חבל נחלתו י נד
סימן נד- מכירת חזקת תשמישים
שאלה
[עריכה]אדם קנה דירה בבית משותף ואת החצר ליד הדירה, כחצר פרטית. המוכר התיר לשכן בבנין להציב מתקן ליבוש כביסה בחצרו. האם מותר לשכן להציב את מתקן תלית הכביסה בחצר אף אחר המכירה בחצר הקונה, או צריך לבקש רשות מיוחדת מהקונה?
פתיחה
[עריכה]א. שתי שאלות עיקריות עומדות לפנינו: א) האם צריך חזקת ג' שנים וטענה שקנה או קיבל את הרשות לשימוש בחצר חברו, או שמספיק שלא מיחה בו על כך שהשתמש בחצר חברו. ב) האם במכירת החצר הועבר השעבוד של השכן לתליית הכביסה אף לקונה, או שהקונה יכול לסלק את השכן המשתמש בחצר אותה קנה.
קניית זכות לשימוש בחצר של אחרים
[עריכה]הפעולה של הנחת מתקן כביסה (וכש"כ קביעת מתקן כביסה) ברשות של אדם אחר מכונה 'נזקי שכנים' כיון שאדם עושה בתוך של חברו. ישנו סוג קרוב של חזקת תשמישי שכנים שעניינו דברים שאדם עושה בתוך שלו אבל מזיק לחלק של חברו.
כתב הטור (חו"מ סי' קנג): "כותל הידוע שהיה של שמעון, וראובן החזיק בו שלשה שנים להכניס בו קורותיו הוי חזקה להכניס בכל הכותל באיזה מקום שירצה או להכניס בו קורות גדולות וכבדות אף על פי שעד עתה לא היו לו בו אלא קטנות אפילו אם לא חיבר ראשי הקורות בטיט לכותל. פרשב"ם שלחזקה כזאת א"צ ג' שנים שא"צ ג' שנים אלא בדבר שיש בו חסרון קרקע כגון פתיחת חלונות ומרזב ומזחילה שהם תשמישים גדולים ורגילין לכתוב עליו שטר, אבל תשמיש קטן כזה אין רגילין לכתוב עליו שטר הלכך לאלתר הוי חזקה, אבל טענה צריך. והגאונים פירשו דאפילו הוצאת זיזין ומרזב ומזחילה והעמדת סולם נמי א"צ חזקה ג' שנים שהטעם הוא משום מחילה וכיון שרואה אותו משתמש בשלו ושותק לאלתר הוי חזקה אפילו בלא טענה: וכ"כ הרמב"ם ז"ל חפר שמעון בכותל ראובן והניח בו קורה ושתק ראובן ולא מיחה בו החזיק במקום הקורה אפי' היתה קטנה ושמעון רוצה להחליפה בגדולה מחליפה, החזיק בקורה אחת אינו יכול להחזיק בשנייה שהרי לא מחל אלא א'. ור"ת פירש שלכל דבר צריך חזקה ג' שנים ובטענה ולזה הסכים א"א הרא"ש ז"ל".
עולה שמחלוקת ראשונים היא האם לזכות תשמיש בשל חבירו די במחילה שראה ושתק, או שצריך חזקת שימוש של ג' שנים וטענה שקנה את זכות השימוש בחצר לתשמיש מסוים.
וכך פסק בשו"ע (סי' קנג סעיף ב): "הוציא את הזיז ולא מיחה בו בעל החצר, לאלתר הרי החזיק בעל הזיז. (ומשתמש בו ומונע בעל החצר להשתמש בו) (טור סע"ב)".
והרמ"א הגיה: "וי"א דכל חזקות אלו בעינן ג' שנים, וכל שלא החזיק ג' שנים יכול למחות. וכן בעינן שיבא בטענה, כמו בחזקת קרקע (טור בשם ר"ת והרא"ש), וכמו שנתבאר לעיל בסימן קמ"ו סעיף ט'".
עולה א"כ שזו מחלוקת בין הב"י והרמ"א האם זכות השימוש בקרקע חברו נקנית לו משום שחברו לא מיחה, או שצריך חזקת ג' שנים עם טענה.
