חבל נחלתו כט מא
סימן מא
מקח טעות בשכירות
שאלה
אדם בעל משפחה שכר יחידת דיור תת-קרקעית לשנה, כאשר שני הצדדים צריכים להודיע זל"ז חמישה חודשים לפני סיום השכירות. המשכיר גר בבית מעל יחידת הדיור. במשך החורף נכנסה ליחידה המושכרת לחות ורטיבות שגרמה נזק לחפציהם, ואף בנם התינוק חלה כתוצאה מהרטיבות. הלחות והרטיבות גרמו להם לעבור למגורים בחדר החיצון ('סלון') של היחידה מפני שהחדר הפנימי (חדר שינה) לא ניתן למגורים. עתה השוכרים מצאו מקום אחר בשכירות. האם הם יכולים לעבור ללא הודעה של חמישה חודשים מראש? או שצריכים להתפשר עם המשכיר.
תשובה
א. השוכר שכר דירה למגורים לקיץ ולחורף (שנה שלמה), והתברר לו שהמקום ששכר אינו ראוי להתגורר בו בחורף. א"כ זהו מקח טעות.
לכן השוכר יכול לחזור בו מהשכירות. ואם כן התנאי על הודעה מראש לא תקף.
ב. האור שמח (הל' מכירה פי"ז ה"ט) דן מה נחשב למקח טעות ומהו פגם הניתן לתיקון. ותוך כדי דיון קובע נקודה חשובה. מה שניתן לתיקון ואינו מקח טעות במכירה נחשב כמקח טעות בשכירות. וז"ל:
"לכן נראה לפרש דבכל מקום דאיכא קפידא, ואם לא יתודע אליו יוכל היות כי יומשך הדבר עד שלא יהא שהות להתיקון, ויהיה מחוסר תיקון ומעוות שלא יוכל לתקון, בזה ידעינן דלא ניחא ליה למיעל כלל בספק דין, וכמו במשכיר בית בי"ד, דאם לא יודע אל השוכר שהבית אינו בדוק אז יכול להיות שידור בה באיסור בפסח, או שיתוודע לו תוך החג ויוכרח לדור בבית שאינה בדוקה, דיש חששא שמא יבוא לאוכלו, בזה לא ניחא ליה למיעל בספק כלל, והוי מקח טעות, משא"כ בהך עובדא דרבינו אשר, דלא יתכן לו שישתמש בהך בית אם לא שיתודע אליו המום שבו, שהחלונות שבורים והכתלים עשונים וכיו"ב, לכן בכה"ג דהוי מום עובר לא הוי מקח טעות לבטל המקח, רק ינכה לו הדמים, וקרוב לזה כתבו רבנן בתוספות (כתובות ע"ד ע"ב ד"ה חכם) בהיו עליה נדרים והתירתן אצל חכם אחרי שנודעו לבעל הוי קדושי טעות, דמיד כשנודע לו רוצה שיתבטלו הקדושין, שמא לא ימצא לה חכם פתח להתירה יעו"ש בכתובות (דף ע"ד), כן הכא, במידי דאם נקיים המקח אפשר שלא יתודע לו ויהא דר באיסור בהבית, בזה לא ניחא ליה לקיים המקח אף רגע, ולמיעל במידי דיש בו מום עובר, ודוק".
