היטל השבחה (רוסטוביץ)/פרק ב

<< · היטל השבחה (רוסטוביץ) · פרק ב · >>

201 מבוא

סעיף 1 לתוספת השלישית הוא סעיף ההגדרות. פרק זה יעסוק בארבע הגדרות, שהן אבני היסוד הראשונות הדרושות להחלת היטל ההשבחה, ותיערך השוואה בינן לבין הגדרת אותם מונחים בחיקוקים אחרים. הגדרות אחרות יידונו בפרקים אחרים על פי הקשרן הענייני.

202 חכירה לדורות

בסעיף 1 לתוספת השלישית נקבע -

1. "חכירה לדורות" - כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-;

הביטוי "חכירה לדורות" נזכר במקומות אחדים בתוספת השלישית. בסעיף 2 לתוספת השלישית בהגדרת "חבות בהיטל השבחה" מופיע הביטוי חכירה לדורות: "היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל". הביטוי חוכר לדורות נזכר גם בסעיפים 2(ב) 2(ג) 11 ו21- לתוספת השלישית. סעיף 2(ג) משתמש במונח "מחכיר". המונח מחכיר לא הוגדר בתוספת השלישית, וכן לא נמצא בהגדרות המצויות בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-. בחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-, קיים הבדל בין מחכיר למחכיר לדורות. מחכיר הוא מי שהשכיר מקרקעין לתקופה שלמעלה מחמש שנים ופחות מעשרים וחמש שנים, שכן לאחריהן הוא יהפך למחכיר לדורות. הגדרת "חכירה לדורות" מפנה אותנו אל סעיף 3 לחוק המקרקעין בו נקבע -

3. שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".

על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין יש לרשום חכירה לדורות, על מנת להפכה מזכות חוזית לזכות קניינית.

1. בעלות

הביטוי "בעל מקרקעין" נזכר במקומות אחדים בתוספת השלישית. בסעיף 2 לתוספת השלישית בהגדרת "חבות בהיטל השבחה" נאמר -

2. חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו.

הביטוי בעל מקרקעין נזכר בסעיפים קטנים 4(4), 4(5) ו19-(א) לתוספת השלישית. בתוספת השלישית לא הוגדר המונח "בעלות". בהגדרת "בעל" בסעיף 1 לתוספת השלישית נאמר: "לרבות חוכר לדורות כאמור בחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-." בסעיף 2 לחוק המקרקעין נאמר: -

2. הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם.

בספרו חוק המקרקעין תשכ"ט1969- אומר ויסמן, כי בעל מקרקעין הוא גם הבעלים של כל המחובר אליהם, ואין החוק מקבל, בדרך כלל, את האפשרות של פיצול אופקי של הבעלות במקרקעין. אולם סעיף 54 לחוק המקרקעין קובע, כי על אף העיקרון האמור, דירה בבית משותף תהא נושא נפרד לבעלות.

203 קרוב

בסעיף 1 לתוספת השלישית נקבע -

1. "קרוב" - בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם;

הגדרה זו דומה להגדרת "קרוב" בסעיף 1 לחוק מס שבח מקרקעין התשכ"ג- 1963. השאלה אם פלוני הוא הורה או צאצא של פלמוני היא שאלה שבעובדה, וממילא נכון הדבר לגבי קרבה של "אח". הגדרת "בן זוג" אינה שאלה שבעובדה, אלא, שאלה של מעמד אישי. חלק מהדינים הפיסקאליים בישראל וכך גם הפסיקה רואים לעיתים בידועים בציבור "בני זוג". סעיף 55 לחוק הירושה, תשכ"ה1965-, הגדיר את מוסד הידועים בציבור וקבע:

55. איש ואישה החיים חיי משפחה במשק בית משותף אך אינם נשואים זה לזה, ומת אחד מהם ובשעת מותו אף אחד מהם לא היה נשוי לאדם אחר, רואים את הנשאר בחיים כאילו המוריש ציווה לו מה שהנשאר בחיים היה מקבל בירושה על פי דין אילו היו נשואים זה לזה, והוא כשאין הוראה אחרת, מפורשת או משתמעת, בצוואה שהשאיר המוריש.

חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מספר 26), התשנ"ד1994-, אימץ מבחן זה לצורך הענקת פטור במקרים מסויימים. על מנת שאדם יוכל להיחשב לצורך חוק הירושה כידוע בציבור, צריכים להתקיים לגביו ארבעה תנאים:

א. חיי משפחה;

ב. משק בית משותף;

ג. אינם נשואים זה לזה;

ד. בשעת מות אחד מהם לא היה בן זוגו נשוי לאדם אחר.

