שומת מקרקעין - קווים מנחים/פרק טז
דף זה נוצר מתוך המרת סריקת קבצים אוטומטית בתוכנת OCR. דרושה הגהה מלאה. יתכנו טעויות הקלדה, השמטות, ערבובי משפטים ושורות. יש לעבור ולהגיה את הטקסט מלמעלה למטה (רצוי מול צפיית טקסט מקורי) ולהזיז תבנית זו למקום בו בוצעה ההגהה האחרונה.
פרק זה לוקה בחסר. אנא תרמו לוויקיטקסט והשלימו אותו. ייתכן שתמצאו פירוט בדף השיחה.
פרק טז': סוגיות ייחודיות בשומות למשרדים 1. כללי בשומות מקרקעין המבוצעות למשרדים נדרשת בדרך כלל הת ייחסות לסוגיות ייחודיות הקשורות למאפיינים פיזיים ולניהול. במסמך זה מרוכזות סוגיות ייחודיות אלה והת ייחסות מומלצת אליהם. 2. מאפיינים פיזיים של בנייני משרדים החל משנות הת שעים הת רבתה הבנייה של בנייני משרדים מודרניים שמאפייניהם טיפוסיים: א. בניינים רבי קומות המחופים בקירות מסך1. ב. בניינים המשלבים מפלסי חניה ומסחר כשימושים משלימים לשימוש המשרדים. ג. בניינים שבהם רמת רווחה גבוהה המ תבטאת בריבוי שטח ציבורי: לובי כניסה מרווח, אזור שרותים קומת י שבו חדרי שרותים, מרחב מוגן, מעליות, חדרי מדרגות כפולים, שטחים ופירים מובנים למערכות . ד. ריבוי מערכות טכניות משות פות , מורכבות ויקרות אשר דורשותת חזוקה מקצועית וניהול: - מיזוג אויר מרכזי (צ׳ילרים2 או מגדלי קרור) - מעליות מהירות וחכמו ת - מערכות גילוי וכיבוי אש - מערכות בקרת מבנה ובקרת חניון - מערכות גיבוי ושרידו ת (גנרטור חרום, מערכות אל פסק) - מערכות ת קשורת ומ תח נמוך - מערכות חשמל מ תח גבוה (רכישת חשמל מרוכזת וחלוקת ו - ״רכישה בצובר״)
- . יחס ברוטו-גטו
יחס ברוטו נטו הוא היחס שבין שטח הקומה (או כלל שטח הבניין3) לבין השטח שנמסר בלעדית למשת משים. היחס נמדד כשיעור ההעמסה על השטח נטו (באחוזים4). השטחים המשות פים הקומתיים נחלקים לשני סוגים: א. שטח שירות קומת י שבו מעליות, מדרגות, מעברי מילוט, פירית שת יו ת5, מת קנים טכניים קומת יים, חדרי שירות ים וכוי. שטח זה יכונה להלן ״גרעין6״. שטח הגרעין הואת וצאה שלת כנון הבניין ושיעורו בדרך כלל גבוה יות ר ככל שמספר הקומות בבניין רב יות ר. שטח הגרעין קבוע בכל בניין ובדרך כלל לא ניתן לשינוי במהלך חיי הנכס (בדומה לחדר מדרגות בבניין מגורים משות ף). להלן שיעור ההעמסה ממוצעת של שטח שירות גרעיני בסוגי בנייני משרדים שונים: ממוצע "העמ סה" של שטח גרעיני ס וג בנין 180/0 בנין משרדים בן 7 קמת 200/0 בנין משרדים בן 16 קמת 22/ בנין משרדים בן 24 קמת 24/ בנין משרדים בן 31 קמת 26/ בנין משרדים בן 40 קמת י בקומות העליונות בבניינים רבי קומות עשוי היחס להיות נמוך יו תר. בנוסף לגובה הבניין יש