וכן בסעיף טז כתב הב"י: "חפר שמעון בכותל זה והכניס בו קורה אחת, ושתק ראובן ולא מיחה בו, החזיק במקום הקורה; אפילו היתה קטנה ורצה שמעון להחליפה בקורה גדולה ועבה, מחליף".
והרמ"א הגיה: "ובחזקת סולם ונעיצת קורות, י"א דבעינן חזקה ג' שנים וטענה (טור בשם ר"ת ואביו הרא"ש וה"ה בפי"א מה"ש בשם התוס' והר"ר יונה והרשב"א), ויש חולקין בכל חזקות אלו (שם בשם רשב"ם ובשם הגאונים והרמב"ם שם וכן כתב הרב המגיד שם בשם הרמב"ן)".
האחרונים בררו מה ההלכה לפי הרמ"א בחזקות התשמישים ומדוע חזר והזכיר חזקת ג' שנים בכמה עניינים ולא כתב במקום אחד וממנו תילמד דעתו לשאר ענינים.
הסמ"ע (סי' קנג ס"ק לב) כתב: "עיין לקמן סימן קנ"ה סעיף ל"ה שהכריע מור"ם כדעת הרמב"ם [המובא בציונים אות מ"ג] דאין צריך ג' שנים. ונראה דאותה הכרעה לאו הכרעה כללית היא, דא"כ קשה למה כתב זה כמה פעמים, בפלוגתא לעיל בסוף סימן קמ"ב גבי פתיחת חלון ובסימן זה סעיף ב' גבי זיז ובסעיף (ז') [ו'] גבי מזחילה, ובסעיף זה לענין חזקת סולם ואינך דקחשיב גם בסימן קנ"ד סעיף ז' גבי פתיחת חלון, ובשום אחד מהמקומות הללו לא כתב הכרעתו ושבק עד סימן קנ"ה סעיף ל"ה. לכן נראה לחלק ולומר דדוקא שם גבי הרחקת גפת מהכותל או סולם מהשובך או משרה מהירק וכל אינך הרחקות דקחשיב התם, דהמזיק עושה הדבר בשלו ואינו נהנה בשל חבירו כלום, אלא שחייב להרחיק משום שחבירו ניזק על ידו, בהן הכריע שאין צריך להחזיק ג' שנים, משא"כ בחזקת זיז או מזחילה או שהעמיד סולם בחצר חבירו או נעץ קורות בכותל של חבירו, דבכל אלו בא להשתמש בשל חבירו, וכן פתיחת חלון דנהנה מאור אויר של חבירו, וכל שכן היכא דמזיק בראייתו, אף שהגאונים [המובאים בציונים שם] והרמב"ם [שם] ס"ל דגם בכל אלו אין צריך חזקה ג' שנים כיון דאינם מזיקים בגופו של קרקע, והמחבר סתם בכל המקומות הנ"ל כוותייהו, מכל מקום מור"ם נסתפק בהני כיון דר"ת ורבינו יונה והרא"ש ויתר רבני צרפת [המובאים בציונים אות מ"ב] ס"ל דגם בכל הני בעינן ג' שנים וטענה. גם בד"מ בסימן קנ"ה [סעיף נ"א] אחר שהזכיר פלוגתת הרמב"ם ור"ת, כתב שקי"ל כהרמב"ם משום המוציא מחבירו עליו הראיה, ועל פי דבריו של נ"י [ד' ע"א מדפי הרי"ף] הכריע שם מור"ם כהרמב"ם, והיינו טעמא, דהמוציא מחבירו עליו הראיה הוא דוקא בדין נזקי הרחקות שעושה בשלו וחבירו בא להוציא מידו, משא"כ באינך הנ"ל שמשתמש בשל חבירו דשם הניזק מיקרי מוחזק. ואדרבה על פי טעם זה היה נ"ל להכריע איפכא, דבכל הנ"ל בעינן ג' שנים וטענה, אלא מפני שלא שייך מוציא מחבירו בתשמישין הנ"ל כמו ששייך איפכא כשבא להרחיק את זה משלו, לכן נסתפק מור"ם ולא הכריע באלו. מיהו בסימן קנ"ד סוף סעיף ז' גבי פתיחת חלון, אחר שכתב הפלוגתא כתב ז"ל, ועיין לקמן סימן קנ"ה סעיף ל"ה, עכ"ל. נראה קצת דגם שם דעתו נוטה להכריע דאין צריך ג' שנים, והיינו טעמא, כיון דפתח בשלו אלא שנהנה מאויר חצירו