שומת מקרקעין - קווים מנחים/פרק ב

פרק בי: עריכת שומות למבני ציבור ולקרקע המיועדת למבני ציבור1 1. כללי ״מבני ציבור״ הם נכסים הבנויים על קרקע שיועדה בת כנית בניין עיר למטרה זו. קרקע לנכסים אלה צבועה בתשריט ה תכנית בצבע חום או חום ה תחום בקו צבעוני2. לגבי חלקן קובעת הת כנית כי הקרקע מיועדת להפקעה ולרישום ע״ש הרשו ת המקומית, ולגבי חלק אחר אין הוראה בדבר הפקעתה. שומו ת מקרקעין למבני ציבור נחוצו ת למטרו ת רבו ת ובהם תשלום בגין רכיש ת זכויו ת בפטור ממכרז, אמדן דמי שימוש ראויים, אמדן היטל השבחה, פיצויים לפי סעיף 197 לחוק ה תכנון והבניה ועוד. בנכסים הבנויים על קרקע המיועדת למבני ציבור מ ת קיימו ת עסקאו ת מעטו ת מאד ולשימושים מסויימים אף לא מ ת קיימו ת עסקאו ת כלל, ובהם הגדרת שווי שוק3 אינה ישימה כפשוטה. קווים מנחים אלה, קובעים שיטה לשומ ת נכסים המיועדים למבני ציבור4. 2. הש ימושים כנכסים המיועדים למבני ציבור השימושים המו תרים בנכסים המיועדים למבני ציבור מוגדרים בדרך כלל בתב״ע החלה עליהם *לעית ים השימוש המו ת ר רשום על גבי ה תשריט). לגבי חלק מהנכסים לא קובעת ה תב״ע א ת השימושים המו תרים בקרקע. השימושים הכלליים בקרקע המיועדת למבני ציבור מוגדרים גם בת קנות ה תכנון והבניה5 והם כוללים בין הי ת ר: א. בת י ספר, גני ילדים, מוסדות להשכלה גבוהה ומבני חינוך אחרים. ב. משרדי הרשו ת המקומית ומשרדי ממשלה. ג. מועדונים, אולמו ת כינוס, מוזיאונים, ת יאטראו ת, מבנה המשמש לספורט וכיוצא באלה. ד. מרפאו ת ובת י חולים. 1 מחליפים את הקווים המנחים למבני ציבור (פרק גי) משנת 1965. ומהווה עדכון לקווים המנחים מאפריל 2008 לעניין אופן ההתייחסות למרכיב המעיימ בלבד בעקבות אישר תקן מספר 11א של הוועדה לתקינה שמאית. 2 על פי הנחיות מבאיית 2006 לעריכת תשריט תכנית: חם התחש קו חם כהה- למבני חיני, קו אפר- למבני מנהל ציבורי, קו ירק- בידר ופנאי, קו כתום- מבני בריאות, קו תכלת- מבני דת וקו אדום- ורום והצלה. 3 שור שק מוגדר כסכום הסביר ביותר להתקבל במונחי כסף בין קנה מרצו! ומוכר מרצון. 4 קורם מנחים אלה יחלו גם על נכסים שמיועדים בתב״ע לייעודים אחרים שהם במהותם ציבוריים (כגון"מרכז אזרחי", "מוסד", "מבנה תשתית" וכיו"ב) אך לא לנכסים המהווים נכס מניב בבעלות גרמים פרטיים או עסקיים (כגון מקב+ דיור, בית מלון, בית אבות וכוי). 5 תקנות התכנוו והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970. חלק חי סימן אי.

