חבל נחלתו ג נה
סימן נה- האם שוכר הוא "בר מצרא"?
שאלה
בעל חנות משכירה לאחר. הוא מעוניין למוכרה, ומצא קונה. לאחר שסיכם עם הקונה את שווי המקח, פנה אליו שוכר החנות ותבע שימכור לו את החנות מדינא דבר מצרא*.
שאלות המוכר הן:
א. האם הוא צריך להפר את הסיכום עם הקונה, בגלל דינא דבר מצרא (שלא ידע עליו מקודם)?
ב. האם מותר לו להעלות את המחיר לשוכר מזה שקבע עם הקונה (השוכר אינו יודע את המחיר אשר נקבע לקונה)?
תשובה
א. כתב הטור (חו"מ סי' קע"ה): "דינא דבר מצרא תקנת חכמים הוא משום ועשית הטוב והישר הואיל שהוא רוצה למכור, טוב וישר הוא שיקננה המצרן יותר מאדם אחר הרחוק לפיכך אם יש שום הפסד למוכר לא תקנו שלא תקנו למצרן דבר שהוא הפסד למוכר".
והפסד זה הוא הפסד ממוני או הפסד בזמן או הפסד אחר. דינא דבר מצרא נותן למצרן עדיפות בקניה, ונותן לו את הזכות להוציא מיד קונה לאחר המקח, ובתנאים בו הקונה קנה.
ב. לגבי שכירות, אפשריים כמה מקרים, וע"כ צריך לבדוק בפרטי המקרים ולבדוק דעת הפוסקים כפי שיבורר להלן (עי' ב"ח).
כתב הטור (חו"מ סי' קע"ה): "שכירות — כתב הרמב"ם (הל' שכנים פי"ב ה"ח) שאין בו דינא דבר מצרא. וא"א הרא"ש ז"ל כתב בתשובה שיש בו דינא דב"מ דשכירות ליומיה ממכר הוא, ומטעם זה יש בו אונאה, והוא הדין לענין מצרנות שייך ביה הטוב והישר כמו גבי מכר".
והבית יוסף (חושן משפט סי' קע"ה אות ס"ב [א]) הסביר את דבריו ומחלוקת הרמב"ם והרא"ש לפי הבנת הטור: "אבל הרב המגיד כתב: 'השכירות אין בו דין בן המצר' (ל' הרמב"ם), זה לא מצאתי מבואר, אבל נראה לי קל וחומר ממשכונא וכמו שיתבאר עכ"ל (=המגיד משנה). ובדין משכונא כתב הרמב"ם בסמוך (ה"ט) 'הממשכן מקום ואחר כך מכרו לזה שהוא ממושכן בידו אין בו משום דינא דבר מצרא'. ואם כן נראה שהרב המגיד מפרש דהכי קאמר אם השכיר ביתו לאחד ואחר כך מכרה לו אין בן המצר יכול להוציאה מידו. והקל וחומר הוא ומה משכונא שאינו דר בה וגם אינה קנויה לו אם קדם וקנה זכה, שכירות שהוא דר בתוכה וגם היא קנויה לו דשכירות ליומיה ממכר הוא לא כל שכן שאם קדם וקנה זכה. ומשמע שהרא"ש יסכים בדין זה מטעם שכירות ליומיה ממכר הוא".
היינו, אף שלשון הרמב"ם שאין בו דין בר מצרא ולשון הרא"ש שיש בו, הנה שניהם לדבר אחד התכונו, שישנה עדיפות לשוכר על בר מצרא ששדהו סמוכה. וכך מסיק הב"י: "ונראה דלפי זה הוא הדין אם מכרה לאחר שהשוכר מוציאה מידו מטעם דינא דבר מצרא, ולדברי המפרשים דמשכנתא הממשכן מוציא מיד בן המצר הוא הדין לשוכר שמוציא מיד בן המצר. וכתב רבינו ירוחם (ני"א ח"ד מא.) שהרשב"א כתב בתשובה כי בשכירות שייך דינא דבר מצרא כמו (במצר) [במכר]".
כאמור המ"מ כיון להשוואה שבין משכנתא הממושכנת ביד המלוה לשכירות ביד השוכר.
ג. עוד כתב הב"י (שם אות ס"ג [א]) "והנה נשאלתי על מי שהשכיר ביתו ואחר כך מכרו לאחר והשוכר רוצה לזכות בקניית הבית מדינא דבר מצרא". היינו כשאלה הראשונה ששאל המוכר לפנינו.
