שומת מקרקעין - קווים מנחים/פרק יז

מתוך ויקיטקסט, מאגר הטקסטים החופשי
קפיצה לניווט קפיצה לחיפוש

דף זה נוצר מתוך המרת סריקת קבצים אוטומטית בתוכנת OCR. דרושה הגהה מלאה. יתכנו טעויות הקלדה, השמטות, ערבובי משפטים ושורות. יש לעבור ולהגיה את הטקסט מלמעלה למטה (רצוי מול צפיית טקסט מקורי) ולהזיז תבנית זו למקום בו בוצעה ההגהה האחרונה.

פרק זה לוקה בחסר. אנא תרמו לוויקיטקסט והשלימו אותו. ייתכן שתמצאו פירוט בדף השיחה.

פרק י"ז: ניתוח זכויות בניה לשטחי שירות בשומת מקרקעין[עריכה]

1. כללי

בשומות למגרשים פנויים או בנכסים ששווים מושפע מיתרת זכויות בניה בלתי מנוצלות1, נדרש השמאי לתת פרשנות מעשית או להניח הנחות עבודה באשר למעטפת זכויות הבניה של שטחי השירות ובאשר לשיעור הניצול הסביר מתוכם.

בולט עוד יותר הצורך בהנחות עבודה כאלה בנכסים שבהם חלות תכניות ישנות שבהן לא מפורטים שטחי השירות המותרים ושלגביהם לא קבעה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בהחלטת מליאה זכויות לשטחי שירות2.

לנוכח הרגישות של תוצאת השומה לטווח הפרשנויות האפשרי ולאור השינויים בנוהגים ובחקיקה במרוצת השנים בנושא שטחי השירות, מרוכזות בקווים מנחים אלה המלצות להתייחסות לסוגיות העיקריות בתחום זה.

2. היסטוריה

המושג "שטח שרות" הוטבע והוגדר לראשונה בשנת 1992 בתקנות התכנון והבניה3.

לפני התקנת תקנות אלה נהגה כל ועדה מקומית לתכנון ולבניה לאשר תוספת שטחי בניה, מעבר למוגדר בהוראות התכניות, וזאת ללא קריטריונים ברורים. העדר האחידות יצר תנאי אי וודאות בכל הקשור לשטחי הבניה שיאושרו. חלק מהוועדות אף לא חייבו בניה זו באגרות בניה ובחיובים אחרים4.



ביום 23/2/1992 נכנס לתוקפו תיקון מספר 33 לחוק התכנון והבניה שבעקבותיו אושרו תקנות שבהן נקבעו כללים באשר לשטחי שירות כדלקמן:

  • שטחי המבנה סווגו לשלושה: שטח עיקרי, שטח שירות ושטח שלא יובא במניין שטחי המבנה.
  • בתכניות שהופקדו לאחר 23/2/1992 מפורטים בנפרד זכויות הבניה לשטחים עיקריים ולשטחי שירות מעל ומתחת לכניסה הקובעת.
  • בתכניות מוקדמות יותר שבהן נקבעו זכויות בניה ללא פרוט מהותם יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות והוועדה המקומית לתכנון ולבניה תיקבע זכויות לשטחי שירות שיתווספו לזכויות הבניה הרשומות בתכנית וזאת בהחלטת מליאת הוועדה. ההחלטה על תוספת שטחי שירות לתכנית תיכלל במידע התכנוני שיימסר על ידי הוועדה.
3. השטחים הבנויים המוכרים כשטחי שירות

על פי תקנות חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכנית ובהיתרים, ה"תשנ"ב - 1992, השטחים שיוכרו כשטחי השרות הם אלה 4 5:

  • ביטחון ובטיחות: מקלט, מרחב מוגן דירתי כולל השטח שמתחת לקירותיהם.
  • מערכות טכגיות ומתקני שירות: חדר למכונות או למתקנים טכניים למתן שירותים לבניין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה,

מעברים לצנרת , חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה.

  • אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים וכיוצא באלה.
  • חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבישים ודרכי גישה נוספים.
  • מבואות משותפים וחדדי מדרגות משותפים.
  • קומות עמודים מפולשות.
  • מעב דים +יב ודיים(פסז׳ים): שרוחבם עולה על 1.50 מטרים, אם עומדים בתנאים שהוגדרו בסעיף 9 לתקנות.

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רשאית להכיר בשימוש אחר בחלק ממבנה כשטח שירות בכפוף למגבלות הקבועות בסעיף 10 לת קנו ת.

4. הנחות בדבר זכויות הבניה לשטחי שירות בתכניות ישנות
א. שומות שמועדן הקובע לפני 23/2/1992 

בשומות למגרשים או לנכסים שבהם קיימת יתרה של זכויות בניה בלתי מנוצלות שהמועד הקובע לגביהן הוא לפני תחילתו של תיקון 33 ושלגביהן לא נקבעו בתכנית זכויות הבניה לשטחי שירות, יניח השמאי כי תתאפשר תוספת שטחי שירות בנוסף לשטחים המצויינים בתוכנית, זאת בהתאם למקובל באותו סוג נכס -ראה טבלה בסעיף 6).



ב. שומות שמועדן הקובע לאחר 23/2/1992 

בשומות שהמועד הקובע בהן הוא לאחר 23/2/1992, ואשר בתכניות שחלות לגביהו לא נקבעו זכויות בניה לשטחי שירות יברר השמאי במחלקת המידע של הוועדה המקומית באם נתקבלה לגבי התכנית הרלוונטית החלטת מליאת הוועדה אשר מקנה שטחי שירות.

אם לא ניתנה על ידי ועדת התכנוו החלטה אשר מקנה זכויות לשטחי שירות, יניח השמאי כי יוקנו בהם שטחי שירות בהתאם למקובל באותו סוג נכס -ראה טבלה בסעיף 6) ויעזר במידת האפשר בתכניות דומות באותו מרחב התכנוו שנקבעו בהם שטחי שירות.

5. פרשנות מעשית לזכויות הבניה לשטחי שירות

הגורמים הפעילים בשוק המקרקעיו מבחינים בין התועלת אשר נצמחת מזכויות הבניה העיקריות המוקנות בתכנית לבי התועלת הנצמחת מזכויות הבניה לשטחי שירות. השווי שמייחס השוק לשטחי השירות משתנה בה תאם לסוג הנכס ולמאפייני הביקוש בסביבה.

השמאי ייחס שווי לזכויות בניה לשטחי השירות 6אם נהוג להכליל שטחים אלה כחלק משטח הנכס הבנוי כפי שנסחר בשוק ובהתאם לרמת התועלת שמייחס אליהם השוק כדלקמן:

א. ההתייחסות בנכסי מגורים
נת וו השטח הבנוי הרלוונטי לענייו שווי נכסי המגורים הוא בדרך כלל תשטח תדידתי7. לפיכך, בתחשיב זכויות הבניה יתווספו לשטחים העיקריים גם שטחי הממידים (שמצויים בתוך הדירות) וכן יובאו בחשבון מחסנים דירתיים ושטחי חניה ככל שבנייתם כלכלית (ראה דוגמה בסעיף 5 לדברי ההסבר).
ב. ההתייחסות בנכסים עסקיים

בשימושים עסקיים(משרד, חנות, תא מלאכה וכדומה) שטחי השירות עשויים להימצא בחלקי מבנה שונים:

כחלק בלתי נפרד מהיחידות הסחירות שבמבנה (מקלט בתוך תא תעשיה, מחסו בתוך חנות וכו')
כשטח קומתי משותף למספר יחידות (מדרגות, מעליות, מבואה קומתית, פיר לתשתיות וכו')
שטחים משותפים לכלל הבניין (לובי כניסה לבנייו, חדר אשפה, חדר חשמל, מערכות טכניות וכו')

במגרשים פנויים או בנכסים בנויים שבהם יתרת זכויות בניה בלתי מנוצלת, יובאו בחשבון שטחי השירות שניתן לבנותם בתוך היחידות שבבנייו ובנוסף יובאו בחשבון שטחי שירות שמקובל לבנות מחוץ ליחידות ככל שהשוק נוהג להכלילם כחלק מהנכס הסחיר (כחלק מישטח ברוטו׳) ומשלם בגינם תמורה (בין אם במכר ובין אם בהשכרה).