ה. בת י נת יבות , נמלים, תחנות רכבת וכיוצא באלה. ו. בת י כנסת ומבנים המשמשים לפולחן דת י. 3. מאפייני השימוש !מכני ציבוד כאמור, השימושים במבני ציבור רבים ומגוונים. למרות הגיוון הרב בשימושים, קיימים לגביהם מאפיינים יחודיים המבדילים או ת ם מהשימושים במקרקעין העסקיים הפרטיים כדלקמן: א. שוק הנכסים המיועדים למבני ציבור מצומצם6. ב. רמ ת הסחירו ת וגמישו ת השימוש של מבני הציבור נמוכה. מבנה ציבור מו תאם בדרך כלל לשימוש מסויים7 8 והתאמת ו למש ת מש אחר כרוכה הן בשינויים פיזיים במבנה ולעית ים גם בשינוי ה תב״ע החלה על הקרקע. ג. חלק מהשימושים במבני ציבור מ תאפיינים ברמת אינטנסיביו ת שימוש נמוכה. ד. חלק מהשימושים במבני ציבור ״מוציאים זה א ת זה״. הקצא ת מגרש המיועד למבני ציבור לשימוש אחד יפריע ואף ימנע א ת ניצול ית רת זכויו ת הבניה לשימוש ציבורי אחר המו ת ר בתב״ע. הפרעה זו מביאה לניצול חלקי של זכויו ת הבניה בתב״ע ומקבעת שימוש יחיד במגרש למשך שנים רבו ת. ה. חלק משימושי הקרקע הם שימושים, שלא נצמחת מהם הכנסה משמעו ת ית לארגון המפעיל או תם. בעשורים האחרונים, כחלק מ תהליכי ייעול מאקרו כלכליים- בישראל הש ת נה הצביון הכלכלי בחלק מהשימושים במבני ציבור. מבני הציבור, שהוחזקו בעבר על ידי גופים ממלכת יים ושלצד הפעלת ם לא נצמחה למפעיל הכנסה משמעו ת ית, שינו בהדרגה א ת אופיים והפכו לכלכליים, שלצד הפעלת ם נצמחת הכנסה9 וחלקם רווחיים. כל זאת מבלי שנש ת נתה המהות הפיזית והתכנונית של השימוש. כיום, חלק גדול ממבני הציבור שהופעלו בעבר על ידי הרשויו ת מופעלים על ידי חברו ת עסקיו ת, שמעלו ת א ת אינטנסיביו ת השימוש בהם ומשפרו ת א ת ניהולם. כת וצאה מהשינויים הללו, המפעילים לא כובלים א ת עצמם להש ת מש בנכסים המסווגים בתב״ע למבני ציבור דוקא, אלא, מש ת משים גם בנכסים שייעודם עסקי-פרטי וזא ת במטרה לשפר א ת גמישו ת השימוש, ה תחרו ת יו ת והיעילו ת 10. מגמה זו מ ת חזקת גם כיום ומביאה לכך, שהנכסים העסקיים הם במידה רבה ת חליפיים למבני הציבור11. יחד עם זא ת, נו ת רו עדיין שימושים, שצביונם הכלכלי אינו עסקי *למשל בת י כנסת, בת י ספר יסודיים וכוי) ואולם, גם בשימושי קרקע אלה מוגדל בהדרגה החלק בפעילו ת ם המכוסה ע״י הכנסה ת פעולית עצמית. 6 בשנים 2000 - 2006 נבנו כ- 4.2 מיליוני מ״ר מבני ציבור המהווים כ- /7.5 מתי כ- 57 מיליוני מ״ר בניה לכל המטרות (מתי שנתון הלמ״ס לשנת 2007 לוח 22.1). ובהם מיעט עסקאות מכר ושכירות. 7 תב״ע או בפרוגרמה של ועדת התכנון עשויה לקבוע שימש ספציפי למגרש למבני ציבור ובנוסף מבנה ציבור בנוי מתאם בד״כ מחינה פיזית לשימוש מוגדר. זאת בשנה מנכס עסקי(משרד, חנות וכיו״ב) אשר יכולים לשמש לכל שוכר בכפוף להתאמות פיזיות מועטות יחסית. 8 למשל הפרטת חלק מהשירותים ציבוריים, מיקר חוץ, הגברת התחרות בין ספקי השירותים הציבוריים ועד. 9 המקור להכנסה זו הא ציבור המשתמשים (למשל בגן ילדים פרטי) או גורם מוסדי(למשל קופות החלים). 10 זו עשויה להיות הסיבה לירידה המתמשכת בשיער הבניה למבני ציבור מתי כלל הבניה בישראל מ- /10 - /14 בשנות השישים והשבעים לכ- /5 - /9 בשנות האלפיים.