"והשבתי אף על גב דלכאורה יש לדקדק מדברי נמוקי יוסף גבי ארעא דחד ובתי דחד שנראה דהוא הדין אם מכרה לאחר שהשוכר מוציאה מידו מטעם דינא דבר מצרא, יש מקום לבעל דין לחלוק ממה שכתב מגיד משנה (פי"ב ה"ט) בשם הרשב"א גבי משכנתא דכשם שאין בעל המצר יכול לעכב על המלוה כך אין המלוה יכול לעכב על בעל השדה אם רצה למכור שדהו לבן המצר או לאחר. וכן כתב הר"ן (ק"ח ע"ב ד"ה משכנתא) ונמוקי יוסף (ס"ה ע"א ד"ה משכנתא) דמילתא פסיקתא קתני דלית במשכנתא משום דינא דבר מצרא כלל שאם מכרה למי שממושכנת אצלו אין בעל המצר יכול לסלקו ובעל משכונא נמי לא מצי לעכובי אם בא בעל השדה למכרה לאחר ע"כ. וכיון דשכירות ילפינן ממשכנתא כשם שאין המלוה יכול לעכב מלמכרה לאחר כך אין השוכר יכול לעכב על בעל הבית מלמכרו לאחר. ואף על פי ששכירות למדוהו בקל וחומר ממשכונא אין לומר דבהא נהוי עדיף שכירות ממשכנתא דדיו לבא מן הדין להיות כנדון. וגם אין לומר הרי המרדכי (סי' שצ"ג) כתב שאם קדם אחר וקנה המשכנתא שהממשכן מוציא מידו. דטפי אית לן למסמך אהנך רבוותא שכתבתי בסמוך דרוב בנין ורוב מנין הם. ועוד כיון דקיימא לן דלוקח הוי מוחזק ועל המצרן להביא ראיה כדמשמע מדברי הרמב"ם בפרק י"ב גבי הרי שטען הלוקח ואמר מפני המס מכר וכו' (הי"א) על בעל המצר להביא ראיה וכתב עוד (הי"ב) אפילו היה בדבר ספק אין הלוקח מסתלק אלא בראיה ברורה וכו'. וכתב מגיד משנה שכן דעת בעל העיטור (אות מ' מכירת קרקעות ס"ו ע"ג-ע"ד). וכיוצא בזה כתב רבינו אשר גבי זבן במאה ושוה מאתן (סי' כ"ד) כל היכא שאין הדבר ברור אין לנו כח להוציא מיד הלוקח. הילכך במקום דכל הנך רבוותא סברי דאין המלוה יכול לעכב מלמכרה לאחר הוא הדין לשוכר שאינו יכול לעכב".
כלומר, על אף שהב"י הסיק לעיל לפי הרמב"ם והרא"ש ששוכר מוציא מיד מצרן, הנה בתשובתו העלה שאין לפסוק כמותם משני טעמים: ראשית רוב הפוסקים לא סברו כמותם, ועוד אם הלוקח כבר מוחזק אין להוציא ממנו אלא בראיה. ובהמשך מביא הב"י את הרשב"א בתשובה (ח"ג סי' קנ"א) שסובר כרמב"ם והרא"ש עפ"י דברי הב"י.
ד. אולם הרמ"א (דרכי משה הארוך חו"מ סי' קע"ה אות פ"ח) חלק על מסקנת הב"י בתשובתו וכתב: "ואין דבריו נראין דמאחר דהמלוה מוחזק בקרקע שתחת ידו א"כ הקונה מן הלווה צריך לראיה להוציא הקרקע. ועוד דנראה דיותר יש לסמוך אדברי הרא"ש והמרדכי והטור שפסקו דהמלוה יכול לסלק המצרן והמה הפוסקים שנתפשטו ברוב ישראל ואין לזוז מדבריהם ואף כי בתראי אינון וידעי טפי בדברי הראשונים וידעי דלא כהלכתא הם".
וכן נחלקו בשו"ע (סי' קע"ה סע' נ"ז): "הממשכן שדהו ואחר כך מכרו לזה שהוא ממושכן בידו, אין המצרן יכול לסלקו. אבל אם מכרה הממשכן לאחר, אפילו אינו בן המצר, אין המלוה יכול להוציא מידו.
הגה: וי"א דאפילו קדם המצרן וקנאה, יוכל המלוה לסלקו (טור בשם הרא"ש והמרדכי פרק המקבל וב"י בשם עיטור), וכן נראה לי לדון ולהורות, והוא שנראה לב"ד שלא היה ערמה בדבר שהלוה למוכר כדי שיסלק המצרן (טור)".
ואף שמחלוקתם לגבי מלוה המחזיק משכנתא הנה דבריהם אמורים אף לגבי שוכר, וכדברי המ"מ והב"י.
וכן חלקו בהמשך הסימן. בשולחן ערוך פסק בסעיף ס"ב: "השכיר ביתו לאחר ואחר כך מכרה לו, אין בן המצר יכול להוציא מידו". ובסעיף ס"ג: "השכיר ביתו לאחד ואחר כך מכרה לאחר, אפילו אינו בן המצר, אין השוכר יכול להוציאה מידו". היינו לדעתו אין עדיפות לזה על זה וע"כ מי שקדם ומכר לו זכה. לעומת זאת הסמ"ע (ס"ק קט"ז) והגר"א (ס"ק קנ"ד) כתבו ששתיקת הרמ"א נובעת מכך שחולק אף בדין זה וסובר שהשוכר מוציא מיד הקונה אפילו היה מצרן.
