או תאים, שנועדה לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד;

”שטח דירת מגורים“ – שטחים בדירת מגורים שנועדו למטרות עיקריות, כמשמען בתקנה 9 לתקנות אחוזי הבניה, בתוספת שטחו של מרחב מוגן דירתי כמשמעו בתקנה 9(ד)(1) לתקנות האמורות;

(ד)

(הוראת שעה לעניין בקשות להקלה שהוגשו לועדה מקומית מיום 27.11.2013 עד ליום 1.1.2020):

(1)

על אף האמור בפסקאות משנה (א)(1) ו־(2) ו־(ב)(1) ו־(2), תינתן הקלה לתוספת דירות מגורים בשיעור העולה על 20% אך לא יותר מ־30%, ואשר שטחן הממוצע עולה על 70 מטרים רבועים, אם הוצגה חוות דעת מהנדס הוועדה המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר התוספת והשתלבותן בסביבה והמאשרת שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות;

(2)

הוועדה המקומית רשאית לקבוע בהחלטה כי תנאי להוספת דירות מגורים לפי פסקת משנה (1) הוא שהדירות הנוספות בשיעור העולה על 20% ישמשו למגורי בני מקום בלבד; קבעה הוועדה המקומית תנאי כאמור, יהיה התנאי בתוקף לתקופה שלא תפחת מ־10 שנים מיום מתן תעודת גמר;

(2א)

הוראות פסקת משנה (ג) יחולו גם על תוספת דירות מגורים לפי פסקת משנה (ד);

(3)

לעניין פסקת משנה זו –

”בני מקום“ – מי שהוא בן יותר מ־18 שנים, ומקום מגוריו הקבוע במשך שלוש השנים האחרונות לפחות הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה הותרה תוספת דירות המגורים ובלבד שהמציא את אישור הרשות לכך;

”תעודת גמר“ – כהגדרתה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש״ל–1970;

(9א)

(פקעה);

(10)

בניה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתכנית, שנועדו לקבוע את אופיה של הבניה בתחום התכנית או לשמור על אופי וחזות הסביבה;

(11)

בניה בניגוד להוראות התכנית שנועדו למניעת מטרדים לרבות הוראות למניעה והסדרה של פליטה לסביבה של חומר או אנרגיה ומניעה והסדרה של סיכון מחומרים מסוכנים או מקרינה, אלא אם כן סולק המטרד ולמעט הקלה הבאה להבטיח שיפור סביבתי;

(12)

בניה בניגוד להוראות התכנית שמטרתן טיפול בנגר העילי;

(13)

בניה בניגוד להוראות התכנית הבאות למנוע השחתת ערכי דת, היסטוריה ונוף, או הוראות תכנית בדבר שימור מבנים או אתרים;

(14)

סטיה מהוראות התכנית הבאות למנוע הפרעה לתנועה, או הגבלת שדה הראיה של נוהג בכלי רכב בדרך, למעט הקלה הבאה להבטיח שיפור תחבורתי;

(15)

סטיה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב או מהוראות התכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת־קרקעיים, לעניין זה, לא יראו בצמצום מספר מקומות החניה באופן התואם את הקבוע בתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), התשמ״ג–1983, או בצמצום מספר מקומות החניה במקום ציבורי קיים, לצורך ביצוע התאמת נגישות לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, סטייה ניכרת;

(הוראת שעה לעניין בקשות להקלה שהוגשו לועדה מקומית מיום 27.11.2013 עד ליום 1.1.2020): סטיה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב או מהוראות התכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת־קרקעיים, למעט סטייה הנלווית לתוספת דירות מגורים שאושרה לפי פסקה (9)(ד); לעניין זה, לא יראו בצמצום מספר מקומות החניה באופן התואם את הקבוע בתקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חניה), התשמ״ג–1983, או בצמצום מספר מקומות החניה במקום ציבורי קיים, לצורך ביצוע התאמת נגישות לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, סטייה ניכרת;

(16)

שינוי השימוש בשטח בבנין, שנועד לשמש, על פי תכנית, כשטח שירות או שהוסף כשטח שירות, לפי תקנה 13 לתקנות אחוזי הבניה – לשטחים למטרות עיקריות;

(16א)

סגירת גזוזטרה אשר לא באה במניין שטחי הבניה לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ״ב–1992, בכל סוג של חומרי בניה;

(17)

סטיה מהוראות התכנית המתנות מתן היתר בניה באישורה של תכנית מפורטת, או בקבלת אישורה של רשות מוסמכת למתן היתר הבניה;

(18)

סטיה מהוראות תכנית בדבר תקופת תוקפה של התכנית;

(19)

סטיה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרת.

3.

סטיה ניכרת באזור חקלאי

על אף האמור בתקנה 2, באזור שייעודו בתכנית הוא חקלאי, לא תיחשב כסטיה ניכרת הוספה, במגרש אחד, של דירת מגורים אחת בבנין נפרד, אם לפי התכנית מותר בנין מגורים אחד בלבד על אותו מגרש.