הבא ממילא, משום הכי מיקרי חבירו הבא לבנות נגדו לסתמו קצת מוציא ממנו, משא"כ גבי הוצאות זיז ומזחילה ששם משתמש בשל חבירו בפועל. וזה אינו, דא"כ יש להקשות מסברא זו ארשב"ם הנ"ל [בציונים אות מ"ג] דבהעמדת סולם ונעיצת קורות אינו מצריך ג' שנים, ובחלון כתב [שם נ"ט ע"ב ד"ה לך] דצריך. ע"כ צ"ל דבחלון דיש בו היזק ראיה מחשב חסרון קרקע, ע"ש ובסימן קנ"ד סעיף ט"ז ס"ק (ל"ז) [ל"ח]. והא דלא כתב מור"ם כלום בסימן קנ"ה סעיף מ"ג אדברי המחבר שסתם שם כדברי הרמב"ם, משום דסמך אמקומות הנ"ל וס"ל כוותיה בדין הרחקה הנ"ל. גם נלמד מיניה לשאר ענינים ודוק. ובעיר שושן כתב בסימן קנ"ה סעיף ל"ה על הכרעת מור"ם הנ"ל הטעם, משום דמסתמא אין אדם רואה לחבירו שעושה דברים כאלו ושותק, עכ"ל. וזהו כלשון הרמב"ם [פ"ז משכנים ה"ז] שכ"כ בכל דינים הנ"ל, ומשמע דס"ל דמור"ם הכריע כן בכל הדינים הנ"ל. ולעד"נ דזה אינו אלא כמו שכתבתי ודוק".
היינו, הסמ"ע מסיק שהרמ"א מסכים לדברי הב"י בכמה סוגי חזקות תשמישים ונזקים אך חולק באחרות במקום שיש כעין הפסד בקרקעו, ולכן לא הסכים עם הב"י בכל מקום.
והש"ך (חו"מ סי' קנג ס"ק יא) העיר: "ובחזקת סולם כו' – ע' בסמ"ע ס"ק ל"א עד לכן נסתפק מור"ם ולא הכריע באלו כו' וא"כ הוי דינא כל דאלים גבר לפי מ"ש בס"ס קל"ט ע"ש וק"ל".
ודבריו בסי' קלט מוסבים על דברי הרמ"א (שם ס"ד): "דבר שהפוסקים חולקים בו, ולא תפס חד מנייהו, אם הוא דבר דשייך בו חלוקה, חולקין. ואם לא שייך ביה חלוקה, כל דאלים גבר (ת"ה סימן שנ"ב)". וכן הדין במחלוקת שלפנינו לפי הש"ך, ואם תפס אין מוציאים מידו (ש"ך שם ס"ק ו). ובנתיבות המשפט (ביאורים סי' קנג ס"ק יג) חילק מעט אחרת מהסמ"ע וכתב: "ובחזקת סולם. עיין סמ"ע ס"ק ל"ב שהאריך. [ועיין מ"ש הרא"ש ב"ב דף נ"א [נ"ח ע"ב, פ"ג] סי' ע"ב סתירה לסברת הסמ"ע ודוק]. ולפענ"ד נראה לחלק, דבהרחקות שעושה הדבר בשלו רק שמזיק לחבירו, במחילה סגי, דהוי כאומר קרע כסותי והפטר, משא"כ בזיז ומזחילה שבא להחזיק בשל חבירו, דעתו להכריע דבעי קנין קרקע לפירות, ולכך כתב דבעי ג' שנים וטענה, דהיינו שיטעון שקנה בקנין. ולא קשה ג"כ מפתיחת חלון, דבחלון יש שני אופנים, אחד, היזק ראיה שמזיק לחבירו, דאילו לא היה היזק ראיה היה יכול לפתוח חלון כל זמן שא"צ חבירו לבנות נגדו. אופן ב', מחזיק ע"י החלון באויר חבירו שיהיה שלו, שקנה החצר לאוירו שלא יהיה חבירו יכול לבנות נגדו. ולזה בסימן קנ"ד [סעיף ז'] לא כתב הרב בהג"ה הכרעתו רק על מה שסיים שם וז"ל, וצריך לסותמו, דמשמע שבעל החלון בעצמו צריך לסתום אפילו אין בעל החצר רוצה לבנות שלא יזיקהו בראיה, ובזה הכריע דא"צ ג' שנים וטענה, דנגד ההיזק במחילה בלבד סגי. אבל באמת לענין שלא יהיה בעל החצר יכול לבנות נגד החלון לא כתב כלל הכרעה זו, דאפשר לענין זה בעי ג' שנים וטענה. והרשב"ם [נ"ט ע"ב ד"ה לך] שהביא הסמ"ע מיירי לענין לבנות כנגדו".