בע"א 88/714 שנצר נ' ריבלין, פ"ד מה 89, נפסק, שסעיף 55 בא להשוות את מעמדו של הידוע בציבור למעמדו של בן הזוג הנשוי, בכל הנוגע לזכות הירושה על פי דין. המחוקק לא קבע סייגים להוראות סעיף 55 בקשר לדירת מגורים או בקשר לכל תחום אחר, לפיכך אם עומד בן הזוג בדרישות ובתנאי סעיף 55, אזי מתייחס אליו המחוקק כאילו היה בן זוג נשוי לכל דבר ועניין. לדעתנו, ניתן להחיל מבחנים אלה גם לצורך היטל השבחה. בע"ש 88/167 דגני נ' מנהל מס שבח, פד"א יז 7, התגוררה העוררת עם ידועה בציבור. שניהם היו גרושים וכשירים להינשא זה לזו, ונפסק, כי יש לראות בהם בני זוג, ובצאצאיהם צאצאי בן זוג.

כיצד משפיעה פטירת אדם על הקירבה בין בן זוגו לבין קרוביו האחרים? בע"ש 72/11 פישר נ' מנהל מס שבח, פד"א ה 182, נפסק, כי אלמנת אח או אלמן של אחות ממשיכים להחשב "קרוב" למרות פטירת בני זוגם. לעומת זאת, בע"ש 81/22 קאופמן נ' מנהל מס שבח, חיימובסקי 69, נפסק, שאלמנת האב, שאינה אימו של המוכר, אינה "בת זוגו" של האב המנוח.

מלשון ההגדרה עולה, כי הסבא הוא קרוב של נכדו, אולם סבא רבא אינו קרוב של נינו. מאידך, הנין הוא קרוב של הסבא רבא, שכן, הביטוי "צאצא" אינו מוגבל במספר הדורות שחלפו. קירבה חד-סיטרית קיימת גם במקרים נוספים: בן זוג של אח הוא קרוב של גיסו, אולם אח של בן זוג אינו קרוב של גיסו; צאצא של בן זוג הוא "קרוב", אולם בן זוג של הורה אינו "קרוב". בע"ש 82/41 בן דרור נ' מנהל מס שבח, חיימובסקי 35 נפסק, כי פלוני יכול להיות קרובו של אלמוני, ואולם אלמוני לא חייב להיות קרובו של פלוני. ראו ע"א 82/392 מנהל מס שבח נ' בן דרור, פ"ד לט(2) 540.

204 שמאי מקרקעין

בסעיף 1 לתוספת השלישית נאמר -

1. "שמאי מקרקעין" - כמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב1962-;

בסעיף 1 לחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב1962- מוגדר שמאי מקרקעין כדלקמן:

1. "שמאי מקרקעין" - אדם הרשום בפנקס המתנהל לפי סעיף 5 לחוק זה.

הפנקס, אליו מפנה סעיף 1 דלעיל הוא "פנקס שמאי מקרקעין" המנוהל על-ידי מועצת שמאי המקרקעין, המקבילה בסמכויות המוקנות לה למועצות של מקצועות חופשיים אחרים כגון; מועצת רואי החשבון ולשכת עורכי הדין. בפנקס רשאים להיות רשומים אלה אשר עמדו בבחינות הנערכות מטעם מועצת שמאי המקרקעין ובתקופת ההתמחות הקבועה בכללי המועצה ובתקנותיה. בפנקס זה רשאים להירשם גם מי שהיה בידיו רשיון בר-תוקף לעסוק במקצוע מעריך קרקע לפי פקודת מעריכי קרקע, 1947.

205 תכנית

בסעיף 1 לתוספת השלישית נקבע -

1. "תכנית" - תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.

בסעיף קטן 2(א) לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-, נקבע: "דין תכנית לשימור אתרים, כדין תכנית מתאר מקומית". נמצא, כי תכנית לשימור אתרים נחשבת כ"תכנית" לעניין היטל השבחה. הפועל היוצא הוא כי היטל השבחה חל בגין אישור תכנית מתאר מקומית, תכנית מפורטת ותכנית לשימור אתרים בלבד, ע"ע 502#. בפרק ג' של חוק התכנון והבניה מפורטים סוגי התכניות. בחרנו לפרט כאן את כל סוגי התכניות, הואיל ועל סדר יומה של הכנסת הונחה הצעה לתיקון התוספת השלישית, שבכוונתה לחייב בהיטל השבחה כל תכנית.

1. סוגי התכניות למיניהן

תכנית מתאר ארצית

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אחראית לתכנון תכנית מתאר ארצית. התכנית אמורה לקבוע את תכנון שטח המדינה כולה, ברמת התכנון הלאומית בנושאים שונים כגון: שמירה על ייעוד קרקע חקלאית; התוויית רשת דרכים ומסילות ברזל; שטחי נופש וכדומה. תכנית כזו הינה מטבעה תכנית כללית המתווה קווים למדיניות. תכניות מתאר ארציות מוכנות לפי נושאים כגון: שימור חופי הים ; קליטת עלייה; פרישת תחנות דלק ותחנות חשמל.