4.

הגדלת סטיה בקו בנין [תיקון: תשע״ג]

(א)

על אף הקבוע בתקנה 2(5) עד (7) –

(1)

הקמת בנין עזר או חלק מבנין, בחריגה מקווי הבנין הקבועים בתכנית והמיועד לשמש כאחד או יותר מהמפורטים להלן, לא יהווה סטיה ניכרת מתכנית:

(א)

סככה לרכב פרטי ובלבד ששום חלק מהסככה לא יבלוט מעבר לגובה של 2.60 מטרים, מפני הקרקע הסופיים;

(ב)

ביתן שמירה ובלבד ששום חלק מהביתן לא יבלוט מעבר לגובה של 2.60 מטרים מפני הקרקע הסופיים, ובתנאי שהיתר הבניה לביתן שמירה בבנין מגורים יינתן לתקופה מוגבלת;

(ג)

מקלט או מרחב מוגן דירתי המוקם כתוספת לבנין קיים;

(ד)

פיר מעלית או פיר מעלון המוקם כתוספת לבנין קיים;

(ה)

בריכת שחיה לא מקורה;

(ו)

מיתקן עזר לטיפול בשפכים או באוויר, חדר לאחסנת מכלים או מכולה לאצירת אשפה, כולם בגבהים ובגדלים הנדרשים בידי הרשות המוסמכת על פי דין לאותו ענין;

(ז)

מדרגות וכבשים בלתי מקורים, המשמשים כיציאת חירום ובלבד שהמגרש הגובל בצד הכבש או המדרגות אינו מיועד למגורים;

(ח)

כבש גישה לחניה בבנין העיקרי, בבנינים המיועדים לתעשיה או למסחר, ובלבד שהמגרש הגובל בצד הכבש אינו מיועד למגרש מגורים, או למבנה ציבור, אכסון, או משרדים;

(ט)

הקמת בנין או חלק מבנין במידות העולות על אלה הקבועות בפרט 4.09 בתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש״ל–1970, למעט הפריטים המפורטים בתקנה זו;

(י)

בית שימוש נגיש, מעלון בלא פיר או הרחבת יחידת אכסון כדי להפכה ליחידת אכסון מיוחדת המוקמים לצורך ביצוע התאמת נגישות במקום ציבורי קיים או בבניין קיים המשמש למגורים; לעניין זה, ”יחידת אכסון מיוחדת“ – כהגדרתה בפרט 8.180 לתוספת השנייה בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש״ל–1970;

(2)

בניית שני בנינים צמודים על שני מגרשים גובלים, בהסכמת הבעלים, לא תהווה סטיה ניכרת מתכנית ובלבד שהקירות של שני הבנינים הבנויים על הגבול המשותף חופפים.

(ב)

ראה מוסד תכנון כי בתחומי מגרש שבו נמצא מקום ציבורי קיים שהוא בניין (להלן – מגרש), אין פתרון להסדרת נגישות לאדם עם מוגבלות ממדרכה או שביל ציבוריים (להלן – מדרכה) לתוך המגרש, רשאי הוא, לצורך ביצוע התאמת נגישות לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות בקשר למגרש, להתיר להקים במדרכה אחד מאלה, והקמה כאמור לא תהווה סטייה ניכרת מתכנית:

(1)

כבש אשר –

(א)

לא יחרוג יותר מ־1.5 מטרים מעבר לקו הרחוב ובלבד שיישאר במדרכה מעבר חופשי שרוחבו לא יפחת מ־1.6 מטרים ובכלל זה שפת המדרכה;

(ב)

הפרש הגובה בין הנקודה הגבוהה על פניו לכל אורכו בתחומי המדרכה, ביחס לפני מדרכה, לא יעלה על 75 סנטימטרים;

(2)

לא ניתן לאפשר נגישות אדם עם מוגבלות באמצעות כבש כאמור בפסקה (1) או שלא ניתן להקימו, יתיר מוסד תכנון הקמת מעלון משופע אשר –

(א)

בעת שהוא פועל יישמר מעבר חופשי של 1.1 מטרים לאורך המדרכה;

(ב)

יימצאו אמצעים שיזהירו את הציבור שמצוי במדרכה, באופן חזותי וקולי, מפני המעלון המשופע בעת שהוא פתוח או נע בתחום המדרכה;

בפסקה זו, ”מעלון משופע“ – משטח הרמה חשמלי המותקן דרך קבע, ומסלול תנועתו משופע למישור הרצפה.

5.