מתבאר מדברי הנתיבות שהרמ"א חילק בין מזיק מתוך שלו לחברו לבין משתמש בקרקע של חברו, שבראשון מספיק שלא מיחה והוי מחילה, ואילו להשתמש בקרקע של חברו צריך חזקת ג' שנים וטענה.
עולה מדברי האחרונים שלכאורה במקרה כמו שלנו שבעל החצר הניח לאדם אחר להניח (או לקבוע) מתקן ליבוש כביסה, הדין לא הוכרע בין הב"י והרמ"א, וכאן נראה שלא היתה מכירה ברורה לשכן להשתמש בחצר, ולכן אין לשכן המשתמש בחצר – טענה, אלא רק שהזקן בעל החצר לא מיחה על חזקתו. וא"כ הדין הוא לכאורה, שכל דאלים גבר כפסיקת הש"ך.
[ויש לדון האם לפי הב"י תועיל טענתו שבעל החצר לא מיחה, כיון שהלה היה זקן והסתגר בביתו ולא היה איכפת לו שאחר יניח שם את מתקן הכביסה שלו. ואולי יש לחלק בין אם המדובר במתקן כביסה נייד לבין מתקן כביסה הקבוע בקרקע שעליו היה צריך למחות, וצ"ע.]
זכויות המחזיק כנגד הקונה
[עריכה]מצד הסברא נראה שזכויות השכן בעל מתקן הכביסה ישתנו לפי פסיקת השו"ע והרמ"א. לפי השו"ע שזכות שימוש נקנית כאשר בעל הקרקע אינו מוחה נראה שזכות זו אינה מוקנית כלפי יורש או לוקח של הקרקע שכן המוריש או המוכר אינו יכול למחול עבורם, והיורש או הלוקח אינו מוחל. ובשימוש שעשה השכן בחצר חברו לא קנה חלק בחצר, אלא רק זכות להשתמש. אמנם לפי הרמ"א שצריך חזקת ג' שנים ועימה טענה, כאן יש מקום להגיד שכיון שכלפי בעל החצר היתה לו חזקה וטענה ה"ה לגבי יורשו או הקונה ממנו. ויש להעיר שאף לפי הרמב"ם וסיעתו קיימת היכולת לקנות חזקת תשמישים בשטר, וכן להחזיק ג' שנים ולבוא בטענה, והשאלה העיקרית היא האם בחיי בעל הקרקע זכות השימוש היא מוחלטת כאילו קנה בממון את הזכות לשימוש או שהמחילה הקנתה לו זכות ולא בעלות.