6. שטחי השירות !שימושים השוגים

במינהל ה תכנון שבמשרד הפנים, נערך סקר ארצי מדגמי ערב אישור תיקון 33 לחוק ה תבנון והבניה, לשם בדיקת שיעור הניצול בפועל של שטחי השירות ביחס לשטחים העיקריים בסוגי מבנים שונים. ממצאי הסקר נועדו לשמש כטבלאות עזר למת כננים בוועדות ה תכנון בבואם להקנות זכויות נוספות לשטחי שירות בתכניות ישנות שבהן לא פורטו שטחי השירו ת.

שטחי השירות שנמצאו בסקר מבטאים הן את הנכונות של ועדות התכנון להתיר בניה של שטחי שירות בכל שימוש והן את תמהיל שטחי השירות שבחרו היזמים בכל שימוש.

להלן סוגי השימושים ושיעור שטח השירות הממוצע -על ותת קרקעי) ביחס לשטחים העיקריים8 9 -בסוגריים נרשם הטווח שנצפה):


10 חניה0, מתקנים ומערכות טכניות10 מבואות וחדרי מדרגת אחסנה מקלט השימוש 0) 2) 0) 2) (0)-8)) ממ״ד בניה צמודת קרקע למגורים (16 עד מעל (30 במרתף 2) 4) 2) (0)-8)) ממ״ד מגורים רווי דירות עד 75 מ״ר (9 עד מעל (30 במרתף 1) 5) 3) (0)-7)) ממ״ד מגורים רווי דירות עד 120 מ״ר (9 עד מעל (30 במרתף 2) 7) 3) (0)-6)) ממ״ד מגורים רווי דירות מעל 120 מ״ר (13 עד מעל (50 במרתף 2) (0)-10)) 4) (0)-14)) 9) (0)-40)) 2) מבנה תעשיה (12 עד מעל (30 במרתף 3) (0)-6)) 9) (2)-20)) 1) 4) משרדים ללא שטחים משותפים מרווחים (43 עד מעל (50 במרתף 9) (3)-16)) (20 (עד (35) 1) 7) משרדים בעלי שטחים משותפים מרווחים (42 עד מעל (50 במרתף 7) (1)-10)) 10) (3)-30)) 25) (4)-50)) 9) מסחר (ללא פסג' וללא מעברים בקניון) (17 טווח רחב 4) (1)-10)) 26) 4) (0)-10)) 7) בראות (11 טווח רחב 1) (0)-2)) 9) 2) (0)-9)) 5) חנוך (6 טווח רחב 3) (0)-6)) 7) 5) (0)-20)) 5) תרבות

בטבלה זו לא מופיעים חלקי מבנה פתוחים(שאינם סגורים בקירות) כגון קומת עמודים מפולשת, קולונדות, בליטות וכיוצא באלה.


אייל יצחקי
השמאי הממשלת י הראשי

קווים מנחים פרק יז': דברי הסבר[עריכה]

1. תצויד תתבנוני באבחנת ביו שטחי עימדי ושטח שירות

הצורך הת כנוני באבחנה בין שטחי הבניה העיקריים לבין שטחי השירות נובע מה תמריץ הכלכלי הקיים לבעלי הזכויות בנכס להגדלת שטחים עיקריים על חשבון שטחי השירות. תמריץ ברור זה עלול לגרום להרעה ברמת הרווחה שבמבנה ולכשל תכנוני.

