תקן שמאים/תקן יד

דף זה נוצר מתוך המרת סריקת קבצים אוטומטית בתוכנת OCR. דרושה הגהה מלאה. יתכנו טעויות הקלדה, השמטות, ערבובי משפטים ושורות. יש לעבור ולהגיה את הטקסט מלמעלה למטה (רצוי מול צפיית טקסט מקורי) ולהזיז תבנית זו למקום בו בוצעה ההגהה האחרונה.

פרק זה לוקה בחסר. אנא תרמו לוויקיטקסט והשלימו אותו. ייתכן שתמצאו פירוט בדף השיחה.

1. מטית התל>ו

1.1 סווג הסקירות של שומת מקרקעין.

1.2 קביעת רמת בדיקה ודווח מזערית בסקירות לסוגיהן.

2. תחולה

התקן יחול על הסקירות לשומות מקרקעין. התקן לא יחול על חוות דעת לבדיקת שומות מקרקעין הנערכות לצרכיו הפנימיים של ארגון על ידי עובדיו.

3. סווג ׳הייה של שומות מהיהעיו

״סקירה של שומת מקרקעין״(^16\י116) היא חוות דעת של שמאי מקרקעין בנושא שומת מקרקעין אשר בוצעה על ידי שמאי מקרקעין אחר. סקירה של שומת מקרקעין תהיה ערוכה באחת משלוש התצורות הבאות:

3.1 ׳הייה עיונית של שומת מקיקעיו (^6ד\£6 ^068)

סקירה בסיסית הכוללת בדיקה של התאמת השומה הנסקרת לכללי השמאות המקובלים ובדיקת סבירות תוצאת השומה(בכפוף להנחה שהנתונים שמוצגים בשומה הנסקרת נכונים). סקירה עיונית אינה כוללת אימות של הנתונים הפיזיים, התכנוניים, המשפטיים, נתוני מחירי ההשוואה ונתונים אחרים אלא אם התימוכין להם נספחים לשומה.

3.2 ׳היית שטח של שומת מהיהעיו (^16\£6 ^161?)

סקירה הכוללת בנוסף לבדיקות שבסקירה עיונית גם ביקור בנכס.

3.3 ׳הייה מלאה של שומת מהיהעיו (אשר מהווה חוות דעת נוספת: מ10מ1ק0 ^מ8600) סקירה מלאה של שומת מקרקעין היא שומת מקרקעין אשר כוללת בנוסף התייחסות לשומת המקרקעין הנסקרת על כל סעיפיה ובין היתר- הנתונים המוצגים בשומה, סבירות שיטות הניתוח,

התחשיב ותוצאת השומה ובדיקת התאמתה של השומה לכללי השמאות המקובלים.

מבנה היקידות ליוגיהו להלן הסעיפים אשר יוצגו בדו״חות הסקירה לסוגיהם: סקירה מלאה של שומת מקרקעין סקירת שטח של שומת מקרקעין סקירה עיונית של שומת מקרקעין הסעיף הסקירה תהיה ערוכה בתצורה של שומת מקרקעין מלאה בתוספת פרק התייחסות לשומה הנסקרת + + דווח על סוג הסקירה ומועד כתיבתה(בכותרת המסמך) + + פרטי מזמין הסקירה + + פרטי השומה הנסקרת + מועד הביקור בנכס(של השמאי הסוקר) + + בדיקת קיומם של נתוני הנכס המדווחים(פיזי, תכנוני ומשפטי) + + בדיקת השיטות, הניתוח והתחשיב ± ± פרוט חוות דעת של מומחים שנעזר בהם השמאי בסקירה ± ± תחשיב + + סיכום והתייחסות למסקנות השווי בשומה הנסקרת + + הצהרות השמאי הסוקר + + חתימת השמאי הסוקר מקדא: + הכללת הסעיף בסקירה הינה חובה. ± מותרת אי הכללת הסעיף בסקירה אם הסעיף אינו רלוונטי.

5. ביאוד והודאות הקשודות בפדטיט המדווחיס

5.1 דווח *ל יוג היקידה

בכותרת דו״ח השומה יירשם סוג הסקירה(״סקירה עיונית של שומת מקרקעין ״, ״ סקירת שטח של שומת מקרקעין ״ או ״סקירה מלאה של שומת מקרקעין״).

5.2 פדטי מ3מיו היקידה

שם, תפקיד(אם קשור בסקירה או בנכס הנישום), הקשר שלו לסקירה והקשר שלו לנכס הנישום.