תכנית מתאר מחוזית

מטרת תכנית מתאר מחוזית היא לפרט את תכנית המתאר הארצית, תוך שימת דגש על בעיות מיוחדות, המאפיינות את המחוז. הוועדה המחוזית אמורה לקבוע דרכים, גבולות שטחי התעשייה, בתי קברות וכדומה. קביעות אלה נעשות לאחר התייעצות בוועדות המקומיות שבמחוז. תכנית מתאר מחוזית באה לתאם בין הוועדות המקומיות, על מנת שלא ייווצרו ניגודי אינטרסים ביניהן בקביעת הייעודים השונים של הקרקע. כך למשל, התיאום בא למנוע מוועדה מקומית אחת למקם אתר לסילוק אשפה בסמוך לאזור נופש של ועדה מקומית אחרת.

תכנית מתאר מקומית

מטרת תכנית מתאר מקומית היא לפרט את פיתוח הקרקע במרחב התכנון המקומי. תכנית זו באה להתאים את ייעודי הקרקע לצרכי התושבים, תוך שמירה על בטחון ובטיחות, מניעת מפגעים, שמירה על ערכי טבע חשובים וכדומה. בתכנית זו רשאית הוועדה המקומית לקבוע את ייעודי הקרקע ואת תנאי השימוש בקרקע ובבניינים, כמו כן רשאית הוועדה המקומית לקבוע את פרטי התשתית העירונית, המים, הביוב, החשמל ומערכת הדרכים.

בע"ה 87/687 הוועדה המקומית רעננה נ' מילר, עלתה השאלה: האם די היה בתכנית המתאר על מנת לקבל היתר בנייה, או שמא היתה חובה להמתין לתכנית המפורטת? נפסק, שתכנית מתאר מקומית היא אחת התכניות המנויות בפרק ג' לחוק התכנון והבניה, כי היא עונה להגדרת "תכנית" שבסעיף קטן 145(ב), וכי היא עשויה לשמש כבסיס חוקי למתן היתרי בנייה אם יש בה נתונים הדרושים לצורך זכויות הבנייה. ייתכנו מקרים, שבהם ניתן לקבל היתר בנייה בהסתמך על תכנית המתאר בלבד, כשם שייתכנו מיקרים, שבהם התכנית המפורטת תהיה תנאי לקבלת היתר בנייה. במקרה הנדון הכילה תכנית המתאר את כל הדרוש על מנת לקבל היתר בנייה על החלקה נשוא הדיון. האזור בו נמצאת החלקה נשוא הדיון מיועד למגורים, וכל אשר הותירה תכנית המתאר לתכנית המפורטת, היא קביעת שימושים נוספים על השימוש העיקרי שהוא מגורים. העדר חלוקה של שימושים, כאמור, הוא אשר אילץ את השמאי להכין את "החלוקה" לצורך עריכת השומה. בנסיבות אלו רשאי היה השמאי להכין חלוקה רעיונית, שמבלעדיה לא ניתן היה להכין את השומה הנדרשת. המערערת לא נתנה היתרי בנייה בטרם אושרה התכנית המפורטת, אולם בהעדר דרישה כזו בתכנית המתאר או בכל תכנית אחרת, שאושרה כדין, לא היה לכך כל בסיס חוקי. קביעה זו של השמאי הינה קביעה עובדתית והיא אינה ניתנת לערעור. הערעור נדחה.

תכנית מפורטת

תכנית מפורטת נערכת על-ידי הוועדה המקומית או על-ידי יזם, המבקש לפתח שטח לכל מטרה שהיא, בתנאי, שהתכנית המוצעת אינה נוגדת את תכניות המתאר המקומית.

