תקן שמאים/תקן ח

<< · תקן שמאים · תקן ח · >>

דף זה נוצר מתוך המרת סריקת קבצים אוטומטית בתוכנת OCR. דרושה הגהה מלאה. יתכנו טעויות הקלדה, השמטות, ערבובי משפטים ושורות. יש לעבור ולהגיה את הטקסט מלמעלה למטה (רצוי מול צפיית טקסט מקורי) ולהזיז תבנית זו למקום בו בוצעה ההגהה האחרונה.

פרק זה לוקה בחסר. אנא תרמו לוויקיטקסט והשלימו אותו. ייתכן שתמצאו פירוט בדף השיחה.

תקן 8

1. מטית התל!ו

קביעת הוראות לעריכת סעיף ״עקרונות, גורמים ושיקולים״ בשומות מקרקעין.

2. תחולה

התקן יחול על כל שומות המקרקעין.

3. תכולת סעיף ״עהיונות. מימים ושיהולים״

בסעיף ״עקרונות, גורמים ושיקולים״ יוצג הבסיס הרעיוני לאופן עריכת תחשיב השומה. המידע שבסעיף זה יאורגן במידת האפשר במתווה שכבתי, כך שבראשיתו תופיע שאלת השומה ופרוט ״עקרונות היסוד״ שהובאו בחשבון לצ ורך פתרון שאלת השומה. בהמשך הפרק יופיעו הפרטים ופרטי המשנה הקשורים באופן פתרון שאלת השומה. מדרג המידע שבסעיף יו צג בדרך כלל על פי השכבות הבאות: - ה צגת שאלת השומה1. - ה צגת הגישות והשיטות שנבחרו לפתרון שאלת השומה. רמת הפרוט של חלק זה תהיה תואמת את מורכבות בעיית השומה. בשומות פשוטות, שגישת השומה היחידה המקובלת לגביהן היא גישת ההשוואה(כגון שומת זכות הבעלות בדירה), חלק זה יהיה קצר(ראה דוגמאות בדברי ההסבר) ואילו בשומות מורכבות, שלגביהן קיימות מספר גישות שומה מקובלות1 2, יהיה חלק זה רחב, ובו ירשמו גישות השומה המקובלות לשומת הזכויות בנכס. כמו כן, תהיה התייחסות למשקלות שניתנו בשקלול התו צאות בגישות השומה השונות. בחלק זה יוכל השמאי להתייחס לפערים בין התו צאות שבגישות השומה השונות אם לדעתו התייחסות זו תורמת להבנת השומה. אם גישת שומה מקובלת לאותו סוג של נכס לא יושמה בשומה, תתווסף התייחסות או הנמקה לאי הכללתה של הגישה. - ה צגת גורמים כלליים המשפיעים על השומה(במידה וקיימים) והדרך שבה הובאו בחשבון. כגון: החלטות של גופים קובעי מדיניות(ממשלה, מינהל מקרקעי ישראל וכיו צא באלה), פסיקה, ביקוש והיצ ע, צ יפיות, מגמות במועד הקובע, פוטנצ יאל, מיסים וכיוצא באלה, אם וככל שהובאו בחשבון.

1זוהי במידת מה חזרה על מטרת השומה המופיעה בפתיח השומה והיא משמשת כבסיס, שאליו מתקשרים עקרונות היסוד ושמהם מתבדרים עקרונות המשנה ופרטי המשנה האחרים.

2 כמפורט בתקן מספר 2 (גישות לשומת נכס בנוי) ובתקן מספר 3 (גישות לשומת קרקע).