5.3 פדטי השומה הניקדת

ירשמו פרטי השמאי מבצע השומה הנסקרת שיכללו את שמו ואת ציון העובדה שהוא רשום בפנקס שמאי המקרקעין. ירשם תאריך הכתיבה והסימוכין של השומה הנסקרת. תירשם מהות הנכס. תירשם מטרת השומה שתצוטט מהשומה הנסקרת והמועד הקובע לשומה. ירשם המשתמש המיועד של השומה הנסקרת(לדוגמא: בשומה להנפקה: הציבור הרחב, בשומה לבטחונות: שם הבנק הממשכן וכד).

5.4 מועד הביקור בנכי וזהות המבקר

נוסח הסעיף יהיה קבוע : ״ביקור בנכס נערך ביום [שנה/חודש/יום] ע״י ״. בשומת נכס בנוי, יערך הביקור גם בתוך הנכס הבנוי. נכס בנוי, שבו לא מתאפשר הביקור בתוך הנכס בשל אי שיתוף פעולה מצד המחזיק בפועל או מסיבה אחרת, יירשם הדבר ותירשם הסיבה.

5.5 בדיקת נתוני הנכי המדווחים

יבדק קיומם של הנתונים הרלוונטיים הדרושים בשומת המקרקעין הנסקרת והתאמת הסעיפים ״תאור הנכס״, ״מצב תכנוני״ ו״המצב המשפטי״ להוראות התקינה השמאית, שהיתה בתוקף במועד כתיבת השומה הנסקרת. בסקירה עיונית או סקירת שטח יוכל השמאי הסוקר לבדוק חלק מהנתונים הפיזיים, התכנוניים או המשפטיים אשר מוצגים בשומה הנסקרת ולציין נכונותם או אי נכונותם.

5.6 בדיקת השיטות, הניתוח והתחשיב

תיבדק סבירות שיטת העבודה(״המתודולוגיה״) לפתרון שאלת השווי שבשומת המקרקעין הנסקרת והתאמתם של הסעיפים ״העקרונות הגורמים והשיקולים״ ו״התחשיב״ בשומה הנסקרת לתקינה שהיתה בתוקף במועד כתיבת השומה הנסקרת. יבדקו קיומם של הנתונים הרלוונטיים(נתוני מחירי זכויות במקרקעין ונתונים אחרים) הדרושים לצורך גיבוש מסקנה בדבר שווי הזכויות בשומה הנסקרת. בסקירה עיונית או סקירת שטח יוכל השמאי הסוקר לבדוק חלק מהנתונים המוצגים בתחשיב ולציין נכונותם או אי נכונותם.

5.7 פרוט חוות דעת של מומחים שנעזר בהם השמאי היוקר

אם נעזר השמאי הסוקר במומחה(לדוגמא: מהנדס בניין לשם בדיקת היתכנות הנדסית בניצול זכויות בניה בגג, אקוסטיקאי לשם בדיקת מפגעי רעש וכיו״ב) יפורטו בסקירה: זהות המומחה, פרטי מומחיותו והעניין שבו חיווה דעתו.

5.8 התייח'ות למיקנות השווי בשומה הנ'קרת

ירשם שווי הזכויות אשר נקוב בשומה הנסקרת והמועד הקובע. בסמוך לשווי תרשם מסקנת הסקירה ביחס לסבירותו וההנמקה למסקנה זו. השמאי הסוקר יוכל לנקוב בשווי אחר מזה הנקוב בשומה אם נתגלתה בשומה הנסקרת שגיאה תחשיבית, טעות סופר או כאשר השמאי הסוקר סבור כי ראוי לנתח באופן אחר את הנתונים המופיעים בשומה הנסקרת. אם בחר השמאי הסוקר לנקוב בשווי אחר, יצרף תחשיב שיכול להתבסס כולו או חלקו על הנתונים שהוצגו בשומה הנסקרת, ירחיב וינמק במידת הצורך. כמו כן יציין השמאי הסוקר באופן מודגש כי מסקנת השווי מתבססת על נתונים שהוצגו בשומה הנסקרת מבלי שאומתו.

5.9 הצהרות

5.9.1 השמאי המבצע את הסקירה יצהיר על מידת העניין האישי שלו בנכס, על כל קשר שיש לו עם בעל הנכס או עם מבצע השומה הנסקרת ועל כך שהסקירה נערכה בהתאם לתקני הועדה לתקינה שמאית.

נוסח ההצהרה המומלץ(בהעדר עניין): ״הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה הנסקרת, בבעלי הזכויות בו או במבצע השומה הנסקרת, וכי סקירה זו נעשתה באופן בלתי תלוי״, לחילופין, במידה וקיים לשמאי עניין אישי בנכס, יצהיר כי יש לו עניין אישי בו ויפרט את מהות אותו עניין אישי, לדוגמא: ״הנני מצהיר כי יש לי עניין אישי בנכס, ואלה פרטיו:...״. גילוי עניין אישי כאמור אינו פוטר את השמאי מחובותיו ומאחריותו לפי תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ״ו-1966 ולפי כל דין.