בר"ע 84/526 מדאורי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, קיבל בית משפט השלום ברחובות את ערעורו של המבקש, שנדרש על-ידי המשיבה לשלם מס השבחה. החלטתו של בית משפט השלום נתבססה על טענת ההתיישנות, שהועלתה על-ידי המבקש, ובית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו קיבל את ערעורה של המשיבה וביטל את פסק דינו של בית משפט השלום. בקשת רשות ערעור הוגשה לבית המשפט העליון, והשאלה המרכזית, שהוצגה כעילה למתן רשות ערעור, היא מאימתי תחילתה של תכנית? נפסק, כי למונח "תכנית" משמעויות רבות וחלופיות, שהרי אין דומה עניין לעניין וסוג תכנית לסוג תכנית, אלא אם איחד החוק את הוראות האישור והתחילה תחת כיפה אחת וקבע לגביהן הוראה אחת ואחידה. במקרה הנדון דובר בת"ב כח/263/1. ברשומות פורסמה הודעה על אישור התכנית תחת הכותרת: "אישור שינוי תכנית מפורטת". נפסק, שיש לבחון מהו הדין החל על תחילת תוקפו של שינוי לתכנית מפורטת. סעיף 136 לחוק התכנון והבניה קובע, שההוראות הכלליות בדבר פרסום ותחילה יחולו גם על שינוי תכנית וזאת "בשינויים המחוייבים לפי העניין". משמע, מקום בו יש הוראה מיוחדת ושונה, החלה על שינוי התכנית, תהיה הוראה זו עדיפה. יש לבחון, אם נקבעו בסימן ט לפרק ג' לחוק הנ"ל הוראות מיוחדות בקשר לשינוי תכנית, שעניינן אישורה. ההוראות לעניין זה כלולות בסעיף 134, ובה נקבע מבנה משפטי שונה מזה המותווה בסעיף 109 לחוק, הדן באישור תכנית מתאר מקומית, או בסעיפים 68 ו113-, הדנים באישור תכנית מפורטת. בעניין זה נאמר גם בבג"צ 76/500 כהנוב נ' הוועדה המקומית נס ציונה, פ"ד לב(1) 48, בעמ' 54: "סעיף 109 הדן בסמכויותיו של שר הפנים מדבר על השלב שלאחר אישור התכנית על-ידי הוועדה המחוזית, וזאת כמבואר לעיל, מאחר שאין השר בעל מעמד לצורך האישור, אלא רק לצורך מתן הוראה לדיון חוזר באישור, שניתן כבר קודם לכן".

הדברים הללו, המתייחסים לפרשנותו של סעיף 109, מצביעים על מבנה, השונה מזה הקבוע בסעיף 134 לחוק האמור, לפיו אין לשנות תכנית מפורטת, אלא באישור שר הפנים. בדומה לכך יש הוראות מיוחדות בסעיף 68, ככל שהדבר מתייחס לתכנית מפורטת. לפי שתי החלופות המוזכרות בסעיף 68 אין צורך באישור השר. שונה המצב לגבי שינוי תכנית מפורטת, כי לגבי שינוי התכנית מהווה החלטת השר חלק מהותי מתהליך האישור של השינוי, ובלעדי אישור השר אין תוקף לשינוי, וממילא אין מקום לתחילתו של השינוי.

מכאן, כי במקרה הנדון היה תאריך האישור על-ידי השר בגדר המועד הקובע, ממנו מונים את השנתיים לצורך סעיף 32 לפקודת בנין ערים, 1936; בטרם הגיע מועד התוקף של האישור במקרה דנן, תוקן סעיף 119 לחוק הנ"ל. סעיף זה דן בתחילתה של תכנית, והוא חל לאור האמור בסעיף 136 גם על תחילתו של שינוי בתכנית, שהרי אין בסימן ט' הוראה מיוחדת ונפרדת בנושא זה, המתייחסת לשינויה של תכנית. חוק התכנון והבניה (תיקון מספר 10), תשל"ט1978-, קבע, כי מועד הפרסום ברשומות הוא מועד התחילה, ובמקרה הנדון פירושו של דבר הוא כי הדרישה לתשלום מס השבחה נשלחה תוך התקופה שלפנינו פירושו של דבר הוא, כי הדרישה לתשלום מס השבחה, נשלחה תוך התקופה הקבועה בסעיף 32 הנ"ל של הפקודה משנת 1936, לאור האמור לעיל צדק בית המשפט המחוזי בהחלטתו, ואין לגלות עילה כלשהי להבאת העניין לדיון לפני ערכאת ערעור נוספת.

בע"א 91/458 סי אנד סאן בע"מ נ' הוועדה המקומית תל אביב-יפו (ע"ה 90/32024), התנתה תכנית מתאר מתן היתרי בנייה בהכנת תכנית מפורטת. ב1977- הופקדה תכנית מפורטת. המערערת טענה שהתכנית המפורטת אינה משביחה את מקרקעיה, באשר אין בה הרחבה של זכויות הניצול במקרקעין, כלשונו של סעיף 2 לתוספת השלישית, והיא תכנית בינוי, שבגינה אין חבות בהיטל השבחה. "תכנית בינוי" אינה בגדר תכנית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה.

לתכניות בינוי התייחס בית המשפט העליון בבג"צ 80/697 גלמונד נ' הוועדה המחוזית תל אביב, פ"ד לו(1) 817. בית המשפט דן בהוראה בתכנית מתאר מקומית, שלפיה תותר הבנייה בשטח התכנית אך ורק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטקטוני. כן נאמר, שתכנית לעיצוב ארכיטקטוני תקבע את העמדת הבניינים לפי מידות וצורה.