גורמים נוספים המשפיעים על שיעור ההעמסה של השטח הגרעיני: - שטח הקומה שאות ה משרת הגרעין3 4 5 6 7. ככל שהשטח שאות ו משרת הגרעין גדול יות ר, כך יקטן ״יחס ברוטו נטו״. - גיל הבניין. בבניה מודרנית מוקצים שטחים משות פים רחבים יות ר וזאת כת וצאה משינויי ת קינה8 וגם במטרה להגדיל את רמת הרווחה בבניין. - אילוצית כנון. חלק מאילוצי הת כנון (כגון צורת חלקה בלת י רגולרית, רוחב חזית צר וכוי) מביאים לעליה ב״יחס ברוטו נטו״. ב. שטח מעברים ופרוזדורים שהקצאת ם נדרשת לצורך השכרת הקומה ליות ר משוכר אחד. שטח זה יכול להשת נות במהלך חיי הנכס ובפרט לאחר שינוי במספר המשת משים בקומה. שטח זה כולו היה מ תבטל אילו הית ה הקומה בשימושו של משת מש יחיד. בשומות המבוצעות עבור משרדי הממשלה יובא בחשבון ״שטח ברוטו נטו קומת י למשת מש יחיד״ שהוא היחס בין שטח הגרעין הקומת י (כולל חדרי השירות ים) לבין יתרת השטח הקומת י. בבניינים שבהם יחס ברוטו נטו לשטח הגרעין גבוה מהטווח הנורמטיבי (דהיינו שטח גרעין גדול), משקלל השוק את עודף השטחים המשות פים באמצעות הפחת ה של המחיר למ״ר. בתחשיבי השומה יביא בחשבון השמאי את עודף השטח שחורג מ תחום הנורמה באמצעות הכפלה במקדם שוליות קטן מאחד.
לעומת זאת, בבניינים שבהם יחס ברוטו נטו לשטחים המשות פיס הגרעיניים נמוך מהטווח הנורמטיבי, לא יעיד הדבר בהכרח על יעילותת כנונית אלא ית כן והוא מעיד על פחת ת כנוני הנובע מהיותו של הבניין רחב מימדיס9 באופן שיוצר עודף של שטחים פנימיים ללא חלון, שאינם מוארים באור טבעי ושהת ועלת מהם נמוכה יו תר ועשויים לה תאים לשימושים מסויימים בלבד (כגון חדרי ישיבות, מעבדות, מרחבי עבודה פת וחים (06בק8 ב6ק0), חדרי המת נה וכיוצא באלה).
4. ש ד ויי ניהול בבנייני משרדים ריבוי המערכות המשות פות ומורכבו תן בבניין משרדים מודרני מחייב ניהול מקצועי של הרכוש המשו תף. שירות י הניהול כוללים שלושהת חומי פעילות בסיסיים: - שרות ים ״מסורת יים״ שוטפים שנית נים גם על ידי ועד בית משות ף (כגון ניקיון של השטחים המשות פים, שמירה, מענה בחרום, רישוי, קשר עם הרשויות וכוי) - תפעול מקצועי של מערכות משות פות (קליטה, הפעלה, אחזקה שוטפת, אחזקת שבר ובדיקות בטיחות) - עבודת משרד (גביה מהדיירים, מעקבת קציבי, ביטוח, הת קשרויות מול ספקי משנה וכוי) במקצת הבניינים מספקת חברת הניהול גם שירות ים נוספים מת קדמים כגון חיבור לאינטרנט, ניהול חוות שרת י מחשב וכיוצא באלה. חברות הניהול מציעות בדרך כלל לשוכרים שרותים נוספים או משלימים בשטח המושכר בהת קשרות נפרדת (כגון, ניקיון, טיפול בת יקונים, שיפוצים וכוי)ת מורתת שלום נוסף.
