שומת מקרקעין - קווים מנחים/פרק טו

העריכה בעיצומה

שימו לב! דף זה (או קטע זה) עדיין לא גמור והוא לא מציג את היצירה בשלמותה.

דף זה (או קטע זה) נמצא כעת בשלבי הקלדה. אם יש באפשרותכם להמשיך את ההקלדה - אתם מוזמנים.

פרק טו - בחירת "שיעור היוון כולל" בתחשיבי שומה

1. כללי: "שיעור ההיוון הכולל¹" הוא מושג מענף שמאות המקרקעין בלבד (אינו קיים בענפים אחרים) והוא מעין "מכפיל" המשמש לקביעת שווי נכס מקרקעין בגישת היוון ההכנסות² אך למרות שמו, הוא אינו שיעור היוון³ ממשי (ראה הרחבה בסעיף 1 לדברי ההסבר).; "שיעור ההיוון הכולל" מבטא את היחס שבין הפדיון השנתי הפוטנציאלי מהשכרת נכס (שהם דמי השכירות הראויים הנהוגים בשוק ללא דמי ניהול) לבין שוויו. הגדרה זו זהה להגדרת המושג "שיעור תשואה פוטנציאלי".; אפשר לבטא את הקשר בין המשתנים בדרך הבאה:; "שיעור שיעור תשואה פדיון שנתי פוטנציאלי היוון כולל" ־ פוטנציאלי ־ שווי הנכס

רמת הרגישות של תוצאת השומה לשינויים קטנים בשיעור ההיוון הכולל - גבוהה⁴ (ראה עקום רגישות בסעיף 2 לדברי ההסבר) ועל כן קיימת חשיבות כי "שיעור ההיוון הכולל" ייבחר וינותח באופן שיטתי. לנוכח מיעוט המידע בישראל ורמת מהימנותו הנמוכה קיים קושי ממשי במציאת עסקאות מכר ושכירות שמועדן סמוך, אשר דרושות לחילוץ ולניתוח "שיעור ההיוון הכולל" בנכסים עסקיים. קושי נוסף הוא העדר כללים לביצוע התאמות ל"שיעור ההיוון הכולל" בשומת נכסים מניבים. בקווים מנחים אלה מוגדרים הגורמים המשפיעים על שיעור ההיוון הכולל ומוצעת טכניקה לבחירה של שיעור ההיוון הכולל וניתוחו.

2. שיטות ליישום גישת היוון ההכנסות: גישת היוון ההכנסות יכולה להיות מיושמת במספר דרכים:; א. שימוש ב"שיעור ההיוון הכולל"; זוהי השיטה הנפוצה ביותר שבה מחולק הפדיון השנתי הפוטנציאלי מהשכרת הנכס (שהוא למעשה דמי השכירות הראויים בנכס במועד הקובע) "שיעור ההיוון הכולל" (ראה דוגמה בסעיף 6 לדברי ההסבר).

השיטה יכולה להיות מיושמת גם כאשר אין נתוני שכירות בנכס הנשום (אם בשל היותו ריק ופנוי, אם בשל היותו בשימוש בעליו או מסיבה אחרת).

יתרונה הגדול של שיטה זו הוא פשטותה ונוחות יישומה גם בתנאים של מידע חלקי. השיטה אינה דורשת ניתוח של ההוצאות השוטפות הצפויות לבעלים או הערכת מקדם אי תפוסה לשם קבלת הרווח התפעולי וכן חוסכת את הצורך בהיוון כלכלי על מורכבויותיו (הערכת גרט, סוגיית תחילת/סוף תקופה ועוד).

ב. שימוש בשיעורי היוון לתקופות תקבולים שונות

בשיטה זו מופרדים זרמי ההכנסות לתקופות (בדרך כלל לפי תנאי הסכמי השכירות) וכל זרם מהוון בשיעור אחר המבטא את תנאי ההסכם ואת הסיכון למשכיר (שמושפע בעיקר מעומק היתרון הכלכלי ומאיכות השוכר).

זרם התקבולים האחרון (מתום תקופת ההסכם ועד אינסוף או עד תום חיי המבנה) מהוון בדרך כלל ב"שיעור ההיוון הכולל".

שיטה זו שימושית בדרך כלל בנכס שהתשואה השוטפת המתקבלת בו שונה מהנהוג בשוק או כאשר מאפייני הסיכון של השוכר מיוחדים (שוכר בטוח או לחלופין שוכר מסוכן).