בבג"צ 80/440 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית חיפה, פ"ד לו(3) 85, חזר והתעורר מעמדה של תכנית בינוי. על הקרקע נשוא הדיון חלה תכנית מתאר, שעל פיה נקבע קו הבניין הקדמי ל25- מטר מגבול המגרש. תכנית המתאר שונתה על-ידי תכנית מתאר מאוחרת יותר, שבה נקבע כי במגרשים מסויימים רשאית תהיה הוועדה המקומית לדון בשינוי המרווחים לאור הצעות הבינוי שתוגשנה לגבי מגרשים אלו. נקבע שם, כי נושא, שהוסדר תחילה בתכנית מתאר, יצא מגדרה, וניתן היה להסדירו בתכנית בינוי. בית המשפט פסק, כי תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במנין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. כך אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. השלכה נוספת היא כי אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבניה, דהיינו תכנית מתאר או תכנית מפורטת. נפסק, כי זהו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים. לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות אפלייה בין מי שלתכניתו יעדו את המסלול של תכנית מפורטת לבין מי שלתכניתו נקבע המסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא כי זה האחרון יחוב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו שזכה ותכניתו היא תכנית בינוי, יהיה פטור מהיטל השבחה.

בע"ה 85/11 ג.ב. חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית נתניה, בגין אישור תכנית הצ'/158 הוציאה המשיבה שומת השבחה, והיטל השבחה המתחייב מהשומה שולם. ב21.4.83- הוגשה למשיבה מטעם המערער תכנית 83/175 לאיחוד החלקות וחלוקתן מחדש. מטרת השינוי המוצע היתה במפורש ובעליל לאפשר ניצול טוב יותר של השטח על-ידי בנייתן של 3 יחידות במקום 2, ואין חולק על כך שאישור תכנית 83/175 הביא עמו עלייה בשווי המקרקעין. המערערת ערערה על חבותה בהיטל השבחה, בטענה שאישור התשריט 83/175 לא היה אירוע המצדיק הטלת היטל השבחה. הואיל וכך, קויימו בין הצדדים הליכי בוררות על פי סעיף 14 לתוספת השלישית. בערעור נדחתה עמדת המערערת, ונקבע כי הטלת ההיטל בדין יסודה, כשהבסיס להיטל אינו מתן הקלה, אלא אישור התשריט הצ'/158 המהווה אישור תכנית. בערעור תקף בא- כוח המערערת את הקביעה בהליכי הבוררות בטענו כי אין לראות בהצ'/158 "תכנית", ומשנקבע בבוררות כי אין כאן "הקלה", ממילא נשמט הבסיס מתחת להחלטת המשיבה להטיל היטל השבחה. אישור תכנית 83/175 הנו בבחינת אישור תכנית אפילו על פי הגדרת המונח "תכנית" בסעיף 1 של החוק. אפילו הייתי סבור, שתכנית 83/175 אינה נתפשת בגדר המונח "תכנית", הייתי קובע שאישורה של תכנית 83/175 עולה כדי אישור סטייה מתכנית המתאר לעניין רחבם המינימלי של המגרשים. כמפורט על פי סעיף 139 של החוק, ומשחלה עליית שוויים של המקרקעין דנן, יש לראות בכך השבחה עקב מתן הקלה. בפירוש המונח "תכנית" בסעיף 1(א) של התוספת השלישית המבחן הקובע הוא האם נוצרה השבחה כתוצאה מפעולה של הוועדה, המאפשרת לנצל את המקרקעין ניצול שונה מהניצול שהיה מותר לפני-כן. כל פרשנות אחרת תעוות את כוונת המחוקק, ותגרום לאפלייה מוזרה וחסרת היגיון בין בעלי מקרקעין שונים, ועל כן בא סעיף 2 לתוספת השלישית באמרו: "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת ישלם בעלם היטל השבחה". אילו סברתי שתכנית 83/175 אינה צריכה להיחשב כתכנית על פי פרק ג' של החוק, הייתי קובע שהמונח תכנית בתוספת השלישית רחב מהגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, וכולל גם תכנית כתכנית 83/175.

2. תכניות שאינן נחשבות כ"תכנית"

אין להיזקק להגדרת "תכנית" בסעיף 1 ובפרק ג' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-, הואיל, וקיימת הגדרה בתוספת השלישית. נמצא, כי תכנית מתאר ארצית ותכנית מתאר מחוזית אינן "תכנית" כמשמעה בתוספת השלישית, ואישורן אינו אירוע מס. יש תכניות, המאושרות בחוק מיוחד, כגון כביש מספר 6, מפעלי ים המלח ותחנת הכוח ברידינג ד'. תכניות אלה אינן "תכנית" כמשמעה בתוספת השלישית. בתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה נקבע, כי ועדה לשמירת קרקע חקלאית רשאית להכריז על קרקע כ"קרקע חקלאית", והיא רשאית לבטל הכרזה זו. ביטול הכרזה מעין זה אינו נחשב כ"תכנית" לעניין התוספת השלישית. לעיתים בתכנית שאינה נחשבת כ"תכנית" כלולה הקלה. הקלה כזו היא אירוע מס.