2. תגדיות בחות למושגים תתשויים לשטחי השירות

הגדרת ״שטח שירות״ בתקנות חישוב שטחים ואחוזי בניה בת כניו ת ובהית רים 1997,1995,1992 :

(1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בעינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, א ף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות;
(2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, אוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנראטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה,

מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה;

(3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין;
(4) החניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים;
(5) מבואות וחדרי מדרגות: מבואות משותפים, חדרי מדרגות משותפים;
(6) קומות עמודים מפולשות ומקמרות: קומות עמודים מפולשות, לרבות מקמרת(ארקדה) וסטיו (קולונדה), ובלבד ששני האחרונים אינם משמשים למטרה עיקרית מהמטרות המנויות בתקנת משנה (ב) וקיימת גישה פתוחה אליהם לכל הציבור משטחים ציבוריים;
(7) מעברים ציבוריים(פסגים): מעברים ציבוריים שרוחבם עולה על 1.50 מטרים אם נתקיימו בהם כל אלה:
(א) הם נמצאים במקום הנועד, בתכנית או בהיתר, למרכז מסחרי או לפעילויות רב- תכליתיות אחרות;
(ב) כשלעצמם אינם מותרים לשימוש מסחרי כלשהו;
(ג) הם נועדים, בתכנית או בהיתר, לשימוש או למעבר של כלל הציבור;
(ד) הותנה, בתכנית או בהיתר, שתירשם בהם בפנקסי רישום מקרקעין, זיקת הנאה לטובת הציבור;
(ה) עלה רוחב מעבר ציבורי שנתקיימו בו כל התנאים בפסקאות משנה(א) עד(ד), על 3 מטרים,

ייחשב כל שטחו כשטח שירות;

(ו) אותו חלק של מעברים ציבוריים שרוחבו אינו עולה על 1.50 מטרים וכן מעברים ציבוריים שהתנאים בפסקאות(א) עד(ד) אינם מתקיימים בהם, א ף אם עלה רוחבם על 1.50 מטרים, יראו אותם כשטחים למטרות עיקריות.
(ה) בליטות ששטחן בא במניין השטח המותר לבניה לפי תקנה 4(ה), (ו) או(ז), דינן כדין שטחי שירות.
(ו) בנין שעיקר שימושו, לפי האמור בהיתר ובנספחיו, הוא למטרה ממטרות השירות המפורטות בתקנת משנה(ד)(1) עד(4), רואים את אותם חלקי הבניין המשמשים לאותה מטרה - והם בלבד - כאילו נועדו לשמש מטרה עיקרית.


הגדרת ״בנין עזר״ בתקנות תקנות חישוב שטחים ת נאיו ואגרו ת ה תש״ל - 1970 :

בנין שנבנה ליד הבנין העיקרי, או בחלק ממנו או במרתפו, או בקומת העמודים המפולשת שלו, או באחת מקומותיו, או גגו והמיועד לשמש כאחד מאלה: מוסך לרכב פרטי; חדר כביסה או ייבוש כבסים;

חדר הסקה או החסנת מכונות קירור או איוור; חדר חשמל או החסנת גנרטור או טרנספורמטור; מחסן לכלי עבודה, כלי גינה או כלים אחרים כיוצא באלה; מקלט או מגדל בטחון או מחסה לשעת חרום; חדר מכונות להפעלת מעלית אחת או יותר; פיר מעלית; בריכת מים סגורה; חדר להחסנת מיכלי גז או מיכלים לאצירת אשפה, למעט בנין כאמור המהווה משטח בלבד ללא קירות בהיקפו וללא גג או תיקרה מעליו, או משטח המוקף קירות כולו או מקצתו וללא גג או תיקרה מעליו; ארובות איוור ואינסטלציה סניטרית״.

הגדרת ״קומת עמודים מפולשת״ בתקנות תקנות חישוב שטחים ת נאיו ואגרו ת ה ת שיל - 1970 :

חלל מכוסה תקרה אשר -
(1) נמצא בין שתי שורות עמודים, או יותר;
(2) גבהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ- 2.20 מ׳;
(3) יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר;
(4) יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו;

הגדרת ״קומת ממד״ בתקנות תקנות חישוב שטחים ת נאיו ואגרו ת ה תשיל - 1970 :

חלל מכוסה תקרה אשר -
(1) נמצא בין שתי שורות עמודים, או יותר;
(2) יכול שיהיה מוקף קירות כולו או מקצתו;
(3) גבהו מהרצפה, ובאין רצפה - מפני הקרקע שבו, ועד תחתית התקרה קטן מ- 2.20 מ׳;

אם הרצפה או פני הקרקע או התקרה האמורים אינם אופקיים, יהיה גבהה של קומת המסד הממוצע האריתמטי של הגבהים הקיימים בה, המצוי מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין, אשר נמצא בין שורות עמודים או מוקף קירות, כולו או מקצתו.