5. שיטוי הניהול של בנייני משידים שרות י הניהול יכולים להינתן באחת מהדרכים10 הבאו ת: א. ניהול על-ידי הבעלים - בשיטה זו בעלי הבניין מחוייבים לספק את שירות י הניהול. הבעלים גובים מהדיירים את דמי הניהול (בנפרד מדמי השכירות) ומת קשרים עם קבלני ביצוע. בדרך כלל מתמחרים הבעלים את דמי הניהול לפי שיטת +COST. התוספת המועמסת על העלות עשויה להיות מרכז רווח נוסף לבעלים. שיעור התוספת השכיחה על העלות הישירה היא כ- 158. ב. ניהול על ידי חברת ניהול - הבעלים מוסרים או מוכרים את זכות הניהול של הבניין לחברת ניהול חיצונית כאשר הדיירים מחוייבים לחתום עימה על הסכם ניהול שבו מוגדר סל השרותים וגובה דמי הניהול. בחלק מהנכסים משלמת חברת הניהול לבעלים עבור זכות הניהול בבניין. שיעור תשלום זה גדל ככל שהבניין גדול יותר ועשוי להגיע עד ל- 88 מדמי הניהול בבניינים גדולים (מעל 10,000 מ״ר). ג. ניהול על ידי השוכר - כאשר בנכס מחזיק שוכר גדול יחיד הוא עשוי להעדיף לנהל בעצמו את המבנה או לחלופין לבצע בעצמו חלק מפעילות הניהול ולהותיר את השאר לבעלים. בשיטת ניהול זו עשוי להיווצר מתח בין השוכר לבין הבעלים באשר לרמת האחזקה השוטפת של המערכות בבניין (הבעלים מעוניין בתחזוקה ברמה גבוהה שתאריך את משך חיי המערכות ואילו השוכר מעוניין בתחזוקה חסכונית ברמה בסיסית).
9 בניין משרדים שרוחבו מעל ל- 20 מ' נוצר בדרך כלל עודף של חדרים/חללים פנימיים ללא חלונות אל החוץ. השימוש המתאים יותר בבניינים אלה הא היי-טק/תעשייה קלה.
6. (שי׳ דמי (ניהול על (שוכי ים
עלות הניהול הכוללת לבניין מושתת על השוכרים לפי שטח המושכר המוחזק על-ידס. בבניינים שבהם שימושים מעורבים של מסחר ומשרדים מושת ים על שטחי המסחר בדרך כלל דמי ניהול גבוהים יות ר למ+ר לנוכח הוצאות הנקיון הגבוהות במפלסיהם ואילו לשטחי החניונים בדרך כלל לא מחושבים דמי הניהול בנפרד ועלות זו מת ווספת למחיר השכירות של מקומות החניה. לשוכרים נית נת הזכות לעיין בחשבונות הניהול ובתחשיב החלוקה של העלות הכוללת בין השוכרים. לפיכך, יוכל השמאי לעיין בחשבונות הניהול של הנכס אם הוא זוכה לשית וף פעולה מהשוכר או הבעלים. להלן טבלה המרכזת את טווח דמי הניהול השכיח בבנייני משרדים:
טווח עלויות למ״ר/חודש המשקל מסך העלות ס עי ף מזערי מירבי ₪1.1 ₪2.4 150/0-200/0 שכר ונלוות (אב הבית מזכירה וכוי) ₪1.8 ₪5.0 250/0-300/0 ניקיון ושמירה ₪1.5 ₪3.7 150/0-200/0 אחזקה ₪0.7 ₪3.5 120/0-250/0 חשמל ומים ₪0.2 ₪0.6 40/0-50/0 מעליות תלוי בעלים 50/0-60/0 ביטח ₪0.1 ₪ 1.0 30/0-60/0 כלליות תלוי בעלים 20/0-50/0 קרן פחת ₪5.4 ₪16.2 טווח לעלות ניהל ₪ 6.2 ₪18.6 סה״ה דמי ניהול לחיוב בשיטת ^0051+15
7. (תייחסו׳ שמאית לגו! ( דמי (ניהול ולשיטת (ניהול
כאמור, דמי הניהול הםת שלום שמשלמים השוכרים עבור סל של שרותים שוטפים שהם מקבלים. גובה דמי הניהול משקף בדרך כלל את ההיקף ואת האיכות של שרות י הניהול המסופקים בבניין. לפיכך, בדרך כלל דמי הניהול לא יובאו בחשבון בשומת שווי זכויות בנכסי משרדים. יחד עם זאת, קיימים מצבים שבהם לגובה דמי הניהול עשויה להיות השפעה על השומה ובהם נדרשת הת ייחסות שמאית נפרדת לגורם זה כדלקמן:
א. במקרים שבהם דמי הניהול חורגים מת חום הנורמה, עשוי להיפגע הביקוש לנכסים בבניין ולירידה בדמי השכירות הראויים בו (בין אם עלות הניהול גבוהה מהמקובל ובין אם העלות נמוכה מהמקובל בשל רמת שרותים ואחזקה נמוכים מדיי).