ג. שימוש בשיטת "היוון ההכנסות המנוכות"⁵ (Discount Cash Flow - DCF)

בשיטה זו מהוון תזרים המזומנים העת ידי הצפוי (הכנסות והוצאות) בתקופות השונות בחיי הנכס. ההוצאות המנוכות הן: פחת, הוצאות גביה, הוצאות ניהול, תקורה וכיוצא באלה ואף הוצאות חד פעמיות הקשורות ברכישת הנכס (כגון מס רכישה, שכ"ט עו"ד וכיוצא באלה).

קיימות שתי שיטות להיוון הכנסות מנוכות: היוון תזרים מזומנים נקי (לאחר ניכוי מס) או לחילופין היוון תזרים מזומנים תפעולי (לפני מס).

חסרונה של שיטה זו הוא בצורך במציאת ההוצאות הצפויות וכן ברגישותה הגבוהה עוד יותר של שיטה זו לשינויים קטנים בשיעור ההיוון (מאחר ושיעור ההיוון בה נמוך מ"שיעור ההיוון הכולל" - ראה עקום רגישות בסעיף 2 לדברי ההסבר).

3. ניתוח מרכיבי התשואה מנכסי מקרקעין: מקובל לנתח את שיעור התשואה הנדרש על ידי משקיע פוטנציאלי בשוק נכסי הנדל"ן המניב באמצעות השוואה להשקעה אלטרנטיבית באפיק פיננסי חסר סיכון (אג"ח) כדלקמן:

א. ריבית: שער הריבית חסרת סיכון היא העלות האלטרנטיבית שנושא בה המשקיע בנדל"ן מניב לנוכח חלופת ההשקעה הבטוחה והזמינה באפיק פיננסי חסר סיכון (אג"ח ממשלתית).; שער הריבית שונה בכל אפיק על פי סוג ההצמדה, רמת הנזילות של האפיק ומשך ההשקעה בו.; בנוסף לכך, שער הריבית תנודתי ומושפע משינויים מאקרו כלכליים וציפיות.; נהוג לכמת⁶ מרכיב זה לפי הריבית הצמודה חסרת סיכון לזמן ארוך⁷ מאחר וזהו אפיק ההשקעה הפיננסי הדומה ביות ר במאפייניו להשקעה בנדל"ן.

ב. פרמית סיכון: הסיכון נובע מאי הוודאות הקיימת באשר להשת נות ת זרים ההכנסות העת ידיות מהנכס.; פרמיית הסיכון משת נה בהתאם לסוגי נכסים ומיקומם.; כמו שיעור הריבית כך גם מרכיב הסיכון משת נה על פני התקופות בהתאם למגמות מאקרו כלכליות.

אפשר לפלח את סוגי הסיכונים לקבוצות משנה כדלקמן:

- סיכונים פיזיים למבנה.

- סיכונים הקשורים בהשת נות הסביבה, שינויים תכנוניים בה וכוי.

- סיכוני גביה מהשוכר (פשיטת רגל של השוכר, קשיי נזילות , סכסוך כספי עמו וכוי).

- סיכון שבשינויים כלכליים במשק (שינויים בשער הריבית, שינויים בחוקי המיסוי וכוי) ממחקרים שנערכו בחו"ל נמצא כי מרכיב הסיכון הוא המרכיב העיקרי שיוצר את השונות בשיעור ההיוון הכולל בין נכסים וכי מרכיב הסיכון משתנה ביחס למספר מאפיינים:

- סיכון בשל חשיפה לשינויים בטעמי השוק, לשינויים בביקוש ולשינויים בהיצע. הסיכון למרכיב זה יהיה נמוך בנכסי השכרה למגורים בהתקשרות עיסקית (כגון מקבצי דיור), גבוה יותר בנכסי משרדים ומסחר וגבוה עוד יותר בבתי מלון ואכסניות (ראה דוגמאות מספריות בסעיף 4 לדברי ההסבר).

- רמת הסיכון לשינוי בריבית - הסיכון יהיה גבוה בת קופות שבהן הריבית נמוכה (לנוכח הסיכוי לעליה בריבית) ונמוך בת קופות שבהן הריבית גבוהה.ת ופעה זו מביאה לקיזוז חלקי של התנודתיות בריבית כך שההשת נות בשיעור ההיוון הכולל מתונה יותר משיעור ההשת נות בשער הריבית. הסבר נוסף שניתן לת ופעה זו קשור לעובדה שריבית נמוכה נהוגה בדרך כלל בת קופות של שפל כלכלי (מדיניות מוניטרית מרחיבה). בת קופות אלה של האטה מוערך הסיכון כגבוה (ראה דוגמאות מספריות בסעיף 5 לדברי ההסבר).