פרשנות מרחיבה נקבעה בע"ה 85/11 ג.ב. חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית נתניה. תחילה ניתן היה לבנות על כל אחד מהמגרשים יחידת מגורים אחת. בוצעו איחוד וחלוקה, נוצר מגרש נוסף, ולגביו ניתנה הקלה של בניית יחידה נוספת. המערערת טענה, כי אין לראות בתכנית החלוקה "תכנית" כמשמעה בתוספת השלישית, ומשנקבע בשומה המכרעת כי אין כאן "הקלה", ממילא נשמט הבסיס מתחת להחלטת המשיבה להטיל היטל השבחה. נפסק, כי תכנית החלוקה היא "תכנית" כמשמעה בתוספת השלישית, וכי אישור הסטייה מתכנית המתאר לעניין רוחבם המינימלי של המגרשים הינו הקלה היוצרת השבחה. בית המשפט קבע, כי מאז השתחררנו מהוראת סעיף 32 לפקודת בנין ערים, 1936, נותק הקשר בין היטל ההשבחה לבין הוצאות הוועדה לתכנון ולבנייה. התפישה העומדת ביסוד סעיף 196א לחוק התכנון והבניה והתוספת השלישית היא שיתוף הוועדה ברווח הנוצר לבעלי המקרקעין כתוצאה מאישורן של תכניות לסוגיהן, ואין יסוד לפלג לעניין התוספת השלישית בין תכניות על פי פרק ג' של החוק לבין תכניות על פי פרק ד'. המבחן הקובע הוא קיום השבחה כתוצאה מפעולה של הוועדה, המאפשרת לנצל את המקרקעין ניצול שונה מהניצול שהיה מותר לפני-כן. כל פרשנות אחרת תעוות את כוונת המחוקק, ותגרום לאפלייה מוזרה וחסרת היגיון בין בעלי מקרקעין שונים. לכן בא סעיף 2 לתוספת השלישית וקובע: "חלה השבחה במקרקעין בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה..." בית המשפט קבע, כי אילו סבר שהתכנית הנדונה אינה נחשבת כ"תכנית" על פי פרק ג' לחוק, היה קובע, שהמונח "תכנית" בתוספת השלישית רחב מהגדרת מונח זה בסעיף 1 לחוק.

בת"א 91/2317 מנור נ' הוועדה המקומית המרכז, טענו המערערים, כי גם בתכנית הקודמת היתה להם זכות לבנות תוספת של 6% משטח המגרש, ולפיכך אין כל רבותא בעובדה, שבתכנית החדשה נקבעה להם זכות כזאת. נפסק, כי באשרה את התכנית הקודמת, לא אישרה הוועדה המחוזית את תוספת הבנייה של 6%, ולכן אין להוראה הנ"ל כל נפקות מחייבת, גם אם שר הפנים חתם בסופו של דבר על התכנית שכללה את ההוראה הנ"ל. תכנית נחשבת כמחייבת רק אם מתקיימים בה כל הליכי האישור והאשרור הקבועים בדין. כאשר מתברר, שהיה דילוג על שלב בהליכי האישור והאשרור של תכנית, או של חלק ממנה, יש בדבר כדי להביא לבטלות התכנית או החלק האמור, מעיקרם, ראו: בג"צ 74/527, חנה ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה; פ"ד כט(2) 319.

תכנית בינוי

בע"א 91/458 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית תל אביב-יפו, תכנית המתאר כללה תנאי לפיו ינתנו היתרי בנייה רק לאחר הכנתה של תכנית מפורטת. המערערת טענה, שהתכנית המפורטת אינה משביחה את המקרקעין שבבעלותה, מכיוון שאין בתכנית הרחבה של זכויות הניצול במקרקעין, כלשונו של סעיף 2 לתוספת השלישית, והיא תכנית בינוי, בגינה אין חבות בהיטל השבחה. "תכנית בינוי" אינה בגדר תכנית כהגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה. עוד טענה המערערת, כי לא ייתכן להסדיר בתכנית מפורטת נושא שניתן להסדירו בתכנית בינוי, ובכך ליצור חבות בהיטל השבחה, חבות שאינה קיימת לו הוסדרו הפרטים בתכנית בינוי. לעניין החיוב בהיטל ההשבחה, אין לבחון את השלכותיו של אישור תכנית על שווי המקרקעין בשוק, אלא יש להשוות את התכנית שאושרה עם זו שקדמה לה ולבחון, אם יש בחדשה משום הרחבת זכויות הבעלים, הרחבה מיטיבה המשביחה את שווי המקרקעין. אם אין בתכנית גופה משום השבחת מקרקעין לעומת קודמתה, אין חשיבות לכך שאישור התכנית החדשה העלה את שווי המקרקעין. המשיבה טענה, כי אישור התכנית עצמו גרם להשבחת המקרקעין, בשל שיפור מידת זמינותם לניצול.