- הצגת הפרטים ופרטי המשנה של הנכס הנשום, שהובאו בחשבון בשומה והדרך שבה הובאו בחשבון. כגון: נתונים פיזיים ייחודיים של הנכס, פרטים תכנוניים של הנכס וסביבתו, פרטי זכויות וכיו צא באלה. פרטי הנכס הייחודיים לא יאוזכרו לראשונה בסעיף ״עקרונות, גורמים ושיקולים״, אלא, יפורטו תחילה בשלושת פרקי הנתונים שבשומה3 ויופיעו בסעיף ״עקרונות, גורמים ושיקולים״ רק אם אזכורם תורם להבנת התחשיב והפתרון שנבחר לשאלת השומה. במידת הצ ורך יפ+ה השמאי אל הסעיף בשומה שבו מצ וי המידע המפורט. - באורים כלליים אחרים, ככל שנחוצ ים לדעת השמאי להבנת הפתרון לשאלת השומה. כגון: פרוט סטיה מהתקינה השמאית והנמקה לסטיה זו, אזכור הנחות עבודה, שאינן מתקיימות במצ יאות(בשומה מבוססת הנחה בלבד), התייחסות לסכום הנקוב בשומה(אם כולל מע״מ או שאינו כולל מע״מ) הסיבה להיותו נקוב במטבע זר או מטבע הסטורי, הסתייגויות שונות, התייחסות למטלטלין וכוי. ככלל, הפרטים שיאוזכרו בפרק ״עקרונות, גורמים ושיקולים״ יאוזכרו בתמצ ית וככל שנחוץ לדעת השמאי להצגה בהירה של פתרון שאלת השומה וה צגת הבסיס לתחשיב השומה. סעיף ״עקרונות גורמים ושיקולים״ יערך כרשימה ממוספרת של פרטי המידע. את הנתונים המספריים שנכללים בתחשיב לא מומלץ להכליל גם בסעיף ״עקרונות גורמים ושיקולים״. י. ח ייגה מהתקן שמאי יהיה רשאי לסטות מתקן זה בכפוף לרישום הסטיה.

5. ותהילה

התקן יכנס לתוקף לגבי שומות מקרקעין שיחתמו ביום 1/2/2009 ואילך.

3 בפרק "תאור הנכס והסביבה", בפרק "המצב התכנוני", ובפרק "הזכויות בנכס".

דברי הסבר

1. סעיף ״עליוגות, מימים ושילוליס״

סעיף ״עקרונות, גורמים ושיקולים״ מ צ וי בסופה של שומת המקרקעין, לפני התחשיב ולפני סעיף ״השומה״ והוא נערך כרשימה של פריטים, שהובאו בחשבון בשומה וכיצד השמאי הביאם בחשבון. בסעיף לא יכלל מידע מפורט שכבר נכלל בשומה, במידת הצ ורך תהיה בסעיף הפניה לגוף השומה. מטרת הסעיף: - תאור השיטה שבה השתמש השמאי לפתרון בעיית השומה. - תאור הדרך שבה הובאו בחשבון גורמים כלליים המשפיעים על השומה(במידה וקיימים). - תאור הדרך שבה הובאו בחשבון הנתונים הייחודיים של הנכס. - אזכור מידע נוסף הקשור בסכום הנקוב ובהערכה. סעיף ״עקרונות גורמים ושיקולים״ יערך כרשימה של פרטים המ צ יגה את הסוגיות השונות כאמור.

2. העליוגות על פיהם עדוד התלת ומטיתו

נוכח השונות הרבה הקיימת בין סוגי הנכסים, סוגי השומות ומגוון השיקולים והשיטות הדרושים בפתרון בעיית שומה, יהיה תקן זה כללי מאד ותוכן הסעיף יערך על פי שיקול דעתו של השמאי בהתאם לסוג הנכס ולמטרת השומה. התקן יסייע בסידור הפרטים המופיעים בסעיף ״העקרונות הגורמים והשיקולים״ על פי סדר לוגי מהעקרונות הכלליים אל הפרטים ופרטי המשנה ובכך יסייע בבהירות השומה. כמו כן, התקן יביא לגילוי נאות של הדרך שבה הובאו בחשבון הנתונים הייחודיים לנכס בשומה.

3. דוגמאות

3.1 דוגמאות לה צ גת שאלת השומה והגישות שנבחרו לפתרונה

- מטרת השומה היא הערכת שווי זכות הבעלות בדירה בת 3 חדרים הממוקמת בקומה שניה בבניין מגורים רווי שבו 4 קומות. גישת השומה המתאימה להערכה זו היא גישת ההשוואה. - מטרת השומה היא הערכת שווי זכות החכירה המהוונת בקומת משרדים בבניין הממוקם באזור התעשיה ... הנכס הוערך בגישת הוון ההכנסות. לא נעשה שימוש בגישת ההשוואה מאחר ולא נמ צאו מחירי השוואה בנכסים דומים. - מטרת השומה היא הערכת דמי השכירות הראויים למבנה המשמש תחנת משטרה. מאחר והמבנה בנוי על קרקע שייעודה שב״צ ולנוכח השימוש בפועל הדומה במאפייניו לשימוש משרדים, גישת השומה תהיה גישת ההשוואה לדמי השכירות בשטחי משרדים עם התייחסות והתאמה מיוחדת לסחירות נמוכה ולשימוש המוגבל בתב״ע.