- רמת הפריפריאליות - ככל שנכס ממוקם במקום פריפריאלי יותר כך יהיה מרכיב הסיכון בו גבוה יותר. כך למשל מרכיב הסיכון למשרד הממוקם במע"ר יהיה נמוך⁸ מהסיכון למשרד הממוקם בשולי העיר. או לחלופין הסיכון לנכס בעיר גדולה יהיה נמוך מנכס דומה בישוב פריפריאלי.

- גיל הנכס - נמצא כי רמת הסיכון בנכסים מניבים בנויים גדל ככל שהמבנה ישן יותר (גורם זה משמעותי יותר בנכסי משרדים ומשמעותי פחות בחנויות בחזית מסחרית ובנכסית עשיה).

ג. פרמיה בגין רמת הנזילות הנמוכה: מכירת נכס מקרקעין דורשת בדרך כלל חשיפה ממושכת וכן כרוכה בהוצאה כספית בגין פרסום/שיווק (בהשוואה למימוש של נכס פיננסי). משך החשיפה וגובה ההוצאה הדרושיםת לויים בסוג הנכס ובגודלו של השוק שאליו הוא משת ייך. בנוסף, בדרך כלל קשה לממש חלק מההשקעה בנכס ויש למכור אותו בשלמותו.; ככל שרמת הנזילות נמוכה יותר כך ידרוש המשכירת שואה גבוהה יותר שתפצה⁹ אותו על חיסרון זה.; ניתן לכמת את גודלו של מרכיב זה באמצעות מציאת משך החשיפה הממוצע הדרוש למימוש הנכס, מציאת הווית ר/העלות לבעלים בגין אי נזילות למשךת קופת המימוש ופריסתה על פנית קופת ההחזקה הממוצעת של אותו סוג נכס על ידי בעלים אחד.

ד. פחת: במהלך חייו של נכס מקרקעין הוא צובר פחת פיזי ותכנוני זאת בשונה מאפיקי ההשקעה הפיננסיים.

את הפחת ניתן לכמת על ידי הערכת שלבים בחייו הכלכליים של הנכס וקביעת הנחות בדבר שיטת ההפחתה באחוזים בכל שלב.

בסוגי נכסים מסויימים ניתן להעריך את הפחת גם באמצעות הערכת גובה ההשקעה הנדרשת לשיפוץ שיביא לביטול מלא או חלקי של הפחת ופריסתו לתקופה שבין שיפוץ לשיפוץ.

ה. ניהול, תקורה וחיכוך: המשכיר נושא במהלך חיי הנכס בהוצאות שונות הקשורות בהתקשרות עם השוכרים, ניהול שוטף של הנכס, בהוצאות גביה, בביטול זמנו ואף נושא ביגע כפיו האישי. בין הית ר עלול המשכיר לשאת בהוצאות משפטיות, הוצאות ניהול ספרי חשבונות, השקעת זמן בהתנהלות אל מול השוכרים באופן שוטף וכיו"ב.; הוצאות ניהול אלה נמוכות משמעותית למשקיע באפיק פיננסי ומגולמים בדמי השכירות הנהוגים בנכסים מניבים.

ו. עלויות רכישה ומכירה: הוצאות בעת הרכישה:; בעת רכישת הנכס חלים על המשקיע מיסים והוצאות אחרות הקשורות ברכישה (כגון מס רכישה,

שכ"ט עו"ד ועוד). בגין הוצאות אלה "דורש" המשקיע פיצוי הנכלל כרכיב בתשואה המת קבלת במהלךת קופת אחזקת הנכס.

הוצאות בעת המכירה:

גם בגין הוצאות עת ידיות צפויות בעת מכירה (כגון מס שבח מקרקעין, שכ"ט עו"ד, הוצאות שיווק שונות וכיוצא באלה) ידרוש המשקיע פיצוי כרכיב בת שואה המת קבלת במהלךת קופת אחזקת הנכס.

רכיב זה מסביר חלק מההפרש שבין התשואה הנהוגה בנכסי מגורים שבהם רמת המיסוי נמוכה לבין נכסים עסקיים שבהם רמת המיסוי גבוהה באופן משמעותי.

ז. שינוי צפוי בתזרים ההכנסות: שינויים צפויים בהכנסות המשפיעים על שיעור התשואה הנהוג בנכס.; מאחר ובדרך כלל צפויה עליה בגובה ההכנסות מהנכס, זהו גורם שכיוון השפעתו הפוך ומקטין למעשה את שיעור התשואה מנכס מקרקעין.