לתכניות בינוי התיחס בית המשפט העליון בבג"צ 80/697 גלמונד נ' הוועדה המחוזית תל-אביב, פ"ד לו(1) 817. שם דן בית המשפט בהוראה בתכנית מתאר מקומית שלפיה תותר הבנייה בשטח התכנית רק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטקטוני. כן נאמר שתכנית לעיצוב ארכיטקטוני תקבע את העמדת הבניינים לפי מידות וצורה. בבג"צ 80/440 מ' טייג ושות' בע"מ נ' הוועדה המחוזית חיפה, פ"ד לו(3) 85, חזר והתעורר מעמדה של תכנית בינוי. על המקרקעין נשוא הדיון חלה תכנית מתאר, שעל פיה נקבע קו הבניין הקדמי ל25- מטר מגבול המגרש. תכנית המתאר שונתה על-ידי תכנית מתאר מאוחרת יותר, שבה נקבע, כי במגרשים מסויימים רשאית הוועדה המקומית לדון בשינוי המרווחים לאור הצעות הבינוי שתוגשנה לגבי מגרשים אלו. נקבע שם, כי נושא, שהוסדר תחילה בתכנית מתאר, יצא מגדרה, וניתן היה להסדירו בתכנית בינוי.

בית המשפט פסק גם כאן, כי תכנית בינוי, המכונה גם תכנית עיצוב או תכנית עיצוב ארכיטקטוני, אינה באה במניין התכניות כהגדרתן בחוק התכנון והבניה. לדבר השלכות במישורים שונים. כך אין צורך לפרסם את תכנית הבינוי, כנדרש בסעיף 77 לחוק, ולכן גם לא ניתן להגיש התנגדות לתכנית הבינוי. השלכה נוספת היא כי אישור תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה. החבות קמה רק בעקבות אישור תכנית כמשמעה בחוק התכנון והבניה, דהיינו תכנית מתאר או תכנית מפורטת. נפסק, כי זהו מצב בלתי רצוי, שבו ניתן להשיג אותה תכלית תכנונית בשתי דרכים. לבחירה השלכות רבות פנים, השלכות היוצרות אפלייה בין מי שלתכניתו הועד המסלול של תכנית מפורטת לבין מי שלתכניתו נקבע המסלול של תכנית בינוי. אחת מנקודות השוני היא כי זה האחרון יחוב בהיטל השבחה עם אישור התכנית המפורטת, ואילו חברו שזכה, ותכניתו היא תכנית בינוי, יהיה פטור מהיטל.

3. נפקות ההגדרה

המונח "תכנית" מופיע פעמים רבות בתוספת השלישית, ויש לו נפקות לעניינים רבים. להלן מובאות הוראות הדין, המשתמשות במונח זה. המספרים שלהלן הם מספרי הסעיפים של התוספת השלישית -

1. "השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;

"מימוש זכויות", במקרקעין - אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם, שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית...

2. (א)...היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד.

4. על שומת ההשבחה יחולו הוראות אלה:

(1) ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן - דחיית השומה עד למימוש הזכויות);

(2) החליטה הועדה המקומית על דחיית שומה עד למימוש הזכויות, לגבי מקרקעין שאינם כלולים בתכנית, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל, והוראות סעיף 6(ג) יחולו גם על הודעה לפי פסקה זו;

(5) במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה;

(7) השומה תיערך ליום תחילת התכנית...

5. אושרה תכנית... תערוך הועדה המקומית, על פי חוות דעת של שמאי מקרקעין, לוח שומה לכל התכנית שאושרה, ובו יפורטו המקרקעין שהושבחו עקב אישור התכנית ושיעור השבחתם.

6. (א) לוח שומה שנערך לפי סעיף 5 יוצג במשרדי הועדה המקומית ובמשרדי הועדה המחוזית תוך חצי שנה מיום אישור התכנית.

(ה) לא הוצג לוח שומה תוך חצי שנה מיום אישור התכנית, ייחשב הדבר כהחלטת הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

8. (א) שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות הוראות בדבר מתן ערובות להבטחת תשלום ההיטל כתנאי למימוש זכויות במקרקעין אחרי אישור תכנית ולפני שנקבעה שומת ההשבחה לגבי אותם מקרקעין.

