חבל נחלתו כה מז
סימן מז
ביטול חוזה שכירות
שאלה
אדם חתם חוזה שכירות לכניסה לדירה שכורה, ונתן המחאות להבטחת תשלומיו. ביום כניסתו לדירה הוא ביטל את כניסתו לדירה ומעוניין שיחזירו לו את כל המחאותיו. לעומת זאת המשכיר טוען הַבֵא שוכר תחתיך ואז אחזיר לך את ההמחאות. וההמחאות ייפדו עד שייכנס שוכר חדש, כמוסכם בינינו.
מה הדין?
תשובה
א. נאמר בבבא מציעא (צט ע"ב): "וכשם שקרקע נקנית בכסף ובשטר ובחזקה – כך שכירות נקנה בכסף ובשטר ובחזקה. שכירות מאי עבידתיה? – אמר רב חסדא: שכירות קרקע".
פרש רש"י (בבא מציעא צט ע"ב): "שכירות קרקע – השכיר לו ביתו, משנתן לו כסף או שכתבו לו בעלים ביתי מושכן – לך ומסר לו השטר, או שהחזיק בו השוכר – אין אחד מהם יכול לחזור".
במקרה הנוכחי נכתב ונחתם חוזה ביניהם, ואף הועברו המחאות מהשוכר למשכיר, ונראה שנסתיים הקנין שבין המשכיר לשוכר.
וכך פסק הרמב"ם (הל' מכירה פ"א הי"ח): "כשם שהקרקע נקנה בכסף בשטר ובחזקה, כך שכירות הקרקע נקנה בכסף לבדו או בשטר לבדו או בחזקה, ואין אחד מהן יכול לחזור בו".
וכן פסק השולחן ערוך (חו"מ סי' קצה ס"ט): "בדרכים שהקרקע נקנה בהם, שכירות ושאלת קרקע נקנין".
וכתב בערוך השולחן (חו"מ סי' קצה סי"ג):
"כשם שהקרקע נקנית באחד מד' קניינים שנתבארו כמו כן שכירות קרקע נקנה בהם כגון שהשכיר לו ביתו או חנותו או שדהו משנתן לו כסף או כתב לו שטר שמשכיר לו ומסר לו את השטר או שהשוכר החזיק בה אין אחד מהם יכול לחזור בו דשכירות לזמן השכירות הוי כמכר לכמה דברים".
שני הצדדים, המשכיר והשוכר אינם יכולים לבטל את הסכם השכירות שביניהם.
וכך השיב הרשב"א (שו"ת ח"א סי' אלף כח): "נשאל עוד בראובן שהשכיר בית לשמעון ומת שמעון אחר שנים או שלשה חדשים שדר בקרקע. אם בנו יכול לומר לו ביתך (אני) [איני] רוצה ושכירות איני משלם לך אלא לפי חשבון שדר בו אבי?"
"והשיב שהראב"ד פסק שהדין עם המשכיר. דכיון ששכר שמעון הבית הרי הוא כמכר גמור ונתחייב בדמים בין ידור בין לא ידור. ואף על גב דקיימא לן ישנה לשכירות מתחלה ועד סוף. מכל מקום אין השוכר רשאי לצאת משם בכל יום ויום ולחשוב עמו לשעות. אלא מחוייב הוא שלא להניח ביתו לפני זה עד זמנו. ואפילו באומר לו טרח והבא דיורין אחרים לאו כל כמיניה. דאדרבה במשכיר סתם לשנה אין השוכר רשאי להניח לו ביתו אלא אם כן הודיעו מתחלה לפי שהוא בית או חנות או מאותם הנזכרים במציעא בפרק השואל (דף ק"א ב')".
עולה שלאחר שעשו ביניהם חוזה שכירות אף אחד מהם אינו רשאי להסתלק וחייב בכל חיוביו עפ"י מה שהתחייבו בחוזה השכירות ביניהם.
ב. אפילו אם לא קבעו זמן לסיום השכירות או לאפשרות להפסיקה, צריך הודעה מוקדמת לפני הפסקת השכירות.
פסק הרמב"ם (הל' שכירות פ"ו ה"ח): "כשם שהמשכיר חייב להודיעו כך השוכר חייב להודיעו מקודם ל' יום בעיירות, או מקודם שנים עשר חדש בכרכים כדי שיבקש שכן ולא ישאר ביתו פנוי, ואם לא הודיעו אינו יכול לצאת אלא יתן השכר".
היינו, אם כבר התחילה השכירות, יכול השוכר לפרוש רק אם לא היתה התנאה אחרת ביניהם וגם אז רק עפ"י הודעה מראש בין ל' יום לשנה. עולה שבמקרה הנוכחי ודאי אינו יכול לפרוש לפני סיום התנאי ביניהם.