ח. הפרשי עיתוי

ה: תשואה אותה דורש המשקיע בנכס מקרקעין מניב, מגלמת את העובדה כית זרימי המזומנים מתקבלים ממנו, פרושים לאורך כל השנה ולא מתקבלים רק בסופה. פריסת תקבולים זו (שאינה נהוגה בהשקעה באפיקים פיננסיים) מקטינה את שיעור התשואה מנכס מקרקעין.

ט. אי תפוסה: במהלך חייו של נכס מניב קיימות ת קופות שבהן הנכס אינו מושכר ולא נצמחת ממנו הכנסה ואף אחזקתו כריק גורמת להוצאות כספיות בלתי מכוסות לבעליו.; לפיכך, שוויו של נכס מניב מגלם את הציפיה לת קופות אי שכירות ומטבע הדברים ציפיה זו משת קפת בשיעור ההיוון הכולל (שהוא כאמור היחס שבין דמי השכירות השנת יים לבין שווי הנכס).

4. בחירת שיעור היוון כולל (או שיעור התשואה) בשומות למשרדים, לנכסים מסחריים או תעשיה: כאמור, שיעור ההיוון הכולל משמש לשומת שווי הנכס מת וך התשואה השנת ית הראויה¹⁰ במועד הקובע. שיעור ההיוון הכולל בשומה לנכסים מניבים שכיחים (משרדים, נכסים מסחריים או לנכסית עשיה)

יתבסס על נתוני תשואה בשוק בנכסים דומים כדלקמן:

- גזירת שיעור התשואה בפועל באמצעות השוואה לתשואה מנכסים שבהם ניקשר הסכם שכירות שמועדו סמוך למועד המכר של הנכס.

- תחשיבת שואה בנכסים שנמכרו באמצעות חלוקת דמי השכירות הראוים (על פי הערכת 9 השמאי) במחיר המכירה. התחשיב יכול להערך גם אם הנכס אינו מושכר.

- תחשיבת שואה בנכסים שהושכרו באמצעות חלוקת דמי השכירות שסוכמו בין הצדדים, בשוויו המוערך על ידי השמאי למועד הסכם השכירות.

- ביצוע תחשיבת שוא התיאורטי באמצעות חלוקת דמי השכירות הראויים בנכס דומה בשווי אותו הנכס (כאשר שניהם מוערכים על ידי השמאי).

מאחר וקיים קושי ממשי באית ור עיסקאות רלוונטיות למציאת שיעור ההיוון הכולל, יוכל השמאי להשתמש בתוצאות סקירה של שיעור התשואה הנהוג בסוגי נכסים שונים, כגון זה שמתבצע באגף שומת מקרקעין מעת לעת (ראה דוגמה לת קציר סקירה רבעונית בנספח ב').

סכימה של המרכיבים המפורטים בסעיף 3 לצורך מציאת שיעור ההיוון הכולל אינו ישים לנוכח הקושי שבהערכת רוב הרכיבים. יחד עם זאת, אבחנה בין הגורמים המרכיבים את שיעור ההיוון הכולל משפר את יכולתו של השמאי לבצע התאמות בשיעור ההיוון בהתאם למאפייני הנכס (בעיקר בת חום הסיכון).

5. בחירת שיעור ההיוון הכולל להכנסות הנצמחות מהשכרת רקרע או נכסים מיוחדים: קביעת שיעור ההיוון הכולל להכנסות מהשכרת קרקע או מהשכרת נכסים מיוחדים (כגון חניון פתוח, חניון בנוי, קרקע לאחסנה פתוחה, מבנה ציבור וכוי) היא סוגיה ייחודית מאחר ובנכסים אלה מתבצעות עיסקאות מכר ושכירות מעטות, או שלא מתבצעות עסקאות כלל.; קביעת שיעור ההיוון הכולל (או שיעור התשואה) בנכסים מיוחדים ייעשה על ידי השוואה לתשואה המקובלת בסוג הנכסים המניבים הדומים ביותר תוך ביצוע התאמה למרכיבי התשואה השונים המפורטים בסעיף 3 לעיל.

א. ההתאמות לשיעור ההיוון לקרקע

להלן ההתאמות הדרושות בין שיעור ההיוון המקובל בנכסים מניבים בנויים (שאותו ניתן לחלץ מעסקאות כמפורט בסעיף 4 לעיל) לבין שיעור ההיוון הראוי מהשכרת קרקע:

- ניכוי רכיב הפחת.

שיעור התשואה/ההיוון הנהוג בנכסים מניבים בנויים מגלם בחובו רכיב פחת פיזיו תכנוני.