4. ש ומי נכס בנוי המיועד למבני ציבור ככלל, גיש ת השומה העדיפה לשומ ת זכויו ת במקרקעין היא גיש ת ההשוואה הישירה לנכסים דומים. יחד עם זא ת, גיש ת ההשוואה למחירי השוואה במבני ציבור כמעט ואינה ישימה לנוכח מיעוט העסקאות בנכסים אלה ולנוכח השונו ת הרבה שבסוגי השימושים, במאפיינים הפיזיים וה תכנוניים בנכסים אלה. לפיכך, ינקוט השמאי בגישו ת שומה אחרו ת כדלקמן: א. ״גיש ת ההשוואה העקיפה״ - בגישה זו יש לנקוט בשומה לקרקע המיועדת למבני ציבור. שומ ת הקרקע למבני ציבור ת יגזר משווי מ״ר קרקע מבונה בייעוד האלטרנטיבי הסחיר11 12 הדומה ככל האפשר *שאינו בהכרח הייעוד השכיח בסביבה13) שעליו יופעלו מקדמי הה ת אמה הבאים: הערות שיעור ההפחתה סוג ההתאמה מירבי מזערי יחושב בכל סוגי מבני הציבור ס/ס30 5/ סחירות וגמישות מועטה של שימושים מקדם זה יבטא את רמת הפעילות בנכס בהשוואה לייעד הסחיר שנבחר להשוואה14 15 ויתווסף למקדם הראשון(במכפלה) ס/ס30 0/ אינטנסיביות שימש יחושב רק לזכויות בניה עודפות שאינן מנוצלת ויתווסף למקדם הראשו! והשני אם חל (במכפלה) ס/ס1550 0/ זכויות בניה בלתי מנוצלת בקביעת מקדם ההפחתה לכל רכיב יביא בחשבון השמאי א ת רמת הביקוש הכללית למקרקעין בסביבה ואת צפיפות הבניה השכיחה בה(ככל שהאזור מבוקש יו תר ובעל מרקם עירוני צפוף יו תר כך יקטנו שלושת מקדמי ההפחת ה: ההפחתה לסחירו ת, ההפחת ה לאינטנסיביו ת השימוש וההפחת ה לזכויו ת הבניה הבלת י מנוצלות). בתחשיב ת ובא בחשבון גם הת ועלת המופקת מהחצר, ככל שזו קיימ ת בשימוש המסויים הנשום. בשומו ת למגרשים, שאינם בנויים ושטרם נקבע בהם השימוש המו תר(כפי שנקבע בתב״ע) או העת ידי (כפי שיהיה בפועל), יחשב השמאי הפחתה ממוצעת לסחירו ת וגמישו ת, לאינטנסיביו ת השימוש ובנוסף הפחת ה לאפשרו ת ניצול לשימושים נוספים לשטחים השוליים. בשומו ת למגרשים, שבהם לא מוגדרו ת זכויו ת הבניה בתב״ע, יניח השמאי א ת הזכויו ת על פי שיקול דע ת ו ובה ת אם לאופי הבינוי בסביבה. ב. ״גיש ת העלויו ת״ - בגישה זו יש לנקוט בשומ ת מבני ציבור בנויים(קרקע ועליה מבנה המשמש לצרכי ציבור). מרכיב הקרקע יחושב ב״גיש ת ההשוואה העקיפה״ כמפורט לעיל ואליה ית ווסף מרכיב עלו ת 6 1 הבניה, פחת ויזמו ת מופחת ת . בשומ ת מבני ציבור שאינם סחירים(בת י כנסת, מ ת נ״סים וכוי) גישה זו תהיה הגישה הבלעדית. 11 למשל מוסדות חיני פרטיים, מוסדות בריאות פרטיים כלל קופות החלים שמתכנת פעלתם הפכה לעסקית ותחרותית לנוכח ההכנסות העקיפות מציבור המבוטחים (משולם באמצעות הממשלה) וכוי. 12 הייעוד האלטרנטיבי הוא הייעוד העסקי-פרטי השכיח שבו אפשר לעשות את אותו השימוש הציבורי. לדוגמה: השימוש כמרפאות נעשה גם במבני משרדים (גם אם מרפאות אלה ממוקמות בסביבת מגרים מובהקת). 13 בהעדר נתונים לשימוש דמה יוכל השמאי לגזור את השמה על בסיס שווי לקרקע לשימוש השכיח בסביבה על פי שיקל דעתו. 14 בשימושים שבהם רמת הפעילות האופיינית גבוהה ודמה לרמת הפעילות בייעוד הסחיר שנבחר להשוואה (למשל משרדי ממשלה, בית רפאים וכוי) - לא יחושב מקדם זה. 15 השמאי יוכל לייחס גם הפחתה גבוהה יותר מ- / 0 5 אם סיכו״ הניצל של זכויות הבניה העודפות הם נמוכים מאד.