ג. טעם נוסף ששכירות אינה בטלה מפני שהיא צריכה קנין כדי לבטלה ולהחזיר את הנכסים מן השוכר למשכיר.
כתב בשו"ת הריב"ש (סי' תקי):
"הנכבד הזה שהוא גזבר ממונה על היהודים במונטלבאן שאלני על דבר ריב שיש בין שני יהודים. והוא זה שאחד מהם השכיר קרקע לחברו לזמן ידוע בקנין ובשטר. ופרע לו השכירות טרם יחזיק בקרקע כדי לעשות בנין הצריך לקרקע ההוא. וכן עשה. אחר כך בקש השוכר מן המשכיר שימסור לו הקרקע. והמשכיר היה דוחה אותו וחוזר בו מן השכירות. והשוכר בראותו כי אין המשכיר חפץ בשכירות אמר למשכיר בפני עדים אחרי שאין אתה חפץ בשכירות החזיר לי מעותי. ועתה המשכיר רוצה להחזיר המעות לשוכר כמו שהודה לו השוכר בב' עדים לקבלם. והשוכר אומר עתה שאינו רוצה במעות כי אם בקרקע השכור לו. וחוזר בו ממה שאמר למשכיר בפני עדים. ואומר כי אחרי שלא קנו מידו בזה לא נסתלק משכירותו, אף על פי שאמר לו זה בפני עדים. הדין עם מי?
"תשובתי שהדין עם השוכר, שכיון שקנה הקרקע לזמן המושכר לו בקנין גמור ובכסף, הרי הוא שלו לזמן ההוא. ואינו יכול להסתלק ממנו בדבור בלבד אפילו בפני עדים כי אם בקנין גמור. דשכירות מכירה ליומיה היא, כמו שאמרו ז"ל (בב"מ נ"ו:). ואפי' במי שמשכן קרקע לחברו לזמן ידוע סתם, ומנהג המקום הוא שאין מסלקין המלוה מן הקרקע תוך הזמן אף על פי שפורע לו מעותיו, אמרו בגמרא במסכת בבא מציעא בפ' איזהו נשך (ס"ז:) שאם אמר המלוה ללוה תוך הזמן אם תפרעני אני אסתלק מן הקרקע אין בדבריו כלום. ויכול לחזור בו אלא אם כן קנו מידו. וכ"ש שאין זה מפני מנהג לבד אלא שהתנה בפירוש בשטר ובקנין שלא יסתלק כל הזמן ההוא. ואם כן כשהודה אחר כן שיסתלק צריך קנין. ועוד שהרי בההיא אינו מחזיק בקרקע אלא מפני ההלואה, ואעפ"כ אינו יכול להסתלק אלא בקנין. כל שכן בכאן שהוא שכירות גמור ומכירה ליומיה. שכיון שקנה הקרקע לשכירותו הזמן ההוא בקנין גמור, מעתה הקרקע קנוי לו ואף על פי שלא החזיק בו. ואין מועיל הסלוק אם לא בקנין. זהו מה שנראה לי בזה".
היינו, הפסקת שכירות באמצע מחייבת קניין, וללא קניין השכירות ממשיכה על כל ההתחיבויות של שני הצדדים.
וכן פסק בערוך השולחן (חו"מ סי' שטז סי"א):
"שוכר שא"ל המשכיר בתוך זמנו הנני מוחל לך השכירות עד הזמן וצא מן הבית וגם השוכר נתרצה לזה וגמרו בדיבור בלא קנין אין זה כלום, ויכול כל אחד לחזור בו, דכיון שהשוכר החזיק בהבית אינו יכול למסור אותה להמשכיר בתוך זמנו בדברים בלבד אלא בקנין שיקנה הבית להמשכיר ודין שכירות כמכר לענין זה דכשם שלוקח אינו יכול למסור להמוכר מקחו בחזרה שלא בקנין כמו כן בשכירות [קצה"ח וכ"ה בריב"ש סי' תק"י ועי' מל"מ פ"ב משכירות וכ"מ במהרי"ט סי' קי"ח]"...
ועל כן נראה שהשכירות התחילה, ואם השוכר אינו רוצה להשתמש בבית השכור הוא יכול להפסיק את השכירות עפ"י התנאים ביניהם בשטר השכירות, היינו השוכר צריך למצוא שוכר אחר במקומו, ועד שלא ימצא ויכנס הוא חייב בתשלומי השכירות, והמשכיר יכול להיפרע מההמחאות שברשותו.1