- מטרת השומה היא הערכת... נעשה שימוש בגישת... לא נעשה שימוש בגישת... וזאת מאחר ו...

3.2 דוגמאות לפרוט גורמים כלליים המשפיעים על השומה והדרך שבה הובאו בחשבון

- הובא בחשבון כי הנכס נמצא באזור עדיפות לאומית וכי הקרקע נתקבלה ללא תמורה. - הובא בחשבון כי בפסק הדין xxx/xx נקבע כי תכנית מס׳ xxxx/xx לא תחול על מגרשים בנויים. לפיכך, בחישוב היטל ההשבחה עקב אישורה של התכנית נלקחה בחשבון דחייה עד לתום חייו הפיזיים של המבנה. - הובא בחשבון כי סביבת הנכס מאופיינת בקהילה ״סגורה״ וכתו צאה מכך כי הביקוש לנכס מוגבל.

3.3 דוגמאות לפרוט נתונים פיזיים ייחודיים והדרך שבה הובאו בחשבון

- הובא בחשבון כי פני הקרקע מדרוניים וכי טרם הקמת המיזם דרושה הקמת קיר תומך. - הובא בחשבון כי רוחב החזית הפונה אל רח׳ הרצ ל צ ר(כ- 11 מ׳ בלבד),לפיכך... - הובא בחשבון כי הנכס בנוי ברמת גימור גבוהה במיוחד שאינה תואמת את אופי הסביבה הקרובה(השבחת יתר) וכי תרומת המחוברים נמוכה מעלותם. - הובא בחשבון כי בסביבת הנכס קיימת מ צ וקת חניה... - הובא בחשבון כי לנכס חשיפה גבוהה לאזור התעסוקה... לפיכך חושבה תוספת בגין...

3.4 דוגמאות לפרוט נתוני התכנון יחודיים והדרך שבה הובאו בחשבון

- חושבה דחייה לשווי הקרקע כזמינה בגין ההוראה בתקנון תכנית המתאר אב/123 שלפיה ניצ ול זכויות הבניה במגרש יתאפשר רק לאחר הכנת תכנית מפורטת. - הובא בחשבון כי התכנית אשר מקנה זכויות אב/123 אושרה בשנת 1980 ולפיכך יתווספו לשטחים העיקריים אשר מוקנים בה גם שטחי שירות. - הובא בחשבון כי הקומה העליונה בנכס נבנתה ללא היתר וכי שטח זה שנבנה ללא היתר אינו חורג מהזכויות המוקנות בתב״ע. לפיכך חושבה הפחתה לשווי הנכס עפ״י העלות הדחויה הכרוכה בהכשרת השטח הנ״ל.

3.5 דוגמאות לפרוט נתונים קנייניים/משפטיים יחודיים והדרך שבה הובאו בחשבון

- חושבה הפחתה למושע(ראה פרוט בעלי הזכויות בסעיף ״המ צב המשפטי״). - תקופת החכירה בנכס תסתיים בעוד כשנתיים לפיכך חושבה הפחתה לשוויו עפ״י העלות הצ פויה של דמי ההוון.

3.6 באורים המתייחסים לתחשיב

- מאחר ומחירי ההשוואה משנת 2004 ... - הנכס מ צ וי באזור עדיפות לאומית שבו זכאים מפעלים מאושרים למענק בגובה של 245 מגובה ההשקעה המאושרת. השפעת מענקים אלה על עלויות הבניה שוקללו בתחשיב בגישת העלויות.

3.7 פרוט בדבר חרגיה מהתקינה

בכל התקנים קיים סעיף המאפשר לשמאי לחרוג מהוראות התקן בכפוף לרישום דבר החריגה ורישום הנמקה לחריגה זו. - התחשיב בגישת ההשוואה מבוסס על עסקה אחת בלבד. לא נמ צאו עסקאות נוספות בנכסים דומים. - בשומה זו אין תאור פיזי והתייחסות בתחשיב למרתף הבניין זאת מאחר והמרתף מוצ ף במי תהום ואין כניסה אליו או אפשרות שימוש.

3.8 באורים המתייחסים לסכום הנקוב בשומה

- הסכום הנקוב בשומה אינו כולל מע״מ. - הזכוית בנכס הוערכו כחפשיות מכל חוב, שיעבוד או זכות צד ג׳. - ההערכה אינה כוללת את ה צ יוד המכאני המותקן במפעל.