ג. ״גישת הוון ההכנסו ת ״ - גישה זו מ תאימה רק למבני ציבור בנויים שהשימושים בהם נפוצים גם בנכסים שיעודם פרטי/עסקי *למשל בת י רופאים, בניין העירייה וכוי שמצויים גם בבנייני משרדים). בגישה זו יוכל השמאי לבצע ה תאמו ת לדמי השכירו ת החולפים16 17 18 בנכס *למשל לשקלל יתרון/חסרון כלכלי בת קופת השכירו ת הנוכחית בנכס). יצויין כי במבני ציבור שבהם דמי השכירות הנהוגים ת ואמים א ת המקובל בשימוש הדומה *למשל כאשר דמי השכירו ת למשרד ממשלת י זהים לדמ״ש הנהוגים במשרדים בסביבה) ראוי יהיה לבצע הפחת ה כלשהי בגין גמישו ת שימושים נמוכה שמגדילה א ת הסיכון בת ום ת קופת הה ת קשרו ת הנוכחית בנכס. 5. ש ומת דמי הש כידו׳ הדאויים של מבני ציבוד שומ ת דמי השכירו ת הראויים יכולה להיעשו ת בש ת י גישו ת: א. השוואה לדמי השכירו ת הנהוגים בנכס בייעוד האלטרנטיבי הסחיר הדומה ביו תר וביצוע ה תאמו ת. ב. הכפלת השווי כמבנה ציבור בשיעור ה ת שואה הראוי. שיעור ה תשואה יהיה דומה לשיעור ה ת שואה -1 המקובל בנכסים עסקיים ועליו יחושבו התאמות מקובלות *למשל: הפחתה של פרמיית הסיכון אם השוכר מתאפיין באיתנות פיננסית). 6. מע״מ19 שומות למבני ציבור, בדומה לשומת זכויות בנכסים עסקיים לא תכלול מע״מ ובסמוך לערך הנקוב בשומה, ירשם - ״לא כולל מע״מ״ *ראה תקן מספר 11.0א׳ של הוועדה לתקינה שמאית). אייל יצחקי השמאי הממשלתי הראשי

נספח: דברי הסבר ודוגמאות.

16 היזמות תהיה מופחתת מאחר והיא מגלמת רכיבים מופחתים של שוק וסיכון(אך מגלמת במלואם הוצאות "הנהלה וכלליות", ומימון). 17 "דמי השכירות החולפים" הם דמי השכירות המשולמים בפועל בתקופת ההתקשרות הנוכחית. 18 לא ״עשה שימוש בשיער תשואה המקובל בנכסי מגרים גם אם הנכס משמש למטרה הדמה במאפייניה למגורים. 19 סעיף זה השתנה ביחס לקווים המנחים שפרסמו באפריל 2008 בעקבות אישר תקן 11.0א' של הוועדה לתקינה שמאית שאושר על ידי מועצת שמאי המקרקעין ביולי 2009.