"אמנם יתכן דזה דוקא בשכירות, שהזמן הוא עצם הקניה, שקנה להבית לזמן כך וכך, וכאן שהיה יכול להיות שלא יודע לו עד הפסח ויהא דר באיסור, א"כ הוי מום בגוף המקח שקנויה לו לדור זמן קצוב, ובתוך הזמן יהיה פסח וידור בה באיסור, דשמא יבוא לאכול חמץ, ולכך הוי טעות בגוף הקניה, משא"כ במקח כה"ג, כיון שאין זה מום רק בזמן לא שייך להיות זה מקח טעות לבטל המקח, דאטו כאן בעובדא דרבינו אשר דאף דלא אפשר ליה להשתמש שלא יתודע לו המום הוא שבירת החלונות ועישון הכותל, בכ"ז הלא עד שיתוקן יהא צריך זמן, ולא חזי בה למידר, בכ"ז כיון דהוא יכול להתקן ושם בית עליו אין זה מקח טעות, אבל בשכירות לזמן ויעבור משך זמן עד שיתוקן הוי מקח טעות, ולכן בחמץ בפסח, דאם לא נתוודע לו דר זמן הפסח באיסור הוי טעות לבטל השכירות, אבל באין הטעות בגוף המקח, ששם אחר עליו אז ודאי דבטל, והדבר נלמד מדברי רבינו כאן, שפסק שהמוכר לחבירו עריבה אינו יכול להראות לו עץ שראוי לחפור בו עריבה, ופירושו שאף אם רוצה לנכות מה שצריך להוציא לחפור בה עריבה, כיון שאין זה השם שמכר לו, ומוכח מזה, הא אם שם עריבה עליו, אף שיש בו מום שצריך להוציא עליו הוצאות להשתמש בו ולתקנו בכ"ז הוי מקחו קיים, ולא הוי מקח טעות, וזה כדברי הרא"ש, כיון דשם בית עליו והמום עובר לא הוי מקח טעות. אך לא מצאתי מקור לדברי רבינו, ואף כי הוא פשוט, בכ"ז ההמ"ג רשם "שם" ואיני יודע מקומו. ויותר פלא דהטור ושו"ע השמיטו דין זה, ולא זכרו דברי רבינו, וצ"ע".
וכן כאן זמן השכירות הוא מעוות שלא יוכל לתקון בזמן השכירות, כי כל יום שאבד לא יחזור, ולכן אם במכירה, ונגלה לקונה שהבית לח וצריך לאוטמו מחדש, אין כאן מקח טעות, אלא יפחית מדמי הקניה את דמי האיטום, והקונה יאטום בדמים שהפחיתו לו ממחיר הקניה. הרי בשכירות זהו מקח טעות ואינו יכול לטעון: הודע לי חמישה חודשים לפני שאתה עוזב.
ג. המשכיר יכול לטעון שהוא יתקן את האטימה ולכן אין השכירות בטלה, אולם למעשה לא נראה שהוא יוכל לעשות זאת מהיום למחר. אטימה של דירה ששטחה כ-70 מ"ר הוא כ-18000 שקל וזאת ללא פינוי הקרקע סביב (לפי בירורים שעשיתי). משמעות הדבר הוא הוצאה גדולה יחסית ולפחות כחודש-חודשיים עד שיעשה.
כמו כן עבר זמן מאז שהתלוננו למשכיר על הלחות והרטיבות והוא 'אמר' שיתקן ולא תיקן.
ד. אין המשכיר יכול לטעון עלו לדירתי עד שאתקן את היחידה המושכרת, אלא אם כן הוא יֵצא מביתו. מפני שאדם אינו רוצה לגור בבית חבירו כששתי משפחות משתמשות בדירה אחת (מקלחת, שירותים, מטבח, מכונת כביסה במשותף). דיור כזה נוח לבן משפחה לכמה ימים. וכיון שאין מדובר ליום-יומיים, אלא לפחות חודש טענת השוכר שאינו מוכן לגור בבית חבירו עם משפחתו (שתי המשפחות) עד שהלה יתקן – נכונה.
ה. המשכיר יכול להעבירם לבית מלון – על חשבונו עד שיתקן את יחידת הדיור ואטום קירותיה, אולם מבחינה כספית זה לא כדאי לו. ואפילו השוכר ישלם את דמי השכירות לשוכר, דמי שהייה לכמה שבועות במלון עולות הרבה יותר (מלבד כל הוצאות האטימה).
ו. כאמור, התנאי של הודעה מראש לא תקף מפני שאין היציאה מחמת שינוי רצון של השוכר כגון שמצא דירה זולה יותר. אלא בגלל מקח טעות שהשכיר לו דירה שאינה ראויה למגורים בחורף. ולכן מה שהמשכיר שילם עד לחורף אינו חוזר אולם מה שהמשכיר לא התגורר אינו משלם עליו. ולגבי החודש שבו הם יצאו מהחדר הרטוב לחדר החיצוני. נלענ"ד שישלמו על חצי חודש בלבד.
ז. נראה שאין המשכיר צריך לשלם על נזקיהם משום שהוא אך גרמא בנזקיהם.