ה. ומצאתי בשו"ת ראנ"ח (סי' קי"ט) שהסיק: "ומה שכתב הרא"ש ז"ל בתשובה כלל א' דשכירות ממכר ליומי' הוא ואית ביה דינא דבר מצרא ענין אחר הוא ולא אמרה הרב ז"ל אלא בשוכר שבא לזכות בשכירות מקום אחר שבמצר שלו דבכהאי גוונא אית ביה דד"מ אבל שוכר הבא לזכות בקנין גוף מקום שאצלו או שהוא דר בו אינו ענין לזה כלל ואין לו דין קדימה". וכן העלה להלכה שאין השוכר יכול להוציא מהלוקח.
לעומתו בשו"ת מים עמוקים (חלק ב' סי' ק"א) בתשובה לשאלה על: "ראובן התפשר עם שמעון שימכור לו ביתו ונשבע לו על זה. ויעקב אבי ראובן הוא שוכר בבית ראובן זה ומעכב על ראובן מלמכור הבית לשמעון וטוען שהוא קודם בקנין הבית אם מצד היותו קרוב לראובן שהוא אביו. ואם מצד היותו שוכר בה". ומשיב: "אלא נראה ודאי שבכל דבריהם אלה הם מדמים משכנתא לשכירות שאין כח המלוה יותר מהשוכר ואף אנו נלמוד מזה לדינ' דבר מצרא דכמו שהמלוה יכול לסלק הלוקח כמ"ש בדבור דלעיל כן השוכר ג"כ יש לו כח כמו המלוה ומסלק הלוקח. ואין מקום לבעל הדין לחלוק בזה אלא א"כ ידחוק לומר דלדעת התוס' משכנת' ודאי עדיפ' משכירות".
ו. ומאסף לכל דברי הפוסקים בשו"ת ציץ אליעזר (ח"ו סי' מ"ב פ"ו), ומפרש שהרמ"א לא חלק על הב"י בדיני שוכר אלא רק בדיני משכונא. ומביא כראיה לדבריו דברי הב"ח בתשובתו (סי' ס"ט) שהסיק כן. ודעתו לפסוק כב"י, והרמ"א אולי מספקא ליה וע"כ לא חלק. ומסיק הב"ח אף לגבי בית שהשוכר דר בו. וכדבריו, מביא הצי"א שכתבו רבים מן הפוסקים (המהרש"ל בתשובה ושער המשפט הו"ד בפתחי תשובה). ואפילו נאמר שזהו ספק יכול הלוקח לטעון קים לי כהב"י וסיעתו. ובהמשך (סעיף ז') מונה עוד מן האחרונים שסברו כן.
ומזכיר בדבריו את פסיקת השבו"י (ח"ג סי' קס"ה הו"ד בפ"ת סי' קע"ה ס"ק כ"ח) שכתב: "אכתוב לך הדרך אשר בררתי לעצמי לפי הכרעת אחרונים בספיקא דדין מצרנות בשכירות וזהו באם מכר לאחר אין השוכר יכול לסלקו ללוקח שיכול הלוקח לומר קים לי דאין בשכירות דין מצרנות כלל, אכן אם בתחילה כשרוצה למכור באו הלוקח והשוכר השוכר קודם".
ז. וכן ערוה"ש (סי' קע"ה ל"ט-מ"א) נוטה לשיטת הרמ"א ומביא את דעת השבו"י. ומסיק: "ועכ"ז קשה להוציא מיד הקונה לפמ"ש בסעי' כ"ז דבמחלוקת הפוסקים על המצרן להביא ראיה ומיהו הדיין שהוציא מיד הקונה ומסרה להשוכר אין מזניחין אותו כיון שלרבותינו בעלי הש"ע הדין כן".
ח. ונראה לענ"ד שצריך לדון במקרה שלפנינו כך: כיון שלא היתה שום פעולת קנין בין הקונה לבעל החנות, אלא רק סיכום דברים בע"פ, נראה שעדיין השוכר עדיף, והרי לפי חלק מהפוסקים עדיף אף לאחר קניה, ולפי החלק השני יש לו עדיפות לפחות קודם קניה ולפחות לגבי קונה חיצוני, ובפרט שהקונה כאן אינו מצרן לחנות, אלא לוקח חיצוני. השוכר עדיף, וראוי למכור לו באותו מחיר בו סוכם עם הקונה.
ואין כאן משום מחוסר אמנה (עי' שו"ע חו"מ סי' ר"ד ס"ז) שסוף סוף הוא היה רוצה לעמוד בדיבורו, אלא שחכמים משום ועשית הישר והטוב כופים אותו לחזור מדיבוריו.