ומצאתי במאירי (ב"ב כג ע"א) שכתב בשם הראב"ד: "כל הנזקין שאמרו עליהם שיש להם חזקה ר"ל חזקת מחילה כתבו גדולי המפרשים (=הראב"ד) שאינה חזקה אלא לענין שאינו יכול לכופו לסלק היזקו, אבל אם רצה זה לבנות אחר כן ובבנינו מתקלקל אותו שעבוד שהחזיק חברו בה אין המחזיק יכול למחות בידו שאם לא כן הרי הוא ממעט קרקעו ואין חזקת מחילה מועלת בהמעטת גוף קרקע, וכתבו שכן הדין אצלם בחזקת חלון ובגדול תרנגולים ובהעמדת זבלים ובתנור וכירים ובכשורה דמטללתא ר"ל שבחלון בונה כנגדו ואינו חושש לא למה שהוא מאפיל עליו ולא למה שהוא מציץ לביתו וכן גדול תרנגולים וכיוצא בו דוקא כל זמן שהחצר עומדת כך, אבל אם רצה זה לבנות שם בונה אף על פי שחזקתו בטלה מאליה וכן הנחת כשורה אם רצה לסתור את כותלו ולהחזיר את חצרו או לבנותה חדשה יכול הוא לסתור ולא יעמיד שם עוד אא"כ בא מחמת טענה ולסוף שלש". מוכח שלפי הראב"ד חזקת מחילה אינה בעלות אלא זכות שימוש ואינה נוטלת אפילו מהמוחל וכש"כ שאינה מחייבת את היורש או הלוקח.
אמנם מצאתי לכאורה, שלא כסברא לעיל. נאמר במשנה (בבא בתרא כג ע"א): "ולא יעשה אדם שובך בתוך שלו – אלא אם כן יש לו חמשים אמה לכל רוח. ואם לקחו, אפילו בית רובע – הרי הוא בחזקתו".
ומפרש רש"י: "ואם לקחו – כמו שהוא עם הקרקע אפילו אין לו כל סביביו אלא בית רובע הקב הרי הוא בחזקתו שהרי הוחזק בו הראשון כן".
היינו אדם שיש לו שובך בתוך חצרו של חברו ויוניו מזיקות לחברו אם בעל השובך הוא קונה והמוכר החזיק בשובך באותו מצב, אפילו אין לו סביב השובך אלא שטח קטן, הרי הוא מוחזק בשובך מכח המוכר לו.
ובגמרא: "זאת אומרת: טוענין ללוקח וטוענין ליורש".
וכתב על כך המאירי: "כשם שאמרו בחזקת טענה טוענין ליורש טוענין ללוקח כך הוא הדין בעצמו בחזקת מחילה בחזקת טענה כיצד הדבר ידוע שמי שהחזיק בקרקע שלש שנים ובא המערער ואמר לו מה לך ולשדה זו והרי של אבותי היה והרי עדי והוא משיבו שהחזקתי בו שלש שנים ולא אמר לי אדם דבר אין זה חזקה ואם היה בא מחמת ירושה הואיל והביא ראיה שדר בה אביו אפילו יום אחד ואכלה הוא שלש שנים מכח אביו טוענין לו שאביו לקחה וכן אם טען פלני מכרה לי והמערער טוען פלני גזלן היה אם יש לזה עדים שפלני זה שמכרה לו דר בה אפילו יום אחד טוענין לו שהמוכר לקחה שהרי אילו רצה טוען אני לקחתיה ודרתי שני חזקה וכל שכן אם הביא ראיה שהמוריש או המוכר החזיק בה שלש שנים אף על פי שזה המחזיק אינו טוען שלקחוה ואינו יודע בכך בחזקת מחילה כיצד הרי שהחזיק מורישו בנזק של שכנו אף על פי שאין זה היורש טוען שמחל טוענין לו מן הסתם שמחל וכן ללוקח כל שהביא ראיה שהמוכר החזיק בנזק זה וכמו שביארנו במשנתנו שאם לקחו כמות שהוא אפילו בית רובע".
וא"כ עולה לכאורה שאף במחילה טוענים למשתמש אפילו שכל הטענה שאפשר לטעון לו כלפי בעל הקרקע היא: לא מחית!
אלא שלפנינו המקרה הפוך הלוקח אינו הלוקח של התשמיש המזיק לחברו, אלא הלוקח הוא לוקח הקרקע, והמשתמש הוא אותו משתמש שהיה לפני המוכר, כאן כח טענת שתיקה ומחילה של בעל הקרקע אינו ללוקח אלא למשתמש, ובעל הקרקע יכול לטעון כלפי המשתמש אף אם הוא מחל לך אני איני מוחל לך, (בניגוד למקרה בגמרא שאנו טוענים לו כמו שמחלת לאביו או למוכר כן אתה מוחל אף לו). ולכן עדיין הדבר צריך ראיה האם המשתמש יכול לטעון: המוכר מחל לי את השימוש בקרקעו וה"ה לגביך*.