רכיב הפחת לא יכלל בשיעור התשואה/היוון מקרקע.

משקלו של רכיב זה בנכס בנוי מוערך בדרך כלל בטווח שבין 1.50/0 לבין 2.50/0.

- ניהול,ת קורה וחיכוך.

בדרך כלל רמת החיכוך והניהול הנדרשים מהמשכיר של קרקע נמוכה משמעות ית מזו שקיימת בנכס בנוי.

משקלו של רכיב זה בנכס בנוי מוערך בדרך כלל בטווח שבין /0.2 לבין /0.5.

- שינוי בת זרים ההכנסות .

קצב העליה הצפוי (באחוזים) לקרקע הוא בדרך כלל מהיר יותר. גורם זה מביא לקיטון נוסף בשיעור ההיוון/התשואה לקרקע.

- פרמיית סיכון. 10

התאמה לרמת הסיכון דרושה בהתאם לאופי השימוש, לזהות השוכרים ועוד. הסיכון הקיים בהשכרת קרקע עשוי להיות נמוך או גבוה ביחס לנכס מניב בנוי אך בדרך כלל יהיה נמוך יותר מאחר ולא קיימים לגבי שכירות לקרקע קבו*ת סיכונים הקשורים למבנה.

לנוכח הקושי שבחישוב פרטני של ההיוון וה תשואה לקרקע, נשתרש הנוהג השמאי לייחס לקרקע שיעורת שואה או היוון שבין 50/0 לבין 60/0.

ב. ההתאמות לשיעור ההיוון לנכסים בנויים מיוחדים: ההתאמות הדרושות בין שיעור ההיוון המקובל להכנסות מנכסים בנויים "רגילים" לבין שיעור ההיוון מההכנסות מנכסים בנויים מיוחדים הם בדרך כלל לרכיב הפחת ולרכיב הסיכון אך יתכנו התאמות גם ברכיבים נוספים.; לצורך קביעת שיעור ההיוון או התשואה בנכס בנוי מיוחד ייבחנו רכיבי התשואה השונים ויבוצעו בהם התאמות על פי שיקול דעתו של השמאי (ראה דוגמה בסעיף 8 לדברי ההסבר).

אייל יצחקי
השמאי הממשלתי הראשי

נספח א' - דברי הסבר

1. שער היוון ושיעור היוון כולל

"שיעור ההיוון הכולל" אינו שיעור היוון במשמעותו הכלכלית הפשוטה מהסיבות הבאות:

- התחשיב נערך כנמנה אלגברית (בדומה לאג"ח מסוג "קונסול" לצמיתות), ללא אבחנה של תקופת החיים הכלכליים וללא חישוב ערך גרט.

- באמצעותו "מהוון" הפדיון הכולל מהשכרת הנכס ולא הרווח התפעולי הגולמי (אין ניכוי של ההוצאות לבעלים כגון פחת, הוצאות גביה, תיקונים, תחזוקה ועוד) זאת בשונה מתחשיבי היוון רגילים.

- "שיעור ההיוון הכולל" מופעל על דמי השכירות הראויים בנכס מבלי לשקלל תקופות אי שכירות הקיימות בכל סוג נכס (אילו היה מחושב מקדם תפוסה לנכס היה "שיעור ההיוון" יורד).

- בתחשיב היוון רגיל מובא בחשבון עיתוי של תזרים המזומנים ואילו השימוש ב"שיעור ההיוון הכולל" אינו דורש התייחסות לעיתוי. לפיכך, שיעור ההיוון הכולל מגלם בחובו "מרכיב עיתוי".

2. רגישות תוצאת השומה לשינוי בשיעור ההיוון הכולל: תוצאת השומה רגישה מאד לשינויים בשיעור ההיוון הכולל. וככל ששיעור ההיוון נמוך יותר עולה עוד יותר הרגישות. להלן דיאגרמה הממחישה את רמת הרגישות:

[טבלה]

3. כימות של רכיב פרמיה בגין נזילות נמוכה: בידוד של מרכיב הפרמיה בגין הנזילות יכול להעשות על ידי השוואה של התשואה המתקבלת מהשקעה באפיקי השקעה פיננסיים דומים שההבדל ביניהם הוא רמת הנזילות שלהם. במחקר כזה¹¹ נמצא כי מרכיב התשואה לרכיב זה נע בטווח שבין 0.030/0 לבין 0.130/0.; לחלופין ניתן לחשב תאורטית גובהו של מרכיב זה באמצעות חישוב ה"ויתור" שנושא בו המשקיע הסביר בגין אי נזילות בעת מימוש עת ידי של הנכס ופריסתו למשךת קופת ההחזקה בנכס. אם נניחת קופת אחזקה ממוצעת בנכס של כ- 15 שנה, שיעור היוון של /8 ויתור בגין אי נזילות בגובה /3 משווי הנכס העת ידי במועד המימוש¹² משווי הנכס בעת מכירתו תתקבל התוצאה הבאה:

              3%                 (ה"ויתור" בגיו אי נזילות  במועד המימוש)
11.%  =     ---------    =     --------------------------------------
              27.152          (מקדם ערד עתידי סדרתי לתקופת ההחזקה בנכס)

4. אמדן שיעור מרכיב הסיכון

להלן טבלה המרכזת את הערכה של מרכיב הסיכון ואת בשיעור ההיוון בארה"ב בשנים 1996 - 2007: ¹³

	סך שיעור ההיוון	         פרמיית הסיכון
	משרדים	משרדים		משרדים	משרדים	
מלונות	בדר ׳3 ר׳ ה	נ מעיר	מלונות	בפריפריה	במעי'ר	
10 50	9 50	9 00	5 36	4 36	3.86	1336
9.50	9.00	9.00	4.30	3.80	3.80	1337
10.50	8.50	6.50	5.59	3.59	3.59	1338
10.50	9.00	8.50	5.72	4.22	3.72	1333
11.50	10.00	9.00	5.50	4.00	3.00	2000
11.50	9.50	9.00	8.03	6.03	5.53	2001
11.00	9.00	900	936	736	7.36	2002
11.00	9.00	800	9.17	7 17	6.17	2003
10 50	8 50	8 00	9.10	7 10	6.60	2004
9 00	8 50	7 50	5 79	5 29	4.29	2005
8 50	8 00	7 00	3 66	3 16	2.16	2006
8 00	7 50	6 00	3 00	2 50	1.00	2007
10.17	8 83	8 21	6 22	4 88	4.26	ממוצע

5. הקשר בין שער הריבית חסרת הסיכון לפרמיית הסיכון

להלן טבלה הממחישה את היחס ההפוך בין שער הריבית לבין שיעור הסיכון בשיעור ההיוון הכולל¹⁴:

סך ;!ייעור 1	פרמיית סיכון	ריבית בסיסית	
8.25	3 11	5.14	1996
6.58	1.38	5.20	1997
8.78	3.87	4 91	1998
8.54	3.76	4.78	1999
9.56	3.56	6.00	2000
9.58	6.11	3.47	2001
8.96	7.32	1.64	2002
8.63	6.80	1 83	2003
7.73	6.33	1.40	2004
7.20	3.99	3 21	2005
6.24	1.40	4.84	2006
7.10	2.10	5.00	2007
8.10	4 14		ממוצע

שער זה יכל מבטא את ה"מחיר" שאתו משלם המשקע למשך תקפת המימוש של הנכס מתך שווי הנכס העתיד,.

6. דוגמה לבחירת שיעור היוון כולל בשומה: נדרשת שומה ליום 31/12/2008 לחנות בשטח 40 מ"ר הממוקמת במרכז מסחרי שכונתי בישוב פריפריאלי.; דמי השכירות הנהוגים במרכז המסחרי הם כ- 80 ₪ למ"ר לחודש וידוע כי לא נמכרו בו חנויות בשנים האחרונות.; שיעור ההיוון הכולל הממוצע בת קופה הנדונה בנכסים מסחריים במיקום פריפריאלי (ראה נספח) כ- 8.90/0; התאמה למיקום וגיל המבנה (התאמה זו מבוצעת לפי התרשמות השמאי) - 0.20/0+; סה"כ שיעור ההיוון הכולל /9.1

,, 12 א 80ש"ח

שווי למ"ר בגישת היוון ההכנסו ת 10,549ש"ח = 0.091

שווי החנות בגישת היוון ההכנסות 420,000ש"ח * 40 א 10,549ש"ח

7. שימוש בשיעור ההיוון הכולל בנכס שמניב בפועל תשואה שונה מתשואת השוק: כאשר דמי השכירות המת קבלים בפועל מנכס שונים מהנהוג בשוק (למשל כאשר דמי השכירות הושפעו מקשר מיוחד בין השוכר לבין המשכיר, כאשר חוזה השכירות מת ייחס למועד מוקדם יותר או מכל סיבה אחרת) יוכל השמאי, לחלק את זרם ההכנסות העת ידי לת קופות על פי הקבוע בחוזה ויהוון כל זרםת קבולים בשיעור היוון מתאים (תוך התחשבות ברמת אית נותו הפיננסית של השוכר ותנאים שנקבעו בהסכם השכירות). שיעור ההיוון לת קופת התזרים האחרונה (מת וםת קופת ההסכם ועד אינסוף) יכול להיבחר לפי"שיעור ההיוון הכולל".; אם נניח כי החנות שבדוגמה הקודמת מושכרת בפועל בחוזה ישן תמורת 40 ₪ לחודש וכית קופת השכירות בחוזה מסת יימת בעוד 5 שנים יחושב שוויו כדלקמן:

ערך נוכחי למ"ר לת קופת השכירות 1,257ש"ח

12 א 40 ש"ח 12 א 40 ש"ח 12 א 40 ש"ח 1.0713 1.0712 1.071

(שיעור ההיוון הוקטן ב- /2 בשל הסיכון הנמוך לנוכח דמ"ש הנמוכים) 0ו>01 ,, 10,549ש"ח

ערך נוכחי לית רת ת קופת חיי הנכס 8,123ש"ח = —^ 1.0913

סה"כ שווי הנכס 375,000ש"ח * 40 א (8,123 + 1,257ש"ח)

.8 התאמה לשיעור ההיוון לקרקע ולנכסים מיוחדים

דוגמה א׳: בחירת שיעור ההיוון להכנסות מחניון פת וח: 2/ - התאמה לפחת 0.5/ - התאמה לניהול של המשכיר 0/ - התאמה לסיכון

(-)
(-)
(סעיף זה עשוי להיות חיובי או שלילי לפי שיקול השמאי)

סה"כ שיעור ההיוון יותאם ב- /2.5 ביחס לנכס בנוי מניב ^6=^0.5-^2.0-^8.5

דוגמה בי: בחירת שיעור ההיוון להכנסות מהשכרת קרקע לת חנת תדלוק לת קופה ארוכה. התחנה קיימת ופעילה ודמי השכירות נקבעים על פי כמות הדלק הנמכרת. יתרתת קופת השכירות 20 שנה (התחנה הוקמה על ידי השוכרת אשר רשאית לפנות אותה בתום התקופה): - התאמה לפחת ס/20 (-) -התאמה לניהול של המשכיר /0.5 (-) - התאמה לסיכון /1.5 (+) השוכרת בעלת איתנות פיננסית אולם קיים סיכון גדול יחסית בהש תנות ההכנסות בעתיד) סה"כ שיעור ההיוון יותאם ב- /2.5 ביחס לנכס בנוי מניב ^7.5=^1.5+^0.5-^2.0-^8.5

נספח ב' - דוגמה לסקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים - רבעון רביעי 2008

להלן תמצית תוצאות סקירה רבעונית שבוצעה באגף שומת מקרקעין (הסקירה המלאה מפורסמת באת ר האגף¹⁵): משרדים: ממוצע נתוני שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) בנכסי משרדים לרבעון הרביעי בשנת 2008 - 8.395 נצפתה שונות בין שיעור התשואה בנכסים הממוקמים במיקום מרכזי/מבוקש לבין נכסים פריפריאליים יותר. לצורך כימות המשרעת סווגו הנכסים לשלוש קטגוריות ולכל קטגוריה חושב ממוצע שיעור תשואה כדלקמן:

משרדים במיקום מרכזי (במע"ר של ערי גוש דן) 8.05

משרדים במיקום בינוני (מיקום בינוני בעיר גדולה או מע"ר בישוב בינוני) 8.35

משרדים במיקום מרוחק (מיקום בינוני בישוב בינוני או נכסים בישוב פריפריאלי) 169.15

נכסים מסחריים:

ממוצע נתוני שיעור התשואה (שיעור ההיוון הכולל) בנכסים מסחריים לרבעון הרביעי בשנת 2008- 8.595

נכסים מסחריים במיקום מרכזי (במע"ר של ערי גוש דן) 8.25

נכסים מסחריים במיקום בינוני (מיקום בינוני בעיר גדולה או מע"ר בישוב בינוני) 8.55

נכסים מסחריים במיקום מרוחק (מיקום בינוני בישוב בינוני או נכסים בישוב פריפריאלי) 8.95

תעשיה ומלאכה:

מדגם הנתונים ששימשו לבחינת התשואה בנכסית עשיה ומלאכה קטן יחסית (מונה 16 נכסים בלבד, שכולם נקבעו באופן שומתי ולא בניתוח עסקאות של שכירות ומכר). לפיכך, לא נתאפשר פילוח וניתוח נתוני התשואה לפי קטגוריות. ממוצע שיעור התשואה בנכסית עשיה ומלאכה לרבעון הרביעי בשנת 2008 - 9.035

הערות שוליים

1 מכונה על ידי שמאים גם "שיעור הוון לצמיתות" או בקיצור "שיעור היוון".