הגדלת סטיה

במגרש פלוני שרוחבו בקו מקביל לחזיתו של המגרש קטן יותר מאשר הרוחב הרגיל של המגרשים בסביבה –

(1)

תוגדל החריגה המפורטת בתקנה 2(6)(א) באחוזים שבהם קטן רוחב המגרש בקו המקביל האמור מהרוחב הרגיל של המגרשים בסביבתו, ובלבד שהמרווח הצדדי לא יהיה פחות משמונה עשיריות מהמרווח הצדדי שנקבע בתכנית;

(2)

תוגדל החריגה המפורטת בתקנה 2(6)(ב) באחוזים שבהם קטן רוחב המגרש בקו המקביל האמור מהרוחב הרגיל של המגרשים בסביבתו, ובלבד שבצד אחד של המגרש לא יהיה המרחק מהגבול הצדדי של המגרש פחות מ־2.70 מטרים.

6.

שמירת סמכויות מוסד תכנון [תיקון: תשע״ג]

(א)

אין בתקנות אלה כדי לחייב מוסד תכנון לאשר מתן היתר לשימוש חורג או מתן הקלה מתכנית, אם אין בהם סטיה ניכרת מהוראות התכנית.

(ב)

בבוא מוסד תכנון לדון בבקשה להקלה שעניינה ביצוע התאמת נגישות במקום ציבורי קיים לפי חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, ייתן מוסד תכנון משקל ראוי למטרות החוק האמור, לחובות המוטלות על החייב בביצוע נגישות ולהתאמות הנדרשות למימושן.

7.

ביטול

תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשכ״ז–1967 – בטלות.

8.

תחילה ותחולה

(א)

תחילתן של תקנות אלה 30 ימים מיום פרסומן.

(ב)

תקנות אלה יחולו על בקשה להיתר שהוגשה ביום תחילתן או לאחריו, ועל בקשה להיתר שהוגשה ערב תחילתן של תקנות אלה יחולו הוראות תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשכ״ז–1967.

9.

הוראת מעבר

(א)

על אף האמור בתקנות 2 ו־3 יראו לגבי תכנית שהופקדה עד יום כ״ט בתמוז התשמ״ט (1 באוגוסט 1989) – כסטיה ניכרת, הגדלת שטח הרצפה הכולל המותר לפי התכנית, באחוזים משטח המגרש, העולה על 6%, בתוספת –

2.5% – לכל קומה נוסף על מספר הקומות המותר לפי התכנית, ולא יותר מ־5%;

5% – אם מספר הקומות בבנין או גובה הבנין מחייב התקנת מעלית ולא קיימת מעלית בבנין במועד הגשת הבקשה להקלה ובתכנית החלה לא קיימות זכויות בניה להקמת מעלית ובלבד שלא תותר תוספת של יותר מ־5%.

(ב)

על אף האמור בתקנת משנה (א) לגבי תכנית שהופקדה עד יום כ״ט בתמוז התשמ״ט (1 באוגוסט 1989) –

(1)

לא יראו כסטיה ניכרת מתכנית כאמור הגדלת שטח הרצפה שנתקיימו בה התנאים המפורטים בתקנה 3;

(2)

בהקלה המתירה בניה על מגרש ששטחו קטן מהשטח המזערי המותר לפי תכנית, לא יראו כסטיה ניכרת גם סטיה העולה על האמור בתקנת משנה (א) בשיעור היחס שבו קטן שטחו של המגרש מהשטח המזערי האמור, ובלבד שהסטיה אינה עולה על מכפלת הסטיה המפורטת בתקנת משנה (א) ב־1.2.

(ג)

תקנה 2(8) לא תחול על היתר בניה מכוחה של תכנית שתחילתה בין יום א׳ בתשרי התשנ״ז (14 בספטמבר 1996) לכ״ט באלול התשס״ב (6 בספטמבר 2002) כל עוד לא חלפו חמש שנים ממועד תחילת תוקפה; בהיתר בניה כאמור בתקנת משנה זו ניתן יהיה להתיר בהקלה, הוספה של עד קומה מפולשת אחת ועוד שתי קומות מעל למספר הקומות המותר לפי התכנית וכן קומה הנבנית מתחת לקומת הקרקע שאינה מכסה יותר משני שלישים משטח הבנין אם שיפוע המגרש בירידה מהרחוב אינו עולה על 25%.

(ד)

תקנה 2(16) לא תחול על שימוש חורג על פי היתר שניתן לפני יום י״ט באדר א׳ התשנ״ב (23 בפברואר 1992), לגבי בנין או חלק ממנו שהיו קיימים אותה שעה; דין הארכת תוקפו של היתר לשימוש חורג כאמור, בלא הרחבת היקפו, אף אם נעשתה אחרי תחילתן של תקנות אלה, כדין היתר לשימוש חורג שניתן לפני תחילתן.

---

ג׳ באייר התשס״ב (15 באפריל 2002)

• אליהו ישי
  שר הפנים

  אזהרה: המידע בוויקיטקסט נועד להעשרה בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי. במידת הצורך היוועצו בעורך־דין.