ב. בבנייני משרדים שבהם שרות י הניהול מסופקים על ידי הבעלים, עלול הבעלים משיקולי מיסוי או משיקולים אחרים ליצור סבסוד צולב בין דמי השכירות לבין דמי הניהול.ת ופעה זו מטבע הדברים אינה נפוצה.
הסבסוד אינו משנה את סך הת שלום שמשלמים השוכרים ולכן השוכרים אדישים לו.
הת וצאה של סבסוד צולב שכזה הוא הטיה הן של דמי השכירות הנהוגים בבניין והן של דמי הניהול בו. במקרים שבהם דמי הניהול חורגים מטווח הנורמה יבדוק השמאי במידת האפשר10 11 קיומו של
סבסוד צולב.
ג. בבנייני משרדים המנוהלים על ידי שוכר יחיד נשללת מהבעלים ההכנסה הנוספת בגין הניהול או בגין מכירת זכות הניהול. הרווח לבעלים מ תחום עשיה זה בדרך כלל אינו משמעות י בבנייני משרדים קטנים מאחר והוא מת קזז עם הוצאות הת קורה והגביה שנושא בהם הבעלים. אך בבנייני משרדים גדולים (מעל 10,000 מ+ר), עשויה להיוות ר לבעלים יתרת רווח מהניהול.
8. י מת הגמ ד משרדים עשויים להימכר או להיות מושכרים ברמת מעטפת אשר דורשת השקעה ניכרת בהשלמת הבניה. על הרוכש/שוכר להשלים בדרך כלל את המלאכות הבאו ת: חלוקה פנימית לחדרים,ת קרות אקוסטיות, ריצוף, תאורה, אביזרי חשמל ות קשורת . בחלק מהנכסים נדרשות גם מלאכות הקשורות במיזוג אוויר. ההשקעה הדרושה בנכס ברמת גימור של מעטפת, מצוייה בטווח של כ- 800 ₪ - 1,500 ₪ למ+ר וכרוכה בת קופת אי שימוש של חודשים אחדים. בהסכמי שכירות של נכסים שבהם השוכר נושא בעלויות השלמת הגמר, מובאות בחשבון עלויות אלה על ידי הקטנת גובה השכירות בשנות השכירות הראשונו ת (בדרך כלל נפרשת על פני 10 שנים). נמצא כי יחס ההחזר השכיח בהסכמי שכירות הוא כ- 10-12 ₪ לחודש לכל 1,000 ₪ שהושקעו בנכס. אם מופסקת השכירות קודם להשלמת 10 שנים בדרך כלל ישלם הבעלים לשוכר החזר בגין ההשקעה.
9. איגוגה השוכרים רואים בארנונה כחלק מעלות השכרת הנכס (עלות זו מת ווספת לדמי שכירות ולדמי הנהול). גובה החיוב בארנונה שונה מרשות עירונית לרשות עירונית וכן קיימים הבדלים בשיטת המדידה12 של הנכסים בין הרשויו ת. לפיכך, דמי שכירות הנהוגים בישוב מסוים מושפעים גם מהפרשי הארנונה ביחס לישובים מ תחרים. ניתן לחלק את טווח מחירי הארנונה במגזר העירוני לקבוצות מחיר13 כדלקמן: - ת עריפי ארנונה גבוהים (מעל 200 ₪/מ+ר לשנה) - ת עריפי ארנונה בינוניים (בין 150 ₪/מ+ר לשנה לבין 200 ₪/מ+ר לשנה) - ת עריפי ארנונה נמוכים (בין 100 ₪/מ+ר לשנה לבין 150 ₪/מ+ר לשנה) - ת עריפי ארנונה נמוכים מאד (פחות מ- 100 ₪/מ+ר לשנה) נפוץ בעיקר במועצות אזוריות ובישובים בפריפריה. בשומות הנערכות בגישת ההשוואה שבהן מחירי ההשוואה מצויים בישובים שבהם רמת ת עריפי ארנונה שונהת ובא בחשבון ה תאמה לגובה חיובי הארנונה. ה תאמה שכזו נדרשת בעיקר בשומות למשרדים המצויים במועצות אזוריות או בישובים פריפריאליים שבהם לא קיימות עסקאות השוואה באות ו הישוב. 12 על פ׳ החלטת הממשלה פועלת כיום וועדה שתפקידה האחדה של עקרונות החישוב בארנונה אשר עשויה לסיים המלצותיה במהלך 2009.