אין חזקה בשימוש הדדי בתשמישים
[עריכה]יש עוד לדון במקרה שלפנינו האם יש בהנחת מתקן כביסה או בקביעת מתקן כביסה בחצר חברו משום חזקת תשמיש.
בשו"ת הב"ח (ישנות, סי' ז) נשאל: "שמעון היה משתמש בחצר ראובן שכינו ושואב גם מים מבאר שבחצירו והולך הוא ובני ביתו לבית המוצנע (=בית הכסא) העומד בחצירו של ראובן ומת, ובניו אחריו היו משתמשין בכל התשמישים הנזכרים, ועמד ראובן ומוחה בהם וטען ואמר עד עתה לא הייתי מקפיד אבל עכשיו שנתוספו דיורים ובני ביתי מרובים אקפיד והיורשים באים מכח חזקה וטוענין כיון שאנחנו באים מחמת ירושה שנינו בפח"ה והבא משום ירושה א"צ טענה וראובן טוען דאין בתשמישין אלו דין חזקה כיון שגם אנכי ובני ביתי משתמשים בכל התשמישים הנזכרים הדין עם מי". היינו, בעל הקרקע (ואין מכחיש שהוא בעליה) והמשתמש משתמשים באותם מתקנים בחצר השייכים לבעל הקרקע. וא"כ אם המוכר היה אף הוא תולה את הכביסה ליבוש על אותו מתקן, השאלה שייכת אף לגבי דידן.
והב"ח ענה: "הדין עם ראובן". ומסכם בסוף תשובתו: "מכל זה זכינו לנדון דידן דדברי הכל כיון שהבעלים היו משתמשים בכל התשמישים שבחצר גם בבאר ובבית המוצנע והמחזיק אעפ"י שגם הוא היה משתמש בכל התשמישים, מ"מ היה נדחה מפניו א"כ אין חזקת המחזיק חזקה כלל לדברי הכל אפילו לרבינו מאיר ואפילו לא היה המחזיק נדחה מפניו אלא משתמשים זה אחר זה בבאר ובבית המוצנע, פעם זה ראשון ופעם זה ראשון כפי טבע הזמן נמי לא הוה חזקה לד"ה, זולתי לר' מאיר דמשמע מדבריו דבעינן דוקא שיהא המחזיק נדחה מפני הבעלים ויחיד הוא נגד כל הני גאונים רשב"ם ותוספת והרא"ש והטור והמרדכי דסבירא להו דכל היכא דאיכא תפיסת יד לבעלי' בהדי מוחזק אין שם דין חזקה".
וא"כ ה"ה לדידן אם בעל הקרקע השתמש אף הוא במתקן כביסה הקבוע בחצר, אע"פ שהוא מחל לשכנו שיוכל תלות את כביסתו במקום – אין למשתמש חזקה, ולכן יכול הלוקח לומר הוא מחל ואני איני מוחל.
מנהג מדינה
[עריכה]כ"ז נראה עפ"י ד"ת, אולם למדינת ישראל ריכוז של רישום הבעלויות על הקרקעות במדינה – המכונה 'טאבו'. כל עיסקת מקרקעין צריכה לעבור רישום בטאבו, ועל כן אף אם השכן המחזיק טוען: 'קניתי' וכש"כ אם טוען שהמוכר מחל לו את השימוש, כל זכות בקרקע צריכה להיות רשומה ב'טאבו'. וא"כ אם החצר נמכרה עם הדירה, ולא צויין בטאבו שיש לפלוני זכות בקרקע או בעלות חלקית וכד', הרי המוכר קנה אותה ללא שעבודים, ולכן אין לשכן המניח את מתקן הכביסה או התולה כביסתו על מתקן קים – כל זכות בחצר.
ודינים אלו לגבי מקרקעין כיון שאינם עוקרים דבר מן התורה, הרי הם הופכים להלכות מדינה, ולכן אף אם לשכן יש טענות כלפיהן, כל זמן שאין רישום שיש לו חלק בחצר כמו בחדר מדרגות או בשטח המקיף את הבית – הרי אין לו שום זכות בחצר.