קווים מנחים פרק בי: דברי הסבר ודוגמאות קווים מנחים אלה מעדכנים א ת הקווים המנחים למבני ציבור משנת 1965 (פרק גי). שינויים בשווים מנחים אלה לעומ ת ההווים המנחים הקודמים: א. בקווים מנחים אלה קיימ ת אבחנה בין גורם ההפחתה לסחירו ת וגמישו ת השימוש(החלה על כל הנכסים) לבין הפחתה לאינטנסיביו ת החלה רק על נכסים שהם מלכ״ריים במובהק. ב. בקווים מנחים אלה נקבע מקדם הפחת ה נוסף לזכויו ת בניה שוליו ת שמימושן קשה לנוכח ״ההפרעה״ בין השימושים השונים של מבני ציבור. ג. קווים מנחים אלה ממליצים על חישוב על פי יחידת ה ת ועלת: ״מ״ר מבונה״. ד. קווים מנחים אלה קובעים שהשומה ת יגזר משווי לייעוד הדומה ביו תר במהו ת ו(שאינו בהכרח השימוש הנפוץ בסביבה). ה. קווים מנחים אלה קובעים כי דמי השכירו ת למבני ציבור ייגזרו משיעורי ה תשואה המקובלים בנכסים עסקיים. ו. ה תחשיב יתבצע לשווי כולל פית וח. בשומו ת לממ״י שבהן ידרש השווי ללא הוצאו ת הפית וח ינוכו הוצאות הפית וח מהשווי שחושב עפ״י קווים מנחים אלה. חישוב שווי קרקע למבנה ציבור: ההפחתה הבסיסית לקרקע למבנה ציבור מעצם היות ה מוגבלת מסחירו ת ה ובשימושים בה ת היה בין 51 לבין 301. אם השימוש המסויים בנכס מ תאפיין באינטנסיביו ת שימוש נמוכה ביחס לשימוש ההשוואה שנבחר ת חושב הפחת ה נוספת(במכפלה) של עד 301. לפיכך, שיעור ההפח ת ה המירבי לקרקע למבנה ציבור ביחס למ״ר מבונה בשימוש עסקי/פרטי דומה הוא כ- 501. לנוכח הניצול החלקי בחלק מהשימושים בקרקעו ת למבני ציבור(שימושים ה״מוציאים זה א ת זה״), ת יעשה על ידי השמאי אבחנה בסיכויי הניצול של זכויו ת הבניה המו ת רו ת לבניה על פי ה תב״ע ויחושב להם מקדם הפחתה נוסף על פי שיקולו. דוגמה אי: שומת מגרש המיועד להקמת מבנה לקופת חולים(בית רופאים) במרכז שכונת מגורים רוויה מבוקש ת לצורך מכירת ו בפטור ממכרז. שטח המגרש 2,000 מ״ר, זכויו ת בניה 2,000 מ״ר. 2,550,000ש״ח * (0.85 א 02,000״ד א 1,500ש"ח) בדוגמא זו לא הופחת בגין אינטנסיביו ת שימוש ובגין זכויו ת בלת י מנוצלו ת. דוגמה בי: שומת דמי שימוש שנת יים הראויים שישולמו לעירייה למגרש בשטח 500 מ״ר ושעליו מבנה חד קומ ת י המשמש מועדון לקשישים. שווי מ״ר מבונה למשרדים בסביבה 1,500 ₪, הפחת ה לאי סחירו ת - 301, הפחתה לאינטנסיביו ת שימוש 301, עלו ת בניה מופחת ת למ״ר מבנה 2,400 ₪, יזמו ת - 151, שיעור ת שואה שנת ית 81 67,000ש״ח * 0.08 א 1.15 א(0150"ד א 2,400ש״ח + (0.7 א 0.7 א 0500"ד א 1,500ש"ח)) דמי השימוש בדוגמה זו נגזרו משווי בשימוש. אם מחיר ההשוואה(1,500 ₪) אינו מגלם מרכיב חצר - ית ווסף לתחשיב תרומ ת החצר בשימוש למועדון ככל שקיים). אילו היה נדרש השמאי לשום א ת שוויו של המגרש היה כולל גם א ת ה ת רומה של זכויו ת הבניה שלא נוצלו בקומו ת(אם מבחינה פיזית מימושם אפשרי) וזא ת בכפוף לההכפלתם במקדם הפחת ה משמעו ת י(בגין הפרעה בין השימושים - ראה סעיף 2 לעיל).