10. שמלול איכות שוכי בשומת דמי (שכייו׳ (יאויים
ה תשואה המת קבלת בהשכרת נכס מניב מגלמת בחובה גם מרכיבי סיכון שונים שנושא בהם הבעלים.
אחד הסיכונים שאליהם חשוף הבעלים הוא הוצאות בניהול סיכסוכים עם השוכר, הוצאות גביה או גבית חסר.
בשומות לדמי שכירות הראויים למשרדים המושכרים למדינת ישראל יביא השמאי בחשבון קיטון במרכיב סיכון הן בשל אית נות פיננסית של השוכרת, קיטון בסיכון לסכסוך והן בשל הסתברות גבוהה לחידושת קופות השכירות לת קופה מצטברת ארוכה. בנוסף, קיים לבעלי נכס מניב המושכר למדינה יתרון בקבלת מימון בנקאי המתבטא הן בשיעור הה תבססות לבטחון והן בת מחור האשראי (שער ריבית נמוך). שיעור ההפחתה בגין איכות השוכרת בשכירות למדינת ישראל יהיה בטווח של 13 1450/0-100/0. בבחירת שיעור ההפחתה בגין איכות השוכרת יובאו בחשבון הגורמים הבאים:
- מיקום הנכס (הקיטון במרכיב הסיכון יהיה משמעות י יות ר באזורים בעלי ביקוש נמוך או אזורים פריפריאליים, שבהם מרכיבי סיכון גבוהים יות ר ומשמעות י פחות באזורי ביקוש).
- גודל הנכס (ההפחת ה תהיה משמעות ית יו תר בנכסי משרדים קטנים ומשמעות ית פחות בנכסי משרדים גדולים שמטבעם פונים לשוכרים פוטנציאליים בטוחים יחסית).
- משךת קופת החוזה (ככל שת קופת ההת קשרות עם המדינה ארוכה יות ר כךת היה ההפחתה משמעות ית יות ר).
11. מיכיב המע״מ משרד הוא נכס עסקי מניב, לפיכך שומת משרד לאת כלול מע+מ ובסמוך לשווי הזכויות ירשם +לא כולל מע״מ״.
אייל יצחקי
השמאי הממשלתי הראשי
נספח: דברי הסבר ודוגמאות.