3. החישוב של שטחי הבניין

חישוב שטחי הבניין(עיקריים או שטחי שירות) יעשה בהיקפו של חתך אופקי בגובה 1.20 מ׳ מעל הרצפה.

מדידת שטחים שאינם מקורים ת יעשה בגובה רצפת ם.

שטחים שלא יובאו במניין שטחי המבנה:

  • פת ח ברצפה ששטחו עולה על 0.5 מיר.
  • שטח בחלל הגג שגובהו נמוך מ- 1.8 מ׳.
  • בליטו ת בקיר חיצוני עד 0.5 מ׳.
  • מרפסות שאינן מקורו ת ששטחן עד 12 מ׳ או 101 משטח הדירה.
  • מצללה.
  • קומת מסד שגובהה עד 1.8 מ׳.
  • 4. דוגמה לחישוב שטחי שירות במגרש המיועד לבניה רוויה למגורים

נת ון מגרש המיועד לבניית בניין מגורים בן 4 קומו ת מעל לקומ ת עמודים מפולש ת.

שטח המגרש דונם ובו מוקנו ת זכויו ת בניה של 227.51 4 קומו ת = 1101 בצפיפו ת של 12 יחיד לדונם בה תאם לת כנית בת ת וקף משנת 1991 שבה לא מפורטים שטחי השירות המו תרים. בוועדה המקומית לת כנון ולבניה הוחלט להקנות למגרשים בתחום הת כנית 451 שטחי שירות על קרקעיים מהשטח העיקרי.


ניתוח שטחים

שווי המגרש יוערך על בסיס שטחי הדירו ת -שית ורגם בדרך כלל למספר החדרים) שניתן לבנו ת בו. שטח עיקרי בבניין £1,100"ר = ^110 א #1,000"ר מעטפ ת מקסימלי ת של שטחי שירו ת £495"ר = ^45 א ^110 א £1,000"ר מספר יחידו ת דיור שטח ממידים המ ת ווסף לשטח הדירת י שטח דירה בממוצע בבניין 12 £103.7 "ר £144 ״ר = 12 א £12 ״ר _ £144 "ר + £1,100"ר ־־ 12 בנוסף יבחן השמאי א ת כלכליו ת הבניה של מחסנים וחניו ת ככל שמו תרת בנייתם. שאר שטחי השירות המוקנים למגרש -בהנחה שבניית מחסנים והחניו ת אינה כלכלית), ששטחם 351 מיר -351מ״ר=144מ״ר- 495מ״ר) לא יובאו בחשבון במניין שטח הדירו ת מאחר והם אינם שטחים סחירים.

5. דוגמה לחישוב שטחי שירות בנכס עססי

נתון מגרש המיועד לבניית בניין משרדים בן 6 קומו ת מעל לחזית מסחרית עפיי ת כנית משנת 2008. שטח המגרש דונם אחד ובו מוקנו ת זכויו ת בניה של 1801 למשרדים בקומו ת ו- 201 מסחרי בקומ ת קרקע. שטחי שירות על קרקעיים 501 מהשטח העיקרי ובנוסף מרת פי חניה.