5.9.2 בסקירה עיונית ובסקירת שטח יצהיר השמאי את ההצהרה הבאה: ״בסקירה זו לא אומתו הנתונים שהוצגו בשומה הנסקרת. ״

6. הוראות ייחודיות ליהירה מלאה של שומת מהרהעיו

״סקירה מלאה של שומת מקרקעין״ הינה במהותה שומת מקרקעין מלאה ויחולו עליה כללי האתיקה התקנים וההוראות אשר חלים על שומות מקרקעין לרבות הכללת פרטי המינימום על פי תקן מספר 1. סקירה מלאה תיערך בתצורה של שומת מקרקעין לאותה מטרה ולאותו מועד קובע של השומה הנסקרת ובתוספת סעיף, שיופיע לאחר סעיף ״שווי הזכויות הנשומות״, אשר בו תרוכז הסקירה על פי הסדר המופיע בסעיף 5 לעיל, בהתאמות הנדרשות.

7. ה4ללת נושאיס נויפיס !יהירה של שומת מהרהעיו

הכללת נושאי בדיקה נוספים בסקירה של שומת מקרקעין מותרת לשם גילוי היבטים יחודיים לשומת המקרקעין הנסקרת או לנכס הנשום על פי שיקול דעתו של השמאי הסוקר ו/או על פי בקשת מזמין הסקירה. עם זאת, לא תכלול הסקירה בדיקת מסקנותיהם של יועצים בעלי מקצועות אחרים שנעזר בהם השמאי בשומה הנסקרת, אלא, בנסיבות מיוחדות ובכפוף להנמקה בסקירה.

8. תחילה

התקן יכנס לתוקף לגבי סקירות שיחתמו ביום 1/12/2007 ואילך.

דברי הסבר[עריכה]

1. כללי

חלק מצרכני שומות המקרקעין הגדולים נוהגים לבצע בדיקת איכות של המידע הכלול בשומות המקרקעין המוגשות להם ובדיקה של סבירות תוצאת השומה. הצורך בבדיקה של איכות המידע והסבירות של שומות המקרקעין גדל לאחר ההחלטה ליישם בישראל את התקינה החשבונאית הבינלאומית המאפשרת דווח מאזני של ״שווי הוגן״. נוכח ״גילוי דעת 64״ של לשכת רואי החשבון שקובע כי יש לנקוט באמצעים לבדיקת חוות דעת של מומחה על מנת להבטיח אמינותה. וכן לאור דרישת הרשויות השונות לבקרה על שומות מקרקעין המוזמנות על ידן. תקן 14 ממליץ על מבנה של חוות דעת בנושא בדיקת איכות המידע הכלול בשומת מקרקעין ובדיקת סבירות תוצאתה. מכשיר הסקירה קיים בחו״ל במדרג רמת בדיקה אשר דומה לזה הקיים בתקן זה כדלקמן: סקירה עיונית של שומת מקרקעין דומה למוצר המכונה ?16=116 >68ס סקירת שטח של שומת מקרקעין דומה למוצר המכונה ?16=£6 ^161? סקירה מלאה של שומת מקרקעין דומה למוצר המכונה מ10מ1ק0 ^מ8600

2. השמאי היוקר והשמאי שכיצע את השומה הניקרת

סקירה יכולה להתבצע עם או ללא ידיעת השמאי שביצע את השומה הנסקרת. סקירה יכולה להתבצע עם או ללא שיתוף פעולה מצד השמאי שביצע את השומה הנסקרת. השמאי הסוקר יהיה רשאי להשתמש בחומר, ניירות עבודה ותימוכין אחרים אם יימסרו לו על ידי השמאי שביצע את השומה הנסקרת. השמאי הסוקר יוכל להציג בפני השמאי שביצע את השומה הנסקרת שאלות הבהרה לצורך ביצוע הסקירה ולהשתמש במידע לצורך גיבוש הסקירה.

3. הערות

סקירה של שומת מקרקעין תוכל להיערך כמסמך המופנה למזמין הסקירה או לחלופין כמסמך ללא נמען. שמאי יורשה להשתמש בסמל הועדה לתקינה שמאית, שבו הכיתוב ״הוכן על פי התקינה השמאית״ בסקירה שנערכה על פי התקינה. ניפח : מבנה סקירה לדוגמא.

[ כאן שתי דפים של דוגמא ]