2 מכפל זה משמש בחלק מסי התחשיב בגישת היוון ההכנסות וכל לשמש גם לשומת דמי השכירות הראויים בנכס באמצעות הכפלתו בשווי הנכס. במקרה זה המקדם מכתה בדרך כלל "שעור התשואה".

3 "שער היוון" הא מושג בענף הכלכלה ומשמעתו שער הריבית אשר משמש להמרת תזרימי מזומנים לערך נוכחי יחד.

4 לשם המחשה: שנוי בשעור ההיוון הכולל באחוז אחד, מ- %9 ל- %8 יבא לשנוי של %12.5 בתוצאת השומה (ראה עקם רגישות בסעיף 2 לדברי ההסבר).

5 לנוכח חסרונותיה ולנוכח הזמנות הנמוכה למידע בישראל, שטה זו אנה נפוצה בענף השמאות ישראל.

6 ריבת השק משלמת בדרך בלל בסף בל תקפה (בדרך בלל שנה) לעומת זאת בתחשיב שווי באמצעות"שעור ההיוון הכולל" לא שבא בחשבון עיתוי התזרם. מאחר ובדרך כלל תזרם ההכנסות משברת הא בתחילת בל רבעוי יהיה רכיב הריבית הגלם בשעור ההיוון הבולל נמוך במעט משער הריבית בשק.

7 אפשר לראות ב"תשואה לפדיון" מאגייח ממשלתית צמודה לזמן ארוך (10-15 שנה) מסג "גלל" כאינדיקציה לריבת חסרת סבון חלק מאנשי המימון מעדיפים לראות בריבית לזמן קצר כנתון רלוונטי יותר.

8 במחקר 1116 10 ו0301׳וקק^ 31601׳ון160ח1 ח^" .1994 ,1111^5 31165^0 01ח3 ,1111^5 ח10׳ו63 ,13^23 ,ח0רו5306 151-168: (2)9 ,011־863631 1000031018631851316^ ".£51316 19631 610131^^00 01 ח3110גו31^£ נמצא כ׳ התרחקות של קילומטר מהמע"ר (אך עדיין בתחום הישוב) גורר עליה של !0.025 במרכיב הסיטן ובמחקר .0 10^3□ ,^91 ,ח10ץ013 ׳ו6510^ח1 5גו5׳ו6^ 1315ח6^03חגו£ :ח3110גו31ע £51316 19631 610131^^00" .2008 ,0ןח3׳ו3^ ץ0ח£ 0ח3 ,9ח1_1 5-37: (1)38 ,1103^300180000 8103006 031018631831316וט0^ ".1ח6^11ח56 נצפתה תוספת של %0.6 לנכס הממוקם בישוב פריפריאלי בהשוואה לכרך גדל.

9 במחקרם שנערכו בחו"ל שבהם נעשתה השוואה של התשואה באפיקם דומם שבהם רמת הנזלות שנה בודד מרכיב המלח בתשואה והערך בטוח שבין %0.03 לנכסי מקרקעין מילם יחסם (כגון דירות מגורם) לבין %0.13 (לנכסם בעלי מלות נמוכה כגון מסחר).

10 שער ההיוון הכולל "יופעל" אלגברית על דמי השכירות הראויים בנה0 (שער ההיוון הכולל לא יופעל על דמי השכירות אם

11

1 ראה 1051110110031 10 £51:316 8631 601־011 #ס ץ:ו01ש!£1 6ו1!".2008 ,וו6נ1ט6!:1־861 300 1־431 ,>[011'1-101 '5־10+65101 £103006 £ 10+6512601 ":1־0061־81 #ס 031־000 ".13005־61^1/6 6וז :1101105־801

12

13 מתך 2008 .0[וו3ז13\1 "£201 01וו3 ,§וו1_1 3+101□ ,012 ,ח0זץ53 תוצאות דומות מתקבלות מניתוח מרכיב הסבון בנדל"ן מניב בהולנד גרמנית בלגית אנגליה על פ׳ סקירה שערך ד"ר דני בן שחה טכניון, יוני 2009.

14 מתך 2008 602151□ 80#3 0וו3 ,.4 ווו1ס310,0ווס730$

15

16 כתובת האתר 11.+0§.106:ו5ו1[.23טו51//:נן:ו:ור1 נמצאו בסקירה שבעה נכסי השואה מסוג זה