דברי הסבר[עריכה]
1. שומות מ)י )עיו למש ידים עכוי (מדינה שומות מקרקעין רבות לדמי השכירות הראויים במשרדים דרושות לצורך חידושת קופת השכירות בין המדינה לבין בעלי הנכס או בעת מימושת קופת אופציה (שיערוך של דמי השכירות בנכס). בשומות אלה נדרשת בדרך כלל אבחנה מיוחדת וכימות של משת נים ייחודיים אשר משפיעים על רמת הת ועלת המיוחסת לנכס (יחס ברוטו נטו, רמת הגמר, ה תאמות מיוחדות וכוי). מאחר והמדינה היא שוכרת גדולה ואף שוכרת בניינים בשלמו תם, ביצוע השומה בהשוואה לשכירויות בבניין עצמו בדרך כלל אינה יישימה. מצב דברים זה מחייב השוואה לבניינים אחרים בסביבהת וך ביצוע ה תאמות ייחודיות לגודל הנכס, לאיכות השוכרת וכוי. 2. שטח (משידיס כשומה שטח הנכס בשומות מקרקעין המבוצעות עבור מדינת ישראל יחושב במידת האפשר15 כשטח ״ברוטו קומת י״ ללא העמסה של שטחים משות פים בקומות אחרות מהסיבות הבאו ת: א. שטח זה מבטא בדרך כלל באופן נאמן יות ר את רמת הת ועלת שניתן להפיק מהנכס. ב. ת חשיבי העמסה של שטחים במפלסים אחרים דורשים כימות וחלוקה של כל השטחים בבניין (בכל הקומו ת) ולכן קשים לביצוע ולבקרה. 3. דוגמאות לגוכה חיוכי אי נונה כעי יס מי כזיו׳ דוגמאות לערים שבהן נהוגת עריף ארנונה גבוה (מעל 200 ₪/מ״ר): ירושלים,ת ל אביב, רמת השרון, רעננה, רמת גן, גבעת יים, גבעת שמואל, בת ים, ראשון לציון. דוגמאות לערים שבהן נהוגת עריף ארנונה בינונית: פתחת קוה, חולון, רמלה, מודיעין, חוף השרון. דוגמאות לערים שבהן נהוגת עריף ארנונה נמוכה (פחות מ- 150 ₪/מ״ר): לוד, נת ניה, אזור, כפר סבא. ראה דוגמאות נוספות בא תר ס8<.06םס <מ10מ</ס5</111.00.11<61-1^10.^^^//:ס1
הערות שוליים[עריכה]
1 קיר מסך (311^ ח131זט0) הוא אלמנט חיפוי מעוצב לקירות חוץ עשוי לרוב מזכוכית, המאפשר לכמות אור גדולה לחדור למבנה, קיר המסך מחובר לשלד הבניין ואינו נושא אף את משקלו העצמי.
2 מתקן מיזג באמצעות מים המאפשר שימש נפרד לאזורים השנים במבנה בהתאם לדרישה.
3 בחלק מהנכסים נעשה שימש ביחס נטו ברוטו קומתי ובחלק מהנכסים נעשה שימש ביחס לבניין כלו.
4 בבניין שבו שטח קומה 1,000 מ״ר שמהם 800 מ״ר משרדים 1- 200 מ״ר שטחים משותפים יהיה יחס ברוטו נטו 250/0.
5 פירי תשתיות קומתיים אינם שטחים לרישוי אך לרוב הם נספרים לעניין השטח המשכר ולכן השטח המשכר הקומתי בד״ב גדל משטח הקומה בהיתר הבניה.
6 יש שנוהגים שלא להכליל את חדרי השירותים המשותפים כחלק משטח הגרעין הקומתי.
7 בבניינים רחבי מימדים עשויים להבנת שניים או יותר גרעינים במקרה זה יהיה השטח הרלוונטי זה אשר הגרעין משרת אתו.
8 כגון החובה בבניית מרחבים מוגנים החל משנת 1991 תקינה בנשא כיבוי אש ותקינה בנשא מעליות.
9 בניין משרדים שרוחבו מעל ל- 20 מ' נוצר בדרך כלל עודף של חדרים/חללים פנימיים ללא חלונות אל החוץ. השימוש המתאים יותר בבניינים אלה הא היי-טק/תעשייה קלה.
10 קיימת שיטת ניהל ע"׳ ועד בית בדומה לנהג בבניין מגרים משותף אך זו אינה נפוצה בבנייני משרדים מודרניים.
11 השמאי יוכל לעיין בספרי החשבונות של חברת הניהול אם הא זוכה לשיתוף פעולה עם שוכרי הנכס או בעליו.
13 ראה ריכוז צור הארנונה באתר 1ש}ו3.1וו0ווז0.00.11/3}6וווו30113וו.^^^//:0^ו1 . ודוגמאות בסעיף 3 לדברי ההסבר.
14 על פי הערכה שנערכה בשיטת דלפי בקרב שמאים פרטיים וממשלתיים.
15 פרט למקרים שבהם בעסקאות ההשוואה נקוב שטח ברוטו