9. עלה מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בסמוך לפני המועד לתשלום ההיטל או כל חלק ממנו, לעומת מדד כאמור שפורסם בסמוך לפני תחילת התכנית...

19. (ב)(6) השבחה במקרקעין שבעליהם החזיקו בהם ערב ההשבחה עשר שנים לפחות, והם משמשים לבניה או לרחבה של דירת מגורים עבור בעליהם או קרובו וההשבחה נובעת מתכנית שאושרה, והתכנית שקדמה לה קיבלה תוקף לפני י"ב בטבת התש"י (1 בינואר 1950)...

(ג)(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית...

(ד) שר הפנים, באישור ועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע בתקנות -

(3) הוראות בדבר מתן פטור, מלא או חלקי, מחובת תשלום היטל על השבחה במקרקעין הכלולים בתכנית שבתחומה הותרה בפועל בעבר בניה על פי תכנית אחרת שלא הגיעה לכדי אישור כדין או על פי אישור מאת מוסד תכנון.

בסעיף 8(א) לחוק התכנון והבניה (תיקון מספר 18), התשמ"א1981-, נאמר - "חוק זה יחול על בעל כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א- 1961, של מקרקעין הנמצאים בתחום תכנית אשר אושרה קודם תחילתו, אך לא יותר משש שנים קודם תחילתו, או הגובלים עמו, אם התכנית אושרה בעת שהמקרקעין היו בבעלות או בחכירה לדורות בידי אותו בעל ובלבד שטרם בוצעה בהם כל הבניה וטרם נעשה בהם מלוא השימוש כפי שהותרו לראשונה בתכנית כאמור."

206 זכות במקרקעין

הביטוי "זכויות במקרקעין" נזכר במקומות אחדים בתוספת השלישית. בסעיף 1 לתוספת בהגדרת "מימוש זכויות" מופיע הביטוי זכויות במקרקעין בפסקה השלישית -

"מימוש זכויות", במקרקעין - אחת מאלה:

(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א1961-;

מימוש הזכויות במקרקעין נזכר בסעיפים 4, 7, 8, 10, 14 ו19- לתוספת השלישית. יש לפרש ביטוי זה כמשמעו בחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-. חמש זכויות מונה חוק המקרקעין ואלה הן: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה וזכות קדימה. סעיף 161 לחוק המקרקעין קובע, כי "אין זכויות במקרקעין אלא על פי חוק". רישום זכות במקרקעין בפנקסי המקרקעין הוא 'מימוש זכויות' במשמע. אין לפרש את הביטוי "זכות במקרקעין" כמשמעו בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג1963-, הואיל ולביטוי זה הוקנתה שם משמעות אחרת, שבאה לשרת את המטרות של אותו חוק בלבד.

בספרו חוק המקרקעין תשכ"ט1969- קובע ויסמן, כי זכות במקרקעין שלא נקבעה בחוק לא תוכר, אולם אין הרשימה הסגורה של הזכויות במקרקעין מוגבלת רק לאותן זכויות, הנזכרות בחוק המקרקעין. ניתן להכיר בזכויות במקרקעין, שנקבעו בחוקים קודמים לחוק המקרקעין, אשר זכרן לא בא בחוק. כך גם יוכל תקנון בית משותף להיחשב כזכות במקרקעין.

1. זכות לבעלות במסגרת טבלת הקצאה ואיחוד וחלוקה

"איחוד" של מקרקעין משמעו הפיכת מספר חלקות לחלקה אחת. פיצול של חלקה אחת למספר חלקות נקרא "חלוקה". הליכי תכנון של חטיבת מקרקעין מחייבים לעיתים הליך של איחוד כל החלקות שבתחום התכנית וחלוקתן לחלקות חדשות, התואמות את התכנון החדש. הקצאתן של החלקות החדשות לבעלי החלקות הישנות נעשית בטבלת הקצאה, שהינה חלק מהליכי התכנון. הליך זה עלול להמשך שנים רבות. לאחר אישור התכנית, ועוד בטרם נרשמות החלקות החדשות בפנקסי המקרקעין, הופכים הבעלים הרשומים של החלקות

הישנות לבעלי זכויות בחלקות החדשות, שהוקצו להם בטבלת ההקצאה. מיקומן של החלקות החדשות שונה ממיקומן של החלקות הישנות, שטחן שונה ויעודן שונה. יש, ובעלים יחיד של חלקה ישנה מוצא את עצמו שותף עם אחרים בחלקה החדשה.

<< · היטל השבחה (רוסטוביץ) · פרק ב · >>