ני תוח שטחים: שטח עיקרי למשרדים במגרש £1800"ר = ^180 א £1,000 "ר שטח עיקרי למסחר במגרש £200 "ר = ^20 א £1,000 "ר שטח שירות במגרש בשלמו ת ו £1,000 "ר = ^50 א(^20 + ^180) א £1,000"ר בדרך כלל בבנייני משרדים, מועמס שטח השרו ת הקומ ת י כחלק משטח המשרדים -במק! ת הבניינים מועמס גם שטחים בקומ ת הכניסה ולעית ים אף שטחים משו ת פים נוספים). יחס ברוטו-נטו מקובל קומ ת י למבני משרדים עד שבע קומו ת 171-ראה פרק טז׳ לקווים המנחים). לפיכך, שטח השירות בקומו ת -המגולם בשטח הנכס הסחיר) £306"ר = ^17 א £1,800"ר שטח קומו ת המשרדים כולל שטחי שירות קומ ת יים £2,106 "ר = £306 "ר + £1,800 "ר בהנחה שבנוסף לשטח החנויו ת נטו, ניתן לשלב מחסן בעורף החנו ת ששטחו 251 -ראה טבלה בסעיף 6 לקווים מנחים אלה) יהיה שטחם של המחסנים £50 "ר = ^25 א £200"ר לפיכך השטח הסחיר בבניין: 2,106 מיר משרדים 200 מיר חנויו ת 50 מיר מחסנים לחנויו ת בנוסף יבחן השמאי א ת כלכליו ת הבניה של מרת פי החניה -או א ת ההפסד בגין בניית ם לנוכח ת קן החניה). שאר שטחי השירות שמוקנים בתביע בשטח של 644 מיר -=50מ״ר-306מ״ר-1,000מ״ר), אינם סחירים.


הערות שוליים[עריכה]

1 בנכסים בנויים שזכויות הבניה בהם מוצו, מעוצבת השומה על בסיס השטחים הבנו״ם בפועל. בשומות אלה לא נדרשת פרשנות לזכויות הבנה של שטחי השירות ומטבע הדברים המחלוקות השמאיות באשר למצב התכנונ׳ בדרך כלל פחותות.

2 על פ׳ סעיף 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 תקבע הוועדה זכויות בניה לשטחי שירות בתחומי תכניות ישנות שבהן לא פורטו הזכויות לשטחים אלה.

3 שטחים אלה מכונים גם "שטחים למטרות שירות. הגדרתם נקבעה בתקנות חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכנת ובהיתרים), התשנ״ב - 1992 ראה הגדרה בסעיף 2 לדברי ההסבר.

4 התנהלות זו יצרה כר להתנהלות מנהלת לקויה ראה דו״ח משרד הפנים - יישום חוק התכנון והבניה לאור חידושים בתקנות ובהנחיות התכנון התשנ״ד 1994.

5 ראה ציטוט מלא לנוסח התקנות בסעיף 2 לדברי ההסבר.

6 לא קיימת זהות בין שטחי השרות לבין השטחים המשותפים בבניין לדוגמה: בתי השימוש הקומתיים בבנייני משרדים המהווים חלק מהגרעין נחשבים בדרך כלל כשטחים עקרים. ואילו חלק מהמסדרונות המצויים בתוך שטחי המשרדים ומושכרים כחלק בלתי נפרד מהם עשויים בחלק מהוועדות להחשב כשטחי שירות (אם הם מוגדרים בבקשה להיתר כמעבר׳ מילוט).

7 החל מ- 23/5/2008 אף נאסר על יזמים להכליל בחוזה המכר של הדרה שטחי שרות משותפים כחלק משטח הדרה.

8 עד לשנת 1992 לא הוקנו שטחי שירות לממיידים. ביום 3/3/1992 נקבע בתקנות ההתגוננות האזרחית שטח מרחב מוגן נטו(ללא קירות) שלא יפחת מ- 4 מ״ר לדירה בשטח של עד 100 מ״ר ו- 5 מ״ר לדירה בשטח של מעל 100 מ״ר, בשנת 1994 הוגדל השטח ברוטו בולל קירות ל- 9 מ״ר, ביום 15/7/2007 הוגדל שטח מרחב מוגן ל - 9 מ״ר ברוטו לפחות ולא פחות מ- 12 מ״ר בולל קירות.

9 בשונה משטחים עקרים שאחוז הבניה בהם הוא היחס בין שטח הבניה לבין שטח המגר׳ר, שטחי השירות נקובים בדרך בלל (אך לא תמיד) בשיעור בין שטחי השירות לשטח העקר׳ בבניין.

10 שטחי שירות לחניר, למתקנים ומערבות טבניות משתנה מאד ממבנה למבנה בין התר בשל השונות באפשרויות הסידור בחצר ובעצם בנית מרתף בבניין לסדור מקומות חנה ומתקנים טבניים.